מכירת דירה בהפסד לא מחייבת במס שבח: המס מוטל רק כשנוצר רווח, ולפי רשות המסים "לא יוטל מס במקרה של הפסד". [3] אבל זה לא סוף הסיפור. גם מי שהפסיד חייב להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים, וההפסד עצמו יכול להיות שווה כסף: בתנאים מסוימים אפשר לקזז אותו מול שבח ממכירה אחרת או מול רווחי הון, גם בשנים הבאות. [1] [2] במדריך נסביר מתי מכירה נחשבת הפסד לפי החוק, מה חייבים לדווח, ואיך עובד קיזוז הפסד ממכירת דירה, עם דוגמה מספרית.
עיקרי הדברים
- הפסד במכירת זכות במקרקעין הוא, לפי החוק, הסכום שבו יתרת שווי הרכישה עולה על שווי המכירה. [1]
- המוכר חייב למסור הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה, וחובת ההצהרה חלה גם כשמבקשים פטור. [1] [3]
- הפסד הון מקוזז תחילה מול השבח הריאלי, וכל שקל שנשאר מקוזז מול שלושה וחצי שקלים של סכום אינפלציוני חייב (סעיף 92 לפקודת מס הכנסה). [2]
- הפסד שלא נוצל עובר לשנות המס הבאות, אבל רק מול רווח הון, ובתנאי שהוגש דוח לשנה שבה היה ההפסד. [2]
- כדי להפחית את מס השבח בגלל הפסד, צריך אישור מפקיד השומה. [1] [3]
זקוקים לייעוץ?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
נעים להכיר: אני עו״ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה מוכרים ורוכשים בעסקאות נדל״ן, כולל ההצהרות והשומות מול מיסוי מקרקעין.
מתי מכירת דירה בהפסד נחשבת הפסד לפי החוק
בקצרה: כשמחיר המכירה נמוך מיתרת שווי הרכישה. היתרה הזו היא מחיר הקנייה בתוספת ההוצאות שמותר לנכות, ופחות פחת. ההשוואה היא לסכום הנומינלי, לפני הצמדה למדד.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, מגדיר "הפסד במכירת זכות במקרקעין" כ"הסכום שבו עולה יתרת שווי הרכישה על שווי המכירה". [1] המונח ההפוך הוא שבח: לפי סעיף 6(ב), השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. [1]
אז מה זו "יתרת שווי הרכישה"? לפי המדריך של רשות המסים, זה שווי רכישת הזכות בשקלים, בצירוף ההוצאות המותרות בניכוי, ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי. [3] ההוצאות המותרות מנויות בסעיפים 39 ו-39א לחוק, וכוללות בין היתר הוצאות שהשביחו את הנכס ושכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה. התנאים: ההוצאה הוצאה על ידי המוכר, בגין הנכס הנמכר, לא כלולה כבר בשווי הרכישה ולא הותרה בניכוי במס הכנסה. [3]
שתי מסקנות מעשיות. הראשונה: הוצאות שמותר לנכות מגדילות את ההפסד, ולכן כדאי לשמור קבלות על שיפוץ ועל שכר טרחה. המדריך מבקש לצרף להצהרת המוכר אסמכתאות על ההוצאות הנדרשות בניכוי. [3] השנייה: בדירה שהושכרה, הפחת שניתן היה לדרוש מקטין את יתרת שווי הרכישה, ולכן גם מקטין את ההפסד, אלא אם מוצג אישור מפקיד השומה שלא נוכה פחת. [3] את שאר מרכיבי החישוב פירטנו במאמר על איך מחושב מס שבח במכירת דירה.
ההבדל בין הפסד לבין שבח שכולו אינפלציוני
בקצרה: אם מכרתם ביותר ממה שקניתם, אבל העלייה במחיר קטנה מעליית המדד, זה לא הפסד לפי החוק. יש שבח, אבל רובו או כולו סכום אינפלציוני. כאן מתבלבלים הרבה מוכרים.
