פניה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה
כמעט כל שינוי שרוצים לבצע בנכס – מסגירת מרפסת ועד בניית תוספת, מהכשרת מחסן ועד פיצול דירה – עובר דרך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. רוב בעלי הנכסים לא יודעים מה בדיוק צריך אישור, מה ניתן לעשות ללא היתר, ואיך בונים בקשה שיש לה סיכוי להתאשר. מאות אלפי שקלים תלויים לעיתים בהבנה של תהליך אחד פשוט. […]
פטור משפרי דיור ממס שבח
אתם מוכרים דירה כדי לקנות דירה גדולה יותר. נשמע פשוט. אבל אחת הטעויות הנפוצות ביותר בישראל היא לחשוב שמגיע לכם פטור ממס שבח "כמשפרי דיור" – ולגלות שאתם לא עומדים בתנאים. הפטור הנוגע למשפרי דיור הוא בעצם פטור דירת מגורים יחידה – עם חלון זמנים מאוד ספציפי שלא ניתן לפספס. מתי מגיע לכם הפטור, מהם […]
דירה להשקעה בשם חברה בע"מ
בשנים האחרונות גובר הטרנד של רכישת דירות להשקעה באמצעות חברה בע"מ. המשקיעים שומעים על "חיסכון במס", "הגנה על נכסים אישיים" ו"תכנון מס חכם" – ונוהרים לפתוח חברות. אבל המציאות המיסויית והמשפטית מורכבת הרבה יותר ממה שמציגים בסמינרים של "נדל"ן חכם". לא לכולם כדאי לרכוש דירה דרך חברה, ובמקרים רבים ההפך הוא הנכון – מדובר בפתרון […]
אישור עירייה לטאבו
כל מי שמכר או קנה דירה בישראל נתקל בשלב מסוים באותה מילת קסם מתסכלת: "אישור עירייה לטאבו". מדובר באחד הצווארי בקבוק הגדולים ביותר בתהליך העברת בעלות על נכס – וגם אחד הכי פחות מובנים. למה בכלל צריך אישור מהעירייה? מה היא בודקת? כמה זמן לוקח? ואיך גורמים לתהליך להתקדם מהר יותר? כל זה ועוד במאמר […]
שטר מכר
חתמתם על הסכם מכר, שילמתם את כל התמורה, וקיבלתם את המפתח. אבל עדיין אינכם "בעלים" רשמיים – הנכס עוד לא על שמכם בטאבו. השלב הבא דורש מסמך ספציפי שרבים לא שמעו עליו: שטר מכר. זהו המסמך הרשמי שמגיש עורך הדין ללשכת רישום המקרקעין לצורך רישום הזכויות על שמכם. בלי שטר מכר תקין – הרישום לא […]
קניית דירה ממוכר גרוש
מצאתם דירת יד שנייה מושכת במיוחד, המוכר נראה רציני ומוכן לחתום – אך במהלך הבדיקות מתברר שהדירה רשומה על שם שני בני זוג שנמצאים בהליכי גירושין. המוכר מבטיח ש"הכל מסודר" ושבת הזוג "הסכימה בעל פה". האם אפשר לסמוך על זה? האם עסקה שנחתמת רק עם אחד מבני הזוג תקפה? ומה קורה אם השני יפגין התנגדות […]
זכויות הגיל השלישי בפרויקטים של התחדשות עירונית
פרויקטים של התחדשות עירונית כופים שינוי מגורים משמעותי על בעלי הדירות. חוק פינוי ובינוי מגדיר מנגנוני הגנה ייעודיים לבעלי דירות בגיל השלישי, במטרה למנוע פגיעה בשגרת חייהם ובבריאותם. היכרות עם חלופות התמורה הקבועות בחוק מאפשרת לאוכלוסייה זו לעבור את התהליך בביטחון משפטי וכלכלי. הגדרת הגיל השלישי בחקיקת התחדשות עירונית דיני המקרקעין בישראל מציבים רף […]
רכישת נכס מסחרי (משרד/חנות) לעומת דירת מגורים
רכישת נכס נדל"ן להשקעה מחייבת בחירה אסטרטגית בין אפיק מגורים לאפיק מסחרי. ההבדלים בין המסלולים מתבטאים בשיעורי המיסוי, ברגולציה המשפטית, בזהות השוכרים וברמת התשואה הצפויה. תכנון משפטי מוקדם הכולל ניתוח של חבויות המס ומגבלות התכנון והבנייה הוא תנאי הכרחי להבטחת כדאיות העסקה. ההבדלים בחבות מס רכישה ומס ערך מוסף טעות נפוצה שאנו נתקלים בה […]
משכנתא הפוכה לעומת מכירת הנכס ומעבר לדיור מוגן: מה היתרונות המשפטיים והכלכליים לגיל השלישי.
החלטות כלכליות בגיל השלישי מחייבות בחינה קפדנית של הנכס המרכזי שברשותכם, דירת המגורים. שתי החלופות המרכזיות למימון הוצאות המחיה הן נטילת הלוואה לגיל השלישי או מכירת הדירה ומעבר לדיור מוגן, כאשר לכל אחת השלכות מיסוי וקניין שונות. בחירה נכונה דורשת התאמה בין הצרכים הרפואיים והפיננסיים למבנה המשפטי שיגן על הזכויות שלכם ושל יורשיכם. האם […]
העברה ללא תמורה לילדים לעומת הורשה בצוואה: מה משתלם יותר מבחינת מס שבח ומס רכישה?
העברת בעלות על דירת מגורים לילדים דורשת תכנון מס קפדני וקבלת החלטה אסטרטגית בין שתי חלופות מרכזיות: העברה ללא תמורה בחיים או הורשה באמצעות צוואה. הבחירה באפיק הנכון משפיעה ישירות על חבות מס השבח ומס הרכישה שיחולו על הצדדים. בחינה מוקדמת של נתוני הנכס, מצבם הכלכלי של הילדים והשלכות המס העתידיות מהווה צעד הכרחי למניעת […]
זכויות דייר קשיש בפינוי בינוי
חוק פינוי ובינוי (פיצויים) מגדיר זכויות ייחודיות וחלופות חובה עבור דיירים קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית. מטרת החקיקה היא להבטיח מנגנוני הגנה המונעים פגיעה באוכלוסייה המבוגרת, תוך חיוב היזם לספק פתרונות דיור מותאמים כגון מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת שתי דירות קטנות. הבנת הזכויות הללו כבר בשלב המשא ומתן הראשוני היא הדרך […]
מכירת דירת ירושה בפינוי בינוי: תאריך אחד שיכול לחסוך (או לעלות) מאות אלפי שקלים
ירשתם דירה שנמצאת בפרויקט פינוי בינוי – ועכשיו אתם שואלים: האם מגיע לנו פטור ממס שבח? התשובה תלויה בדבר אחד בלבד: מתי בדיוק נפטר המוריש ביחס לשלב שאליו הגיע הפרויקט. רשות המסים פרסמה בנובמבר 2021 נייר עמדה מספר 03/2026 שעושה סדר בנושא הזה – ומגדיר שלושה תרחישים עם תוצאות מיסויות שונות לחלוטין. מי שמכיר את […]
