הבניין לא מרוצה מחברת הניהול: הניקיון לא נעשה, תקלות במעלית מחכות שבועות, ואף אחד לא מבין לאן הולך הכסף. החלפת חברת ניהול בבניין אפשרית, אבל היא נעשית בשלושה צעדים שצריך לעשות לפי הסדר: החלטה כדין של בעלי הדירות או של הנציגות, סיום מסודר של החוזה הקיים, ומסירה מלאה של הכספים והמסמכים לגורם החדש. [1] [2] במדריך נעבור על כל צעד, נראה תרחיש של בניין שעובר את התהליך, ונסביר אילו טעויות עלולות להפוך החלפה פשוטה לתביעה.
עיקרי הדברים
- ועד הבית מייצג את כל בעלי הדירות, ומוסמך להתקשר עם נותני שירותים לאחזקת הרכוש המשותף. גם כשיש חברת ניהול, צריך ועד בית שיפקח עליה. [1]
- החלטות על ניהול הרכוש המשותף מתקבלות באסיפה הכללית ברוב רגיל של המשתתפים, ושליש מבעלי הדירות יכולים לדרוש מהוועד לכנס אסיפה שלא מן המניין. [2]
- כשאין תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, והוא שקובע את כללי האסיפה והנציגות. [3]
- את החוזה מסיימים לפי סעיף היציאה שבו, או בביטול בשל הפרה. בהפרה שאינה יסודית צריך קודם לתת לחברה הזדמנות לתקן. [4]
- הפסקת תשלום חד צדדית מסוכנת: בפסק דין שדווח בתקשורת, דיירים שלא שילמו לחברת הניהול במשך שנתיים חויבו לשלם את החוב ואת הוצאות המשפט. [8]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה בעלי דירות ונציגויות של בתים משותפים, כולל בהחלטות על ניהול הבניין ובחוזים עם נותני שירותים.
מי מחליט על החלפת חברת ניהול בבניין?
בקצרה: בעלי הדירות, דרך ועד הבית (הנציגות) והאסיפה הכללית. הוועד הוא שמתקשר עם נותני שירותים, והאסיפה מחליטה על דרכי ניהול הרכוש המשותף. לכן הדרך הבטוחה היא להביא את ההחלפה להחלטה באסיפה, ולתת לוועד לבצע אותה.
לכל בית משותף חייב להיות ועד בית, והוא הנציג של כל בעלי הדירות בניהול ענייני הבית ובאחזקתו. [1] בין הסמכויות של הוועד: לפתוח חשבון בנק על שם ועד הבית, לגבות את תשלומי הוועד, ולהתקשר עם נותני שירותים לאחזקת הרכוש המשותף, כמו ניקיון וגינון. [1] כל-זכות מציין במפורש שגם כשבוחרים בחברת ניהול, צריך ועד בית שיפקח עליה. [1]
מהצד השני, האסיפה הכללית של בעלי הדירות היא שקובעת את דרכי הניהול של הרכוש המשותף, ברוב רגיל. [2] היא גם יכולה להחליף את הוועד עצמו באסיפה שלא מן המניין. [1] כלומר, אם הוועד לא פועל, בעלי הדירות יכולים לכנס אסיפה, להחליט, ואם צריך לבחור ועד אחר. איך עושים את זה כדין, שלב אחר שלב, מוסבר במדריך איך מכנסים אסיפה ובוחרים ועד בית.
חשוב לבדוק גם איזה תקנון חל על הבניין. בית משותף מתנהל לפי תקנון, לפי סעיף 61 לחוק המקרקעין. [3] אם בעלי הדירות לא רשמו תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק. אם נרשם תקנון מוסכם, ההוראות שלו גוברות בנושאים שהוא מסדיר. [3] לכן מוציאים קודם את התקנון הרשום ובודקים מה הוא קובע.
אסיפה כללית להחלפת חברת ניהול: הודעה, מניין ורוב
בקצרה: לפי התקנון המצוי, כפי שמוסבר בכל-זכות: הודעה בכתב לכל בעלי הדירות לפחות 4 ימים מראש (או מודעה בולטת 5 ימים מראש), עם הנושאים לדיון. מניין של לפחות מחצית מבעלי הדירות, והחלטה ברוב רגיל של המשתתפים.
