עסקת מקרקעין, קנייה או מכירה של דירה, עוברת עשרה שלבים: הכנה ותקציב, בדיקות לפני חתימה, משא ומתן על החוזה, לוח תשלומים ונאמנות, חתימה, משכנתא, מסירת החזקה, אישורי מסים ועירייה, ורישום בטאבו. הכלל שמלווה את כל הדרך: לא חותמים לפני שבודקים, ולא מעבירים כסף לפני שהזכויות מוגנות. במדריך הזה נעבור על כל שלב, מנקודת המבט של הקונה ושל המוכר.
עיקרי הדברים
- קונים מקבלים אישור עקרוני למשכנתא לפני שחותמים. מוכרים בודקים מראש את מס השבח ואת היטל ההשבחה.
- זיכרון דברים חתום יכול להיות חוזה מחייב. לכן חותמים רק על הסכם מלא, אחרי הבדיקות.1
- הבדיקות לפני חתימה כוללות שלושה רבדים: הקנייני (נסח, שעבודים, זהות המוכר), התכנוני (תיק בניין, חריגות) והאישי (חדלות פירעון, בן זוג).
- הכסף עובר בפעימות, כנגד הגנות: הערת אזהרה לפני התשלום הראשון, תשלום ישיר לבנק של המוכר, וכספי נאמנות עד שמגיעים האישורים.
- הדיווח לרשות המסים מוגש בתוך 30 ימים מהחתימה, והטאבו לא ירשום העברה בלי אישורי מסים ואישור עירייה.23
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין בנתניה. המשרד מלווה מעל 100 עסקאות מקרקעין בשנה באזור השרון, ואני חבר בחמש ועדות של לשכת עורכי הדין, ביניהן ועדת הקניין, ועדת המקרקעין וועדת ההתחדשות העירונית.
מפת הדרכים: 10 השלבים במבט אחד
לחצו על שלב כדי לראות מה קורה בו, מי אחראי ומה חשוב לא לפספס.
שלב 1: הכנה, לפני שיוצאים לשוק
בקצרה: הקונה בונה תקציב מלא ומקבל אישור עקרוני למשכנתא. המוכר מכין את מסמכי הנכס ובודק מראש כמה מס שבח והיטל השבחה הוא צפוי לשלם, כדי לדעת כמה יישאר לו נטו.
הקונה: כמה כסף באמת יש לי?
- הון עצמי: לדירה יחידה צריך לפחות 25% הון עצמי, ולדירה נוספת לפחות 50%, לפי מגבלות המימון של בנק ישראל.
- העלויות הנלוות: מס רכישה (אם חל), שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאי, יועץ משכנתאות, אגרות, הובלה ושיפוץ. יחד הן יכולות להגיע לכ-10% ממחיר הדירה. אפשר לחשב אותן במחשבון הוצאות רכישת דירה.
- אישור עקרוני למשכנתא: לפני כל חתימה. בלי אישור כזה, חתימה על חוזה היא הימור: אם הבנק יממן פחות מהצפוי, אתם עלולים להגיע להפרת חוזה ולפיצוי מוסכם. את ההחזר הצפוי אפשר לבדוק במחשבון ההחזר החודשי למשכנתא.
המוכר: האם הדירה מוכנה למכירה?
- תיק הנכס: נסח טאבו או אישור זכויות, תשריט, ומסמכי הרכישה המקוריים.
- מס שבח: בדיקה מוקדמת אם יש פטור, ואם לא, כמה מס צפוי. כך המוכר יודע כמה יישאר לו מהמכירה.
- היטל השבחה: תשלום לוועדה המקומית אם תוכנית העלתה את שווי הנכס, גם אם הזכויות לא נוצלו. כדאי לברר מראש מול הוועדה, כדי לא לגלות אותו בסוף העסקה.
מס רכישה: כמה ישלם הקונה?
מס רכישה הוא מס מדורג. השאלה המרכזית היא אם זו דירת המגורים היחידה שלכם או דירה נוספת. אלה המדרגות שבתוקף מינואר 2025, והן הוקפאו עד ינואר 2028:4
| חלק מהשווי | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
לדוגמה, על דירה של 2,000,000 ₪ רוכש דירה יחידה ישלם כ-744 ₪, ורוכש דירה נוספת ישלם כ-160,000 ₪. את הסכום המדויק אפשר לבדוק בסימולטור של רשות המסים.
