שילמתם מס שבח, ואחר כך גיליתם שהחישוב היה גבוה מדי? אולי שילמתם היטל השבחה או שכר טרחה רק אחרי שהשומה יצאה, ואולי העסקה בכלל התבטלה. במצבים כאלה ייתכן שמגיע לכם החזר מס שבח. ההחזר לא מגיע לבד: צריך לבחור את המסלול הנכון מול רשות המסים ולעמוד במועדים. [1] במדריך הזה נסביר מתי נוצר החזר, באילו טפסים מבקשים אותו, תוך כמה זמן, ולאן הכסף מועבר.
עיקרי הדברים
- הדרך העיקרית להחזר היא בקשה לתיקון שומה (טופס 7085), שאפשר להגיש עד ארבע שנים מקבלת השומה, כשמתגלות עובדות חדשות או טעות. [1]
- הוצאות ששילמתם אחרי השומה, כמו היטל השבחה, שכר טרחת עורך דין ושכר טרחת מתווך, הן דוגמה לעובדות שמצדיקות תיקון. [1]
- אם אתם חולקים על השומה עצמה, מגישים השגה (טופס 7013) תוך 30 יום מקבלת השומה. [2]
- עסקה שבוטלה אחרי שדווחה מטופלת בתצהיר ביטול (טופס 6130), שעליו חותמים גם המוכרים וגם הקונים. [3]
- ההחזרים מועברים לחשבון בנק שמעדכנים באזור האישי של רשות המסים, ויש מי שלא יכול לעדכן חשבון באופן מקוון. [5]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. מלווה מוכרים ורוכשים בעסקאות נדל"ן ובהליכים מול משרדי מיסוי מקרקעין.
מתי מגיע החזר מס שבח?
בקצרה: החזר מס שבח נוצר כשהמס ששולם גבוה מהמס שהיה צריך לשלם. זה קורה בעיקר כשמתגלות עובדות חדשות אחרי השומה, כשנפלה טעות בחישוב, כשהשגה מתקבלת, או כשהעסקה מתבטלת.
מס שבח מחושב לפי הנתונים שהיו בידי משרד מיסוי מקרקעין ביום שנערכה השומה. אבל החיים ממשיכים גם אחרי השומה. הנה המצבים הנפוצים שבהם כדאי לבדוק אם מגיע לכם כסף בחזרה:
- הוצאות ששולמו אחרי השומה: רשות המסים עצמה מציינת היטל השבחה, שכר טרחת עורך דין ושכר טרחת מתווך כדוגמאות להוצאות ששולמו לאחר עריכת השומה ושאפשר לצרף לבקשת תיקון. [1] הוצאה מוכרת שלא נוכתה מקטינה את השבח, ולכן גם את המס. מי שרוצה להבין איך נקבע השבח מלכתחילה ימצא הסבר מפורט במאמר על חישוב מס שבח במכירת דירה.
- טעות בשומה: נתון שגוי, חישוב שגוי או פטור שלא נלקח בחשבון. גם זו עילה לבקשת תיקון. [1]
- השגה שהתקבלה: מי שמגיש השגה חייב לשלם את סכום המס שהוא עצמו מעריך. [2] אם בסוף ההליך נקבע מס נמוך ממה ששולם, נוצר הפרש.
- עסקה שבוטלה: כשעסקה שדווחה מתבטלת, מגישים תצהיר ביטול כדי לבטל את שומות השבח והרכישה שנקבעו בעקבותיה. [3]
- זכאות שהתבררה רק מאוחר יותר: לפעמים התנאים להקלה מתמלאים רק אחרי העסקה. ועדת הערר בתל אביב קבעה במקרה כזה (שעסק במס רכישה) שקבלת החזר לפי הוראת הקלה אינה כרוכה בתיקון שומה לפי סעיף 85. [9]
בקשה לתיקון שומה מס שבח: המסלול המרכזי להחזר
בקצרה: מוכר או רוכש שנערכה לו שומה יכול לבקש לתקן אותה עד ארבע שנים מקבלת השומה, אם התגלו עובדות חדשות או שהוא טוען לטעות. מגישים טופס 7085 עם מסמכים תומכים. אם הבקשה מתקבלת, מקבלים הודעת שומה מתוקנת.
בקשה לתיקון שומה מבוססת על סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. רשות המסים מפרטת שני תנאים: עברו עד ארבע שנים ממועד קבלת השומה, וקיימת עילה חוקית לתקן אותה. [1] העילות הן עובדות חדשות שנוגעות לחישוב המס, או טענה שנפלה טעות בשומה.
