בעסקאות מקרקעין, השווי המוצהר הוא נתון המפתח שעליו מחושבים מס השבח ומס הרכישה. מתוך רצון להפחית את נטל המס, יש המתפתים להצהיר על שווי נמוך מהשווי האמיתי של העסקה. [1] אך רשות המסים אינה כבולה להצהרת הצדדים, ובידיה הסמכות לקבוע שומה "לפי מיטב השפיטה" – כלומר לפי שווי השוק האמיתי. [2] במאמר זה נסביר את הסיכונים בהצהרת שווי נמוך, ואת הדרך להגיש השגה כשהשומה שגויה.
עיקרי הדברים
- רשות המסים רשאית לדחות הצהרת שווי ולקבוע שומה לפי מיטב השפיטה, מכוח סעיף 78 לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר השווי המוצהר נמוך משווי השוק. [2]
- לפי הפסיקה, שווי השוק הוא קנה המידה לקביעת המס, והנטל להוכיח שהתמורה המוצהרת (הנמוכה משווי השוק) היא הנכונה מוטל על הצדדים לעסקה. [3]
- כקו מנחה, פער של 30% בין השווי המוצהר לשווי השוק עשוי להיחשב "פער ניכר" המצדיק שומה לפי מיטב השפיטה, אך גם פער קטן יותר עלול להוביל לכך. [1]
- על שומה לפי מיטב השפיטה ניתן להגיש השגה מנומקת (טופס 7013) בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ובהמשך אף ערר לוועדת ערר. [1]
מהי הצהרת שווי בעסקת מקרקעין?
בקצרה: הצהרת שווי היא שומה עצמית שמגישים הצדדים לעסקה לרשות המסים, ובה הם מצהירים על שווי העסקה שעל בסיסו מחושבים מס השבח (למוכר) ומס הרכישה (לקונה).
בכל עסקת מקרקעין, על הצדדים להגיש לרשות המסים הצהרה (המכונה גם "מש"ח") בתוך פרק זמן קצוב מיום העסקה. בהצהרה זו, שהיא למעשה שומה עצמית, מפרטים הצדדים את הזכות הנמכרת, את התמורה, ואת חישוב המס לפי עמדתם. [2] השווי המוצהר הוא הבסיס לחישוב מס השבח שישלם המוכר ומס הרכישה שישלם הקונה.
ככלל, בעסקה בין צדדים שאינם קשורים, הפועלים בתום לב, שווי המכירה ייקבע לפי התמורה החוזית המוסכמת. עם זאת, החוק והפסיקה קובעים כי "שווי" של זכות במקרקעין הוא בדרך כלל מחיר השוק שלה – כלומר הסכום שהיה מתקבל ממכירתה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. כאן מתחיל המתח בין התמורה המוצהרת לבין שווי השוק, שהוא לב הסוגיה. הבנת היבטי המס נכונה לכל עסקה, ומשתלבת עם הנושא הרחב של מיסוי מקרקעין לרוכשים ומוכרים.
מה הסמכות של רשות המסים לדחות הצהרת שווי?
בקצרה: סעיף 78 לחוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מיסוי מקרקעין לדחות שומה עצמית שהוא סבור שאינה נכונה, ולקבוע במקומה שומה לפי מיטב השפיטה – לרוב לפי שווי השוק.
רשות המסים אינה כבולה להצהרת הצדדים. למנהל מיסוי מקרקעין נתונה סמכות, מכוח סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, שלא לקבל את השומה העצמית של המוכר או הרוכש כאשר הוא סבור שהחישוב שנעשה בה אינו נכון, ולקבוע במקומה שומה לפי מיטב שפיטתו. [2] במקרה כזה, המס יחושב לפי השומה שקבע המנהל ולא לפי הצהרת הצדדים.
אחד המקרים הנפוצים ביותר לקביעת שומה גבוהה הוא דיווח על שווי מוצהר הנמוך משמעותית משווי השוק האמיתי של העסקה. [2] חשוב לדעת כי החוק מבטיח הגנות דיוניות: לא תיעשה שומה לפי מיטב השפיטה בלי שניתנה לנישום הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו, וכאשר המנהל קובע שומה כזו, עליו לפרט את הנימוקים לאי-קבלת ההצהרה ואת הדרך שלפיה נעשתה השומה (סעיף 79א). [3]
מתי פער בין השווי המוצהר לשווי השוק נחשב בעייתי?
בקצרה: כקו מנחה פנימי של רשות המסים, פער של כ-30% בין השווי המוצהר לשווי השוק נחשב "פער ניכר", אך גם פער קטן יותר עשוי להצדיק התערבות אם יש חשד לחוסר תום לב או יחסים מיוחדים.
