חוק השכירות והשאילה הוא החוק שקובע את הכללים בין משכיר לשוכר. מאז התיקון של 2017, שמוכר בשם "חוק שכירות הוגנת", יש בו פרק מיוחד לשכירות דירה למגורים: הדירה חייבת להיות ראויה למגורים, יש מועדים קבועים לתיקון ליקויים, יש תקרה לערובה, ויש תשלומים שאסור להעביר לשוכר. [1] רוב הכללים האלה חלים גם אם בחוזה כתוב משהו אחר. [4] [5] במדריך נסביר בשפה פשוטה מה מותר למשכיר ומה לא, על מי החוק חל, ונראה בדוגמה מספרית כמה ערובה מותר לבקש.
עיקרי הדברים
- התיקון לחוק אושר בכנסת ב-17 ביולי 2017, והוסיף לחוק פרק על חוזה שכירות למגורים. [1] [6]
- דירה בלי ניקוז, חשמל, מי שתייה, אוורור, דלת ננעלת או מחיצה לשירותים אינה ראויה למגורים, והשכרה שלה היא הפרה של החוזה. [4]
- המשכיר מתקן ליקוי רגיל תוך 30 ימים מהדרישה, וליקוי דחוף תוך 3 ימים. [3]
- ערובה כספית מוגבלת לנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה, או שלושה חודשי שכירות, והיא מוחזרת תוך 60 ימים. [2]
- השוכר לא משלם ביטוח מבנה, לא משלם על שדרוג מערכות קבועות, ולא משלם דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר. [1]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה משכירים ושוכרים בחוזי שכירות ובמחלוקות שעולות במהלך השכירות.
מה זה חוק השכירות והשאילה, ומה זה חוק שכירות הוגנת
בקצרה: חוק השכירות והשאילה נחקק ב-1971 וחל על שכירות של נכסים בכלל. חוק שכירות הוגנת הוא לא חוק נפרד, אלא תיקון מ-2017 שהוסיף לאותו חוק פרק מיוחד לשכירות דירה למגורים.
החוק המקורי נחקק באוגוסט 1971. [1] יש בו שני חלקים עיקריים: שכירות, שבה אדם מקבל זכות להשתמש בנכס תמורת תשלום, ושאילה, שבה הזכות ניתנת בלי תשלום. כבר בנוסח המקורי נקבעו כמה כללי יסוד שחלים עד היום. המשכיר מוסר את הנכס כשהוא מתאים למה שהוסכם, ולא מפריע לשוכר להשתמש בו. השוכר מאפשר למשכיר לבדוק את הנכס ולתקן בו, בתנאי שהמשכיר מודיע זמן סביר מראש ומצמצם את ההפרעה. בסוף התקופה השוכר מחזיר את הנכס פנוי. [1]
התיקון של 2017 אושר בקריאה שנייה ושלישית ב-17 ביולי 2017, ברוב של 64 חברי כנסת. [6] לפי ויקיפדיה, הוא נכנס לתוקף ב-17 בספטמבר 2017, והוסיף לחוק סימן חדש של 15 סעיפים שעוסק רק בחוזה שכירות למגורים. [1] הסימן הזה הוא מה שקוראים לו "חוק שכירות הוגנת". הוא לא מסדיר את גובה שכר הדירה: לפי הדיווח בזמן האישור, מנגנון לריסון עליית המחירים הוצא מהחוק לפני ההצבעה. [6]
עוד כלל כללי שכדאי להכיר: השוכר לא יכול להעביר את השכירות לאחר, או להשכיר את הדירה בשכירות משנה, בלי הסכמת המשכיר. [1] מי שמתכנן לעשות זאת יכול לקרוא על השכרת דירה בשכירות משנה כחוק.
על מי חל חוק שכירות הוגנת, ועל מי לא
בקצרה: הפרק החדש חל על שכירות דירה למגורים לתקופה של 3 חודשים עד 10 שנים, בשכר דירה של עד 20,000 ש"ח בחודש. הוא לא חל על דירות נופש, דיור מוגן, מעונות ודירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר.
לפי כל-זכות, הכללים חלים כשמתקיימים כל התנאים האלה יחד: [2] [4]
- מגורים: הדירה מושכרת למגורים, ולא כבית מלון או דירת נופש.
- משך: השכירות היא ל-3 חודשים לפחות, או שיש אופציה להאריך אותה מעבר ל-3 חודשים.
- תקרה עליונה: התקופה לא עולה על 10 שנים, או שלמשכיר יש אפשרות לבטל מוקדם יותר.
- שכר דירה: דמי השכירות לא עולים על 20,000 ש"ח בחודש.
