שאלות ותשובות בעסקאות נדל״ן | עו״ד יקיר דבול
ברוכים הבאים ל"כיסא החם" של עולם הנדל"ן. עסקת נדל"ן היא כנראה "רכבת הרים" הפיננסית והרגשית הגדולה ביותר שתעלו עליה. בין אם אתם רוכשים את הדירה הראשונה, משדרגים לבית עם גינה, או משקיעים מנוסים שרוצים למקסם תשואה – השטח רווי במוקשים. במשרד עו״ד יקיר דבול, בהובלת עו״ד יקיר דבול, אנחנו חיים ונושמים את שוק הנדל"ן הישראלי, […]
שיקולים משפטיים להשקעה בנדל"ן: המדריך המלא למקסום רווחים והגנה על הון
בעולם שבו קיימים אפיקי השקעה תנודתיים, אין ספק כי השקעה בנדל"ן נותרה אחת הדרכים היציבות והמשתלמות ביותר לבניית חוסן כלכלי. שוק המקרקעין בישראל הוכיח פעם אחר פעם את חוסנו, ומשקיעים רבים רואים בו את ה"חוף המבטחים" לכספם. עם זאת, רכישת נכס להשקעה אינה דומה לרכישת גרביים או אפילו מניות. מדובר בהשקעה יקרה, מורכבת ורוויית רגולציה. […]
מערכת ה-GIS בישראל – המדריך המלא למשקיעי נדל"ן ובעלי נכסים (2025)
בעולם הנדל"ן של פעם, בדיקת נכס הסתכמה בביקור בדירה והוצאת נסח טאבו. אבל בשנת 2025, כשהקרקע הופכת למשאב נדיר והתכנון העירוני הופך צפוף ומורכב, זה כבר לא מספיק. היום, מתחת לכל מגרש, בניין או בית פרטי, מסתתר עולם שלם של מידע תכנוני שאינו נראה לעין: קווי רכבת קלה עתידיים, הפקעות לצרכי ציבור, זכויות בנייה לא […]
הרפורמה בתיווך מקרקעין (2025): מהפכה של שקיפות והוגנות – כל מה שצריך לדעת
עולם התיווך הישראלי עובר טלטלה חיובית. במשך שנים רבות, תחום התיווך סבל מתדמית בעייתית של "המערב הפרוע". מתווכים שפרסמו דירות "פיתיון" שלא קיימות, החתימו לקוחות על מסמכים דרקוניים ללא הסבר, וגבו דמי תיווך כפולים ללא ידיעת הצדדים. באפריל 2025 נכנסו לתוקף תקנות חדשות ומשמעותיות, שנועדו לעשות סדר, להגביר את השקיפות ולהפוך את המקצוע למכובד ובטוח […]
הערה בנסח טאבו: "נכס מוקפא בהסדר" – מה זה אומר ואיך מתמודדים עם זה?
