מתנה מההורים לקניית דירה היא דבר שכיח, אבל מבחינה משפטית השאלה החשובה היא לא כמה כסף עבר, אלא מה הוא היה: מתנה, הלוואה או השתתפות במשכנתא. לפי חוק המתנה, מתנה היא "הקניית נכס שלא בתמורה", [1] ואילו הלוואה היא כסף שצריך להחזיר. כל עוד המשפחה מסתדרת, ההבדל נראה תיאורטי. כשבני הזוג נפרדים, הוא יכול להכריע אם ההורים יקבלו את הכסף בחזרה, ואיך תתחלק הדירה. [4] במדריך נסביר מה ההבדל בין מתנה להלוואה, מה קורה לכסף בגירושין, מה הבנק בודק כשההורים עוזרים, ואיך מתעדים נכון לפני שהכסף עובר.
עיקרי הדברים
- מתנה נגמרת כשהכסף עובר ושני הצדדים מסכימים שהוא ניתן במתנה. התחייבות לתת מתנה בעתיד צריכה להיות בכתב. [1]
- בגירושין, נכס שאחד מבני הזוג קיבל במתנה במהלך הנישואין לא נכלל באיזון המשאבים, אלא אם הייתה כוונה לשתף. [2] [3]
- כשאין מסמך, השאלה אם הכסף היה מתנה או הלוואה נבחנת לפי הנסיבות של כל מקרה, ובדיעבד. [4]
- הורים שערבים למשכנתא: הבנק יכול להכיר לכל היותר במחצית מההכנסה הפנויה שלהם, בתנאים, גם אם חתמו כלווים. [6] [7]
- משכנתא לדירה יחידה מוגבלת ל-75% משווי הדירה, ולכן העזרה של ההורים נכנסת לרוב כהון עצמי. [6]
זקוקים לייעוץ?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
נעים להכיר: אני עו״ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה רוכשי דירות ומשפחות בעסקאות נדל״ן, כולל הסדרת המימון והרישום.
לדף הסרטון: סיכום, הנקודות החשובות והתמלול
מתנה מההורים לקניית דירה או הלוואה: מה ההבדל המשפטי
בקצרה: מתנה היא העברה בלי תמורה ובלי חובת החזר. הלוואה היא כסף שצריך להחזיר. ההבדל נקבע לפי מה שהצדדים הסכימו בזמן ההעברה, ולא לפי מה שנוח להם לטעון אחרי סכסוך.
חוק המתנה, התשכ״ח-1968, קובע שמתנה היא "הקניית נכס שלא בתמורה", ושהיא יכולה להיות גם כסף או זכויות. [1] לפי סעיף 2, מתנה "נגמרת בהקניית דבר־המתנה… תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה". כלומר, כשההורים העבירו את הכסף והילדים קיבלו אותו כמתנה, המתנה הושלמה, ואי אפשר בדרך כלל להפוך אותה בדיעבד להלוואה. [1]
מצב אחר הוא הבטחה לתת כסף בעתיד, למשל "נעזור לכם כשתמצאו דירה". סעיף 5 קובע שהתחייבות לתת מתנה בעתיד "טעונה מסמך בכתב", ושהנותן יכול לחזור בו כל עוד המקבל לא שינה את מצבו בהסתמך עליה, אלא אם ויתר על כך בכתב. [1] זוג שחתם על חוזה רכישה בהסתמך על הבטחה בכתב של ההורים, שינה את מצבו. גם אז, החוק מאפשר לנותן לחזור בו בשני מצבים: התנהגות מחפירה של המקבל כלפיו או כלפי בן משפחתו, או הרעה ניכרת במצבו הכלכלי. [1]
הלוואה, לעומת זאת, יוצרת חוב. אם ההורים רוצים שהכסף יחזור אליהם, יום אחד, בתנאים מסוימים, זו הלוואה, ועדיף שזה ייאמר וייכתב כבר עכשיו. על העברת דירה שלמה מההורים לילדים, שהיא כבר עסקה במקרקעין עם כללים משלה, כתבנו במדריך על העברת דירה ללא תמורה במשפחה.
