הסכם ממון הוא הסכם בכתב בין בני זוג שקובע מה יקרה לרכוש שלהם, ובעיקר לדירה, אם הקשר יסתיים בגירושין או בפטירה. בלי הסכם כזה, בני זוג נשואים כפופים להסדר "איזון משאבים" שבחוק. [1] אבל הסכם ממון לא תקף רק כי נכתב: לבני זוג נשואים הוא צריך אישור או אימות, ובמועד הנכון. [1] [2] במדריך נסביר מתי הסכם ממון תקף, מה הוא קובע לגבי דירה שהייתה לאחד מכם לפני הנישואים או דירה עם משכנתא, ומה המצב של ידועים בציבור.
עיקרי הדברים
- הסכם ממון ושינוי שלו חייבים להיות בכתב, וטעונים אישור של בית המשפט לענייני משפחה או של בית דין דתי מוסמך. [1]
- הסכם שנחתם לפני הנישואים אפשר לאמת אצל נוטריון, והסכם שנחתם בשעת עריכת הנישואים אפשר לאמת אצל רושם הנישואים. [1]
- בלי הסכם חל איזון משאבים: כל אחד זכאי למחצית משווי הנכסים, אבל נכס שהיה לפני הנישואים, או שהתקבל במתנה או בירושה, לא נכלל באיזון. [1]
- בית המשפט העליון קבע שהסכם ממון מאושר שהצדדים זנחו ולא קיימו במשך שנים בטל. [3]
- הסכם הפרדה רכושית שלא נזנח יכול להשפיע גם על הטבות במיסוי דירות, לפי פסק דין של בית המשפט העליון מ-2021. [4]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה בעלי דירות ובני זוג בעסקאות בדירות ובהסדרת הזכויות בנכס.
מה זה הסכם ממון, ומה קורה כשאין הסכם
בקצרה: הסכם ממון מסדיר את יחסי הממון בין בני זוג. אם אין הסכם, או שההסכם לא קובע אחרת, חל עליכם הסדר איזון המשאבים שבחוק יחסי ממון בין בני זוג.
חוק יחסי ממון בין בני זוג נחקק ב-1973, ונכנס לתוקף בינואר 1974. [1] הוא מגדיר הסכם ממון כ"הסכם בין בני זוג המסדיר יחסי ממון שביניהם", וקובע שההסכם וכל שינוי בו ייעשו בכתב. [1]
נקודת המוצא של החוק חשובה להבנת כל השאר: הנישואים עצמם לא משנים את הבעלות בנכסים. החוק קובע שאין בנישואים כשלעצמם כדי לפגוע בקניינים של בני הזוג, להקנות לאחד מהם זכויות בנכסי השני, או להטיל עליו אחריות לחובות השני. [1] כלומר, דירה שרשומה על שם אחד מכם ממשיכה להיות רשומה כך גם אחרי החתונה.
מה קורה כשהקשר מסתיים? אם לא עשיתם הסכם ממון, או שההסכם לא קובע אחרת, רואים אתכם כמי שהסכימו להסדר איזון המשאבים. [1] לפי ההסדר, בגירושין או כשהנישואים מסתיימים בפטירה של אחד מבני הזוג, כל אחד זכאי למחצית משווי כלל הנכסים של שניכם. [1]
יש נכסים שלא נכנסים לאיזון. החוק מונה ביניהם נכסים שהיו לכם לפני הנישואים, נכסים שקיבלתם במתנה או בירושה בתקופת הנישואים, ונכסים שהסכמתם בכתב שלא יאוזנו. [1]
| המצב שלכם | מה חל על הדירה | מה כדאי לבדוק |
|---|---|---|
| נשואים, בלי הסכם ממון | איזון משאבים: מחצית משווי הנכסים, חוץ מנכסים שהיו לפני הנישואים, מתנות וירושות [1] | מתי ובאיזה כסף נקנתה הדירה, ועל שם מי היא רשומה |
| נשואים, עם הסכם ממון מאושר | מה שנקבע בהסכם, כל עוד הוא תקף ולא נזנח [1] [3] | שההסכם אושר או אומת כנדרש, ושאתם פועלים לפיו |
| ידועים בציבור | חוק יחסי ממון עוסק בבני זוג נשואים. בפסיקה הוחלה "חזקת השיתוף", לפי הראיות ונסיבות החיים המשותפים [5] | הסכם לחיים משותפים בכתב, ומה הוא אומר על הדירה [2] |
מתי הסכם ממון תקף: אישור או אימות, ובאיזה מועד
בקצרה: לפני הנישואים אפשר לאמת את ההסכם אצל נוטריון, בשעת הנישואים אצל רושם הנישואים, ואחרי הנישואים צריך אישור של בית המשפט לענייני משפחה או של בית דין דתי. בכל המקרים בודקים שהסכמתם מרצון ושהבנתם את ההסכם.