- סוג המקום: לא מעון, לא בית דיור מוגן, ולא מעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.
- דיירות מוגנת: חוק הגנת הדייר לא חל על הדירה.
בחלק מהכללים יש חריג נוסף: כשהמשכיר והשוכר קרובי משפחה, למשל הורה וילד, אחים או בני זוג, מותר להם להסכים אחרת לגבי ערובה ותיקונים. [2] [3]
מה זה אומר בפועל? חוזה לשנה, ב-7,000 ש"ח לחודש, עם אופציה להארכה בשנה נוספת, נכנס לכללים. חוזה לחודשיים בקיץ, בלי אופציה להארכה, לא נכנס, כי הוא קצר מ-3 חודשים. גם דירה שמושכרת ב-25,000 ש"ח לחודש לא נכנסת, כי היא מעל התקרה. בחוזים שלא נכנסים לכללים חלים עדיין הכללים הכלליים של החוק, ומה שהצדדים הסכימו בחוזה. [1] [2]
דירה ראויה למגורים: מה המשכיר חייב למסור
בקצרה: החוק מונה שישה תנאים. דירה שחסר בה אחד מהם אינה ראויה למגורים, והשוכר רשאי לבטל את החוזה בתוך זמן סביר מהגילוי.
דירה ראויה למגורים היא דירה שמתקיימים בה כל התנאים הבאים: [4]
- מערכת ניקוז, כולל סילוק סדיר של שפכים.
- מערכת חשמל ותאורה.
- פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות לסגירתם, ודלת כניסה ראשית שננעלת.
- מערכת להספקת מי שתייה.
- מחיצה בין השירותים לבין הדירה.
- אין בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות של השוכר.
משכיר שמוסר דירה שלא עומדת בתנאים האלה מפר את החוזה, גם אם בחוזה כתוב אחרת. [4] לשוכר יש כמה אפשרויות: לבטל את החוזה בהודעה למשכיר, בתוך זמן סביר מהרגע שגילה את הליקוי. החוק לא קובע מספר ימים מדויק. אפשר גם לתבוע שהמשכיר יהפוך את הדירה לראויה למגורים, ובמקרים מסוימים לתבוע פיצוי. [4]
בנוסף, המשכיר צריך לכתוב בחוזה פגמים או ליקויים שאינם קלי ערך שהוא יודע עליהם, וכל דבר שעלול להפריע באופן ממשי לשימוש בדירה. [5]
תיקונים בדירה שכורה: מי מתקן ותוך כמה זמן
בקצרה: המשכיר מתקן על חשבונו כל ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש בלתי סביר: תוך 30 ימים מהדרישה, ותוך 3 ימים אם הליקוי דחוף. ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר, וליקוי קל ערך, הם בדרך כלל באחריות השוכר.
החלוקה פשוטה יחסית. המשכיר אחראי לתקן כל ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש בלתי סביר, וזה נכון גם אם בחוזה כתוב שהתיקון על השוכר. [3] השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר. כל-זכות נותנת דוגמה: סתימה בביוב בגלל שטיפה של כמות גדולה של מגבונים. [3] ליקוי קל ערך הוא על השוכר, אלא אם הוסכם אחרת. [3]
| סוג הליקוי | מי מתקן | תוך כמה זמן |
|---|---|---|
| ליקוי רגיל (לא קל ערך, לא משימוש בלתי סביר) | המשכיר, על חשבונו | זמן סביר, ולא יותר מ-30 ימים מהדרישה [3] |
| ליקוי דחוף (לא מאפשר מגורים סבירים) | המשכיר, על חשבונו | זמן סביר, ולא יותר מ-3 ימים מהדרישה [3] |
| ליקוי משימוש בלתי סביר | השוכר | לפי החוזה; החוק לא קובע מועד [3] |
| ליקוי קל ערך | השוכר, אלא אם הוסכם אחרת | לפי החוזה [3] |
חוזה לא יכול לקבוע מועד ארוך יותר למשכיר, או להעביר לשוכר תיקונים שבאחריות המשכיר, אלא בחוזים שהחוק לא חל עליהם או בין קרובי משפחה. [3] יש גם חריג לטובת המשכיר: אם הליקוי נגרם מנסיבות שהמשכיר לא ידע עליהן ולא יכול היה לדעת או למנוע כשנחתם החוזה, והתיקון בלתי אפשרי או משנה מהותית את מה שהוסכם, השוכר לא יוכל לדרוש תיקון, פיצוי או החזר. [3]
מה עושים כשהמשכיר לא מתקן, שלב אחר שלב
בקצרה: דורשים תיקון, ממתינים למועד שבחוק, מודיעים מראש, מתקנים ושומרים קבלות, ואז דורשים החזר או מפחיתים מדמי השכירות. בליקוי דחוף אפשר לתקן גם בלי לחכות.
