מה זה תב"ע? תב"ע (תוכנית בניין עיר) היא מסמך בעל תוקף חוקי שקובע מה מותר לעשות בקרקע מסוימת: לאיזה שימוש היא מיועדת, כמה מותר לבנות עליה, לאיזה גובה ובאיזה מרחק מהגבולות. [1] כשאתם מסתכלים על מגרש ריק אתם רואים חול. מי שקורא את התב"ע של אותו מגרש יודע אם ייבנה עליו בניין מגורים, גן ציבורי או כביש. לכן התב"ע משפיעה ישירות על שווי הנכס, על הנוף מהחלון ועל מה שתוכלו להוסיף לבית בעתיד. במדריך הזה נסביר מה זה תב"ע בשפה פשוטה, איך קוראים אותה, איך בודקים תב"ע לפי גוש וחלקה, ומה עושים כשמפקידים תוכנית חדשה ליד הבית.
עיקרי הדברים
- היתר בנייה ניתן רק לפי התוכנית שחלה על הקרקע. זה הכלל שבסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, ולכן התב"ע קובעת מה אפשר לבנות בפועל. [1]
- תב"ע בנויה משני מסמכים עיקריים שקוראים יחד: התשריט (המפה) וההוראות (התקנון), ולעיתים גם נספחים. [1]
- כשתוכנית חדשה מופקדת, מי שרואה את עצמו נפגע יכול להגיש התנגדות בתוך 60 ימים מהפרסום על ההפקדה, בלי אגרה. [4]
- תוכנית שמעלה את ערך הקרקע עלולה לחייב היטל השבחה בשיעור של מחצית מההשבחה, ותוכנית שפוגעת בערך יכולה לזכות בפיצויים לפי סעיף 197. [5] [6]
- את התוכניות שחלות על נכס אפשר לאתר באתר "מידע תכנוני" של מינהל התכנון ובאתרי הוועדות המקומיות, לפי גוש וחלקה, כתובת או מספר תוכנית. [7] [8]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה רוכשי דירות, בעלי מגרשים ובעלי בתים בעסקאות ובהליכים מול ועדות התכנון, ובדיקת התב"ע היא חלק קבוע מהבדיקות שאני עושה לפני כל רכישה.
בנכס בנתניה, בדיקת התב״ע מול הוועדה המקומית היא חלק מהבדיקות שעושה עורך דין מקרקעין בנתניה לפני שחותמים על זיכרון דברים או חוזה.
מה זה תב"ע, ומה הפירוש של המילה?
בקצרה: תב"ע הם ראשי התיבות של "תוכנית בניין עיר". זה מסמך תכנוני בעל תוקף של חוק, שמסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים וקובע מה מותר ומה אסור לבנות בו.
המונח "תוכנית בניין עיר" הגיע מפקודת בניין ערים מתקופת המנדט. בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, משתמשים במונחים "תוכנית" ו"תוכנית מתאר", אבל בשפת היומיום כולם ממשיכים לומר תב"ע, ובדרך כלל הכוונה לתוכנית המפורטת שחלה על המגרש. [1]
החשיבות המעשית של התב"ע נובעת מסעיף 145 לחוק: כמעט כל עבודת בנייה צריכה היתר מהוועדה המקומית, והוועדה נותנת היתר רק לפי מה שנקבע בתוכנית. [1] במילים אחרות, אם התב"ע לא מאפשרת חדר על הגג, לא תקבלו עליו היתר רגיל. יש דרכים לחרוג מעט מהתוכנית (הקלה) או לשנות אותה (תוכנית חדשה), ושתיהן הליכים נפרדים שנסביר בהמשך.
סוגי התוכניות: מהארצית ועד המפורטת
החוק קובע היררכיה בין סוגי תוכניות. בראש עומדת תוכנית המתאר הארצית, ובתחתית התוכנית המפורטת. [1] תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת הן שתיהן מה שנקרא בפי כולם "תב"ע". [3]
| סוג התוכנית | על איזה שטח חלה | מה היא קובעת |
|---|---|---|
| תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) | כל המדינה | נושאים בעלי חשיבות כלל ארצית, כמו תשתיות, דרכים ראשיות, שמורות טבע ומיקום יישובים [3] |
| תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ) | אחד משישה מחוזות | הוראות כלליות לייעודי קרקע כמו חקלאות, מגורים ותעשייה [3] |
| תוכנית מתאר מקומית | שטח רשות מקומית או חלק ממנה | ייעודי הקרקע הכלליים ואופי הבנייה, כמו גובה ומספר יחידות דיור [3] |
| תוכנית מפורטת | שכונה, מתחם או מגרש | הוראות מפורטות מספיק כדי לתת לפיהן היתרי בנייה [3] |
איך קוראים תב"ע: תשריט, תקנון וקו כחול
בקצרה: התשריט הוא המפה הצבעונית שמראה את חלוקת הקרקע ואת הייעוד של כל חלק. התקנון הוא הטקסט שמפרט את הזכויות וההגבלות. קוראים אותם יחד, ומשמעות כל סימון במפה מוסברת במקרא ובהוראות.