| דרך העזרה | מה זה אומר משפטית | מה קורה כשבני הזוג נפרדים |
|---|---|---|
| מתנה | העברה בלי תמורה; נגמרת בהעברה ובהסכמה [1] | ההורים לא מקבלים חזרה. השאלה היא למי ניתנה המתנה: לילד או לזוג [2] |
| הלוואה | חוב שצריך להחזיר | ההורים יכולים לדרוש החזר, אבל מי שטוען להלוואה צריך להוכיח אותה [4] |
| ערבות למשכנתא | ההורים מתחייבים לבנק אם הלווים לא ישלמו [6] | ההתחייבות כלפי הבנק נשארת כל עוד המשכנתא קיימת |
| הורים כלווים נוספים | ההורים חתומים על ההלוואה מול הבנק [7] | החוב כלפי הבנק משותף; היחסים בין ההורים לזוג צריכים הסדר נפרד |
כסף מההורים בגירושין: האם הוא מתחלק?
בקצרה: לפי חוק יחסי ממון, מתנה שאחד מבני הזוג קיבל במהלך הנישואין לא מתחלקת באיזון. אבל דירת מגורים משותפת, כסף שעורבב בחשבון המשותף, ומתנה שניתנה לשניהם, יכולים להוביל לתוצאה אחרת.
חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל״ג-1973, קובע שבפקיעת הנישואין כל אחד מבני הזוג זכאי למחצית שוויים של כלל הנכסים, למעט "נכסים שהיו להם ערב הנישואין או שקיבלו במתנה או בירושה בתקופת הנישואין". [2] לפי כל-זכות, ההסדר חל על בני זוג שנישאו אחרי 1.1.1974 ולא עשו הסכם ממון תקף, והחריג למתנה חל כשלא הייתה כוונה לשתף בנכס. [3]
כאן מתחילה השאלה המעשית: למי ניתנה המתנה? כשההורים מעבירים כסף לחשבון המשותף של בני הזוג, לקניית דירה שנרשמת על שם שניהם, קשה לטעון בדיעבד שהמתנה הייתה רק לילד שלהם. וגם כשהמתנה ניתנה לאחד, כל-זכות מציין שבפסקי דין רבים דירת מגורים נחשבה משותפת גם כשנרשמה על שם אחד מבני הזוג, ושבית המשפט מקל יחסית עם מי שטוען לשיתוף בה. [3]
עוד נקודה: כסף שהתערבב. בפסק דין של בית המשפט לענייני משפחה בצפת (תלה״מ 34713-04-20), שעסק בכספי ירושה, הובאה הקביעה שקיימת "חזקה ראשונית" שכספים כאלה לא נכללים באיזון, אבל ש"חזקה זו ניתנת לסתירה", ושכאשר הכספים מעורבבים בנכסים המשותפים "כספים אלה הופכים להיות משותפים, ואין עוד מקום להתחקות אחר מקורם". [5] אותו היגיון רלוונטי לכסף מההורים: מי שרוצה לשמור על אופי הכסף, צריך לשמור גם על המסלול שלו.
יקיר דבול - משרד עורכי דין
ליווי משפטי אישי
בעסקאות מקרקעין ונדל״ן!
ההבדל בין מתנה לילד לבין מתנה לזוג
בקצרה: מתנה לילד בלבד נשארת בדרך כלל שלו בגירושין. מתנה לשני בני הזוג היא של שניהם. כשלא כתוב למי הכסף ניתן, הצדדים מתווכחים על כך אחרי הפרידה.
ההורים בדרך כלל לא חושבים על זה ברגע ההעברה. אבל ההבחנה הזו קובעת הרבה. אם המתנה ניתנה לבן או לבת בלבד, היא נכנסת לחריג של סעיף 5 לחוק יחסי ממון, כל עוד לא נוצרה כוונה לשתף בה. [2] [3] אם היא ניתנה לזוג, אין חריג: היא שייכת לשניהם.
