דו"ח מס שבח 0 (אפס): מתי מגישים ולמה זה חשוב
דו"ח מס שבח אפס הוא דיווח שמוגש לרשות המסים על עסקת מקרקעין שאינה חייבת במס שבח – למשל מכירה בפטור או מכירה ללא רווח. גם כשאין מס לתשלום, חובת הדיווח קיימת. הגשת הדו"ח חיונית לקבלת אישורי המסים הנדרשים לרישום העסקה בטאבו, ואי-הגשתו עלולה לעכב את העברת הזכויות. "אין מס" לא אומר "אין דיווח" אחת התפיסות […]
עורך דין מקרקעין ברעננה
רעננה היא אחת הערים היוקרתיות והמבוקשות בישראל – עם מחירי נדל"ן גבוהים, שוק פעיל, ואוכלוסייה מגוונת הכוללת ישראלים ותיקים, עולים מאנגלוסכסיה, ומשפחות צעירות. שוק כזה מחייב ליווי של עורך דין מקרקעין שמכיר את העיר לעומק – את שכונותיה, ועדת התכנון המקומית, ומאפייני העסקאות הייחודיים. המדריך שלפניכם סוקר את כל מה שצריך לדעת על עסקאות נדל"ן […]
סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין הוא אחד הסעיפים הפחות מוכרים – אבל עם השפעה ישירה על מי שרוכש דירה חדשה מקבלן, על יורשים שקיבלו נכס, ועל מי שמקבל נכס במתנה. הסעיף קובע כלל ייחודי לגבי "יום הרכישה" ו**"שווי הרכישה"** בנסיבות מסוימות – כלל שיכול להשפיע דרמטית על חבות מס השבח כשמוכרים בעתיד. מי שלא מכיר […]
פיצוי מוסכם בהסכם מכר: מתי נפסל ומתי שורד
כמעט בכל הסכם מכר מקרקעין מופיע סעיף "פיצוי מוסכם" – סכום קבוע מראש שישלם הצד שיפר את החוזה, בלי צורך להוכיח נזק. [1] אך רבים אינם יודעים שסעיף זה אינו "חסין": לבית המשפט יש סמכות מפורשת להפחית את הפיצוי המוסכם אם הוא נקבע ללא יחס סביר לנזק הצפוי. [2] במאמר זה נסביר מתי פיצוי מוסכם […]
ליקויי בנייה בדירה מקבלן
קיבלתם את המפתח לדירה החדשה שלכם – וכבר ביום הראשון מתגלים ליקויים. סדקים בקירות, רטיבות בחדר השירותים, מטבח שלא הותקן כראוי, דלתות שלא נסגרות. ליקויי בנייה הם תופעה נפוצה הרבה יותר ממה שרוב הרוכשים מאמינים – ולמרבה המזל, החוק הישראלי מעניק לרוכשי דירות מקבלן הגנה רחבה. השאלה היא איך מממשים אותה נכון. מה נחשב ליקוי, […]
הצהרת שווי נמוך משווי שוק: סיכונים והשגות
בעסקאות מקרקעין, השווי המוצהר הוא נתון המפתח שעליו מחושבים מס השבח ומס הרכישה. מתוך רצון להפחית את נטל המס, יש המתפתים להצהיר על שווי נמוך מהשווי האמיתי של העסקה. [1] אך רשות המסים אינה כבולה להצהרת הצדדים, ובידיה הסמכות לקבוע שומה "לפי מיטב השפיטה" – כלומר לפי שווי השוק האמיתי. [2] במאמר זה נסביר את […]
דמי היוון לרמ"י
אתם מחזיקים בנכס שרשום ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בחכירה לדורות – ופתאום שומעים על "דמי היוון" שיכולים להפוך את הנכס שלכם לבעלות. כמה זה עולה? מתי כדאי? והאם זה משתלם? דמי היוון הם תשלום חד-פעמי לרמ"י שמסיים את החיוב השוטף ופוטר אתכם מתשלום "דמי הסכמה" במכירה עתידית – אבל הם לא תמיד כדאיים. המדריך שלפניכם […]
תעודת גמר מול טופס 4: ההבדל וההשלכות המשפטיות
סיום בנייתו של נכס אינו מסתיים ברגע שהפועלים עוזבים את האתר. מבחינה משפטית, נכס נחשב "ראוי לאכלוס" ו"גמור" רק לאחר קבלת אישורים רשמיים מהרשות המקומית, ושני המסמכים המרכזיים בהקשר זה – טופס 4 ותעודת גמר – מבלבלים רוכשים ומוכרים רבים. [1] ההבדל ביניהם אינו סמנטי בלבד; יש לו השלכות ישירות על היכולת לאכלס את הנכס, […]
עורך דין מקרקעין בכפר סבא: המדריך המלא לעסקאות נדל"ן באזור
כפר סבא היא אחת מערי הנדל"ן הפעילות ביותר בישראל – עם מחירים של 2-4 מיליון ש"ח לדירה, שוק סבוך, ועסקאות שמחייבות ידע מקומי מדויק. עורך דין מקרקעין בכפר סבא שמכיר את השוק, ועדת התכנון, ומאפייני השכונות – הוא ההבדל בין עסקה חלקה לבין הפתעות יקרות. המדריך שלפניכם כולל הכל: מה לבדוק, מה לשאול, ו-3 דוגמאות […]
דמי הסכמה לרמ"י
אתם מוכרים דירה ומגלים שעליכם לשלם לרמ"י סכום של 300,000 ש"ח – שלא הייתם מודעים לקיומו. ברוכים הבאים למלכודת דמי ההסכמה – אחד התשלומים הגדולים והפחות מוכרים בעסקאות נדל"ן בישראל. דמי הסכמה הם תשלום שגובה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעת מכירת נכס בחכירה לא מהוונת – ויכולים להגיע עד שליש מהרווח על המכירה. מה זה, […]
ייפוי כוח מתמשך לבעלי עסקים ונדל"ן: איך מגנים על נכסים ומפעל חיים?
החיים מזמנים לנו הפתעות, ולצד הצלחות ועשייה, קיימת גם אי-ודאות. ייפוי כוח מתמשך, שהוכנס לשימוש בעקבות תיקון 18 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות משנת 1962, [1] מציע פתרון חיוני עבור בעלי עסקים ונדל"ן. זהו מסמך משפטי מורכב המאפשר לכם להחליט מראש מי ינהל את ענייניכם וכיצד, ובכך להבטיח שקט נפשי לכם ולבני משפחתכם. [2] עיקרי הדברים […]
איך לבחור יזם לפרויקט התחדשות עירונית? נורות אזהרה שחשוב להכיר
התחדשות עירונית מציעה לדיירים הזדמנות לשפר את איכות חייהם ולשדרג את נכסיהם. [1] במדינת ישראל, עסקאות מסוג זה הפכו לשכיחות מאוד, ועם העלייה בביקוש מגיעים גם אתגרים מורכבים. אחד השלבים הקריטיים והמשמעותיים ביותר בתהליך הוא בחירת היזם שיוביל את הפרויקט. עיקרי הדברים ✓בחירת יזם בהתחדשות עירונית היא החלטה מכרעת המשפיעה על כל היבטי הפרויקט. ✓חשוב […]
