בדיקת חוזה מכר קבלן: 15 סעיפי מלכודת שחייבים לזהות לפני שחותמים
קיבלתם את חוזה המכר מהקבלן. 60-120 עמודים, עברית משפטית צפופה, נספחים, תשריטים, מפרטים טכניים. "זה חוזה סטנדרטי" אומר איש המכירות. "כולם חותמים ככה." האמת: חוזי קבלן מנוסחים על ידי עורכי הדין הטובים ביותר שהקבלן יכול להרשות לעצמו – ומטרתם להגן על הקבלן, לא עליכם. כל סעיף שנראה "טכני" ו"סטנדרטי" יכול לעלות לכם עשרות אלפי שקלים. […]
ייצוג דיירים בפרויקט תמ״א 38
פרויקט תמ"א 38 מגיע לבניין שלכם. היזם מגיע מחויך, מציג מצגת יפה, ומציע "כל מה שתרצו". ואז – הוא שולח לכם חוזה של 80 עמודים לחתימה. מה עושים? ייצוג משפטי מקצועי של הדיירים הוא לא מותרות – הוא הכרח מוחלט. אבל לא כל ייצוג הוא ייצוג אמיתי. במאמר זה נסביר מה בדיוק אמור לעשות עורך […]
רכישת דירה מחולקת
רכישת דירה המיועדת להשקעה אשר חולקה למספר יחידות מחייבת בדיקה תכנונית ומשפטית מחמירה להבטחת חוקיות הנכס. במעמד בחינת העסקה עורך דין יאמת את התאמת החלוקה להיתרי הבנייה וינתח את החשיפות המיסויות הנגזרות ממצבו הפיזי של המבנה. ביצוע הליך מבוקר מונע חשיפה להליכים פליליים ומבטיח הגנה מלאה על ההון המושקע. הסטטוס התכנוני – בין חלוקה […]
ביטול עסקת מקרקעין
חתמתם על חוזה לרכישת דירת חלומותיכם, אך לפתע הבנק סירב לתת משכנתא? גיליתם שהקונה של הדירה שלכם מאחר בתשלומים באופן סדרתי? בניגוד להחזרת מוצר לחנות, עסקת נדל"ן אינה כפופה ל"חוק הגנת הצרכן" המאפשר חרטה תוך 14 יום. בעולם המשפט, חוזים נועדו לקיום, וביטולם הוא צעד דרמטי, מורכב ולעיתים קרובות – יקר מאוד. במאמר עומק זה […]
קניית דירה מקבלן ללא עו"ד – הטעות שכמעט עלתה 240,000 ש"ח
קניית דירה מקבלן היא תהליך מורכב, ורבים מתפתים לסמוך על הבטחות בעל פה של נציגי המכירות כדי לחסוך בעלויות ייעוץ משפטי. סיפור המקרה הבא ממחיש איך ניסיון לחסוך שכר טרחת עורך דין כמעט עלה לזוג רוכשים ברבע מיליון שקלים, ואיך התערבות משפטית מדויקת שלנו הפכה את הקערה על פיה. האתגר: הבטחות בעל פה מול חוזה […]
ביטול הסכם תמ״א 38
חתמתם על הסכם תמ"א 38 עם יזם, ועכשיו אתם מתחרטים. אולי היזם לא עומד בהתחייבויות, אולי קיבלתם הצעה טובה יותר, ואולי פשוט גיליתם שהחוזה שחתמתם עליו לא מגן עליכם מספיק. ביטול הסכם תמ"א 38 הוא אחת הסוגיות המשפטיות המורכבות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית – כי מצד אחד, דיירים צריכים יכולת להגן על עצמם מיזמים רעים, […]
בדיקת חוזה יזם בפרויקט פינוי בינוי
קיבלתם הצעה מיזם לפרויקט פינוי בינוי. ההצעה נשמעת מעולה – דירה חדשה, גדולה יותר, בבניין מודרני, וכל זה "בחינם". אבל לפני שאתם חותמים, חשוב שתדעו: חוזה פינוי בינוי הוא אחד החוזים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי, ומה שכתוב בו – ובעיקר מה שלא כתוב – יקבע אם תקבלו דירה מצוינת או תיכנסו לסיוט שנמשך שנים. […]
פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג אגב גירושין
גירושין הם תמיד כואבים – אבל כשיש דירה משותפת באמצע, הם הופכים גם למורכבים מבחינה משפטית וכלכלית. מה קורה לדירה שנרכשה במשותף? מי יכול לכפות מכירה? מה קורה כשאחד מבני הזוג מסרב לצאת? האם יש הבדל בין דירה שנרכשה לפני הנישואים לאחריהם? ואיך מתאמים בין הסכם הגירושין לעסקת הנדל"ן כדי לא לשלם מס מיותר? כל […]
מכירת דירה לפני טופס 4
קיבלתם את הדירה מהקבלן, אבל טופס 4 (אישור האכלוס) עדיין לא יצא. אולי אתם צריכים כסף דחוף, אולי מצאתם קונה מצוין, ואולי פשוט רוצים "לסגור" לפני שהשוק משתנה. האם מותר למכור דירה לפני שיצא טופס 4? מה הסיכונים שלכם כמוכרים? ומה הקונה צריך לדעת לפני שחותם? זהו אחד הנושאים הכי "אפורים" בנדל"ן הישראלי – מצב […]
מכירת דירה בכינוס נכסים עקב פירוק שיתוף
מכירה בכינוס נכסים עקב פירוק שיתוף היא אחד התרחישים הנדל"ניים המורכבים ביותר – הן מנקודת מבט השותפים שנאלצים למכור, והן מנקודת מבט הקונים שרואים "הזדמנות". בשונה ממכירה רגילה, כאן לא מוכר "בעלים שרוצה למכור" – מוכר גורם שלישי שמינה בית המשפט. הנכס עשוי לבוא עם שוכרים, חובות, מחלוקות על הצמדות, ולעיתים עם שותף כועס שמנסה […]
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
ירשתם דירה ורוצים למכור? מה שנראה כמו עסקת נדל"ן פשוטה הוא בעצם אחת העסקאות המורכבות ביותר מבחינה משפטית ומיסויית. בין צו הירושה לרישום בטאבו, בין פטורי מס שבח לחישובים לינאריים, ובין הסכמת כל היורשים לסיום העסקה – יש עשרות מוקשים שיכולים לעלות לכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. במאמר זה נסביר את כל השלבים ממועד […]
איחור במסירת דירה מקבלן
אחד הכאבים הגדולים ביותר של רוכשי דירות בישראל הוא לראות את תאריך המסירה המובטח חולף – ואת הדירה עדיין לא מוכנה. תשלומי משכנתא רצים, שכר דירה בדירה הנוכחית ממשיך, והקבלן מציג סיבות חדשות מדי חודש: "בעיית היתרים", "מחסור בפועלים", "מצב ביטחוני". האמת היא שאיחור במסירת דירה מקבלן אינו "גזירת גורל" – הוא אירוע משפטי שמזכה […]
