חכירה לדורות
אתם מחפשים דירה, מצאתם נכס מושלם, ואז גיליתם שהוא "חכירה לדורות" ולא "בעלות". מה זה אומר? האם זה בעיה? כמה עסקאות נדל"ן בישראל מבוצעות על קרקעות שאינן בבעלות פרטית אלא בחכירה מרמ"י – ובעלי הנכסים לעיתים לא יודעים מה ההבדל ומה ההשלכות. חכירה לדורות היא לא "בעיה" כשלעצמה – אבל היא דורשת בדיקות שונות, עלויות […]
Airbnb בדירה: מה מותר ומה אסור
אלפי ישראלים מרוויחים הכנסה נאה מהשכרת דירתם ב-Airbnb ובפלטפורמות דומות. אבל מאחורי הכנסות האירוח הנוחות מסתתרת מציאות משפטית מורכבת שרוב בעלי הדירות אינם מודעים לה: האם מותר בכלל להשכיר את הדירה לטווח קצר? מה ועד הבית יכול לעשות אם השכנים מתנגדים? האם צריך להצהיר על ההכנסות לרשויות המס? ומה קורה אם אורח גרם נזק ואין […]
חישוב לינארי מוטב
אם מכרתם או עומדים למכור נכס שרכשתם לפני 1 בינואר 2014 – יש לכם זכות לאחד הכלים המשמעותיים ביותר לחיסכון במס שבח: החישוב הלינארי המוטב. זהו מנגנון שמפצל את תקופת האחזקה לשני חלקים – לפני 2014 ואחריו – ומאפשר לקבל פטור ממס על החלק הישן. התוצאה: חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אבל מרבית […]
הגדלת זכויות בנייה
"יש לנו זכויות בנייה נוספות שלא ניצלנו" – משפט שבעלי נכסים רבים שומעים, אבל לא תמיד מבינים מה הוא אומר ומה עושים איתו. הגדלת זכויות בנייה יכולה להוסיף עשרות ואף מאות אלפי שקלים לשווי נכס – אבל היא גם כרוכה בהיטלים, בירוקרטיה, ותהליכים שלוקחים זמן. מה הן זכויות בנייה, איך מגדילים אותן, מתי כדאי לממש […]
קניית חניה בנפרד
מצוקת החניה בישראל הפכה את החניה הפרטית למצרך נדל"ני מבוקש ויקר ערך, לעיתים בשווי של מאות אלפי שקלים. רבים סבורים שקנייה או מכירה של חניה היא עסקה פשוטה ומהירה – מעין "העברת בעלות" פשוטה כמו ברכב. המציאות המשפטית, לעומת זאת, שונה לחלוטין. חניה אינה נכס עצמאי ברוב המקרים, ועסקת מכר של חניה טומנת בחובה מורכבויות […]
תשריט לא תואם בבית משותף
קניתם דירה, קיבלתם מפתח, ואז גיליתם שהחנייה שרשומה על שמכם בטאבו לא תואמת לחנייה שהוצג לכם – או שהמחסן שאמור להיות שלכם "נגמר" כבר. אולי גיליתם שהשטח שהוצמד לדירתכם שונה ממה שרשום בתשריט הבית המשותף. אולי שכן בנה קיר שחוסם שטח שהוא לכאורה משותף. תשריטים לא תואמים הם בעיה נפוצה מאוד בישראל שנגרמת משנות בנייה, […]
שימוש חורג בנכס
בעלי נכסים רבים מזהים פוטנציאל כלכלי אדיר בשינוי ייעוד הנכס שברשותם: הפיכת דירת מגורים למשרד עורכי דין או קליניקה רפואית, הסבת מבנה תעשייה ללופט מגורים, או פתיחת גן ילדים בבית פרטי. אולם, חוק התכנון והבנייה בישראל קובע כלל ברזל: לכל נכס יש ייעוד מוגדר, וכל סטייה ממנו ללא אישור מהווה עבירה פלילית של בניה ושימוש […]
עסקת אקראי במקרקעין
מכרתם דירה, קרקע, או נכס מסחרי. לדעתכם – עסקה פרטית רגילה, ללא קשר לעסק. רשות המיסים רואה את זה אחרת. מושג "עסקת האקראי" בדיני המס הישראלי מאפשר לרשות המיסים לסווג גם עסקת נדל"ן חד-פעמית כ"עסקה בעלת אופי מסחרי" – מה שמחייב אתכם במע"מ מלא, במס הכנסה שולי, ולעיתים גם בביטוח לאומי. ואתם לא ידעתם. במאמר […]
תיקון צו רישום בית משותף
צו רישום הבית המשותף הוא "חוקת הבניין" – המסמך המשפטי שקובע מה שייך לכל דירה, מה הרכוש המשותף, ואיך מנהלים את הבניין. אבל מה קורה כשצו הרישום שגוי, לא מעודכן, או לא משקף את המציאות שנוצרה לאחר שנות בנייה ושיפוצים? תיקון צו רישום בית משותף הוא הליך משפטי שנדרש הרבה יותר ממה שאנשים מדמיינים – […]
מכירת דירה עם משכנתא
מכירת דירה שעליה רובצת משכנתא היא הליך משפטי ופיננסי שכיח המחייב סילוק או גרירה של השעבוד הקיים כתנאי להעברת הזכויות. תהליך זה דורש תיאום קפדני מול הבנק הממשכן וניסוח מנגנוני תשלום מדויקים בהסכם המכר כדי להבטיח את מחיקת הערת האזהרה. ביצוע שגוי של שלבי הסילוק עלול להוביל להפרת חוזה ולחשיפה משפטית משמעותית עבור המוכר. […]
בדיקות מקדימות לפני קניית דירה
רכישת נכס מקרקעין מחייבת ביצוע סדרת בדיקות משפטיות ותכנוניות טרם חתימה על הסכם מכר. בדיקות מקדימות אלו נועדו לחשוף את הסטטוס הקנייני המדויק, לאתר שעבודים או חריגות בנייה ולמנוע חשיפה כלכלית בלתי הפיכה. בשלב זה עורך דין מנתח את כלל המידע הרישומי והתכנוני כדי להבטיח שהנכס נקי מזכויות צד שלישי ומתאים למטרת הרכישה. ניתוח […]
ביטול הסכם לקניית דירה מקבלן
חתמתם על חוזה לרכישת דירה מקבלן – ועכשיו אתם רוצים לבטל. אולי הבנק סירב למשכנתא, אולי נפלה פסיכולוגיה, אולי גיליתם בעיה בנכס, ואולי פשוט מצאתם אפשרות טובה יותר. ביטול הסכם קבלן הוא אחד ההליכים המורכבים ביותר בנדל"ן הישראלי – כי הקבלן תמיד יגיד שאתם חייבים לו כסף. השאלה היא: כמה? ובאילו נסיבות אתם יכולים לצאת […]