מה מעיד על הכוונה? לאן הועבר הכסף (לחשבון של הילד או לחשבון המשותף), על שם מי נרשמה הדירה, מה נכתב בהודעות ובמסמכים מאותה תקופה, ואם בן הזוג השני ידע על תנאי כלשהו. כשאין שום מסמך, כל אחד מהצדדים מביא את הגרסה שלו, ובית המשפט או בית הדין מכריעים לפי הראיות.
הלוואה מההורים לקניית דירה: מה קבעה הפסיקה כשאין מסמך
בקצרה: אין כלל אחד שמכריע מראש. כל מקרה נבחן לפי העובדות שלו, ולכן מסמך שנחתם בזמן אמת שווה יותר מכל עדות מאוחרת.
דוגמה לכך היא פסק דין של בית הדין הרבני האזורי בפתח תקוה (תיק 909683/4, 5.5.2013). [4] בני זוג קנו דירה ב-960,000 ש״ח, עם הון עצמי של 130,000 ש״ח, משכנתא של 500,000 ש״ח, וכספים ממשפחות הצדדים. הבעל טען שאביו ואחיו הלוו 350,000 ש״ח, ושמתוכם הוחזרו 50,000 ש״ח. האישה טענה שהכסף ניתן במתנה גמורה.
בית הדין קבע שמדובר בהלוואה, משום שהאישה לא הוכיחה את טענת המתנה, וציטט את ההלכה מע״א 180/51: "החזקה היא נגד טענת המתנה ועל הנתבע לסתור את החזקה". [4] עוד נקבע שהאחריות להחזר ההלוואה מוטלת על שני בני הזוג, ושהדירה תתחלק בחלקים שווים אחרי תשלום החובות שרובצים עליה, כולל המשכנתא וההלוואות מהמשפחות. [4] בית הדין הדגיש שהשאלה היא "שאלה עובדתית", ושבמקרים אחרים נקבע שכספים דומים היו מתנה. [4]
הלקח לא תלוי בשאלה מי ניצח שם. בכל מקרה כזה, הצדדים נאלצים לשחזר שנים אחר כך מה נאמר בשיחה משפחתית. מי שרוצה שהכסף יחזור, צריך לכתוב זאת. מי שרוצה שזו תהיה מתנה, למשל רק לילד, צריך לכתוב גם את זה. על חלוקת הדירה עצמה כשבני הזוג נפרדים, כולל מכירה כפויה, כתבנו במדריך על פירוק שיתוף בדירה אגב גירושין.
הסכם הלוואה בין הורים לילדים: נוסח סעיף לדוגמה
בקצרה: הסכם הלוואה טוב אומר מי הלווה, כמה, למה, מתי מחזירים ומה קורה אם בני הזוג נפרדים. הנוסח שלהלן להמחשה בלבד.
הנוסח הבא להמחשה בלבד. הוא לא מתאים לכל משפחה, ולא מחליף בדיקה של המקרה שלכם. המטרה היא להראות אילו שאלות הסכם כזה צריך לענות עליהן:
3.1 המלווים מעמידים ללווים, בני הזוג [שם] ו-[שם], ביחד ולחוד, הלוואה בסך [סכום] ש״ח, לצורך רכישת הדירה ב[כתובת].
3.2 הסכום הוא הלוואה ולא מתנה. הוא יוחזר במלואו עד [תאריך], או במועד מכירת הדירה, לפי המוקדם.
3.3 אם יחליטו הלווים להיפרד, יוחזר יתרת סכום ההלוואה למלווים מתוך תמורת הדירה, לפני חלוקת התמורה ביניהם.
3.4 כל ויתור על החזר, כולו או חלקו, ייעשה רק במסמך בכתב שיחתמו עליו המלווים.