אסיפה שלא התכנסה כדין משאירה את ההחלטה פתוחה לערעור. הכללים המרכזיים, כפי שהם מופיעים בכל-זכות לפי סעיפים 5 עד 15 בתקנון המצוי: [2]
| הנושא | מה הכלל | למה זה חשוב בהחלפת חברת ניהול |
|---|---|---|
| מי מכנס | הוועד, כשהוא רואה צורך. שליש מבעלי הדירות יכולים לדרוש אסיפה שלא מן המניין, והמועד נקבע בתוך 14 יום מהבקשה [2] | כשהוועד עצמו מגן על החברה הקיימת, הדיירים לא תלויים בו |
| הודעה | לכל בעלי הדירות לפחות 4 ימים מראש, או מודעה במקום בולט לפחות 5 ימים מראש, עם פירוט הנושאים [2] | הנושא "החלפת חברת הניהול" חייב להופיע בהודעה. נושא שלא נקבע מראש לא נדון, אלא אם כל הבעלים מסכימים |
| מניין | לפחות מחצית מבעלי הדירות או באי כוחם. אם אין מניין, אפשר לקבוע מראש בהודעה שהאסיפה תתקיים באותו יום בשעה מאוחרת יותר, בכל מספר משתתפים [2] | כדאי לכתוב בהודעה מראש את מועד האסיפה הנדחית |
| רוב | רוב רגיל מבין הבעלים שהגיעו או שנתנו ייפוי כוח. דירה אחת, קול אחד [2] | שוכר מצביע רק עם ייפוי כוח בכתב מבעל הדירה |
| תיעוד | ההחלטות נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל הדיירים, גם מי שלא הגיע [2] | הפרוטוקול החתום הוא המסמך שהוועד יציג לחברה הקיימת ולחברה החדשה |
בתקנון מוסכם ייתכנו הוראות אחרות. [3] הכלי הבא מראה את העיקרון לפי מספר הדירות:
סיום חוזה עם חברת ניהול: שתי דרכים
בקצרה: הדרך הראשונה היא סעיף היציאה בחוזה, עם תקופת ההודעה שנקבעה בו. הדרך השנייה היא ביטול בשל הפרה. בהפרה יסודית אפשר לבטל מיד בהודעה. בהפרה רגילה צריך קודם לתת לחברה זמן סביר לתקן.
ההחלטה באסיפה לא מסיימת את החוזה מעצמה. קוראים את החוזה ומחפשים שלושה דברים: תקופת ההתקשרות, סעיף שמאפשר לסיים בהודעה מוקדמת ואת אורכה, ופיצוי בסיום מוקדם אם נקבע.
| הדרך | מתי משתמשים בה | מה צריך לעשות |
|---|---|---|
| סעיף יציאה בחוזה | כשהחוזה מאפשר לסיים אותו בהודעה מוקדמת, גם בלי הפרה | הודעה בכתב לפי הנוסח והמועדים שבחוזה, ותכנון המעבר לפי תקופת ההודעה |
| ביטול בשל הפרה יסודית | הפרה שאדם סביר לא היה חותם על החוזה אילו ידע עליה מראש, או הפרה שהחוזה עצמו קבע שהיא יסודית [4] | הודעת ביטול לחברה. אין חובה לתת לה הזדמנות לתקן [4] |
| ביטול בשל הפרה רגילה | הפרה שאינה יסודית, כמו שירות חלקי או איחורים בטיפול | דרישה לתקן, ואם לא תוקן בתוך זמן סביר, הודעת ביטול בתוך זמן סביר [4] |
אחרי ביטול, כל צד מחזיר לשני את מה שקיבל לפי החוזה, ואם ההשבה לא אפשרית, משלמים את שוויה. [4] כלומר, כספי הבניין שבידי החברה חוזרים לוועד.
מה חברת הניהול חייבת להעביר, ומה עושים כשהיא לא מעבירה כספים
בקצרה: את כספי הבניין, את פרטי החשבון ואת התיעוד הכספי, את החוזים עם הספקים, ואת כל מה שנדרש כדי להמשיך לנהל את הבניין. כשהחברה מסרבת, מתחילים בדרישה בכתב, וממשיכים להליך משפטי בערכאה המתאימה.