הגדרת ההפסד בחוק משווה את שווי המכירה ליתרת שווי הרכישה, ולא ליתרה המתואמת למדד. [1] ההצמדה למדד נכנסת לחישוב בשלב אחר: לפי המדריך, הסכום האינפלציוני הוא יתרת שווי הרכישה המתואמת למדד המחירים לצרכן פחות יתרת שווי הרכישה, והשבח הריאלי הוא השבח פחות הסכום האינפלציוני. [3]
ומה המשמעות במס? הסכום האינפלציוני מתחלק לשניים. החלק עד 31.12.1993 הוא "אינפלציוני חייב", בשיעור מס של 10%. החלק מ-1.1.1994 ועד יום המכירה הוא "אינפלציוני פטור". [3] כלומר, מי שקנה דירה אחרי 1994 ומכר אותה ברווח קטן מעליית המדד, משלם בדרך כלל מס רק על השבח הריאלי, אם יש כזה. אבל מבחינת החוק, זה לא "הפסד" שאפשר להעביר ולקזז.
| מצב | מה קובע | האם יש "הפסד" לקיזוז? |
|---|---|---|
| מחיר המכירה נמוך מיתרת שווי הרכישה | הגדרת "הפסד" בסעיף 1 לחוק [1] | כן, בכפוף לתנאי הקיזוז שבהמשך |
| מחיר המכירה גבוה מהיתרה, אבל נמוך מהיתרה המתואמת למדד | שבח נומינלי שעיקרו סכום אינפלציוני [3] | לא, יש שבח ולא הפסד |
| מחיר המכירה גבוה גם מהיתרה המתואמת | שבח ריאלי, חייב במס אם אין פטור [3] | לא, זה שבח שאפשר לקזז מולו הפסד אחר |
יקיר דבול - משרד עורכי דין
ליווי משפטי אישי
בעסקאות מקרקעין ונדל״ן!
מכירה בהפסד: האם חייבים להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין?
בקצרה: כן. המוכר חייב למסור הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה, גם כשאין מס לשלם. איחור בהגשה גורר קנס.
סעיף 73(א) לחוק קובע שהמוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, בתוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה שבה יפרט, בין היתר, את התמורה במכירה ובקנייה ותאריכיהן, את הניכויים שהוא תובע, את סכום המס ודרך חישובו ואת הזכאות לפטור. [1] אין בסעיף חריג למכירה בהפסד. המדריך של רשות המסים מוסיף ש"חובת ההצהרה חלה גם אם המוכר/הרוכש מבקשים פטור מהמס", וכך גם כל-זכות. [3] [4]
תאריך המכירה הוא בדרך כלל תאריך חתימת החוזה, או תאריך ההתקשרות הראשונה בכתב, כמו זיכרון דברים. [3] מאז 1.12.2017 ההצהרות מוגשות באופן מקוון, ומי שמיוצג על ידי עורך דין מגיש דרך עורך הדין. [4] על איחור בהגשת ההצהרה יש קנס לפי סעיף 94א לחוק, שמחושב לכל שבועיים של פיגור; לפי המדריך, הסכום לשנת 2026 הוא 310 ש״ח לכל שבועיים. [3]
ההצהרה היא גם הבסיס לקיזוז בעתיד. בלי שומה שקובעת את סכום ההפסד, יהיה קשה להוכיח אותו כשתמכרו נכס אחר ברווח. על הדיווח במצב שבו אין מס לשלם כתבנו בהרחבה במאמר על דו״ח מס שבח אפס.
קיזוז הפסד ממכירת דירה: מול מה מקזזים ובאיזה יחס
בקצרה: הפסד ממכירת דירה נחשב הפסד הון. מקזזים אותו קודם מול שבח ריאלי או רווח הון ריאלי, שקל מול שקל. מה שנשאר מקוזז מול סכום אינפלציוני חייב, ביחס של שקל הפסד לשלושה וחצי שקלים.