בהוראת ביצוע פנימית של רשות המסים נקבע, כקו מנחה, שניתן לראות בפער של 30% בין השווי המוצהר לשווי השוק "פער ניכר" המצדיק קביעת שווי לפי מיטב השפיטה. [1] עם זאת, הקו המנחה אינו כלל נוקשה – גם פער נמוך מ-30% עשוי להוביל לשומה לפי מיטב השפיטה, אם יש למנהל יסוד להניח שההסכם מושפע מחוסר תום לב או מיחסים מיוחדים בין הצדדים (למשל בעסקאות בין קרובי משפחה).
הפסיקה התווה את העיקרון המנחה: בפסק דין ליננברג נקבע כי שווי השוק הוא קנה המידה לקביעת המס, ועל הטוען לחריג – כלומר שהתמורה המוצהרת, אף שהיא נמוכה ממחיר השוק, היא הנכונה – מוטל נטל הראיה. [3] משמעות הדבר היא שאם הצהרתם נמוכה משווי השוק, אתם תידרשו להוכיח מדוע התמורה הנמוכה משקפת את השווי האמיתי, למשל בשל מצב פיזי ירוד, זכויות מוגבלות או נסיבות מיוחדות.
שימו לב: הצהרה על שווי נמוך משווי השוק אינה רק סיכון אזרחי. דיווח שאינו נכון ביודעין עלול לחשוף את המצהיר לסנקציות, ובמקרים חמורים אף להליכים פליליים. ההבדל בין תכנון מס לגיטימי לבין דיווח כוזב הוא מהותי, ויש להקפיד על דיווח אמת.
מהם הסיכונים בהצהרת שווי נמוך?
בקצרה: הסיכונים כוללים שומה גבוהה לפי מיטב השפיטה, חיוב בהפרשי מס, ריבית והצמדה, קנסות, ובמקרים חמורים של דיווח כוזב אף חשיפה פלילית.
הצהרת שווי נמוך מהשווי האמיתי עלולה לגרור שורה של תוצאות שליליות:
- שומה לפי מיטב השפיטה: המנהל יקבע את השווי לפי שווי השוק, ובכך יבטל את החיסכון המתוכנן ואף יחייב בתשלום גבוה יותר.
- הפרשי הצמדה וריבית: על הפרש המס שייקבע יתווספו הפרשי הצמדה וריבית ממועד העסקה, מה שמגדיל את החיוב.
- קנסות: במקרים מסוימים עלול להתווסף קנס בגין הדיווח השגוי או באי-הגשת הצהרה כנדרש.
- חשיפה פלילית: דיווח כוזב ביודעין, להבדיל מטעות בתום לב, עלול להוות עבירה ולחשוף את המצהיר להליכים פליליים.
- השלכות עתידיות: שווי רכישה נמוך שדווח כיום עלול להגדיל את מס השבח שתשלמו במכירה עתידית, ולכן ה"חיסכון" עלול להתברר כיקר בטווח הארוך.
איך מגישים השגה על שומה לפי מיטב השפיטה?
בקצרה: על שומה לפי מיטב השפיטה ניתן להגיש השגה מנומקת בכתב (טופס 7013) בתוך 30 יום, שבה מפרטים את הנימוקים ואת הסכום שאינו שנוי במחלוקת; אם המנהל אינו משיב במועד, רואים את ההשגה כמתקבלת.
אם רשות המסים קבעה שומה לפי מיטב השפיטה ואתם חולקים עליה, החוק מקנה לכם זכות להשיג עליה. ההשגה מוגשת על גבי טופס 7013, באופן מפורט ומנומק, תוך ציון הסכום שאינו שנוי במחלוקת ודרך חישובו, ובצירוף הנימוקים והאסמכתאות הרלוונטיות. [1] המנהל מזמן את המשיג לדיון ומשיב את החלטתו המנומקת בתוך פרק זמן הקבוע בחוק.
חשוב להכיר את מסגרות הזמן: ככלל, על המנהל להשיב בתוך 8 חודשים מקבלת ההשגה (או 30 יום מהמצאת כל המסמכים, לפי המאוחר). כאשר השומה נעשתה לפי מיטב השפיטה, פרק הזמן עשוי להגיע עד שנה. אם המנהל לא השיב בתוך התקופה הקבועה, רואים את ההשגה כאילו התקבלה. [1] אם ההשגה נדחתה, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. ליווי מקצועי בהליך זה, לרבות הסתייעות בשמאי מקרקעין, הוא קריטי. סוגיה זו קשורה גם לדרכים החוקיות להפחתת מס שבח ומיסוי מקרקעין.
| שלב | מה קורה | מסגרת זמן |
|---|---|---|
| הצהרה / שומה עצמית | הצדדים מצהירים על השווי והמס | בתוך פרק הזמן הקבוע מיום העסקה |
| שומה לפי מיטב השפיטה | המנהל דוחה ההצהרה וקובע שווי | לאחר מתן זכות טיעון לנישום |
| השגה (טופס 7013) | הנישום משיג על השומה בכתב | בתוך 30 יום מהשומה |
| ערר | פנייה לוועדת ערר אם ההשגה נדחתה | בתוך המועד הקבוע בחוק |
מה הצעד הבא שלכם?