החוק קובע שהסכם ממון טעון אישור של בית המשפט לענייני משפחה או של בית הדין הדתי המוסמך. האישור ניתן רק אחרי שהגורם המאשר שוכנע שבני הזוג עשו את ההסכם "בהסכמה חפשית ובהבינם את משמעותו ואת תוצאותיו". [1] מה נדרש בפועל תלוי במועד החתימה:
- הסכם ממון לפני חתונה: אפשר לאמת אותו אצל נוטריון, שגם הוא צריך לוודא שההסכמה חופשית ושבני הזוג הבינו את ההסכם. [1]
- בשעת עריכת הנישואים: רושם הנישואים יכול לאמת את ההסכם במקום אישור בית המשפט. [1]
- הסכם ממון אחרי נישואין: כאן כבר צריך אישור של בית המשפט לענייני משפחה או של בית הדין הדתי, לפי הדת של בני הזוג. [2]
ומה אם ההסכם לא אושר כנדרש? לפי כל-זכות, הסכם כזה לא ייחשב הסכם ממון לפי החוק, אבל הוא עשוי להיות תקף בין הצדדים כחוזה לפי חוק החוזים. [2] גם שינוי של הסכם קיים טעון אישור, בדיוק כמו ההסכם עצמו. [1]
דירה שנקנתה לפני הנישואים: מה החוק אומר ולמה בכל זאת עושים הסכם
בקצרה: לפי החוק, דירה שהייתה לאחד מבני הזוג לפני הנישואים לא נכללת באיזון. הסכם ממון מגדיר מראש מה קורה כשהדירה משתנה לאורך השנים: משכנתא שמשולמת מכסף משותף, שיפוץ, מכירה וקנייה של דירה אחרת.
נניח שאחד מכם קנה דירה לפני החתונה. לפי סעיף 5 לחוק, נכס שהיה לבן זוג לפני הנישואים לא נכנס לאיזון המשאבים. [1] אז למה צריך הסכם? כי החיים לא עומדים במקום. דירה כזו ממשיכה לחיות אחרי החתונה: משלמים עליה משכנתא, משפצים אותה, משכירים אותה, ולפעמים מוכרים אותה וקונים דירה אחרת במקומה.
החוק גם נותן לבית המשפט או לבית הדין סמכות לסטות מהכללים הרגילים כשיש "נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת": לקבוע נכסים נוספים שלא יאוזנו, לקבוע חלוקה שאינה שווה, או לקבוע מועד מוקדם יותר לחישוב. [1] מי שרוצה ודאות לגבי הדירה, כותב את זה מראש. הסכם ממון מאפשר לקבוע, למשל:
- מה דין עליית הערך של הדירה בתקופת הנישואים.
- מה דין תשלומי המשכנתא ששולמו מחשבון משותף או מהמשכורת של בן הזוג השני.
- מה קורה אם הדירה נמכרת ובכסף נקנית דירה חדשה על שם שניכם.
