קניתם דירה מקבלן, ובחוזה מופיע סעיף שמחייב אתכם לשלם לעורך הדין של הקבלן על רישום הדירה. שכר טרחת עורך דין הקבלן הוא תשלום מוכר, אבל החוק מגביל אותו: חוק המכר (דירות) מאפשר למוכר לגבות מכם השתתפות בהוצאות המשפטיות רק עד הסכום שנקבע בתקנות. [2] במדריך נסביר מה נחשב הוצאות משפטיות, מה התקרה שנקבעה, אילו חיובים נשארים מחוץ לה, ומה עושים כשהסכום בחוזה נראה גבוה מדי.
עיקרי הדברים
- סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) מגביל את ההוצאות המשפטיות שהמוכר רשאי לגבות מהקונה, והסכום המרבי נקבע בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014. [2]
- לפי הדיווחים על התקנות כשנחתמו ב-2014, התקרה היא הנמוך מבין 5,000 ש"ח כולל מע"מ לבין 0.5% ממחיר הדירה, ודירות יקרות במיוחד הוחרגו. [3] [4]
- לפי עמדת משרד הבינוי והשיכון, התקרה חלה על שכר הטרחה של עורך הדין עצמו. מדידות, הכנת תשריט ואגרות ממשלתיות אינם בתוך התקרה. [2]
- ממונה חוק המכר קבע שכל סכום שהתחייבתם לשלם במסגרת העסקה הוא חלק ממחיר הדירה, ולכן הקבלן צריך לתת עליו ערבות חוק מכר. [2]
- עורך הדין של המוכר משרת אתכם רק בענייני הרישום, ולא מייצג אתכם במשא ומתן על המחיר ועל תנאי החוזה. [1]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה רוכשי דירות בעסקאות מול קבלנים, מבדיקת החוזה ועד רישום הדירה על שמם.
מה זה שכר טרחת עורך דין הקבלן, ולמה אתם משלמים אותו?
בקצרה: זה התשלום שהקבלן גובה מכם עבור העבודה של עורך הדין שלו על רישום הזכויות: ניהול רשימת הרוכשים, רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שמכם. החוק מתיר לגבות אותו, אבל רק עד התקרה שבתקנות.
בפרויקט חדש הקבלן מחזיק עורך דין שמלווה את המכירות ואת הרישום. חלק מהעבודה הזו נעשה בשבילכם: הדירה צריכה בסוף להירשם על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. לכן מקובל שהקבלן מחייב את הרוכשים להשתתף בשכר הטרחה. המדריך לרוכש דירה של משרד הבינוי והשיכון מציין במפורש שהמוכר עשוי לגבות מכם תשלום עבור שכר טרחת עורך הדין שלו, ושהתשלום הזה מוגבל לפי חוק המכר. [1]
לפני שהחוק תוקן, הגבייה לא הייתה מוגבלת. בדיווח מ-2013 על הצעת החוק נכתב שברכישה מקבלן נגבו בדרך כלל כ-1.5% עד 2% ממחיר הדירה, כלומר בדירה של 1.5 מיליון ש"ח עד כ-30,000 ש"ח. [5] הצעת החוק הפרטית עברה בכנסת במרץ 2014 כתיקון מס' 7 לחוק המכר (דירות), ובסוף אותה שנה נחתמו התקנות שקבעו את הסכום המרבי. [3]
הנושא הזה הוא חלק מתמונה רחבה יותר של עסקה מול קבלן, עם ערבויות, מועדי מסירה ומפרט. אם אתם בתחילת הדרך, כדאי לקרוא גם על ליווי משפטי ברכישת דירה חדשה מקבלן.
מה נחשב "הוצאות משפטיות" בקניית דירה מקבלן
בקצרה: שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את המוכר ואת הקונה, עבור ניהול רשימת בעלי הזכויות, רישום הזכויות לפי החוזה (כולל רישום הבית המשותף ותיקון הצו) וכל הוצאה אחרת שקשורה לרישום.