התשריט הוא מסמך גרפי שמבוסס על מפת מדידה. מסומנים בו המגרשים (או "תאי השטח"), ייעוד הקרקע בכל אחד מהם, הדרכים והתשתיות וקווי הבניין. כל סימן מוגדר במקרא שמשורטט ליד המפה, והמשמעות המלאה שלו מופיעה בהוראות התוכנית. [1] גבולות התוכנית מסומנים בתשריט בקו כחול. [3]
התקנון (הוראות התוכנית) הוא מסמך משפטי שנקרא כמקשה אחת עם התשריט. הוא כולל את השימושים המותרים בכל ייעוד ואת טבלת הזכויות והוראות הבנייה. [1] אלה המושגים שתפגשו בו:
- זכויות בנייה: סך השטח שמותר לבנות, בדרך כלל באחוזים משטח המגרש. בדוגמה של מגרש בשטח 1,000 מ"ר עם 300% בנייה, מותר לבנות 3,000 מ"ר. [8]
- תכסית: החלק מהמגרש שהבניין מכסה. באותה דוגמה, תכסית של 80% פירושה 800 מ"ר. [8]
- קו בניין: המרווח המינימלי בין המבנה לגבולות המגרש. יש קו בניין קדמי (לכיוון הדרך) וקווים אחוריים וצדדיים. [3]
- גובה ומספר קומות: התקנון קובע גובה מרבי או מספר קומות מרבי. [2]
- נספחים: לתוכנית אפשר לצרף מסמכים נוספים, כמו נספח בינוי, תנועה או אקוסטיקה. [1] [8]
בתוכניות שנערכות לפי נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות), ייעודי המגורים מסווגים לפי אחוזי הבנייה הכוללים במגרש: מגורים א' עד 100%, מגורים ב' עד 200%, מגורים ג' עד 350%, מגורים ד' עד 700%, ומגורים ה' מ-701% ומעלה. [1] כך אפשר להבין במבט אחד אם מדובר באזור של בתים צמודי קרקע או של בנייה גבוהה.
מה אומר כל צבע בתשריט?
לייעודים בתשריט יש צבעים מוסכמים שקבועים בנוהל מבא"ת. בתוכניות ישנות, שנערכו לפני הנוהל, ייתכנו שמות וצבעים אחרים, ולכן תמיד בודקים את המקרא של התשריט הספציפי. [2] לחצו על צבע כדי לראות מה הוא מסמן ומה כדאי לבדוק:
ההבדל בין טאבו לבין תב"ע
בקצרה: נסח הטאבו עונה על השאלה "של מי הנכס ומה רשום עליו". התב"ע עונה על השאלה "מה מותר לעשות בקרקע". לפני קנייה בודקים את שניהם.
הרבה אנשים מתבלבלים בין שני המסמכים. נסח רישום מקרקעין מלשכת רישום המקרקעין מראה מי הבעלים ואילו משכנתאות, עיקולים והערות רשומים על הנכס. התב"ע לא אומרת דבר על הבעלות. היא קובעת את הייעוד והזכויות, ומאושרת על ידי מוסדות התכנון. [1]
| נושא | נסח טאבו | תב"ע |
|---|---|---|
| על מה הוא עונה | של מי הנכס, ומה רשום עליו (משכנתא, עיקול, הערת אזהרה) | מה מותר לבנות ולעשות בקרקע |
| מי אחראי | לשכת רישום המקרקעין | ועדות התכנון (מקומית, מחוזית, ארצית) |
| מתי בודקים | כדי לוודא שהמוכר הוא הבעלים ושאין שעבודים | כדי להבין את שווי הנכס, את הפוטנציאל ואת מה שעלול להיבנות לידו |
| על מה הוא מצביע | המצב המשפטי היום | מה מותר היום ומה מתוכנן לעתיד |
חשוב להבין גם שהתב"ע לא מראה מה נבנה בפועל. בית יכול לעמוד בניגוד לתוכנית, ולכן בודקים גם את תיק הבניין ואת ההיתרים. מי שמתכננים לבנות או להרחיב משתמשים לרוב גם במפות של מערכת ה-GIS העירונית, שמציגה את שכבות התוכניות על גבי צילום אוויר.