- מה קורה בפטירה, שכן הסדר האיזון חל גם כשהנישואים מסתיימים במות אחד מבני הזוג. [1]
גם העברה של חלק מהדירה לבן הזוג, למשל כשמוסיפים אותו לרישום, היא עסקה במקרקעין עם השלכות מס ורישום. הרחבנו על כך במאמר על העברת זכויות בדירה בין בני זוג ללא תמורה.
נוסח סעיף לדוגמה: דירה עם משכנתא בהסכם ממון
בקצרה: סעיף טוב על דירה עונה על שלוש שאלות: של מי הדירה, מה דין הכסף המשותף שהושקע בה, ומה קורה אם היא מוחלפת בדירה אחרת. לפניכם נוסח להמחשה בלבד.
כדי להמחיש איך זה נראה על הנייר, זה נוסח סעיף לדוגמה לזוג שבו הדירה רשומה על שם אחד מבני הזוג ויש עליה משכנתא:
נוסח להמחשה בלבד:
"הדירה ברחוב ______ (גוש ____ חלקה ____ תת חלקה ____) נרכשה על ידי בן הזוג א' לפני הנישואים, והיא ותמורתה יישארו בבעלותו הבלעדית ולא ייכללו באיזון המשאבים בין הצדדים. הצדדים מסכימים כי תשלומי המשכנתא על הדירה שישולמו מחשבון הבנק המשותף, החל מיום הנישואים, יירשמו ברשימה שתנוהל בידי שני הצדדים. בפקיעת הנישואים, בגירושין או בפטירה, יהיה בן הזוג ב' זכאי למחצית מסך תשלומי הקרן ששולמו מהחשבון המשותף, בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן. נמכרה הדירה ונרכשה בתמורתה דירה אחרת, יחול סעיף זה על הדירה החדשה, בשינויים המחויבים, אלא אם הסכימו הצדדים אחרת בכתב ובאישור כדין."
הנוסח נועד להמחיש את העיקרון בלבד, ואינו מתאים לכל זוג. הסכם ממון נכתב לפי הנכסים, החובות והתוכניות של בני הזוג, וטעון אישור או אימות כדין. [1]
שימו לב למה שהסעיף לא עושה: הוא לא משנה את המשכנתא. הסכם ממון הוא הסכם בין בני הזוג, שמסדיר את היחסים "שביניהם". [1] הבנק שנתן את המשכנתא אינו צד לו. בפסק דין של בית המשפט העליון שתואר בגלובס, ההעברה של מחצית דירה לבן הזוג לא בוצעה, בין השאר כי לא התקבלה הסכמת הבנק לצרף אותו למשכנתא. [3]
הסכם ממון שלא מקיימים: למה אישור לא מספיק
בקצרה: אישור בית משפט לא מגן על הסכם שהצדדים זנחו בפועל. בית המשפט העליון קבע שהסכם ממון מאושר, שהוראותיו המרכזיות לא קוימו כעשור, בטל.
בפסק דין של בית המשפט העליון, שעליו דווח בגלובס בדצמבר 2018, זוג שחי יחד ללא נישואים עשה הסכם שאושר בבית המשפט לענייני משפחה. לפי ההסכם, האישה הייתה אמורה להעביר לבן הזוג מחצית מדירה שרשומה על שמה, והצדדים היו אמורים לפתוח חשבון משותף לתשלום המשכנתא והוצאות הבית. [3]
בפועל, ההעברה לא בוצעה, החשבון המשותף לא נפתח, ובן הזוג לא השתתף בתשלומי המשכנתא. אחרי פטירתו טענו ילדיו שההסכם בתוקף, ובית המשפט העליון דחה את הטענה. [3] נקבע שגם הסכם שאושר יכול להיזנח בהתנהגות, ושההסכם במקרה הזה "בטל ועבר מן העולם" כי לא קוים ונזנח בפועל. [3]
המסקנה המעשית פשוטה: הסכם ממון הוא לא מסמך שמניחים במגירה. אם הנסיבות משתנות, כמו מכירת הדירה, קניית דירה חדשה או ילדים שנולדו, בודקים אם ההסכם עדיין משקף את מה שאתם עושים, ואם צריך, משנים אותו באישור. [1]
הסכם ממון לידועים בציבור: מה שונה כשלא נשואים
בקצרה: חוק יחסי ממון עוסק בבני זוג נשואים. ידועים בציבור יכולים להסדיר את היחסים הכלכליים ביניהם בהסכם לחיים משותפים. בלי הסכם, בתי המשפט בוחנים את חזקת השיתוף לפי הראיות.