את הטופס ממלאים במלואו, כולל טבלת "סכום המס", ומצרפים מסמכים שתומכים בבקשה, למשל קבלות על ההוצאות ששולמו. [1] אפשר להגיש במשרד מיסוי מקרקעין האזורי, באופן אישי או בדואר. עורך דין מייצג יכול להגיש את הטופס באופן מקוון. [1] מוכרים ורוכשים שאינם מיוצגים יכולים להגיש בקשה לתיקון שומה דרך האזור האישי באתר רשות המסים. [6]
לפי דף השירות, קליטת הבקשה במשרד נמשכת עד חמישה ימי עסקים. אחר כך המשרד בודק את תקינותה ומחליט על המשך הטיפול. [1]
השגה על שומת מס שבח: כשאתם חולקים על החישוב
בקצרה: השגה מגישים תוך 30 יום מקבלת השומה, על טופס 7013. חובה לשלם את סכום המס שאתם מעריכים. הארכת מועד אפשרית רק בהסכמה מראש של מנהל המשרד האזורי.
השגה היא הדרך לחלוק על החלטת עורך השומה. את הטופס אפשר להגיש בעצמכם או באמצעות עורך דין, ומצרפים לו נימוקים ואסמכתאות. [2] המועד קצר: 30 יום מקבלת השומה. מי שצריך יותר זמן חייב לקבל הסכמה מראש של מנהל המשרד האזורי. [2]
אם ההחלטה בהשגה לא מקובלת עליכם, אפשר להמשיך לוועדת ערר. פירוט של כל השלבים, מהשגה ועד ערר, מופיע במאמר על השגה וערר על שומת מיסוי מקרקעין.
ההבדל בין השגה לבין בקשה לתיקון שומה
בקצרה: השגה היא ערעור מהיר על השומה כפי שנערכה, תוך 30 יום. תיקון שומה מתאים לעובדות חדשות או לטעות שהתגלתה, ואפשר לבקש אותו עד ארבע שנים מקבלת השומה.
שני ההליכים מגישים לאותו משרד, ובאזור האישי בוחרים ביניהם באותו טופס מקוון. [6] ההבדל הוא בשאלה מה קרה ומתי:
| מסלול | מתי מתאים | מועד | טופס |
|---|---|---|---|
| השגה | אתם חולקים על החלטת עורך השומה | 30 יום מקבלת השומה [2] | 7013 |
| תיקון שומה | עובדות חדשות או טעות בשומה, למשל הוצאות ששולמו אחרי השומה | עד ארבע שנים מקבלת השומה [1] | 7085 |
| הארכת מועד לתיקון | לא יכולתם להגיש בקשת תיקון בזמן | עם אישורים לסיבה שמנעה הגשה [4] | 899 |
| ביטול עסקה | עסקה שדווחה בוטלה | הדף הרשמי לא קובע מועד [3] | 6130 |
| ביטול קנס, ריבית או הצמדה | חויבתם בתוספות לשומה וטוענים שאין הצדקה | הדף הרשמי לא קובע מועד [7] | 2681 |
החזר מס שבח בביטול עסקה
בקצרה: כשעסקה שדווחה לרשות המסים מתבטלת, מגישים תצהיר ביטול על טופס 6130 כדי לבטל את שומות השבח והרכישה. המוכרים והקונים חותמים יחד, ומגישים באינטרנט, בדואר או במשרד האזורי.
עסקאות נופלות מסיבות רבות: משכנתא שלא אושרה, הפרה של אחד הצדדים או הסכמה הדדית. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בהחזרת מס בביטול מכירה. [9] בפועל, התצהיר מוגש על ידי מוכרים ורוכשים שחתמו על עסקה, דיווחו עליה כחוק ובסוף ביטלו אותה. [3]
את הטופס מדפיסים, ממלאים, וגם המוכרים וגם הקונים חותמים עליו. מצרפים מסמכים שתומכים בביטול, אם יש. אפשר לשלוח דרך מערכת הפניות המקוונת של רשות המסים, בדואר או במסירה במשרד האזורי. [3] השאלה אם העסקה בוטלה כדין, ומה המשמעות שלה כלפי הצד השני, היא שאלה משפטית נפרדת. עליה הרחבנו במאמר על ביטול עסקת מקרקעין.