בעלי הדירות זכאים לעיין בספר ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובדוח הכספי של הוועד. [1] כשחברת ניהול פועלת מטעם הוועד, אותו מידע צריך לעבור אליו בסוף ההתקשרות, כדי שהוועד יוכל להמשיך לעמוד בחובות שלו: חשבונית על כל הוצאה, קבלה על כל הכנסה, ודוח כספי אחת לחצי שנה. [1] רשימת המסירה תלויה בחוזה, ובדרך כלל כוללת:
- כספים: יתרת הכספים של הבניין, כולל קרן לתיקונים אם נצברה, ואישור על היתרה.
- חשבון הבנק: שינוי מורשי החתימה בחשבון על שם הוועד, או העברת הכסף מחשבון של החברה לחשבון הוועד.
- תיעוד כספי: רשימת תשלומים לפי דירה, חובות פתוחים של דיירים, חשבוניות וקבלות.
- ספקים וחוזים: חוזי שירות למעלית, לניקיון, לגינון ולמערכות, עם תאריכי סיום.
- תפעול: מפתחות, קודים, שלטים, אנשי קשר לחירום ויומן תקלות פתוחות.
מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה חתום, עם מה שהועבר ומה שחסר. אם יש בעל דירה שלא משלם דמי ועד, כדאי לדעת מראש איך מטפלים בזה.
כשהחברה לא מעבירה: מתחילים בדרישה בכתב עם מועד ברור, ומצרפים את הפרוטוקול של האסיפה ואת הודעת הסיום. אם זה לא עוזר, פונים לערכאה. כאן יש הבחנה חשובה. המפקח על רישום המקרקעין מכריע בסכסוכים בבית המשותף, ובעלי דירות וועדי בתים רשאים להגיש אליו תביעות. [7] מחלוקת מול חברה חיצונית היא בעיקרה מחלוקת חוזית, והסכסוך שתואר למעלה, למשל, נדון בבית משפט השלום. [8] לאיזו ערכאה פונים בפועל תלוי בנסיבות, ולכן בודקים את זה לפני שמגישים. הרחבה על הסמכויות של המפקח על רישום המקרקעין תמצאו במאמר נפרד.
ההבדל בין ועד בית, חברת ניהול ונציגות חיצונית בשכר
בקצרה: ועד בית הוא הנציגות של בעלי הדירות. חברת ניהול היא נותן שירות שהוועד מתקשר איתו. נציגות חיצונית בשכר ממנה המפקח על רישום המקרקעין, כשאין ועד או כשהוועד לא פועל.
ההבדל משנה מי חותם, מי אחראי ומי קובע את השכר:
| ועד בית | חברת ניהול | נציגות חיצונית בשכר | |
|---|---|---|---|
| מי ממנה | בעלי הדירות באסיפה הכללית [1] | הוועד, לפי החלטת בעלי הדירות | המפקח על רישום המקרקעין [5] |
| מעמד | הנציג של כל בעלי הדירות [1] | צד לחוזה שירות, בפיקוח הוועד [1] | מורשה של בעלי הדירות בהחזקה ובניהול הבית [5] |
| שכר | פעילות התנדבותית [1] | לפי החוזה | המפקח קובע, ובעלי הדירות משלמים [5] |
| איך מחליפים | החלפה באסיפה שלא מן המניין [1] | סיום לפי החוזה ודיני החוזים [4] | המפקח מכנס קודם אסיפה לבחירת נציגות, וממנה נציגות חיצונית רק אם לא נבחרה [6] |
נציגות חיצונית בשכר רלוונטית כשאין מי שיחליט בכלל. בעלי דירות מגישים בקשה ללשכת המפקח בשלוחת אשדוד, שמטפלת בבקשות כאלה מכל הארץ. המפקח שולח צו לכינוס אסיפת דיירים, ורק אם לא נבחרה נציגות, הוא מוציא צו למינוי נציגות חיצונית בשכר. [6] הסמכות הזו קבועה בסעיף 67 לחוק המקרקעין. [6]
תרחיש מהחיים: בניין של 24 דירות שמחליף חברת ניהול
בקצרה: תרחיש להמחשה בלבד, שמראה את הסדר הנכון: תיעוד, בדיקת החוזה, אסיפה כדין, הודעה בכתב, ומסירה מסודרת. הפרטים בכל בניין שונים.