החוק מדבר על "בני זוג" ועל נישואים, ולא עוסק בזוגות שחיים יחד בלי להתחתן. [1] לפי כל-זכות, ידועים בציבור יכולים להסדיר את היחסים הכלכליים ביניהם בהסכם, שמכונה לרוב "הסכם לחיים משותפים". [2]
מה קורה בלי הסכם? בפסק דין של בית המשפט לענייני משפחה בטבריה (תמ"ש 575-01-20), שמפורסם באתר gov.il, סקר בית המשפט את הכללים שנקבעו בפסיקה לגבי ידועים בציבור: [5]
- שני תנאים לחזקת השיתוף: אורח חיים משותף כזוג, ומאמץ משותף. [5]
- היקף החזקה: אצל ידועים בציבור היא חלה על נכסים שמשמשים בחיי היומיום או שנרכשו במשותף. נכסים אחרים דורשים ראיות נוספות לכוונה לשתף. [5]
- רישום הדירה: רישום על שם אחד מבני הזוג הוא ראיה בעלת משקל, אבל לא מכריע לבדו. [5]
- נטל ההוכחה: בן זוג שטוען לזכות בנכס הרשום על שם השני נושא בנטל כבד יותר מבן זוג נשוי. [5]
באותו מקרה, בית המשפט מצא הסכם מכללא, כלומר הסכמה שנלמדת מההתנהגות של הצדדים, שלפיו כל אחד מהם החזיק בדירה אחרת. [5] זה בדיוק מה שהסכם בכתב חוסך: במקום שבית המשפט ינסה להסיק מה הסכמתם, זה כתוב. ואם יש לכם דירה משותפת ואתם נפרדים בלי הסכמות, ההליך הוא לרוב פירוק שיתוף בדירה משותפת.
ההבדל בין הסכם ממון לבין הסכם לחיים משותפים
בקצרה: הסכם ממון הוא מסגרת שחוק יחסי ממון קובע לבני זוג נשואים, עם דרישת אישור או אימות. הסכם לחיים משותפים הוא הסכם בין ידועים בציבור, שהחוק הזה לא חל עליהם.
שני ההסכמים עוסקים באותן שאלות: של מי הדירה, מה דין הכסף המשותף ומה קורה בפרידה. ההבדל הוא במסגרת. הסכם ממון של זוג נשוי כפוף לדרישות של חוק יחסי ממון: כתב, ואישור או אימות לפי המועד. [1] הסכם לחיים משותפים של ידועים בציבור לא נכנס למסגרת הזו, כי החוק עוסק בבני זוג נשואים. [1] [2]
זוג שחותם על הסכם לחיים משותפים ואחר כך מתחתן צריך לשים לב: מרגע הנישואים חל עליו חוק יחסי ממון. כדי שההסדר יחול גם בנישואים, כדאי לעשות הסכם ממון שיאומת לפני הנישואים או בשעת עריכתם, או יאושר אחריהם. [1]
איך עושים הסכם ממון על דירה, שלב אחר שלב
בקצרה: ממפים את הנכסים, מחליטים מה יקרה לדירה, כותבים, מאשרים או מאמתים לפי המועד, ופועלים לפי ההסכם לאורך השנים.