כמה מצבים שבהם המס יכול להיות נמוך יותר:
- משפרי דיור: מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה יכול ליהנות ממדרגות של דירה יחידה, אם ימכור את הישנה בתוך התקופה שקבועה בחוק.
- חלקי דירות: החזקה של עד שליש מדירה, או של עד מחצית מדירה שהתקבלה בירושה, לא נחשבת בדרך כלל דירה נוספת.
- הקלות לפי החוק: לעולים חדשים, לנכים ועיוורים ולבני משפחות שכולות, בתנאים שקבועים בחוק.
המוכר: מס שבח והיטל השבחה
המוכר פוגש שני תשלומים שונים לשני גופים שונים. מס שבח משולם למדינה על הרווח הריאלי, בשיעור של 25% ברוב המקרים, אבל יש פטורים ומסלולי הקלה:
- פטור לדירת מגורים מזכה במכירת דירה יחידה, בתנאי החוק, ביניהם החזקה בדירה 18 חודשים לפחות.
- חישוב ליניארי מוטב: בדירות מגורים שנקנו לפני 2014, החלק היחסי של הרווח עד 1.1.2014 יכול להיות פטור ממס.
- ניכוי הוצאות: שיפוצים, שכר טרחה, תיווך ושמאות מקטינים את הרווח החייב, כשיש קבלות.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית, ובלי לסלק אותו לא יינתן אישור עירייה לטאבו. עוד על כך במאמר על היטל השבחה.
שלב 2: זיכרון דברים, למה לא חותמים
בקצרה: לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעסקה במקרקעין צריכה מסמך בכתב. מסמך קצר שיש בו את הפרטים המהותיים וכוונה להתחייב יכול להיות חוזה מחייב, גם בלי ההגנות של הסכם מלא.1
מצאתם דירה, והמתווך מציע לחתום על "זיכרון דברים" כדי לשריין אותה? בית המשפט בודק שני דברים: מסוימות, כלומר האם יש במסמך את הפרטים המהותיים (הצדדים, הנכס, המחיר ומועדים עיקריים), וגמירות דעת, כלומר האם הייתה כוונה רצינית להתחייב. אם התשובה כן, אתם מחויבים, ופרטים שחסרים עלולים להיות מושלמים לפי החוק או לפי הנוהג.
מעבר לזה, חתימה על זיכרון דברים מחייבת דיווח לרשות המסים, ומצמצמת מאוד את יכולת המיקוח ואת האפשרות לבדוק את הנכס לפני ההתחייבות. הדרך הבטוחה: לעבור ישר לבדיקות ולהסכם מסודר. עוד על כך במאמר זיכרון דברים: המפית שתחתמו עליה.
שלב 3: הבדיקות לפני החתימה
בקצרה: עורך הדין של הקונה בודק שלושה רבדים: הקנייני (מי הבעלים ומה רשום על הנכס), התכנוני (האם מה שבנוי תואם להיתר) והאישי (מי המוכר ומה מצבו). מומלץ להוסיף שמאי פרטי ובדק בית כשיש חשש.
א. הרובד הקנייני: של מי הדירה?
- נסח טאבו, אישור זכויות מרמ"י או מחברה משכנת: מי הבעלים הרשום, והאם יש משכנתא, עיקול או הערות אזהרה.
- זיהוי המוכר: בשנים האחרונות יש מקרי התחזות לבעלי דירות. לכן מבקשים תעודה מזהה נוספת, מסמכי רכישה מקוריים, ומבררים עם השכנים מי גר בדירה. מחיר נמוך במיוחד ולחץ לחתום מהר הם סימני אזהרה.
- בן או בת זוג שאינם רשומים: גם בן זוג שלא מופיע בנסח עשוי לטעון לזכויות בדירה. במקרים כאלה מבקשים את חתימתו על הסכמה למכירה ולפינוי.
- תיק הבית המשותף: צו הרישום, התקנון והתשריט. בתשריט בודקים שהדירה, החניה והמחסן שהוצגו לכם הם באמת אלה שרשומים. ראו גם המדריך לתיק ותשריט בית משותף.
ב. הרובד התכנוני: האם הדירה חוקית?
הטאבו מראה את הבעלות, אבל לא את המצב התכנוני. לכן בודקים את תיק הבניין בוועדה המקומית: היתר הבנייה והתוכניות שאושרו.
- ייעוד: האם הנכס מאושר למגורים, או שבהיתר הוא מחסן או חדר עזר.