בבניין של 24 דירות הדיירים מתלוננים על ניקיון חלקי ועל תקלות שלא מטופלות. שלושה בעלי דירות מתחילים לתעד: צילומים עם תאריכים, פניות בכתב והתשובות שקיבלו.
שלב הבדיקה: החוזה נחתם לשנה עם הארכה אוטומטית, ואפשר לסיים אותו בהודעה מוקדמת. תקנון מוסכם לא נרשם, ולכן חל התקנון המצוי.
שלב האסיפה: הוועד לא ממהר לפעול. שמונה בעלי דירות, שליש מהבניין, דורשים בכתב אסיפה שלא מן המניין. [2] הוועד שולח הודעה לכל בעלי הדירות שבעה ימים מראש, עם סדר יום: "סיום ההתקשרות עם חברת הניהול הנוכחית, בחירת חברה חדשה ואישור עיקרי החוזה". בהודעה נקבע מראש שאם לא יהיה מניין, האסיפה תתקיים באותו ערב שעה אחר כך. מגיעים 15 בעלי דירות, כולל שניים עם ייפוי כוח. יש מניין, ו-11 מצביעים בעד.
שלב הסיום והמסירה: הוועד שולח לחברה הודעה בכתב לפי סעיף היציאה, עם הפרוטוקול, והדיירים ממשיכים לשלם בתקופת ההודעה. בסופה נערך פרוטוקול מסירה, והיתרה, רשימת החובות, חוזי הספקים והמפתחות עוברים לוועד. החברה החדשה עובדת מול חשבון על שם ועד הבית.
ומה אם היו מדלגים? החלטה בקבוצת הווטסאפ, בלי הודעה ובלי מניין, פותחת לחברה טענה שאין החלטה מחייבת. והפסקת תשלום בלי סיום החוזה חושפת לתביעה על החוב.
החלפת חברת ניהול בבניין שלב אחר שלב
בקצרה: מתעדים, בודקים חוזה ותקנון, מכנסים אסיפה כדין, שולחים הודעת סיום בכתב, בוחרים חברה חדשה עם חוזה ברור, ועורכים מסירה מסודרת.
- מתעדים את הבעיות: פניות בכתב, תאריכים, צילומים ותשובות. התיעוד הזה חשוב במיוחד אם תרצו לבטל בשל הפרה. [4]
- בודקים את החוזה ואת התקנון: תקופה, סעיף יציאה, הודעה מוקדמת, פיצוי בסיום. ובתקנון: האם יש תקנון מוסכם, ומה הוא קובע. [3]
- מכנסים אסיפה כדין: הודעה מראש עם הנושא, מניין, החלטה ברוב רגיל, ורישום בספר ההחלטות. [2]
- שולחים הודעת סיום בכתב: לפי סעיף היציאה, או הודעת ביטול בשל הפרה, ומצרפים את הפרוטוקול. [4]
- חותמים עם חברה חדשה: רצוי חוזה שמגדיר את השירותים, הכספים בחשבון על שם ועד הבית, דיווח כספי קבוע, ותנאי יציאה ברורים. [1]
- עורכים מסירה: פרוטוקול חתום עם כספים, מסמכים, חוזי ספקים ומפתחות, ורשימה של מה שעוד חסר.
מה הצעד הבא שלכם?
החלפת חברת ניהול היא החלטה של בעלי הדירות, והיא מצליחה כשעושים אותה לפי הסדר: בודקים את החוזה ואת התקנון, מחליטים באסיפה שהתכנסה כדין, מסיימים את החוזה בכתב ולא בהפסקת תשלום, ודואגים שכל הכספים והמסמכים יעברו לחשבון ולידיים של הוועד. כשהמחלוקת בבניין היא בין הדיירים עצמם, ולא רק מול החברה, כדאי להכיר גם את הדרכים לטפל בסכסוך עם שכן בבית משותף.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה נציגויות ובעלי דירות בבתים משותפים: בדיקת החוזה, הכנת האסיפה, הודעת הסיום, החוזה החדש וטיפול כשחברה יוצאת לא מעבירה כספים.
שאלות ותשובות
1האם ועד הבית יכול להחליף חברת ניהול בלי אסיפה?