- ממפים נכסים וחובות: דירות ועל שם מי הן רשומות, משכנתאות, חסכונות וזכויות פנסיה, שגם הם חלק מהנכסים שבאיזון. [1]
- מחליטים מה יקרה לדירה: עליית ערך, תשלומי משכנתא מכסף משותף, שיפוץ, והחלפה בדירה אחרת.
- כותבים את ההסכם: הסכם ממון חייב להיות בכתב. [1] מנסחים בפירוט, כי כל הסדר שונה מהאיזון שבחוק צריך להיות מפורש. [2]
- מאשרים או מאמתים: לפני הנישואים אצל נוטריון, בשעת הנישואים אצל רושם הנישואים, ואחריהם בבית המשפט לענייני משפחה או בבית דין דתי. [1] [2]
- פועלים לפי ההסכם: הסכם שזונחים בפועל עלול להתבטל, ושינוי בו טעון אישור. [1] [3]
הכלי הבא עוזר להבין איזה מסלול אישור רלוונטי לכם. בחרו את המצב שלכם:
הסכם ממון, מיסוי דירות ודירת המגורים של המשפחה
בקצרה: בחוק מיסוי מקרקעין בני זוג נחשבים לרוב יחידה אחת. בית המשפט העליון קבע ב-2021 שהסכם הפרדה רכושית תקף, שלא נזנח, יכול לסתור את החזקה הזו לעניין הטבות דירה יחידה. בנוסף, בחלוקה בגירושין החוק מגן על דירת המגורים של הילדים.
מיסוי: לפי חוק מיסוי מקרקעין, לצורך הטבות המס בדירות מגורים רואים את בני הזוג כיחידה כלכלית אחת, כרוכש אחד או כמוכר אחד. [4] בפסק דין של בית המשפט העליון מאפריל 2021, שבו נדונו שני ערעורים, קבע רוב השופטים שבן זוג יכול לסתור את החזקה אם יוכיח הסכם הפרדה רכושית תקף לגבי הנכס, שלא נזנח, גם אם בני הזוג ממשיכים לנהל חלק מהחיים הכלכליים במשותף. במקרה כזה כל אחד מהם יכול לבקש את הטבת הדירה היחידה. השופט הנדל, בדעת מיעוט, סבר שבמקרי גבול צריך להוכיח הפרדה מלאה בכל התחומים. [4] מי שקונה דירה כשלבן הזוג כבר יש דירה, צריך לבדוק את הנושא לפני העסקה, וכדאי לקרוא גם על מס רכישה על דירה שניה.
דירת המגורים: החוק קובע הגנה מיוחדת לדירה. אם לצורך האיזון היה צריך למכור דירה שמשמשת את בני הזוג, או את הילדים הקטינים ואת ההורה שהם אצלו, בית המשפט לא יורה על המכירה והיא תעוכב, עד שיימצא הסדר מגורים מתאים לילדים ולהורה. [1] כשהדירה רשומה על שם שניכם, השאלות האלה עולות לרוב במסגרת חלוקת דירה משותפת בגירושין.
מה הצעד הבא שלכם?
הסכם ממון הוא הדרך לקבוע מראש מה יקרה לדירה ולשאר הנכסים, במקום להשאיר את זה להסדר הכללי שבחוק או להחלטה של בית משפט שנים אחר כך. כדי שיחזיק, הוא צריך להיות בכתב, מאושר או מאומת לפי המועד, מפורט מספיק כדי לענות על השינויים שיקרו לדירה, ומקוים בפועל. ידועים בציבור יכולים להסדיר את אותן שאלות בהסכם לחיים משותפים.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה בני זוג בהיבטים של הדירה בהסכם: בדיקת הרישום והמשכנתא, ניסוח ההסדר לגבי הנכס, והעברות זכויות בין בני זוג כשהן נדרשות.
שאלות ותשובות
1האם הסכם ממון חייב אישור של בית משפט?