ההגדרה מופיעה בסעיף 6ג לחוק המכר (דירות), שכותרתו "הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן". לפי נייר העמדה של ממונה חוק המכר, הוצאות משפטיות הן שכר טרחה של עורך דין שמייצג את המוכר ואת הקונה, בעבור: [2]
- ניהול רשימת בעלי הזכויות: רישום וניהול של רשימת הרוכשים, מיום המכירה ועד שהזכויות נרשמות בלשכת רישום המקרקעין. [2]
- רישום הזכויות לפי החוזה: כולל רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, ושינוי או תיקון של צו רישום הבית המשותף. [2]
- הוצאות אחרות שקשורות לרישום: כל הוצאה נוספת שקשורה לרישום הזכויות לפי חוזה המכר. [2]
שימו לב לנקודה אחת שחוזרת על עצמה: הכל סובב סביב הרישום. "דמי רישום בית משותף" שמופיעים בחוזה הם בדרך כלל אותו תשלום בשם אחר, ולכן הם נבדקים מול אותה תקרה. מה שקובע הוא מהות התשלום, לא הכותרת שלו בחוזה.
מה התקרה על שכר טרחת עורך דין הקבלן
בקצרה: לפי התקנות כפי שדווחו כשנחתמו ב-2014: הנמוך מבין 5,000 ש"ח כולל מע"מ לבין 0.5% ממחיר הדירה. דירות במחיר גבוה מסף שנקבע, כ-4.6 מיליון ש"ח באותה עת, הוחרגו. לפני חתימה בודקים את הנוסח העדכני של התקנות.
התקנות נחתמו בדצמבר 2014 על ידי שר הבינוי והשיכון, והועברו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת. [3] לפי הדיווח בביזפורטל, ההשתתפות של הרוכש בהוצאות המשפטיות של הקבלן הוגבלה ל-5,000 ש"ח כולל מע"מ או לחצי אחוז ממחיר הדירה, לפי הנמוך מביניהם. [3] כלכליסט דיווח על אישור התקנות בוועדת הכלכלה, באותם סכומים. [4]
התקרה לא חלה על כל דירה. לפי אותו דיווח, דירות ששוויין עולה על 4,642,750 ש"ח הוחרגו, בנימוק שבעסקאות כאלה פער הכוחות בין המוכר לקונה קטן יותר. [3] בכלכליסט הסף הוצג כ-4.6 מיליון ש"ח. [4] המספרים האלה הם הנוסח שדווח בזמן החתימה. סכומים בתקנות יכולים להתעדכן, ולכן לפני שחותמים כדאי לבדוק את הנוסח העדכני ולא להסתמך על מספר שזכרתם.
הנה דוגמה מספרית לפי הנוסח שדווח ב-2014:
| מחיר הדירה | 0.5% מהמחיר | התקרה לפי הנוסח שדווח |
|---|---|---|
| 800,000 ש"ח | 4,000 ש"ח | 4,000 ש"ח (חצי האחוז נמוך יותר) |
| 1,000,000 ש"ח | 5,000 ש"ח | 5,000 ש"ח (שני החישובים שווים) |
| 2,000,000 ש"ח | 10,000 ש"ח | 5,000 ש"ח (הסכום הקבוע נמוך יותר) |
| 5,000,000 ש"ח | 25,000 ש"ח | מעל סף ההחרגה שדווח, התקרה לא חלה [3] |
דמי רישום בית משותף, תשריט ואגרות: מה בתוך התקרה ומה מחוץ לה
בקצרה: בתוך התקרה: שכר הטרחה על העבודה של עורך הדין עצמו. מחוץ לתקרה, לפי עמדת המשרד: מדידות והכנת תשריט, ואגרות ממשלתיות ששילם הקבלן לרישום. אבל גם הסכומים שמחוץ לתקרה הם חלק ממחיר הדירה, וצריכים להיות מובטחים בערבות.