איך מבקשים החזר מס שבח: התהליך בחמישה שלבים
בקצרה: בודקים את מועד קבלת השומה, אוספים מסמכים, בוחרים את המסלול, מגישים במשרד האזורי או באזור האישי, ומוודאים שחשבון הבנק לקבלת ההחזר מעודכן.
- בודקים מתי קיבלתם את השומה: מהיום הזה נספרים 30 הימים להשגה וארבע השנים לבקשת תיקון. [1] [2]
- אוספים מסמכים: קבלות על הוצאות ששולמו אחרי השומה, כמו היטל השבחה, שכר טרחת עורך דין או מתווך, או מסמכים על ביטול העסקה. [1] [3] אם שילמתם היטל לוועדה המקומית, שווה לקרוא קודם מה זה היטל השבחה ומי חייב בו.
- בוחרים מסלול וטופס: השגה (7013), תיקון שומה (7085), ביטול עסקה (6130), הארכת מועד (899) או ביטול קנס וריבית (2681). [2] [4] [7]
- מגישים: מי שאינו מיוצג יכול להגיש השגה או בקשת תיקון דרך האזור האישי באתר רשות המסים. עורך דין מייצג מגיש באופן מקוון. [6] [1]
- מעדכנים חשבון בנק: באזור האישי, במערך מיסוי מקרקעין, בוחרים "שומת יחיד" או "שומה משותפת" ומעדכנים חשבון. אחרי שהבנק מאמת אותו, החשבון מתעדכן במערכת. [5]
לאן מועבר ההחזר, ומי לא יכול לעדכן חשבון באינטרנט
בקצרה: ההחזר מועבר לחשבון בנק מאומת שמעדכנים באזור האישי. בשומת יחיד החשבון צריך להיות על שם בעל השומה, ובשומה משותפת חשבון משותף לשני בני הזוג.
רשות המסים מאפשרת לעדכן באופן מקוון את חשבון הבנק לקבלת החזרים במיסוי מקרקעין, בתנאי שאתם רשומים לאזור האישי. [5] חשבון מאומת חדש מחליף את החשבון הקודם, אבל רק במערך מיסוי מקרקעין. [5]
לפי דף השירות, יש מי שלא יכול לעדכן חשבון בדרך הזאת: [5]
- שומות של כונס נכסים או שומות בהליכי חדלות פירעון.
- מי שרשום כגרוש או אלמן במרשם האוכלוסין, או כפרוד במרשם רשות המסים.
- תושבי חוץ.
- נפטרים.
מי שנמצא באחת הקבוצות האלה יכול לפנות למשרד מיסוי מקרקעין דרך מערכת הפניות המקוונת או במוקד הטלפוני 4954*. [5]
עדיף למנוע: מה לבדוק עוד לפני שמשלמים מס שבח
בקצרה: הרבה החזרים נולדים מנתון שלא הוצג בזמן. בדיקה של הוצאות, פטורים ואפשרות לפריסה כבר בשלב ההצהרה חוסכת את הצורך לבקש כסף בחזרה.
בקשת החזר היא תיקון בדיעבד. עדיף לדווח נכון מההתחלה. כמה דברים שכדאי לבדוק לפני הגשת ההצהרה על המכירה:
- פריסה: מוכר שהוא תושב ישראל ומגיש דוחות שנתיים למס הכנסה יכול לבקש שמס השבח יחושב בפריסה של עד ארבע שנים. את הבקשה מגישים במסגרת ההצהרה על המכירה, על טופס 7003. [8]
- הוצאות: לרכז מראש קבלות על כל ההוצאות שקשורות לנכס ולמכירה, כדי שהשומה הראשונה תהיה מדויקת.
- פטורים והקלות: לבדוק אילו פטורים והקלות רלוונטיים למכירה שלכם. פטור או הקלה שלא נדרשו בזמן עלולים להפוך אחר כך לבקשת תיקון.
מה הצעד הבא שלכם?
החזר מס שבח אפשרי, אבל הוא תלוי במסלול ובמועד. מי שחולק על השומה מגיש השגה תוך 30 יום. מי שגילה עובדה חדשה, כמו הוצאה ששולמה אחרי השומה, או טעות, מגיש בקשה לתיקון שומה עד ארבע שנים מקבלת השומה. עסקה שבוטלה מטופלת בתצהיר ביטול, וכסף שמגיע לכם מועבר לחשבון הבנק שעדכנתם באזור האישי.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה מוכרים ורוכשים בהליכים מול משרדי מיסוי מקרקעין: בדיקת השומה, איסוף המסמכים, הגשת השגה או בקשת תיקון, וטיפול בהשלכות המס של ביטול עסקה. נשמח לבדוק אתכם את המצב שלכם.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה ופסיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נבדק מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1האם אפשר לקבל החזר מס שבח?