לפעמים, אבל זה פחות בטוח. ועד הבית מוסמך להתקשר עם נותני שירותים לאחזקת הרכוש המשותף, ולכן הוא חותם על החוזה עם חברת הניהול. מצד שני, האסיפה הכללית היא שקובעת את דרכי ניהול הרכוש המשותף, ויכולה גם להחליף את הוועד. החלטה באסיפה שהתכנסה כדין נותנת לוועד גיבוי ברור.
2איזה רוב צריך כדי להחליף חברת ניהול?
רוב רגיל, לפי התקנון המצוי כפי שמוסבר בכל-זכות. ההחלטה על ניהול הרכוש המשותף מתקבלת ברוב של בעלי הדירות שהגיעו לאסיפה או שנתנו ייפוי כוח, כשבאסיפה יש מניין של לפחות מחצית מבעלי הדירות. כל דירה מקבלת קול אחד. בתקנון מוסכם הכללים יכולים להיות שונים.
3אפשר להפסיק לשלם לחברת הניהול אם היא לא עושה את העבודה?
לא כדאי. הפסקת תשלום על דעת עצמכם, בלי לסיים את החוזה כדין, עלולה להוביל לתביעה. בפסק דין של בית משפט השלום בפתח תקווה שדווח בתקשורת, דיירים שלא שילמו לחברת הניהול שנתיים חויבו לשלם את החוב ואת הוצאות המשפט. הדרך הנכונה היא לתעד את הליקויים, לדרוש תיקון בכתב, ולסיים את החוזה לפי סעיף היציאה או בביטול בשל הפרה.
4מה עושים כשחברת הניהול לא מעבירה את הכספים?
שולחים דרישה בכתב, ואם היא לא נענית, פונים לערכאה. אחרי ביטול חוזה, כל צד מחזיר לשני את מה שקיבל לפיו, ולכן כספי הבניין שבידי החברה צריכים לחזור. מחלוקת מול חברה חיצונית היא בעיקרה חוזית. לאיזו ערכאה פונים תלוי בנסיבות, ולכן בודקים את זה לפני שמגישים.
5כמה זמן מראש צריך להודיע לחברת הניהול על סיום החוזה?
כמו שכתוב בחוזה. אין מספר ימים אחד שחל על כל חוזה ניהול: תקופת ההודעה נקבעת בסעיף היציאה. אם מבטלים בשל הפרה יסודית, אפשר לשלוח הודעת ביטול בלי לתת זמן לתיקון. בהפרה שאינה יסודית צריך קודם לתת לחברה זמן סביר לתקן, ורק אם לא תיקנה, לשלוח הודעת ביטול בתוך זמן סביר.
מקורות שצוטטו במאמר (8)
- [1] ועד הבית: מינוי, סמכויות וחובות - כל-זכות
- [2] אסיפה כללית של דיירים בבית משותף: הודעה, מניין ורוב - כל-זכות
- [3] תקנון בית משותף: תקנון מצוי ותקנון מוסכם - כל-זכות
- [4] חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה): הפרה יסודית וביטול - כל-זכות
- [5] מינוי נציגות חיצונית בשכר לבית משותף - כל-זכות
- [6] בקשה למינוי ועד בית (נציגות חיצונית בשכר) לבית משותף - gov.il, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
- [7] הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין - כל-זכות
- [8] דיירים חויבו לשלם כחצי מיליון שקל לחברת הניהול של הבניין - מרכז הנדל"ן
מילון מושגים
- ועד בית (נציגות)
- הגוף שמייצג את כל בעלי הדירות בבית משותף ומנהל את ענייני הבית ואת אחזקתו.
- חברת ניהול
- נותן שירות שהוועד מתקשר איתו לניהול ואחזקה של הבניין, לפי חוזה, ובפיקוח הוועד.
- תקנון מצוי
- התקנון שבתוספת לחוק המקרקעין. חל כשבעלי הדירות לא רשמו תקנון מוסכם, או בנושאים שהתקנון המוסכם לא מסדיר.
- הפרה יסודית
- הפרה שאדם סביר לא היה חותם על החוזה אילו ידע עליה מראש, או הפרה שהחוזה קבע שהיא יסודית.