בדצמבר 2019 פרסם ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה בשאלה אם יזם רשאי לגבות מרוכש תשלום עבור עריכת תשריט בית משותף ועבור אגרות ממשלתיות. [2] לפי עמדת היועץ המשפטי של המשרד, המגבלה חלה על שכר הטרחה שעורך הדין מקבל על השירותים המקצועיים שהוא עצמו נותן. מדידות והכנת תשריט לא מתבצעות בהכרח על ידי עורך הדין, ולכן אינן בתוך המגבלה. גם אגרות ממשלתיות ששילם היזם לצורך רישום הדירה אינן בתוך המגבלה. [2]
עד כאן זה נשמע כמו פתח לגבייה נוספת, אבל לנייר העמדה יש המשך חשוב. לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), "מחיר הדירה" כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה שקשור לרכישה. לכן, לפי עמדת הממונה, הסכומים שאתם מתחייבים לשלם במסגרת ההסכמים של העסקה, כולל התשלומים האלה, הם חלק ממחיר הדירה, והיזם צריך לתת לכם עליהם ערבות חוק מכר. [2] אם התשלום על תשריט בית משותף משולם בנפרד ובלי בטוחה, יש כאן משהו לבדוק.
| החיוב בחוזה | האם בתוך התקרה | מה בודקים |
|---|---|---|
| שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן על הרישום | כן [2] | שהסכום לא עולה על התקרה בתקנות |
| "דמי רישום" או "דמי טיפול" שהם בפועל שכר טרחה | כן, לפי המהות [2] | מה התשלום מכסה באמת, ומי מקבל אותו |
| מדידות והכנת תשריט | לא, לפי עמדת המשרד [2] | שהסכום מופיע בחוזה, ושהוא מובטח בערבות כחלק מהמחיר [2] |
| אגרות ממשלתיות לרישום | לא, לפי עמדת המשרד [2] | שמדובר באגרות ששולמו בפועל לרישום הדירה |
| עלות מתן הבטוחה (ערבות) | לא רלוונטי לתקרה | לפי החוק, בהוצאות מתן הבטוחה נושא המוכר [1] |
| חיבור הבניין לרשתות הציבוריות | לא רלוונטי לתקרה | מעבר למונים של הדירה, הקונה לא אמור לשלם על חיבור הבניין לרשתות [1] |
הכלי הבא מסכם את העיקרון. הזינו את מחיר הדירה וסמנו את החיובים שמופיעים בחוזה שלכם:
ההבדל בין עורך הדין של הקבלן לעורך הדין שלכם
בקצרה: עורך הדין של הקבלן מטפל ברישום הזכויות, ובעניין הזה הוא משרת גם אתכם. הוא לא מייצג אתכם במשא ומתן על המחיר, על המפרט ועל תנאי החוזה. לשם כך צריך עורך דין מטעמכם.
רוכשים רבים משלמים לעורך הדין של הקבלן ומניחים שיש להם ייצוג. המדריך לרוכש דירה של משרד הבינוי והשיכון מבהיר שעורך הדין של המוכר משרת את הקונה רק בעניין הרישום, ושהוא לא מייצג אותו במשא ומתן על המחיר. [1] כבר בדיון על החוק ב-2014 הועלתה הטענה שרוב הרוכשים לא מיוצגים באמת, אלא משלמים לעורך הדין של הקבלן וחושבים בטעות שיש להם עורך דין משלהם. [4]
| עורך הדין של הקבלן | עורך הדין שלכם | |
|---|---|---|
| את מי הוא מייצג | את המוכר, ובענייני הרישום משרת גם את הקונה [1] | אתכם בלבד |
| משא ומתן על החוזה | לא מייצג אתכם [1] | בודק את החוזה ומנהל עבורכם משא ומתן |
| שכר הטרחה | ההשתתפות שלכם מוגבלת בתקנות [2] | לפי ההסכם ביניכם |
| רישום הדירה | מבצע את הרישום מול הלשכות [2] | מוודא שהמועד לרישום כתוב בחוזה ושהרישום מתקדם |
החוזה שהקבלן מגיש הוא חוזה שנוסח מטעמו. יש בו סעיפים שכדאי לזהות לפני החתימה, כולל סעיף ההוצאות. ריכזנו אותם במאמר על סעיפים בעייתיים בחוזה מכר מקבלן.
בדקו: האם החיובים בחוזה שלכם עומדים בכללים?