הפקתם נסח טאבו לפני רכישת דירה או מגרש, ועברתם על רשימת ההערות והעיקולים כדי לוודא שהנכס נקי. לכאורה הכל נראה תקין, אין משכנתא ואין עיקולים, אבל בראש העמוד, באותיות בולטות, מופיעה הערה מוזרה: "הנכס מוקפא בהסדר" או "גוש בהסדר". עבור רוכש הדירה הממוצע, המילה "מוקפא" מעוררת מיד אסוציאציות שליליות של חקירות משטרה או הליכי הוצאה […]
העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) במשפחה: המדריך לתכנון מס חכם (וזהיר)
הורים רבים בישראל מחזיקים בדירה שנייה או שלישית להשקעה, ומעוניינים להעביר אותה לילדיהם עוד בחייהם. לפעמים המטרה היא עזרה כלכלית לזוג צעיר, ולפעמים המניע הוא תכנון מס קר: הרצון להימנע מתשלום מס רכישה גבוה על דירה נוספת, או הרצון "לנקות" את ההורים מנכסים כדי שיהיו זכאים לפטור ממס שבח בעתיד. הפעולה הזו נקראת בשפה המשפטית […]
קניית דירה מכונס נכסים: הזדמנות פז או הרפתקה מסוכנת? המדריך המלא לרוכשים (2025)
מחירי הדירות בישראל שוברים שיאים, והחלום לדירה משלכם נראה לעיתים רחוק מתמיד. בתוך המציאות הזו, המונח "דירה מכונס נכסים" נשמע כמו מילת קסם. השמועות מדברות על דירות שנמכרות ב-20% ואף 30% מתחת למחיר השוק. אבל כמו בכל דבר בחיים, כשזה נשמע טוב מדי – צריך לבדוק את האותיות הקטנות. קניית דירה מכונס נכסים היא אכן […]
חכירה מהוונת: מה זה אומר ומה ההבדל בינה לבין בעלות בטאבו? (המדריך המלא 2025)
פתחתם נסח טאבו של הדירה שאתם רוצים לקנות, ובמקום לראות את המילה "בעלות", אתם רואים "חכירה". הלב מחסיר פעימה. האם הדירה לא באמת שלכם? האם המדינה יכולה לקחת אותה מחר בבוקר? תרגעו, אתם בחברה טובה. כ-93% מהקרקעות במדינת ישראל אינן בבעלות פרטית, אלא בבעלות המדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל – רמ"י). כדי לאפשר לאזרחים לגור […]
תשריט בית משותף: המדריך המלא ל"מפת הבעלות" של הבניין שלכם (2025)
דמיינו שקניתם דירה בנתניה. בחוזה כתוב שיש לכם חניה צמודה ומחסן. קיבלתם מפתח, חניתם בחניה מספר 4, ושמתם את האופניים במחסן מספר 2. הכל נראה מצוין. שלוש שנים לאחר מכן, שכן חדש נכנס לבניין וטוען: "החניה הזו שלי, והמחסן הזה הוא בכלל רכוש משותף שאסור לך לנעול". ויכוחים כאלו מתרחשים מדי יום בבניינים משותפים בישראל. […]
היטל השבחה: המדריך המלא לבעלי נכסים, מוכרים ורוכשים (2026)
דמיינו את התרחיש הבא: אתם מוכרים את הדירה שלכם בנתניה. מצאתם קונה, לחצתם ידיים, סיכמתם על מחיר של 2.5 מיליון ש"ח, ואפילו חתמתם על חוזה. אתם כבר מתכננים מה לעשות עם הכסף. ואז, רגע לפני שאתם מעבירים את הבעלות בטאבו, אתם ניגשים לעירייה להוציא "אישור לטאבו" ומקבלים דרישת תשלום מפתיעה על סך 150,000 ש"ח תחת […]
הדייר הסרבן: המדריך המשפטי המלא להתמודדות עם סרבנות, סחיטה ועיכובים בפרויקט
דמיינו את הסיטואציה הבאה: אתם גרים בבניין ישן בנתניה, הטיח מתקלף, המעלית (אם יש) נתקעת, ואין ממ"ד שיגן על הילדים. השכנים התאגדו, בחרתם יזם מצוין, עורכי הדין ניסחו חוזה חלומי שמבטיח לכם דירה חדשה וגדולה יותר, עם מרפסת וחניה. הרוב המוחלט של הדיירים כבר חתם והשמפניות במקרר. ואז… הכול נעצר. דייר אחד, בקומה השנייה, החליט […]
חלופת שקד: המהפכה שמשנה את כללי המשחק בהתחדשות העירונית
במשך למעלה מעשור וחצי, צמד המילים "תמ"א 38" היה שם נרדף לתקווה עבור מאות אלפי בעלי דירות בישראל. התקווה לממ"ד שיגן על הילדים, למרפסת שמש שתשקיף לנוף, ולמעלית שתסיים את סאגת הטיפוס עם שקיות המצרכים לקומה השלישית. אבל עבור רבים מדי, התקווה הזו הפכה לאכזבה. פרויקטים נתקעו בצנרת הבירוקרטית, יזמים הבטיחו הרים וגבעות ונעלמו, וערים […]