- דורשים תיקון: המועדים בחוק נספרים מהיום שבו השוכר דרש את התיקון. [3] דרישה בכתב, בהודעה או במייל, משאירה תיעוד של התאריך.
- ממתינים למועד: עד 30 ימים לליקוי רגיל, ועד 3 ימים לליקוי דחוף. [3]
- מודיעים מראש: שוכר שרוצה לתקן בעצמו צריך להודיע למשכיר זמן סביר מראש. [3]
- מתקנים ושומרים קבלות: השוכר רשאי לתקן ולדרוש מהמשכיר החזר של הוצאות סבירות. [3]
- דורשים החזר או מפחיתים: אפשר גם להפחית מדמי השכירות לפי הירידה בשווי השכירות, כל עוד הליקוי לא תוקן. [3]
בליקוי דחוף, כשאי אפשר לחכות לתיקון מצד המשכיר, השוכר רשאי לתקן בעצמו בלי לבקש קודם, והמשכיר ישיב לו את ההוצאות. [3]
ערובה בשכירות: כמה מותר לבקש, ודוגמה מספרית
בקצרה: ערובה שעולה לשוכר כסף, כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית, מוגבלת לנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה, או שלושה חודשי שכירות. צ'ק ביטחון, שטר חוב או ערבים לא מוגבלים בתקרה הזו.
התקרה חלה על סך כל הערובות שכרוכות בהוצאה כספית של השוכר. [2] הצדדים לא יכולים להסכים על סכום גבוה יותר, אבל מותר לקבוע סכום נמוך יותר. ערובות שלא עולות לשוכר כסף, כמו צ'ק ביטחון, שטר חוב או כתב ערבות של ערבים, לא מוגבלות בתקרה. [2]
כך זה נראה במספרים. החישוב: לוקחים שליש מסך דמי השכירות לכל התקופה, לוקחים שלושה חודשי שכירות, והתקרה היא הסכום הנמוך מבין השניים.
| החוזה | שליש מדמי השכירות לתקופה | 3 חודשי שכירות | תקרת הערובה הכספית |
|---|---|---|---|
| 12 חודשים, 6,000 ש"ח לחודש | 72,000 ÷ 3 = 24,000 ש"ח | 18,000 ש"ח | 18,000 ש"ח |
| 6 חודשים, 6,000 ש"ח לחודש | 36,000 ÷ 3 = 12,000 ש"ח | 18,000 ש"ח | 12,000 ש"ח |
| 24 חודשים, 5,000 ש"ח לחודש | 120,000 ÷ 3 = 40,000 ש"ח | 15,000 ש"ח | 15,000 ש"ח |
| 4 חודשים, 4,500 ש"ח לחודש | 18,000 ÷ 3 = 6,000 ש"ח | 13,500 ש"ח | 6,000 ש"ח |
רואים שבחוזה קצר, השליש הוא שקובע, ובחוזה של שנה ומעלה, שלושת החודשים קובעים. כל-זכות מביאה דוגמה דומה: בחוזה של 12 חודשים ב-2,000 ש"ח לחודש, התקרה היא 6,000 ש"ח, ובחוזה של 6 חודשים באותו שכר, 4,000 ש"ח. [2] אם תרצו להציב את המספרים של החוזה שלכם, יש באתר מחשבון תקרת הערובה לשוכר.
מתי הערובה חוזרת: בסוף השכירות המשכיר מחזיר את הערובה, או את מה שנשאר ממנה, יחד עם הרווח שנצבר עליה, תוך 60 ימים מהמאוחר מבין שני מועדים: היום שבו הדירה חזרה לרשותו, או היום שבו השוכר שילם את החובות שלו. [2] דוגמה: השוכר החזיר את הדירה ב-31 ביולי, וחשבון המים האחרון שולם ב-15 באוגוסט. המועד המאוחר הוא 15 באוגוסט, ולכן המשכיר צריך להחזיר את הערובה עד 14 באוקטובר.
אילו תשלומים מותר להטיל על השוכר, ואילו לא
בקצרה: השוכר משלם שכר דירה, ארנונה, חשבונות שוטפים ותשלומי אחזקה שוטפת לוועד הבית. המשכיר משלם ביטוח מבנה, רכישה או שדרוג של מערכות קבועות, ותשלומים שהוא חייב בהם לצד שלישי, כולל דמי תיווך למתווך שפעל מטעמו.