איך בודקים תב"ע לפי גוש וחלקה: 5 שלבים
בקצרה: מאתרים את הגוש והחלקה, מחפשים את התוכניות שחלות עליהם באתר מינהל התכנון או באתר הוועדה המקומית, מורידים את התשריט ואת התקנון של התוכנית התקפה, ובודקים גם תוכניות שהופקדו ועדיין לא אושרו.
- מאתרים גוש וחלקה: הנתונים מופיעים בנסח הטאבו של הנכס. בלי הם קשה לדעת בוודאות אילו תוכניות חלות.
- מחפשים את התוכניות החלות: מינהל התכנון מפעיל אתר "מידע תכנוני" לאיתור תוכניות. [7] רוב הוועדות המקומיות מאפשרות באתר שלהן חיפוש לפי מספר תוכנית, שם, סטטוס, גוש וחלקה או כתובת, ויש גם מפת "קווים כחולים" שמראה את גבולות התוכניות, אם כי היא לא כוללת את כל התוכניות. [8]
- מבחינים בין תוכנית מאושרת למופקדת: תוכנית מאושרת היא מה שחל היום. תוכנית מופקדת היא תוכנית שעוד יכולה להשתנות, ובתקופת ההפקדה אפשר להגיש נגדה התנגדות. [4]
- קוראים תשריט ותקנון יחד: מאתרים את המגרש בתשריט, מזהים את הייעוד לפי המקרא, ואז עוברים לטבלת הזכויות בתקנון: אחוזי בנייה, תכסית, קומות וקווי בניין. [1]
- בודקים את הסביבה: מסתכלים גם על המגרשים הסמוכים. מגרש ריק ממול יכול להיות מיועד לבנייה גבוהה, לכביש או לגן ציבורי, וזה משנה את ערך הנכס שלכם.
בדקו: מה לברר בתב"ע לפני שחותמים על חוזה
בקצרה: בודקים ייעוד, זכויות שנוצלו ושנותרו, תוכניות מופקדות בסביבה, סימוני דרכים והיטל השבחה.
כל תשובה של "לא יודע" היא סימן לבדוק לעומק:
- הייעוד תואם את מה שאתם רוצים לעשות? מגרש שמיועד למבני ציבור או לשטח פתוח לא יהפוך לבית מגורים בלי תוכנית חדשה. במקרה כזה צריך להכיר את הליך שינוי ייעוד הקרקע ואת הסיכויים שלו.
- כמה מהזכויות כבר נוצלו? השוו בין השטח שמותר לפי התקנון לבין השטח שנבנה בהיתר. ההפרש הוא הפוטנציאל, ולפעמים הוא שייך לכל בעלי הדירות בבניין ולא רק לכם.
- הבנייה הקיימת עומדת בקווי הבניין? קיר שעומד על גבול המגרש, במקום שבו התוכנית דורשת מרווח, הוא סימן לבנייה שלא תואמת את התוכנית.
- חלק מהמגרש מסומן כדרך? סימון באדום על חלק מהחצר יכול להעיד על הרחבת דרך מתוכננת.
- יש תוכנית מופקדת בסביבה? תוכנית שהופקדה ועוד לא אושרה יכולה לשנות את מה שייבנה ליד הנכס.
- אושרה תוכנית שהעלתה את ערך הנכס? אם כן, ייתכן חיוב בהיטל השבחה, וחשוב לקבוע בחוזה מי משלם אותו.
תב"ע ושווי הנכס: היטל השבחה ופיצויים לפי סעיף 197
בקצרה: תוכנית שמשביחה את הקרקע עלולה לחייב היטל השבחה של מחצית מעליית הערך. תוכנית שפוגעת בקרקע, בלי להפקיע אותה, יכולה לזכות את הבעלים בפיצויים, אם מגישים תביעה בתוך 3 שנים ו-15 ימים מפרסום אישור התוכנית ברשומות.