- חריגות בנייה: סגירת מרפסת, פרגולה, פיצול דירה או הרחבה בלי היתר. חריגה עלולה להוביל לקנס או לצו הריסה, ולהקשות על קבלת משכנתא. עוד על כך במאמר מכירת דירה עם חריגות בנייה.
- מכתבי התראה, צווים ומבנה מסוכן: אם יש כאלה בתיק, עוצרים ובודקים לעומק.
- טופס 4: אישור האכלוס של הבניין.
ג. הרובד האישי
לקונה: בדיקה שהמוכר אינו בהליך חדלות פירעון ושאין נגדו עיקולים. למוכר: בדיקה שלקונה יש אישור עקרוני למשכנתא ויכולת לעמוד בתשלומים. לרשימה המלאה, ראו הבדיקות המוקדמות לפני קניית נכס.
שלב 4: משא ומתן על החוזה
בקצרה: אחרי שסוכם המחיר מתחיל המשא ומתן על חלוקת הסיכונים. עורך הדין של המוכר מכין טיוטה, ועורך הדין של הקונה מחזיר הערות. זה לוקח בדרך כלל שבוע עד שלושה שבועות.
- הצהרות המוכר: הקונה ירצה הצהרה שאין מומים נסתרים, חריגות או חובות. המוכר ירצה למכור "כמו שהוא" (AS IS). זה מוקד חיכוך מרכזי.
- הפרה ופיצוי: החוזה קובע מתי איחור הוא הפרה יסודית, ומה הפיצוי המוסכם (לרוב כ-10% ממחיר הדירה).
- עיכוב של הבנק: כדאי לקבוע מראש מה קורה אם הכסף מהבנק מתעכב שלא באשמת הקונה.
| שלב | הקונה (ועורך הדין שלו) | המוכר (ועורך הדין שלו) |
|---|---|---|
| לפני החוזה | אישור עקרוני למשכנתא, בדיקות תכנוניות. | מסמכי הנכס, בדיקת מס שבח והיטל השבחה. |
| בחתימה | התשלום הראשון. | חתימה על המסמכים וייפוי הכוח. |
| במהלך העסקה | משכנתא ומס רכישה. | אישורי מסים ועירייה, סילוק משכנתא קודמת. |
| במסירה | יתרת התשלום, בדיקת הדירה. | דירה פנויה ומפתחות. |
ומה לגבי עורך דין משותף? בעסקת יד שנייה האינטרסים של הקונה והמוכר מנוגדים, ולכן לכל צד כדאי עורך דין משלו. עוד על כך במאמר איך לבחור עורך דין לרכישת דירה.
שלב 5: לוח התשלומים ומנגנון הנאמנות
בקצרה: הכסף עובר בפעימות, וכל פעימה כנגד הגנה. הכלל הראשון: לא משחררים כסף למוכר לפני שנרשמה הערת אזהרה. הכלל האחרון: חלק מהתשלום נשאר בנאמנות עד שהמוכר מביא את האישורים.
- 1תשלום ראשון: לרוב 10% עד 15% מהמחיר, בחתימה. כנגדו נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה.
- 2תשלומי ביניים: אם יש למוכר משכנתא, התשלום עובר ישירות לבנק שלו לפי מכתב כוונות, כדי לנקות את הנכס.
- 3תשלום אחרון: כנגד מסירת המפתח. חלק ממנו מופקד בנאמנות אצל עורך דין, ומשתחרר למוכר רק כשהוא מביא את אישורי המסים ואישור העירייה. אם התגלה חוב, הוא משולם מתוך הנאמנות.
עוד על כך במאמר על חשבון נאמנות.
שלב 6: מעמד החתימה והנספחים
בקצרה: לחוזה מצורפים נספחים שהם חלק ממנו: נסח או אישור זכויות, תשריט, מסמכי המשכנתא של המוכר, ולפי העניין הסכם שכירות או צו ירושה. ביום החתימה גם נחתמים ייפוי הכוח הבלתי חוזר ושטר המכר.
- נסח עדכני או אישור זכויות: מוכיח שהמוכר הוא הבעלים.
- תשריט: מסמן את הדירה, החניה והמחסן.
- מכתב כוונות או אישור יתרות: אם יש למוכר משכנתא.
- הסכם שכירות: אם הדירה נמכרת עם שוכר.
- צו ירושה או צו קיום צוואה: אם הדירה נמכרת על ידי יורשים. ראו המדריך לרישום ירושה.