לבני זוג נשואים, כן, או אימות במקומו. אחרי הנישואים צריך אישור של בית המשפט לענייני משפחה או של בית דין דתי מוסמך. לפני הנישואים אפשר לאמת את ההסכם אצל נוטריון, ובשעת עריכת הנישואים אצל רושם הנישואים. לפי כל-זכות, הסכם שלא אושר כנדרש לא ייחשב הסכם ממון לפי החוק, אם כי ייתכן שיהיה תקף בין הצדדים כחוזה.
2מה קורה לדירה שקניתי לפני החתונה בלי הסכם ממון?
לפי החוק, נכס שהיה לבן זוג לפני הנישואים לא נכלל באיזון המשאבים. עם זאת, החוק מאפשר לבית המשפט לסטות מהכללים הרגילים בנסיבות מיוחדות, ושאלות מתעוררות כשמשלמים משכנתא מכסף משותף, משפצים או מחליפים את הדירה. הסכם ממון בכתב קובע מראש מה דין המצבים האלה.
3האם ידועים בציבור צריכים הסכם ממון?
לא במסגרת חוק יחסי ממון, שעוסק בבני זוג נשואים. ידועים בציבור יכולים להסדיר את היחסים הכלכליים ביניהם בהסכם לחיים משותפים. בלי הסכם, בתי המשפט בוחנים את חזקת השיתוף לפי אורח החיים המשותף והמאמץ המשותף, ומי שטוען לזכות בדירה הרשומה על שם בן הזוג נושא בנטל כבד יותר מבן זוג נשוי.
4אפשר לעשות הסכם ממון אחרי החתונה?
כן. הסכם ממון אחרי נישואין טעון אישור של בית המשפט לענייני משפחה או של בית הדין הדתי המוסמך, שבודק שבני הזוג הסכימו מרצון והבינו את משמעות ההסכם ואת תוצאותיו. גם שינוי של הסכם קיים צריך אישור.
5הסכם ממון על דירה עם משכנתא: האם הוא מחייב את הבנק?
לא. הסכם ממון מסדיר את היחסים בין בני הזוג, והבנק שנתן את המשכנתא אינו צד לו. שינוי ברישום הדירה או בזהות הלווים דורש את הסכמת הבנק. בפסק דין של בית המשפט העליון שתואר בגלובס, ההעברה של מחצית דירה לבן הזוג לא בוצעה, בין השאר כי לא התקבלה הסכמת הבנק לצרף אותו למשכנתא.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, נוסח מלא ומעודכן - gov.il
- [2] הסכם יחסי ממון בין בני זוג נשואים - כל-זכות
- [3] העליון: הסכם ממון שהוראותיו לא קוימו במשך שנים לא תקף (20.12.2018) - גלובס
- [4] בית המשפט העליון מרחיב הטבות מיסוי דירות לבני זוג (21.4.2021) - כלכליסט
- [5] תמ"ש 575-01-20 פלונית נ' אלמוני, בית המשפט לענייני משפחה בטבריה - gov.il
מילון מושגים
- הסכם ממון
- הסכם בכתב בין בני זוג שמסדיר את יחסי הממון ביניהם. לבני זוג נשואים הוא טעון אישור או אימות.
- איזון משאבים
- ההסדר שחל על בני זוג נשואים כשאין הסכם ממון: בגירושין או בפטירה כל אחד זכאי למחצית משווי הנכסים, חוץ מנכסים שהוחרגו בחוק.
- אימות נוטריוני
- אימות של הסכם ממון שנעשה לפני הנישואים, בידי נוטריון שבודק שההסכמה חופשית ושבני הזוג הבינו את ההסכם.
- ידועים בציבור
- בני זוג שחיים יחד כזוג ומנהלים משק בית משותף בלי להיות נשואים.
- חזקת השיתוף
- כלל שנקבע בפסיקה, שלפיו בני זוג שמנהלים חיים משותפים ומאמץ משותף נחשבים שותפים בנכסים מסוימים, לפי הראיות.
- הסכם מכללא
- הסכמה שלא נכתבה במפורש, ובית המשפט מסיק אותה מההתנהגות של הצדדים.