היטל השבחה: כשמאושרת תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה או משנה ייעוד, או כשניתנים הקלה או שימוש חורג, ערך הקרקע יכול לעלות. הרשות המקומית גובה על כך היטל השבחה, בדרך כלל מחצית משווי ההשבחה. ההיטל מחושב לפי מועד אישור התוכנית, אבל לרוב משולם במועד המימוש, למשל במכירה. החייב הוא בעל הנכס או החוכר לדורות, ותוכניות שאושרו לפני 1.7.1975 לא מחייבות היטל. [5] הפרטים, הפטורים והדרכים להשיג על השומה מוסברים במדריך להיטל השבחה לבעלי נכסים ולרוכשים.
פיצויים על פגיעה: סעיף 197 לחוק מאפשר לבעל קרקע או לבעל זכות בה לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית כשתוכנית פגעה בקרקע שלו בלי להפקיע אותה, אם הקרקע נמצאת בתחום התוכנית או גובלת בה. את התביעה מגישים בתוך 3 שנים ו-15 ימים מיום פרסום אישור התוכנית ברשומות, ושר הפנים רשאי להאריך את המועד רק מטעמים מיוחדים. [6] איך מוכיחים ירידת ערך ומה הוועדה בודקת, מוסבר במאמר על תביעת פיצויים לפי סעיף 197.
התנגדות לתב"ע ושינוי תב"ע: מה אפשר לעשות
בקצרה: נגד תוכנית מופקדת מגישים התנגדות בתוך 60 ימים מהפרסום על ההפקדה. מי שרוצה לשנות את התב"ע של המגרש שלו צריך להגיש תוכנית חדשה, שעוברת את אותו מסלול. סטייה קטנה מהתוכנית במסגרת היתר נקראת הקלה.
התנגדות לתוכנית מופקדת: כל מי שרואה את עצמו נפגע מתוכנית שהופקדה בוועדה המקומית או המחוזית רשאי להגיש התנגדות, בתוך 60 ימים מיום הפרסום על ההפקדה. הוועדה שהפקידה את התוכנית רשאית להאריך את התקופה ב-30 ימים נוספים. הגשת התנגדות לא כרוכה באגרה, אבל ערר על החלטה שדחתה את ההתנגדות כרוך בתשלום. ההוראות מופיעות בסעיפים 100 עד 108 לחוק. [4] כדי לא לפספס את המועד, אפשר להירשם לשירותי התראה על תוכניות חדשות לפי מיקום, כמו השירות של עמותת "מעירים". [4]
התנגדות טובה מסבירה באופן תכנוני ומשפטי איך התוכנית פוגעת בכם, למשל הצללה, צפיפות או אובדן שטח ציבורי.
הקלה: הקלה היא סטייה מהוראות התוכנית שהוועדה המקומית רשאית לאשר במסגרת בקשה להיתר, למשל תוספת קומה מעבר למה שנקבע. כשמבקשים הקלה, הוועדה מודיעה לשכנים, והם יכולים להתנגד. [3] אם קיבלתם הודעה כזו, המדריך על התנגדות להיתר בנייה של שכן מסביר איך ומתי מגישים.
שינוי תב"ע: כשהזכויות או הייעוד לא מאפשרים את מה שאתם רוצים, הדרך היא תוכנית חדשה שמשנה את התוכנית הקיימת. היא עוברת הגשה, הפקדה, התנגדויות ואישור, ולכן זה תהליך ארוך. כדאי לבדוק מראש אם התוכניות שמעליה מאפשרות את השינוי.
תרחיש מהחיים: המגרש הריק ממול
בקצרה: נוף פתוח היום הוא לא הבטחה למחר. מה שקובע הוא הייעוד של המגרש הסמוך בתב"ע, ולא העובדה שהוא ריק כבר שנים.
זוג שוקל לקנות דירה בקומה גבוהה עם נוף פתוח. המוכר מספר שהמגרש ממול ריק כבר 20 שנה. בבדיקת התב"ע מתברר שהמגרש מסומן בכתום, כלומר בנייה רוויה, ושבתקנון מותרות עליו כמה קומות. במצב כזה המחיר שמשקף "נוף לתמיד" לא מתאים למציאות. ההחלטה יכולה להיות לוותר, לנהל משא ומתן על המחיר, או לקנות בידיעה מלאה.