שימו לב לשני פרטים בנוסח. הראשון: שני בני הזוג חתומים כלווים, "ביחד ולחוד". הלוואה שרק אחד מבני הזוג חתום עליה פותחת פתח לוויכוח אם השני ידע עליה. השני: סעיף 3.4 נשען על אותו היגיון של חוק המתנה, שדורש כתב כדי להתחייב לתת או לוותר. [1] אם ההורים רוצים בטוחה בדירה עצמה, זה כבר רישום מול המקרקעין שצריך לבדוק יחד עם הבנק המממן.
ההורים ערבים למשכנתא או לווים: מה הבנק בודק
בקצרה: בדירה יחידה הבנק מממן עד 75%, והשאר הוא הון עצמי. כשההורים ערבים, הבנק יכול להכיר לכל היותר במחצית מההכנסה הפנויה שלהם, ורק בתנאים.
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל מגבילה את שיעור המימון: עד 75% בדירה יחידה, עד 70% בדירה חלופית ועד 50% בדירה להשקעה. [6] שיעור המימון נמדד מול שווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם משועבדים נכסים נוספים. [6] לכן העזרה של ההורים נכנסת בדרך כלל כחלק מההון העצמי. ההוראה גם קובעת שבנק לא יאשר הלוואה לדיור כשההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה הפנויה. [6]
ומה עם ההכנסה של ההורים? לפי נספח א' להוראה, הבנק יכול להכיר במחצית מההכנסה הפנויה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שאינו רוכש זכויות בדירה, בתנאים מצטברים: הקרוב ערב להלוואה, הבנק בדק את יכולת ההחזר שלו כמו של הלווה, והוא משלם בעצמו, מחשבון הבנק שלו, לפחות 20% מההחזר החודשי. ולא יותר ממחצית, "אף אם הקרוב חתם כלווה". [6] לפי דיווח במרכז הנדל״ן, הפיקוח על הבנקים הבהיר את הכלל הזה בהבהרה שנכנסה לתוקף ב-1 בנובמבר 2026, והוא חל על כל הלוואה לדיור. [7] על המסמכים שהבנק מבקש מהלווים עצמם, כתבנו במאמר מסמכים לקבלת משכנתא.
איך מסדרים כסף מההורים לדירה, שלב אחר שלב
בקצרה: מחליטים מה זה, כותבים, מחתימים את כל המעורבים, מעבירים בהעברה מתועדת, ובודקים אם צריך הסכם ממון.
- מחליטים מה זה. מתנה, הלוואה או שילוב. ואם מתנה, למי: לילד בלבד או לזוג. [1] [2]
- כותבים לפני ההעברה. מכתב מתנה או הסכם הלוואה, עם סכום, מטרה ותנאים. התחייבות לתת מתנה בעתיד צריכה להיות בכתב ממילא. [1]
- מחתימים את כל המעורבים. כולל בן הזוג השני, כדי שלא יהיה ויכוח אם ידע. [4]
- מעבירים בהעברה בנקאית. ושומרים אסמכתא. כך ברור מתי הכסף עבר ולאיזה חשבון. [5]
- בודקים הסכם ממון. אם רוצים שמתנה לילד תישאר מחוץ לאיזון גם כשהיא נכנסת לדירה משותפת, הסכם ממון מאושר הוא הכלי שהחוק נותן. [2]
מה הצעד הבא שלכם?
כסף מההורים הוא לרוב מה שמאפשר לזוג צעיר לקנות דירה. הבעיה היא לא העזרה עצמה, אלא השתיקה סביבה. שיחה פתוחה אחת, ומסמך קצר שכולם חותמים עליו, חוסכים ויכוח שעלול להגיע לבית משפט שנים אחר כך. אם אתם בשלב של חוזה רכישה ומימון, זה הזמן הנכון להסדיר גם את החלק המשפחתי.
שאלות ותשובות
1כסף מההורים לקניית דירה נחשב מתנה או הלוואה?