- הסכם מקורי מהקבלן: בדירה שרשומה עדיין בחברה משכנת.
שלב 7: המשכנתא וסילוק המשכנתא של המוכר
בקצרה: הקונה מגיש לבנק תיק הלוואה. המוכר חותם על מסמכים לבנק של הקונה ומביא מכתב כוונות מהבנק שלו. הכסף לסילוק המשכנתא הקודמת עובר ישירות לבנק של המוכר.
מה הקונה מכין: מסמכי הכנסה, דפי חשבון, החוזה החתום, נסח, שמאות, ביטוח חיים וביטוח מבנה, ותצהיר על דירה יחידה או נוספת. החובה לחתום על ייפוי כוח נוטריוני במשכנתא בנקאית בוטלה, כפי שהסברנו במאמר על ביטול החובה לייפוי כוח נוטריוני.
מה המוכר חותם לבנק של הקונה: כתב התחייבות לרישום משכנתא, אישור על הכספים שכבר התקבלו, ופרטי חשבון מאומתים. כדאי לקבוע בחוזה זמן קצוב לחתימה על המסמכים האלה.
לפני שהבנק משחרר את הכסף, נרשמת לטובתו הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא. רק אחרי שהיא מופיעה בנסח, ההלוואה מועברת.
שלב 8: מסירת החזקה
בקצרה: במסירה בודקים את הדירה מול החוזה, ממלאים פרוטוקול מסירה, מצלמים מונים ומעבירים את החשבונות על שם הקונה. בדירה עם שוכר, החזקה עוברת "משפטית" יחד עם הביטחונות.
- מסירה פיזית: הדירה פנויה, ומה שמחובר חיבור של קבע (מטבח, דוד, מזגנים) נשאר. מה שסוכם בחוזה נשאר גם הוא. עוד על כך במאמר על חיבור של קבע בדירה.
- מסירה משפטית (בדירה עם שוכר): הקונה נכנס בנעלי המוכר. חשוב לקבל את הביטחונות של השוכר: המחאות, שטר חוב או ערבות.
- חשבונות: ארנונה, מים וחשמל עוברים על שם הקונה מיום המסירה.
שלב 9: אישורי מסים ואישור עירייה
בקצרה: הקונה גר בדירה, אבל היא עדיין רשומה על שם המוכר. כדי לרשום, צריך אישורים מרשות המסים (מס רכישה ומס שבח) ואישור עירייה לטאבו. זה השלב שבו עסקאות נוטות להתעכב.
- רשות המסים: הדיווח על העסקה מוגש בתוך 30 ימים מהחתימה.2 הקונה משלם מס רכישה (אם חל), והמוכר מקבל אישור פטור או משלם מס שבח.
- אישור עירייה לטאבו: לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, לא תירשם העברה בלי תעודה שכל החובות לעירייה בגין הנכס סולקו.3 כולל ארנונה, מים והיטל השבחה. כדאי להגיש את הבקשה מוקדם.
רק כשכל האישורים בידיים, כספי הנאמנות משתחררים למוכר. אם התגלה חוב שהמוכר לא שילם, הוא משולם מתוך הנאמנות, והיתרה עוברת אליו.
שלב 10: רישום בטאבו
בקצרה: עורך הדין של הקונה מגיש לטאבו את שטר המכר, ייפוי הכוח, אישורי המסים, אישור העירייה ושטרי המשכנתה. בסוף התהליך הקונה רשום כבעלים, ובמקום הערת האזהרה של הבנק נרשמת משכנתא.
שטרי המשכנתה: הבנק מנפיק אותם לפי בקשה, וזה לוקח זמן. כדאי להזמין אותם מיד אחרי המסירה, כדי שיהיו מוכנים כשמגיעים האישורים.
בדיקה אחרונה: כשמגיע הנסח החדש, בודקים שהשם ומספר הזהות רשומים נכון. טעות סופר שלא תוקנה עכשיו עלולה לעכב מכירה עתידית. ראו המדריך לתיקון טעות סופר בטאבו.
איפה עסקאות נתקעות, ומה מונע את זה
| המוקש | מה מונע אותו |
|---|---|
| חתימה על זיכרון דברים | מעבר ישיר לבדיקות ולהסכם מלא. |
| חריגות בנייה שמתגלות אחרי החתימה | בדיקת תיק בניין, ולפי הצורך שמאי פרטי, לפני החתימה. |
| המוכר קיבל את הכסף ולא הביא אישורים | כספי נאמנות שמשתחררים רק כנגד האישורים. |
| הבנק מתעכב והקונה בסכנת הפרה | סעיף בחוזה שמתייחס לעיכוב שלא באשמת הקונה. |
| מומים נסתרים אחרי המסירה | הצהרות מוכר מפורשות בחוזה, ובדק בית לפני החתימה. |
מה הצעד הבא שלכם?