בקצרה: עברו על סעיף התשלומים הנלווים בחוזה עם הרשימה הבאה. כל "לא" או "לא יודע" הוא נקודה לשאול עליה לפני החתימה.
- הסכום כתוב במפורש? המחיר בחוזה צריך להיות סופי ולכלול את כל הסכומים הנלווים. [1] שכר טרחה שנקבע "לפי חשבון" או בלי סכום הוא סימן לבדיקה.
- שכר הטרחה לא עולה על התקרה? השוו את הסכום לתקרה שבתקנות, בנוסח העדכני. [2]
- אין כפל תשלום בשמות שונים? "דמי רישום", "דמי טיפול" ו"שכר טרחה" על אותה עבודה של עורך הדין נבחנים יחד מול התקרה.
- תשריט ואגרות מופיעים בנפרד ובסכום ברור? בודקים בחוזה את שכר הטרחה, ההצמדות, האגרות ועלות התשריטים. [1]
- הכל מובטח בערבות? לפי עמדת ממונה חוק המכר, גם הסכומים הנלווים הם חלק ממחיר הדירה ומחייבים ערבות חוק מכר. [2]
- מועד הרישום כתוב בחוזה? המדריך הרשמי ממליץ לדרוש שהמוכר יציין בחוזה עד מתי הדירה תירשם על שמכם, ולבדוק אם הרישום כרוך בתשלום מעבר למחיר. [1]
- בדקתם את הקבלן ברשימת סרבני הרישום? המדריך ממליץ לבדוק אם המוכר מופיע ברשימה של רשות מקרקעי ישראל. [1]
התשלומים לעורך הדין של הקבלן הם רק חלק מהעלויות שמצטרפות למחיר הדירה. כדי לראות את התמונה המלאה, כולל מס רכישה ושמאות, היעזרו במדריך על ההוצאות הנלוות לרכישת דירה.
הקבלן גבה יותר מהמותר: מה עושים, שלב אחר שלב
בקצרה: אוספים את המסמכים, משווים מול התקרה ומול עמדת המשרד, פונים לקבלן בכתב, ואם אין מענה מגישים תלונה לממונה חוק המכר. כל מחלוקת על חיובים כדאי לנהל בכתב.
- אוספים את המסמכים: החוזה, הנספחים, לוח התשלומים, השוברים והקבלות על כל תשלום לקבלן ולעורך הדין שלו. אם שילמתם דרך פנקס שוברים, שמרו את כל השוברים.
- מפרידים בין סוגי החיובים: שכר טרחה מול מדידות, תשריט ואגרות, לפי ההבחנה בנייר העמדה. [2]
- משווים מול התקרה העדכנית: בודקים את הנוסח העדכני של תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), ואת מחיר הדירה שבחוזה. [2]
- פונים לקבלן בכתב: מפרטים איזה חיוב לדעתכם חורג ולמה, ומבקשים הסבר או החזר. המדריך הרשמי ממליץ להעלות כל מחלוקת על חיובים בכתב. [1]
- מגישים תלונה לממונה חוק המכר: תלונות נגד מוכר מגישים לממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. רשם הקבלנים מטפל בעניינים הנדסיים ולא במחלוקות כספיות בין רוכש לקבלן. [1]
מה הצעד הבא שלכם?
שכר טרחת עורך דין הקבלן הוא תשלום לגיטימי, אבל מוגבל. החוק מאפשר לקבלן לגבות מכם השתתפות בהוצאות המשפטיות של הרישום רק עד התקרה שבתקנות. מדידות, תשריט ואגרות נשארים מחוץ לתקרה לפי עמדת המשרד, אבל הם חלק ממחיר הדירה ומחייבים ערבות. ועורך הדין של הקבלן, גם כשאתם משלמים לו, לא מייצג אתכם במשא ומתן. מי שבודק את החוזה לפני החתימה יודע בדיוק על מה הוא משלם.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה רוכשי דירות מקבלנים: בדיקת החוזה וסעיף ההוצאות, משא ומתן על התנאים, בדיקת הבטוחות ומעקב אחרי רישום הדירה.
שאלות ותשובות
1כמה מותר לקבלן לגבות על שכר טרחת עורך דין?