הכלל נמצא בפקודת מס הכנסה, ולא בחוק מיסוי מקרקעין. סעיף 92(א)(1) לפקודה קובע שהפסד הון שהיה לאדם בשנת מס, "ואילו היה ריווח הון היה מתחייב עליו במס", יקוזז תחילה כנגד ריווח ההון הריאלי, וכל שקל של היתרה יקוזז כנגד שלושה וחצי שקלים של סכום אינפלציוני חייב. ובהמשך: "רואים שבח והפסד כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין… כאילו היו ריווח הון או הפסד הון". [2]
המשמעות: הפסד ממכירת דירה יכול לחסוך מס על שבח ממכירת נכס מקרקעין אחר, ולהפך, הפסד ממכירת ניירות ערך או נכס אחר יכול לחסוך מס שבח. המדריך של רשות המסים מתאר את אותו סדר: הפסד הון מקוזז תחילה כנגד השבח הריאלי, והיתרה כנגד הסכום האינפלציוני החייב, "כל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 3.5 ₪ מהסכום האינפלציוני החייב". [3]
ויש תנאי שקל לפספס, והוא בלשון הסעיף עצמו: מקזזים הפסד שאילו היה רווח, היה חייב במס. [2] מכאן שאם המכירה הייתה פטורה ממילא, למשל דירה יחידה שעומדת בתנאי הפטור, קשה לראות בהפסד ממנה הפסד שעומד בתנאי הזה. בפטור לדירה יחידה הדירה צריכה להיות בבעלות המוכרים לפחות 18 חודשים, ולא אמורה להיות להם דירה נוספת במועד המכירה, עם חריגים. [6] אם אתם לא בטוחים איך המכירה שלכם מסווגת, זו הנקודה הראשונה לבדוק.
| מה בודקים | הפסד הון (למשל ממכירת דירה להשקעה) | הפסד עסקי |
|---|---|---|
| מול מה מקזזים קודם | מול השבח הריאלי [3] | מול השבח הריאלי והסכום האינפלציוני החייב [3] |
| יחס הקיזוז מול סכום אינפלציוני חייב | שקל הפסד מול 3.5 שקלים [2] | שקל מול שקל, והמוכר יכול לבקש שלא יקוזז מול הסכום האינפלציוני [3] |
| הפסד שלא נוצל | עובר לשנים הבאות מול רווח הון בלבד, אם הוגש דוח לשנת ההפסד [2] | לפי כללי הפקודה לגבי הפסד עסקי |
| אישור שנדרש | אישור פקיד השומה על ההפסד [1] [3] | |
דוגמה מספרית: כמה שווה ההפסד כשמוכרים דירה אחרת
בקצרה: בדוגמה, הפסד של 170,000 ש״ח מקטין שבח ריאלי של 400,000 ש״ח ל-230,000 ש״ח. בדוגמה השנייה ההפסד מכסה גם חלק מסכום אינפלציוני חייב, ושארית קטנה עוברת לשנים הבאות.
הדוגמה להמחשה בלבד. המספרים מומצאים ומעוגלים, ושיעור המס בה הוא הנחה לצורך החישוב. בפועל, שיעור המס על השבח הריאלי אצל יחיד תלוי בתקופות ההחזקה ובמסלול החישוב. [3]
שלב א: המכירה בהפסד. דנה קנתה ב-2017 דירה שנייה שלא הושכרה, ב-2,000,000 ש״ח. ההוצאות המותרות בניכוי (שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה ועוד) הסתכמו ב-50,000 ש״ח. ב-2025 מכרה אותה ב-1,880,000 ש״ח.
- יתרת שווי הרכישה: 2,000,000 + 50,000 = 2,050,000 ש״ח (אין פחת, כי הדירה לא הושכרה).
- הפסד: 2,050,000 פחות 1,880,000 = 170,000 ש״ח. אין מס שבח, אבל חובת ההצהרה קיימת.
שלב ב: מכירה ברווח בשנה הבאה. ב-2026 דנה מוכרת דירה אחרת, שאינה פטורה, עם שבח ריאלי של 400,000 ש״ח. הדירה נקנתה אחרי 1994, ולכן אין לה סכום אינפלציוני חייב. דנה הגישה דוח לשנת 2025.
- קיזוז מול השבח הריאלי, שקל מול שקל: 400,000 פחות 170,000 = 230,000 ש״ח שבח ריאלי חייב.
- בהנחת שיעור מס של 25%, לשם ההמחשה: המס יורד מ-100,000 ש״ח ל-57,500 ש״ח. ההפרש: 42,500 ש״ח.
ווריאציה: דירה ישנה עם סכום אינפלציוני חייב. נניח שהדירה שנמכרה ברווח נקנתה לפני 1994, עם שבח ריאלי של 100,000 ש״ח וסכום אינפלציוני חייב של 140,000 ש״ח. ההפסד של 170,000 ש״ח מקוזז כך:
- 100,000 ש״ח מההפסד מוחקים את כל השבח הריאלי. נשארים 70,000 ש״ח הפסד.