לפי ויקיפדיה, התיקון קבע אילו תשלומים השוכר נושא בהם ואילו לא. [1] השוכר משלם את דמי השכירות, את הארנונה, את החשבונות של השירותים השוטפים ואת תשלומי האחזקה השוטפת לנציגות הבית המשותף. השוכר לא משלם על רכישה או השבחה של מערכות קבועות, לא משלם דמי ביטוח מבנה, ולא משלם תשלומים שהמשכיר חייב בהם לצד שלישי. בכלל זה דמי תיווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר. [1] [6] חוזה לא יכול להטיל על השוכר תשלומים שלא נקבעו בחוק, וגם אם השוכר הסכים, התנאי לא תקף. [5]
מקום שבו נוצרות מחלוקות הוא ועד הבית. תשלום שוטף לנציגות, למשל ניקיון חדר המדרגות וחשמל משותף, הוא תשלום אחזקה שוטפת, והשוכר משלם אותו. גבייה מיוחדת לרכישה או לשדרוג של מערכת קבועה היא כבר לא אחזקה שוטפת, ולפי החלוקה שבחוק היא לא מהתשלומים שמטילים על השוכר. [1] כדאי לכתוב בחוזה במפורש אילו תשלומים נוספים חלים על השוכר, וכמה, כפי שהחוק דורש. [5]
הכלי הבא מסדר את העיקרון. בחרו תשלום או תיקון, ותראו על מי הוא חל לפי החוק:
סיום החוזה, הארכה ותניות ביטול
בקצרה: לפי הדיווח בזמן אישור החוק, משכיר נדרש להודיע 90 יום לפני תום החוזה, ושוכר 60 יום. תניה שנותנת רק למשכיר זכות לבטל את החוזה בלי הפרה, בטלה, אלא אם יש לשוכר זכות ביטול דומה.
לפי ynet, בעת אישור החוק נקבעו מועדי הודעה: המשכיר מודיע 90 יום לפני תום החוזה, והשוכר 60 יום לפני תום החוזה. [6] כשיש בחוזה אופציה להארכה, זה בדיוק המקום שבו מועדים מתפספסים. כדי לא לפספס, אפשר להיעזר במחשבון התאריכים של חוזה השכירות.
תניה בחוזה שמאפשרת רק למשכיר לבטל את החוזה, שלא בגלל הפרה, בטלה. היא תקפה רק אם גם לשוכר יש זכות ביטול דומה. [1] החוק גם מסדיר שינויים שהשוכר עושה בדירה בהסכמת המשכיר: המשכיר בוחר אם לקבל את הדירה כפי שהיא, או לדרוש להחזיר אותה לקדמותה. אם בחר לקבל אותה כפי שהיא, הוא לא משלם תמורה על השינויים. [1]
גם החוזה עצמו צריך להיות בכתב וחתום בידי שני הצדדים, וכל צד מקבל העתק. החוזה צריך לכלול, בין השאר, את כתובת הדירה, את שמות הצדדים, את תיאור הדירה והריהוט, את התקופה ותנאי ההארכה והביטול, את דמי השכירות ואופן התשלום, ותשלומים נוספים אם יש. [5] חוזה שלא נחתם עדיין תקף לפי מה שהצדדים הסכימו. [5] על בניית החוזה עצמו, סעיף אחר סעיף, יש מדריך נפרד: מה צריך להיות כתוב בהסכם השכירות.
ההבדל בין חוק השכירות והשאילה לבין חוק הגנת הדייר
בקצרה: חוק השכירות והשאילה חל על שכירות רגילה לתקופה מוסכמת. חוק הגנת הדייר חל על דיירות מוגנת, והפרק של שכירות הוגנת לא חל על דירות כאלה.
שני החוקים עוסקים בשוכר ובמשכיר, ולכן מתבלבלים ביניהם. בשכירות רגילה, החוזה קובע תקופה, ובסופה השוכר מחזיר את הדירה פנויה. [1] הכללים של שכירות הוגנת, כמו תקרת הערובה ומועדי התיקון, נועדו לשכירות כזו. דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר מוחרגת מהם במפורש. [2] [4] אם בדירה שלכם יש דייר שנכנס בדמי מפתח, הכללים שחלים עליו שונים לגמרי, וכדאי לקרוא על דיירות מוגנת ודמי מפתח.
ומה עם השאילה שבשם החוק? שאילה היא מצב שבו נותנים לאחר להשתמש בנכס בלי תשלום. [1] הורים שנותנים לילד לגור בדירה שלהם בלי שכר דירה, למשל, נמצאים בדרך כלל במסלול של שאילה ולא של שכירות. הכללים של שכירות הוגנת, כמו תקרת הערובה, עוסקים בשכירות דירה למגורים תמורת דמי שכירות.