זה תלוי במה שהוסכם בזמן ההעברה. מתנה היא העברה בלי תמורה ובלי חובת החזר, והיא נגמרת כשהכסף עובר ושני הצדדים מסכימים שהוא מתנה. כשאין מסמך, השאלה נבחנת לפי הנסיבות של כל מקרה, ולכן כדאי לכתוב מה זה לפני שהכסף עובר.
2מה קורה לכסף שההורים נתנו לדירה אם מתגרשים?
זה תלוי אם זו הייתה מתנה, למי היא ניתנה, או אם זו הייתה הלוואה. לפי חוק יחסי ממון, מתנה שאחד מבני הזוג קיבל במהלך הנישואין לא נכללת באיזון, אלא אם הייתה כוונה לשתף. מתנה לשני בני הזוג היא של שניהם, והלוואה היא חוב שאפשר לדרוש את החזרו.
3ההורים יכולים לבקש בחזרה כסף שנתנו במתנה?
בדרך כלל לא. מתנה שהושלמה לא חוזרת. רק התחייבות לתת מתנה בעתיד אפשר לפעמים לבטל: כל עוד המקבל לא שינה את מצבו בהסתמך עליה, או בגלל התנהגות מחפירה של המקבל או הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של הנותן.
4צריך הסכם הלוואה כשההורים מלווים כסף לדירה?
כן, מומלץ מאוד. בלי מסמך, מי שטוען שהכסף היה הלוואה יצטרך להוכיח זאת, לפעמים שנים אחר כך. הסכם שחתמו עליו שני בני הזוג, עם סכום, מועד החזר ומה קורה בפרידה, מצמצם מאוד את המחלוקת.
5הבנק מתחשב בהכנסה של ההורים במשכנתא?
רק חלקית. לפי הוראה 329 של בנק ישראל, הבנק יכול להכיר לכל היותר במחצית מההכנסה הפנויה של הורה שאינו בעל זכויות בדירה, ורק אם הוא ערב, נבדקה יכולת ההחזר שלו, והוא משלם בעצמו לפחות 20% מההחזר החודשי. זה נכון גם אם ההורה חתם כלווה.
יש לכם שאלה על המקרה שלכם?
השאירו שם וטלפון, ונחזור אליכם בהקדם.
מקורות שצוטטו במאמר (7)
- [1] חוק המתנה, התשכ״ח-1968, סעיפים 1, 2 ו-5 - ויקיטקסט, נוסח החוק
- [2] חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל״ג-1973, סעיפים 1, 2, 5 ו-6 - ויקיטקסט, נוסח החוק
- [3] הסדר איזון משאבים - כל-זכות
- [4] בית הדין הרבני האזורי פתח תקוה, תיק 909683/4, פלוני נ' פלונית (5.5.2013): כספים שניתנו לאחד מבני הזוג לרכישת דירה משותפת - פסק הדין, מאגר דעת
- [5] תלה״מ 34713-04-20, בית המשפט לענייני משפחה בצפת, סגנית הנשיא השופטת אביבית נחמיאס - פסק הדין
- [6] הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור - בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים
- [7] מכה למי שנעזרים בהורים למשכנתה: בנק ישראל מגביל את ההכרה בהכנסתם ל-50% (3.11.2026) - מרכז הנדל״ן, חדשות
מילון מושגים
- מתנה
- הקניית נכס, כולל כסף, שלא בתמורה, בהסכמת הנותן והמקבל.
- התחייבות לתת מתנה
- הבטחה לתת מתנה בעתיד. טעונה מסמך בכתב, ולפעמים אפשר לחזור ממנה.
- איזון משאבים
- חלוקת שווי הנכסים בין בני זוג בפקיעת הנישואין, לפי חוק יחסי ממון.
- הסכם ממון
- הסכם בכתב בין בני זוג שמסדיר את יחסי הממון ביניהם, וטעון אישור או אימות לפי החוק.
- שיעור מימון
- היחס בין סכום המשכנתא לשווי הדירה הנרכשת.