עסקת מקרקעין מחברת הרבה גורמים: הבנק, רשות המסים, העירייה, הטאבו והצד השני. תפקידו של עורך הדין הוא לבדוק את הנכס לפני ההתחייבות, לבנות חוזה ולוח תשלומים שמגינים עליכם, ולהביא את העסקה עד הרישום. כדאי לערב אותו כבר בשלב המשא ומתן, לפני שנשלחת הודעה מחייבת או נחתם מסמך.
משרד עו"ד יקיר דבול מלווה קונים ומוכרים בנתניה ובשרון, מהבדיקות הראשונות ועד הרישום בטאבו. למידע על הליווי בעסקה, בקרו בעמוד עורך דין מקרקעין בנתניה. ואם נתקלתם במונח לא מוכר, השתמשו במילון המונחים המשפטיים בנדל"ן.
שאלות ותשובות
1כמה זמן לוקחת עסקת מקרקעין?
מהחתימה ועד המסירה בדרך כלל כמה חודשים, לפי לוח התשלומים. הרישום בטאבו מגיע אחרי שמתקבלים כל האישורים, ולפעמים לוקח עוד כמה שבועות או חודשים, בעיקר כשיש עיכוב באישור העירייה.
2האם זיכרון דברים מחייב?
כן, אם יש בו את הפרטים המהותיים של העסקה וכוונה להתחייב. לכן לא כדאי לחתום עליו, אלא לעבור לבדיקות ולהסכם מלא.
3מתי רושמים הערת אזהרה?
מיד אחרי החתימה, ולפני שהכסף עובר למוכר. היא מגינה על הקונה מפני מכירה של הדירה לאדם אחר.
4מי משלם מס רכישה ומי משלם מס שבח?
הקונה משלם מס רכישה, והמוכר משלם מס שבח. היטל השבחה, שמשולם לוועדה המקומית, חל בדרך כלל על המוכר.
5אפשר לקחת עורך דין אחד לקונה ולמוכר?
לא מומלץ. בעסקת יד שנייה האינטרסים מנוגדים, ואם תתגלה מחלוקת, עורך דין משותף לא יוכל לייצג צד אחד נגד השני.
6למה צריך כספי נאמנות?
כדי שלמוכר תהיה סיבה להביא את אישורי המסים והעירייה גם אחרי שקיבל את רוב הכסף ומסר מפתח. אם מתגלה חוב, הוא משולם מתוך הנאמנות.
7מה עושים אם מתגלות חריגות בנייה?
זה לא אומר בהכרח שהעסקה מבוטלת. לפעמים אפשר להכשיר את החריגה, להוריד מחיר, או לדרוש מהמוכר לטפל בה כתנאי לעסקה. מה שחשוב הוא לגלות אותה לפני החתימה.
8תוך כמה זמן צריך לדווח לרשות המסים?
בתוך 30 ימים מיום החתימה על ההסכם. הדיווח הוא הבסיס לחישוב מס הרכישה ומס השבח.
מקורות
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיף 8: התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב
- [2] רשות המסים, הצהרה על מכירה ורכישה של זכות במקרקעין: gov.il
- [3] פקודת העיריות [נוסח חדש], סעיף 324: העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעירייה
- [4] רשות המסים, סימולטור לחישוב מס רכישה: gov.il
מילון מושגים
- הערת אזהרה
- רישום בטאבו שמגן על הקונה מפני עסקה נוגדת בנכס.
- חשבון נאמנות
- חשבון שבו עורך דין מחזיק חלק מהתמורה עד שמתקיימים תנאים, כמו המצאת אישורים.
- מכתב כוונות
- מכתב מהבנק של המוכר שמפרט כמה צריך לשלם כדי למחוק את המשכנתא שלו.
- אישור עירייה לטאבו
- תעודה שאין חובות לעירייה בגין הנכס, תנאי לרישום בטאבו.
- פיצוי מוסכם
- סכום שנקבע מראש בחוזה ומשולם לצד הנפגע מהפרה יסודית.
- שטר מכר
- המסמך שמוגש לטאבו להעברת הבעלות.