- כל שקל מקוזז מול 3.5 שקלים של סכום אינפלציוני חייב. כדי למחוק 140,000 ש״ח צריך 40,000 ש״ח הפסד (140,000 חלקי 3.5). [2]
- נשארים 30,000 ש״ח הפסד, שעוברים לשנים הבאות מול רווח הון בלבד. [2]
הכלי הבא ממחיש את סדר הקיזוז של הפסד הון. הזינו את הנתונים מהשומה שלכם:
העברת הפסד לשנים הבאות, ומתי מגישים את האישור
בקצרה: הפסד שלא קוזז באותה שנה עובר לשנות המס הבאות, ברצף, מול רווח הון בלבד. התנאי: הגשת דוח לפקיד השומה לשנה שבה היה ההפסד. כדי שמיסוי מקרקעין יפחית את המס בזמן המכירה, מביאים אישור מפקיד השומה.
סעיף 92(ב) לפקודה קובע שסכום שלא ניתן לקזז בשנת מס מסוימת "יקוזז כנגד ריווח הון בלבד… בשנות המס הבאות בזו אחר זו לאחר השנה שבה היה ההפסד", ובלבד שהוגש לפקיד השומה דוח לשנת המס שבה היה ההפסד, לפי סעיפים 131 ו-132. [2] שלוש מילים חשובות כאן: "ריווח הון בלבד", כלומר לא מול משכורת או הכנסה מעסק; "בזו אחר זו", כלומר ההפסד מנוצל בשנה הראשונה שיש בה רווח; ו"דוח", כלומר מי שלא הגיש דוח לשנת ההפסד מסכן את הזכות להעביר אותו.
איך זה עובד מול מיסוי מקרקעין? סעיף 48ב לחוק קובע שמס השבח נחשב "מקדמה על חשבון מס הכנסה", ושאם המוכר המציא אישור מפקיד השומה שלפיו יש להפחית מסכום השבח סכום כלשהו בשל קיזוז הפסדים, המנהל יתאם את המס בהתאם. [1] המדריך של רשות המסים מפרט: נישום שצבר הפסד עסקי או הון עד תום שנת המס שקדמה למכירה, והמציא אישור מפקיד השומה, יוכל להפחית אותו מהשבח. [3]
ומה עם הפסד שנוצר באותה שנה שבה מכרתם ברווח? כאן נכנס הדוח השנתי. לפי סעיף 48ב, על החייב במס לכלול את השבח בדוח שהוא מגיש לפי סעיף 131 לפקודה, ומס השבח ששולם נחשב מקדמה. [1] כלומר, גם אם שילמתם מס שבח מלא בזמן המכירה, הקיזוז יכול להיעשות בדוח השנתי, ואז ההפרש מוחזר. על בקשת ההחזר עצמה כתבנו במדריך על החזר מס שבח.
מכרתם דירה בהפסד: מה עושים, שלב אחר שלב
בקצרה: מחשבים את ההפסד לפי החוק, מגישים הצהרה מלאה בזמן, בודקים את השומה, מגישים דוח שנתי, ומבקשים אישור לקיזוז כשיש רווח.
- מחשבים את ההפסד לפי החוק. מחיר הקנייה, ועוד ההוצאות שמותר לנכות, פחות פחת אם הדירה הושכרה, מול מחיר המכירה. [3]
- מגישים הצהרה בתוך 30 ימים. גם כשאין מס, עם חוזה הרכישה ואסמכתאות להוצאות. [1] [3]
- בודקים את השומה. אם רשות המסים קבעה הפסד קטן יותר, אפשר להגיש השגה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה ההודעה, בטופס 7013. [3]
- מגישים דוח שנתי לשנת ההפסד. זה התנאי להעביר את ההפסד לשנים הבאות. [2]
- כשיש מכירה ברווח, מבקשים אישור מפקיד השומה. עם האישור, מיסוי מקרקעין מתאם את מס השבח. [1] [3]
על המסלול המלא של השגה וערר, כולל ערר לוועדת הערר בתוך 30 ימים מההחלטה בהשגה, [3] כתבנו במדריך מה עושים עם שומת מס שבח גבוהה מדי.
טעויות נפוצות של מי שמוכר בהפסד
בקצרה: לא מגישים הצהרה כי "אין מס", לא מגישים דוח שנתי, ומצפים לקזז מול משכורת. כל אחת מהן יכולה לעלות כסף.