כן, במצבים מסוימים. החזר נוצר כשהמס ששולם גבוה מהמס שהיה צריך לשלם: למשל כשהתגלו עובדות חדשות אחרי השומה (כמו היטל השבחה, שכר טרחת עורך דין או מתווך ששולמו אחר כך), כשנפלה טעות בשומה, כשהשגה התקבלה, או כשהעסקה בוטלה. בכל מצב יש מסלול וטופס משלו מול רשות המסים.
2איך מבקשים החזר מס שבח?
מגישים את הבקשה שמתאימה למצב: בקשה לתיקון שומה (טופס 7085), השגה (טופס 7013) או תצהיר ביטול מכירה (טופס 6130). מי שאינו מיוצג יכול להגיש השגה או בקשת תיקון דרך האזור האישי באתר רשות המסים, ועורך דין מייצג מגיש באופן מקוון. כדאי לצרף מסמכים תומכים ולעדכן חשבון בנק לקבלת ההחזר.
3תוך כמה זמן אפשר לבקש תיקון שומה במס שבח?
עד ארבע שנים ממועד קבלת השומה, אם קיימת עילה חוקית: עובדות חדשות שנוגעות לחישוב המס או טעות בשומה. מי שלא יכול היה להגיש בזמן יכול לבקש הארכת מועד בטופס 899, עם אישורים לסיבה שמנעה את ההגשה. השגה, לעומת זאת, מגישים תוך 30 יום מקבלת השומה.
4מה קורה למס שבח כשעסקה מתבטלת?
מגישים תצהיר על ביטול מכירה בטופס 6130, כדי לבטל את שומות השבח והרכישה שנקבעו בעקבות העסקה. גם המוכרים וגם הקונים חותמים על הטופס, ומגישים אותו דרך מערכת הפניות המקוונת, בדואר או במשרד האזורי. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בהחזרת מס בביטול מכירה.
5לאן מועבר החזר מס שבח?
לחשבון בנק מאומת שמעדכנים באזור האישי באתר רשות המסים, במערך מיסוי מקרקעין. בשומת יחיד החשבון צריך להיות על שם בעל השומה, ובשומה משותפת חשבון משותף לשני בני הזוג. תושבי חוץ, נפטרים, שומות בהליכי חדלות פירעון ומי שרשום כגרוש, אלמן או פרוד אינם יכולים לעדכן חשבון בדרך הזאת.
מקורות שצוטטו במאמר (9)
- [1] בקשה לתיקון שומה במיסוי מקרקעין (טופס 7085), רשות המסים (gov.il)
- [2] הגשת בקשת השגה (טופס 7013), רשות המסים (gov.il)
- [3] תצהיר על ביטול מכירת מקרקעין (טופס 6130), רשות המסים (gov.il)
- [4] בקשה להארכת מועד להגשת בקשה לתיקון שומה (טופס 899), רשות המסים (gov.il)
- [5] עדכון פרטים וקבלת החזר, מיסוי מקרקעין, רשות המסים (gov.il)
- [6] השגה על שומה או בקשה לתיקונה במיסוי מקרקעין בצורה מקוונת, רשות המסים (gov.il)
- [7] בקשה לביטול קנס, ריבית ו/או הצמדה (טופס 2681), רשות המסים (gov.il)
- [8] בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין בפריסה לכמה שנים (טופס 7003), רשות המסים (gov.il)
- [9] ו"ע 27213-02-19 מלכיאור נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, תל אביב (gov.il)
מילון מושגים
- שומה
- קביעת סכום המס על ידי משרד מיסוי מקרקעין לפי הנתונים שדווחו בעסקה.
- השגה
- בקשה למשרד מיסוי מקרקעין לשנות שומה שאתם חולקים עליה. מגישים תוך 30 יום מקבלת השומה.
- תיקון שומה
- בקשה לתקן שומה בגלל עובדות חדשות או טעות, לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, עד ארבע שנים מקבלת השומה.
- ועדת ערר
- הגוף שדן בעררים על החלטות מנהל מיסוי מקרקעין.
- פריסה
- חישוב מס השבח על פני עד ארבע שנים במקום שנת המכירה בלבד, לפי בקשת המוכר במסגרת ההצהרה.
