רבים מבני הזוג מעוניינים להעביר דירה מבעלות של אחד מהם לבעלות משותפת, או מבן זוג אחד למשנהו – מטעמי איזון, הגנה או תכנון עתידי. [1] הבשורה הטובה: העברת דירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד פטורה לחלוטין הן ממס שבח והן ממס רכישה, וכן מהיטל השבחה בעת ההעברה. [2] זהו אחד ההסדרים הנדיבים ביותר בדיני המיסוי. אך כדי ליהנות מהפטור המלא, יש לעמוד בתנאים ולבצע את התהליך כראוי. במאמר זה נסביר את הפטורים, התנאים, ושלבי הביצוע.
עיקרי הדברים
- העברת דירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה פטורה לחלוטין ממס שבח וממס רכישה כאחד. [2]
- הפטור ממס שבח מעוגן בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין; הפטור ממס רכישה לבן זוג המתגורר בדירה מעוגן בתקנות מס רכישה. [1]
- אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד בדירה המועברת, עדיין יחול פטור מלא ממס שבח, אך מס הרכישה יעמוד על שליש (כשליש) מהמס הרגיל. [2]
- העברה ללא תמורה בין בני זוג אינה נחשבת "מימוש זכויות", ולכן היא פטורה מהיטל השבחה במועד ההעברה. [1]
מהי העברה ללא תמורה בין בני זוג?
בקצרה: "העברה ללא תמורה" (מתנה) היא עסקת מקרקעין שבה זכות בנכס עוברת מאדם לאדם ללא תשלום. כשההעברה היא בין בני זוג, החוק מעניק לה הטבות מס משמעותיות, מתוך הכרה בתא המשפחתי המשותף.
מבחינה משפטית, גם העברת נכס במתנה – ללא כל תמורה – נחשבת ל"מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן היא אירוע מס לכל דבר. [1] אלמלא הסדר מיוחד, היה חל עליה מס שבח (על המעביר) ומס רכישה (על המקבל). אך המחוקק הכיר בכך שהעברות בתוך המשפחה, ובמיוחד בין בני זוג, אינן "עסקאות" רגילות אלא ביטוי לשיתוף המשפחתי – ולכן קבע להן הטבות מס נדיבות.
הצורך בהעברה כזו עולה במגוון מצבים: בן זוג שרכש דירה לפני הנישואין ומעוניין לשתף בה את בן זוגו; רצון לאזן את הבעלות בנכסים בין בני הזוג; שיקולי הגנה על הנכס; או תכנון עתידי לקראת ירושה. [1] חשוב להבחין בין העברה בין בני זוג לבין העברה לקרובים אחרים (הורים, ילדים), שבה הכללים שונים מעט. ההבחנות המלאות מוסברות במאמר על העברת דירה במתנה במשפחה.
הפטור ממס שבח וממס רכישה – איך זה עובד?
בקצרה: מס שבח (החל על המעביר) פטור לחלוטין בהעברה לבן זוג לפי סעיף 62 לחוק. מס רכישה (החל על המקבל) פטור לחלוטין כאשר מדובר בדירת המגורים המשותפת של בני הזוג; אם אינם מתגוררים יחד בדירה – יחול שליש ממס הרכישה הרגיל.
חשוב להבחין בין שני המסים, החלים על שני צדדים שונים:
מס שבח (על המעביר – נותן המתנה): סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע שהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד ל"קרובו" פטורה ממס שבח. [1] בן זוג נכלל בהגדרת "קרוב", ולכן ההעברה בין בני זוג פטורה לחלוטין ממס שבח – ללא תלות בשאלה אם הם מתגוררים יחד.
מס רכישה (על המקבל): כאן ההבחנה מדויקת יותר. תקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה) קובעות: [2]
- בני זוג המתגוררים יחד בדירה המועברת: פטור מלא (100%) ממס רכישה. זהו המצב הנפוץ והמיטבי. [2]
- בן זוג שאינו מתגורר בדירה (או קרוב אחר): חיוב בשליש (כ-33%) ממס הרכישה שהיה חל בעסקת מכר רגילה. [2]
המשמעות: הפטור המלא ממס רכישה מותנה בכך שהדירה המועברת היא דירת המגורים המשותפת של בני הזוג. אם, למשל, בן זוג מעביר לרעהו דירה להשקעה שאיש מהם אינו גר בה, יחול מס רכישה מופחת של שליש. [2] חישוב מדויק של המס תלוי בנסיבות, וכדאי להיוועץ מראש, כמוסבר במדריך למיסוי מקרקעין.