עד התקרה שבתקנות. סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) מאפשר למוכר לגבות מהקונה השתתפות בהוצאות המשפטיות רק עד הסכום שנקבע בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014. לפי הדיווחים כשהתקנות נחתמו ב-2014, התקרה היא הנמוך מבין 5,000 ש"ח כולל מע"מ לבין 0.5% ממחיר הדירה, ודירות במחיר גבוה מסף של כ-4.6 מיליון ש"ח הוחרגו. לפני חתימה בודקים את הנוסח העדכני.
2האם הקבלן יכול לגבות בנפרד על תשריט בית משותף?
כן, לפי עמדת משרד הבינוי והשיכון, אבל לא בלי בטוחה. נייר העמדה של ממונה חוק המכר קובע שמדידות והכנת תשריט, וגם אגרות ממשלתיות לרישום, אינם בתוך התקרה על שכר הטרחה. עם זאת, כל סכום שהתחייבתם לשלם במסגרת העסקה הוא חלק ממחיר הדירה, ולכן הקבלן צריך לתת עליו ערבות חוק מכר.
3האם עורך הדין של הקבלן מייצג גם אותי?
רק בענייני הרישום. לפי המדריך לרוכש דירה של משרד הבינוי והשיכון, עורך הדין של המוכר משרת את הקונה בעניין רישום הזכויות, אבל לא מייצג אותו במשא ומתן על המחיר ועל תנאי החוזה. כדי שמישהו יבדוק את החוזה מטעמכם, צריך עורך דין שמייצג אתכם.
4מה עושים אם הקבלן גבה יותר מהתקרה?
פונים קודם לקבלן בכתב, ואם אין מענה מגישים תלונה לממונה חוק המכר. אוספים את החוזה, הנספחים והקבלות, מפרידים בין שכר הטרחה לבין מדידות, תשריט ואגרות, ומשווים את שכר הטרחה לתקרה בנוסח העדכני של התקנות. רשם הקבלנים מטפל בעניינים הנדסיים, ולא במחלוקות כספיות בין רוכש לקבלן.
5האם דמי רישום בית משותף נכללים במחיר הדירה?
כן. לפי עמדת ממונה חוק המכר, כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר במסגרת ההסכמים של העסקה הוא חלק ממחיר הדירה, כולל תשלומים נלווים כמו דמי רישום, תשריט ואגרות. המשמעות המעשית היא שהקבלן צריך לתת עליהם ערבות חוק מכר. המדריך הרשמי גם מזכיר שהמחיר בחוזה צריך להיות סופי ולכלול את כל הסכומים הנלווים.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] מדריך לרוכש דירה - gov.il, משרד הבינוי והשיכון
- [2] נייר עמדה: גביית תשלום עבור תשריט בית משותף ואגרות ממשלתיות (2.12.2019) - gov.il, ממונה חוק המכר
- [3] התשלום של רוכשי דירות על שכר טרחת עו"ד הקבלן יוגבל ל-5,000 שקל (3.12.2014) - ביזפורטל
- [4] אושר: שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן לא יותר מ-5,000 שקל (4.12.2014) - כלכליסט
- [5] הצעת החוק להגבלת שכר הטרחה ברכישת דירה מקבלן (28.10.2013) - וואלה כסף
מילון מושגים
- הוצאות משפטיות
- לפי סעיף 6ג לחוק המכר (דירות): שכר טרחה של עורך דין שמייצג את המוכר ואת הקונה בניהול רשימת בעלי הזכויות, ברישום הזכויות לפי החוזה ובכל הוצאה אחרת שקשורה לרישום.
- ממונה חוק המכר
- הגורם במשרד הבינוי והשיכון שמטפל בתלונות של רוכשי דירות נגד מוכרים לפי חוק המכר.
- ערבות חוק מכר
- בטוחה שהמוכר נותן לקונה על הכספים שהוא משלם על חשבון מחיר הדירה, לפי חוק המכר (הבטחת השקעות).
- תשריט בית משותף
- מסמך מדידה שמתאר את הבניין ואת הדירות, ומוגש כחלק מרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים.