- "אין מס, אז אין מה לדווח". לא נכון. ההצהרה חובה בתוך 30 ימים, ואיחור גורר קנס. [1] [3]
- לא מגישים דוח לשנת ההפסד. בלי דוח, ההפסד לא עובר לשנים הבאות. [2]
- מצפים לקזז מול משכורת. הפסד הון שעובר קדימה מקוזז מול רווח הון בלבד. [2]
מה הצעד הבא שלכם?
מכירת דירה בהפסד היא לא רק אכזבה. היא גם אירוע מס: צריך לדווח עליו, ולפעמים הוא נכס שאפשר לנצל בעסקה הבאה. מי שמגיש הצהרה מלאה, שומר מסמכים ומגיש דוח שנתי, שומר לעצמו את האפשרות לקזז. ההחלטה מתי למכור את הנכס הבא, והאם המכירה הקודמת עומדת בתנאי הקיזוז, היא חלק מתכנון מס במקרקעין שכדאי לעשות לפני החתימה ולא אחריה.
שאלות ותשובות
1האם משלמים מס שבח על מכירת דירה בהפסד?
לא. מס שבח מוטל על השבח, כלומר על הסכום שבו שווי המכירה עולה על יתרת שווי הרכישה. כשיש הפסד, לא מוטל מס. אבל עדיין צריך להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה.
2צריך לדווח למיסוי מקרקעין כשמוכרים דירה בהפסד?
כן. סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב כל מוכר למסור הצהרה בתוך 30 ימים, והחובה חלה גם כשמבקשים פטור או כשאין מס. איחור גורר קנס לפי סעיף 94א. ההצהרה גם קובעת את סכום ההפסד, שישמש אתכם לקיזוז בעתיד.
3אפשר לקזז הפסד ממכירת דירה מול מס שבח על דירה אחרת?
כן, בתנאים. לפי סעיף 92 לפקודת מס הכנסה, הפסד ממכירת מקרקעין נחשב הפסד הון. מקזזים אותו קודם מול השבח הריאלי, שקל מול שקל, והיתרה מול סכום אינפלציוני חייב, שקל מול 3.5 שקלים. כדי שמיסוי מקרקעין יפחית את המס צריך אישור מפקיד השומה, והסעיף חל על הפסד שאילו היה רווח היה חייב במס.
4אפשר להעביר הפסד ממכירת נכס לשנה הבאה?
כן. הפסד הון שלא קוזז באותה שנה עובר לשנות המס הבאות, ברצף, אבל רק מול רווח הון, לא מול משכורת. התנאי הוא שהוגש לפקיד השומה דוח לשנת המס שבה היה ההפסד.
5מכרתי ביותר ממה שקניתי אבל פחות מהמדד, זה הפסד?
לא. החוק משווה את מחיר המכירה ליתרת שווי הרכישה בלי הצמדה, ולכן יש לכם שבח ולא הפסד. החלק שנובע מעליית המדד הוא סכום אינפלציוני, והחלק שלו מ-1.1.1994 פטור ממס. אבל אין כאן הפסד שאפשר להעביר ולקזז.
יש לכם שאלה על המקרה שלכם?
השאירו שם וטלפון, ונחזור אליכם בהקדם.
מקורות שצוטטו במאמר (6)
- [1] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיפים 1, 6, 48ב ו-73 – ויקיטקסט, נוסח החוק
- [2] פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], סעיף 92: קיזוז הפסד הון – ויקיטקסט, נוסח הפקודה
- [3] דע זכויותיך וחובותיך: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין 2026 (מהדורה 18, אפריל 2026) – רשות המסים, gov.il
- [4] הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין – כל-זכות
- [5] תשלום מס שבח – כל-זכות
- [6] פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – כל-זכות
מילון מושגים
- הפסד במכירת זכות במקרקעין
- הסכום שבו יתרת שווי הרכישה עולה על שווי המכירה.
- יתרת שווי הרכישה
- שווי הרכישה בצירוף ההוצאות המותרות בניכוי, ובהפחתת הפחת שניתן היה לדרוש.
- סכום אינפלציוני חייב
- החלק של עליית המדד עד 31.12.1993, שחייב במס בשיעור 10%.
- שבח ריאלי
- השבח פחות הסכום האינפלציוני.
- קיזוז הפסד הון
- הפחתת הפסד מרווח הון או משבח, לפי סדר ויחסים שקובע סעיף 92 לפקודת מס הכנסה.