מה לגבי היטל השבחה?
בקצרה: היטל השבחה משולם בדרך כלל ב"מימוש זכויות" (מכירה או קבלת היתר בנייה). העברה ללא תמורה בין בני זוג אינה נחשבת "מימוש זכויות" לעניין זה, ולכן היא פטורה מהיטל השבחה במועד ההעברה עצמה.
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך המקרקעין עקב אישור תוכנית בנייה. ככלל, הוא משולם ב"מימוש זכויות" – בעת מכירת הנכס או בעת קבלת היתר בנייה. [1] השאלה החשובה בהעברה בין בני זוג היא: האם ההעברה נחשבת "מימוש" המחייב בהיטל?
התשובה: לא. העברה ללא תמורה בין בני זוג אינה נחשבת "מימוש זכויות" לעניין היטל השבחה, ולכן היא פטורה מההיטל במועד ההעברה. [1] חשוב להדגיש: מדובר בדחייה ולא בהכחדה של החבות. חבות היטל ההשבחה אינה נעלמת, אלא "נדחית" למועד המימוש האמיתי הבא – כלומר, כאשר בן הזוג שקיבל את הדירה ימכור אותה בעתיד לצד שלישי, ייתכן שיחול היטל השבחה על מלוא ההשבחה שנצברה. שאלות נפוצות בנושא מפורטות במאמר על היטל השבחה.
איך מבצעים את ההעברה – שלב אחר שלב
בקצרה: התהליך כולל עריכת תצהירי מתנה חתומים ומאומתים, חתימה על שטר מכר והסכם מתנה, דיווח מקוון לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום, וקבלת אישורים לצורך העברת הבעלות בטאבו.
ביצוע נכון של ההעברה חיוני לקבלת הפטורים. השלבים העיקריים: [1]
- עריכת תצהירים: עורך הדין עורך תצהירי "נותן מתנה" ו"מקבל מתנה", המאמתים את גמירות הדעת ואת היעדר התמורה. התצהירים נחתמים ומאומתים.
- חתימה על שטר מכר והסכם מתנה: הצדדים חותמים על המסמכים הפורמליים המעגנים את ההעברה – הסכם המתנה ושטרי המכר הנדרשים לרישום.
- דיווח לרשויות המס: יש לדווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין באופן מקוון, תוך 30 יום ממועד החתימה, ולבקש את הפטורים המתאימים.
- רישום בטאבו: לאחר קבלת אישורי המסים, מגישים את המסמכים המאומתים ללשכת רישום המקרקעין להשלמת העברת הבעלות בפועל. [1]
חשוב לזכור: אף שההעברה פטורה ממס, היא עדיין עסקת מקרקעין מלאה החייבת בדיווח כדין ובעמידה בכל הפרוצדורה. אי-דיווח במועד עלול לגרור קנסות וריבית. כמו כן, יש לשים לב לסוגיית "תקופות צינון": דירה שהתקבלה במתנה כפופה למגבלות זמן מסוימות אם מבקשים למכור אותה בעתיד בפטור ממס שבח. תכנון נכון של ההעברה, כחלק מראייה כוללת של הנכסים המשפחתיים, קשור גם לתכנון צוואות וירושות, ולכן מומלץ ללוות אותה בייעוץ משפטי ומיסויי.
מה הצעד הבא שלכם?