הצהרת שווי בעסקת מקרקעין היא צעד בעל השלכות מס משמעותיות, וההבדל בין תכנון מס לגיטימי לבין הצהרת שווי נמוך מדי הוא מהותי. הצהרה נמוכה משווי השוק חושפת לשומה לפי מיטב השפיטה, להפרשי מס ולסיכונים נוספים, ולעיתים אף מגדילה את חבות המס העתידית. מנגד, כאשר רשות המסים קובעת שומה שגויה ומופרזת, חשוב לדעת שיש דרך מסודרת להשיג עליה ולהגן על זכויותיכם.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה מוכרים ורוכשים בכל היבטי מיסוי המקרקעין, לרבות הגשת הצהרות נכונות ומדויקות, ייצוג בהליכי שומה והשגה מול רשות המסים, וליווי בערר. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית, בה נבחן את העסקה הספציפית שלכם ואת שאלת השווי, כדי שתוכלו לדווח נכון, למצות את זכויותיכם ולהימנע מסיכונים מיותרים.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1האם רשות המסים יכולה לדחות את השווי שהצהרתי עליו?
כן. מכוח סעיף 78 לחוק מיסוי מקרקעין, מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לדחות שומה עצמית שהוא סבור שאינה נכונה, ולקבוע במקומה שומה לפי מיטב השפיטה, לרוב לפי שווי השוק. הדבר נעשה לאחר מתן זכות טיעון לנישום ובצירוף נימוקים.
2מהו "פער ניכר" בין השווי המוצהר לשווי השוק?
כקו מנחה פנימי של רשות המסים, פער של כ-30% בין השווי המוצהר לשווי השוק נחשב "פער ניכר" המצדיק שומה לפי מיטב השפיטה. עם זאת, גם פער קטן יותר עשוי להוביל לכך, במיוחד אם יש חשד לחוסר תום לב או ליחסים מיוחדים בין הצדדים.
3על מי מוטל הנטל להוכיח את השווי הנכון?
לפי הפסיקה (פס"ד ליננברג), שווי השוק הוא קנה המידה לקביעת המס. על הטוען לחריג – כלומר שהתמורה המוצהרת, אף שהיא נמוכה ממחיר השוק, היא הנכונה – מוטל נטל הראיה להוכיח זאת, למשל בשל מצב פיזי ירוד או נסיבות מיוחדות.
4איך מגישים השגה על שומה לפי מיטב השפיטה?
ההשגה מוגשת על גבי טופס 7013, בכתב מנומק ומפורט, תוך ציון הסכום שאינו שנוי במחלוקת ובצירוף אסמכתאות, בתוך 30 יום מהשומה. המנהל מזמן לדיון ומשיב בתוך המועד הקבוע בחוק. אם לא השיב במועד, רואים את ההשגה כמתקבלת. אם נדחתה, ניתן להגיש ערר.
5מה הסיכון בהצהרת שווי נמוך בעסקה בין קרובי משפחה?
בעסקאות בין קרובים יש חשד מוגבר ל"יחסים מיוחדים" המשפיעים על המחיר, ולכן רשות המסים בוחנת אותן בקפדנות. גם פער קטן עלול להוביל לשומה לפי שווי השוק. חשוב להיוועץ מראש ולדווח נכון, ולשקול את מסלולי המיסוי המתאימים לעסקאות מסוג זה.
מקורות שצוטטו במאמר (3)
- [1] שומת מס שבח והליך ההשגה (הליך) – כל-זכות — www.kolzchut.org.il — שומת מס שבח
- [2] רשות המסים – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), סעיף 78 — www.gov.il — רשות המסים בישראל
- [3] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – שומה לפי מיטב השפיטה — www.nevo.co.il — חוק מיסוי מקרקעין
מילון מושגים
- שומה עצמית
- הצהרת הצדדים לעסקה על שווי העסקה וחישוב המס לפי עמדתם, המוגשת לרשות המסים.
- שומה לפי מיטב השפיטה
- שומה שקובע מנהל מיסוי מקרקעין כאשר אינו מקבל את השומה העצמית, לרוב לפי שווי השוק.
- שווי שוק
- הסכום שהיה מתקבל ממכירת הזכות בין מוכר מרצון לקונה מרצון, המשמש כקנה המידה לקביעת המס.
- פער ניכר
- קו מנחה של רשות המסים (כ-30%) לפער בין השווי המוצהר לשווי השוק, המצדיק שומה לפי מיטב השפיטה.
- השגה
- הליך שבו נישום חולק על שומת המנהל ומגיש בקשה מנומקת בכתב (טופס 7013) לבחינה מחדש.