מה הצעד הבא שלכם?
חוק השכירות והשאילה, אחרי תיקון 2017, נותן לשני הצדדים מסגרת ברורה: דירה ראויה למגורים, מועדים לתיקונים, תקרה לערובה ורשימה של מי משלם מה. לרוב הכללים האלה אין תוקף לוויתור בחוזה. לכן, לפני שחותמים, וגם כשמתגלה מחלוקת באמצע התקופה, כדאי לבדוק קודם אם החוק חל על החוזה שלכם, ורק אחר כך מה כתוב בו.
משרד עו"ד יקיר דבול מלווה משכירים ושוכרים: בדיקה וניסוח של חוזי שכירות, בדיקת הערובות והתשלומים בחוזה, וטיפול במחלוקות על תיקונים, על החזרת ערובה ועל סיום השכירות.
שאלות ותשובות
1מה זה חוק שכירות הוגנת?
זה הכינוי לתיקון לחוק השכירות והשאילה, שאושר בכנסת ב-17 ביולי 2017. התיקון הוסיף לחוק פרק על חוזה שכירות למגורים: דירה ראויה למגורים, מועדים לתיקון ליקויים, תקרה לערובה, ורשימה של תשלומים שמותר ושאסור להטיל על השוכר.
2כמה ערובה מותר לבקש מהשוכר?
הסכום הנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה, או שלושה חודשי שכירות. בחוזה לשנה ב-6,000 ש"ח לחודש, התקרה היא 18,000 ש"ח. התקרה חלה על ערובות שעולות לשוכר כסף, כמו פיקדון או ערבות בנקאית, ולא על צ'ק ביטחון, שטר חוב או ערבים.
3תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן ליקוי בדירה שכורה?
תוך 30 ימים מהדרישה לליקוי רגיל, ותוך 3 ימים לליקוי דחוף שלא מאפשר מגורים סבירים. אם המשכיר לא מתקן, השוכר רשאי לתקן בעצמו אחרי הודעה מראש ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית מדמי השכירות לפי הירידה בשווי השכירות.
4האם השוכר צריך לשלם ביטוח מבנה?
לא. דמי ביטוח מבנה הם על המשכיר, כמו תשלומים לרכישה או לשדרוג של מערכות קבועות ודמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר. השוכר משלם שכר דירה, ארנונה, חשבונות שוטפים ותשלומי ועד בית שוטפים.
5האם חוק השכירות והשאילה חל על כל חוזה שכירות?
לא. הפרק של שכירות הוגנת חל על שכירות דירה למגורים לתקופה של 3 חודשים עד 10 שנים, בשכר דירה של עד 20,000 ש"ח בחודש. הוא לא חל על דירות נופש ומלון, מעונות, דיור מוגן ודירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר. בין קרובי משפחה מותר להסכים אחרת בחלק מהנושאים.
מקורות שצוטטו במאמר (6)
- [1] חוק השכירות והשאילה – ויקיפדיה
- [2] הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה – כל-זכות
- [3] תיקון ליקויים בדירה מושכרת – כל-זכות
- [4] השכרת דירה ראויה למגורים – כל-זכות
- [5] חוזה שכירות למגורים – כל-זכות
- [6] אושר סופית: חוק שכירות הוגנת עבר ברוב של 64 ח"כים (17.7.2017) – ynet
מילון מושגים
- חוק שכירות הוגנת
- הכינוי לתיקון של 2017 לחוק השכירות והשאילה, שהוסיף פרק על חוזה שכירות דירה למגורים.
- דירה ראויה למגורים
- דירה שיש בה ניקוז, חשמל ותאורה, אוורור ודלת ננעלת, מי שתייה ומחיצה לשירותים, ושאין בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות.
- ערובה
- בטוחה שהשוכר נותן למשכיר להבטחת החיובים שלו לפי החוזה, כמו פיקדון, ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון או שטר חוב.
- ליקוי דחוף
- ליקוי שלא מאפשר מגורים סבירים בדירה. המשכיר צריך לתקן אותו תוך 3 ימים מהדרישה.
- ליקוי קל ערך
- ליקוי קטן שתיקונו, לפי החוק, על השוכר אלא אם הוסכם אחרת.
- דיירות מוגנת
- שכירות שחל עליה חוק הגנת הדייר, בדרך כלל אחרי תשלום דמי מפתח. הפרק של שכירות הוגנת לא חל עליה.