העברת דירה ללא תמורה בין בני זוג היא אחד המהלכים המשתלמים ביותר מבחינת מיסוי: פטור מלא ממס שבח (ס'62), פטור מלא ממס רכישה כשמדובר בדירת המגורים המשותפת (ושליש בלבד אחרת), ופטור מהיטל השבחה במועד ההעברה. אך המפתח הוא ביצוע נכון: עמידה בתנאי "המגורים המשותפים" לפטור המלא ממס רכישה, דיווח במועד, ומודעות לתקופות הצינון בעתיד. טעות בתהליך עלולה לעלות ביוקר ולשלול פטורים.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה ומייצג בני זוג בהעברות מקרקעין ללא תמורה – מבחינת הזכאות לפטורים, דרך עריכת התצהירים והסכם המתנה, דיווח לרשויות המס ובקשת הפטורים, ועד השלמת הרישום בטאבו. נשמח ללוות אתכם, למקסם את הטבות המס המגיעות לכם, ולהבטיח שההעברה תתבצע בצורה חלקה, בטוחה וחוקית.
שאלות ותשובות
1האם העברת דירה בין בני זוג פטורה ממס?
העברת דירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה פטורה לחלוטין ממס שבח (לפי סעיף 62 לחוק) וממס רכישה (לפי התקנות), וכן מהיטל השבחה במועד ההעברה. אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד בדירה המועברת, הפטור ממס שבח נשמר, אך יחול מס רכישה מופחת של כשליש מהרגיל.
2מה ההבדל אם בני הזוג לא גרים באותה דירה?
הפטור ממס שבח לפי סעיף 62 חל בכל מקרה של העברה בין בני זוג. אולם הפטור המלא ממס רכישה מותנה בכך שהדירה המועברת היא דירת המגורים המשותפת שבה מתגוררים בני הזוג. אם ההעברה היא של דירה אחרת (למשל דירה להשקעה), יחול מס רכישה מופחת של שליש (כ-33%) מהמס הרגיל.
3האם צריך לשלם היטל השבחה בהעברה בין בני זוג?
לא במועד ההעברה. העברה ללא תמורה בין בני זוג אינה נחשבת "מימוש זכויות", ולכן היא פטורה מהיטל השבחה בעת ההעברה. עם זאת, זו דחייה ולא ביטול: החבות "נדחית" למימוש הבא, כך שכאשר בן הזוג שקיבל את הדירה ימכור אותה בעתיד, ייתכן שיחול היטל השבחה על מלוא ההשבחה שנצברה.
4אילו מסמכים צריך להעברה ללא תמורה?
התהליך כולל עריכת תצהירי "נותן מתנה" ו"מקבל מתנה" חתומים ומאומתים על ידי עורך דין, חתימה על שטר מכר והסכם מתנה, דיווח מקוון לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהחתימה, וקבלת אישורי מסים. לבסוף מוגשים המסמכים המאומתים ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) להשלמת העברת הבעלות.
5האם אפשר למכור מיד דירה שהתקבלה מבן הזוג?
יש לשים לב לסוגיית "תקופות צינון": דירה שהתקבלה במתנה מוגדרת כ"דירת מתנה", ומכירתה בפטור ממס שבח כפופה למגבלות זמן מסוימות שנועדו למנוע תכנוני מס. לכן, לפני מכירה של דירה שהתקבלה מבן הזוג, חשוב לבדוק את השלכות המס ואת תקופת הצינון הרלוונטית, כדי לא לאבד פטורים.
מקורות שצוטטו במאמר (2)
- [1] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – סעיף 62 (פטור העברה ללא תמורה לקרוב) – נבו
- [2] העברה ללא תמורה בין קרובים – פטור ממס שבח וממס רכישה לבן זוג – מרכז הנדל"ן
מילון מושגים
- העברה ללא תמורה
- עסקת מקרקעין (מתנה) שבה זכות בנכס עוברת מאדם לאדם ללא תשלום; נחשבת "מכירה" לעניין המס.
- סעיף 62
- הסעיף בחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו, לרבות בן זוג.
- מס רכישה מופחת (שליש)
- חיוב בשליש ממס הרכישה הרגיל בהעברה לקרוב, החל כשאין פטור מלא (למשל בן זוג שאינו מתגורר בדירה).
- מימוש זכויות
- אירוע המחייב בהיטל השבחה (מכירה או קבלת היתר); העברה בין בני זוג אינה נחשבת מימוש.
- דירת מתנה ותקופת צינון
- דירה שהתקבלה במתנה; מכירתה בפטור ממס שבח כפופה למגבלות זמן שנועדו למנוע תכנוני מס.