באותה בדיקה אפשר לגלות גם את ההפך: תוכנית שמאפשרת תוספת בנייה על בניין ישן. זה פוטנציאל, אבל צריך לבדוק למי שייכות הזכויות ומה נדרש כדי לממש אותן.
מה הצעד הבא שלכם?
התב"ע היא המסמך שמסביר מה מותר לעשות בקרקע, ולכן היא קובעת חלק גדול מהשווי של הנכס ומהעתיד של הסביבה שלו. לפני קנייה, בנייה או התנגדות, כדאי לקרוא את התשריט ואת התקנון יחד, להבחין בין תוכנית מאושרת למופקדת, ולשים לב למועדים: 60 ימים להתנגדות ו-3 שנים ו-15 ימים לתביעת פיצויים.
משרד עו"ד יקיר דבול בודק תב"ע כחלק מליווי עסקאות מקרקעין, מגיש התנגדויות לתוכניות ולבקשות הקלה, ומלווה בעלי נכסים בהליכי היטל השבחה ופיצויים לפי סעיף 197.
שאלות ותשובות
1מה זה תב"ע בקיצור?
תוכנית בניין עיר. זה מסמך בעל תוקף חוקי שמסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים: ייעוד, זכויות בנייה, גובה וקווי בניין. הוא בנוי מתשריט (מפה) ומהוראות (תקנון), והוועדה המקומית נותנת היתרי בנייה רק לפי מה שנקבע בו.
2איך בודקים תב"ע לפי גוש וחלקה?
דרך אתר "מידע תכנוני" של מינהל התכנון או אתר הוועדה המקומית. מקלידים גוש וחלקה, כתובת או מספר תוכנית, מקבלים את רשימת התוכניות שחלות, ומורידים את התשריט ואת התקנון של כל אחת. חשוב לבדוק גם תוכניות שהופקדו ועדיין לא אושרו.
3מה ההבדל בין תב"ע מאושרת לתב"ע מופקדת?
מאושרת חלה היום, מופקדת עדיין לא. תוכנית מאושרת נכנסת לתוקף אחרי פרסום האישור ברשומות, ולפיה ניתנים היתרים. תוכנית מופקדת פתוחה לעיון הציבור, ובמשך 60 ימים מהפרסום על ההפקדה אפשר להגיש נגדה התנגדות, כך שהיא עוד יכולה להשתנות.
4כמה זמן יש להגיש התנגדות לתב"ע?
60 ימים מיום הפרסום על הפקדת התוכנית. הוועדה שהפקידה את התוכנית רשאית להאריך את התקופה ב-30 ימים. הגשת ההתנגדות לא כרוכה באגרה, ומגישים אותה למוסד התכנון שהפקיד את התוכנית.
5האם אפשר לשנות תב"ע של מגרש פרטי?
כן, אבל רק בתוכנית חדשה. שינוי תב"ע עובר את כל שלבי התכנון: הגשה, הפקדה, התנגדויות ואישור. סטייה קטנה מהתוכנית, כמו תוספת קומה, אפשר לפעמים לבקש כהקלה במסגרת בקשה להיתר, והשכנים מקבלים הודעה ויכולים להתנגד. אישור תוכנית או הקלה שמעלים את ערך הקרקע עלולים לחייב היטל השבחה.
מקורות שצוטטו במאמר (8)
- [1] תוכנית בניין עיר: הגדרה, סעיף 145, היררכיה, תשריט, תקנון וייעודי קרקע ויקיפדיה
- [2] תשריט: צבעי הייעודים לפי נוהל מבא"ת ויקיפדיה
- [3] מושגים בתכנון: סוגי תוכניות, קו בניין, הקלה, התנגדות והיטל השבחה במקום, מתכננים למען זכויות תכנון
- [4] הגשת התנגדות לתוכנית בניה כל-זכות
- [5] היטל השבחה כל-זכות
- [6] בקשה להארכת מועד להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197(ב) לחוק התכנון והבנייה gov.il
- [7] הגשת תוכניות במערכת מבא"ת ואתר מידע תכנוני מינהל התכנון, gov.il
- [8] מה זה תב"ע ואיך היא משפיעה על קניית דירה בלוג מדלן
מילון מושגים
- תב"ע
- תוכנית בניין עיר: מסמך תכנוני בעל תוקף חוקי שקובע ייעוד וזכויות בנייה בקרקע.
- תשריט
- המפה של התוכנית, שבה מסומנים המגרשים, הייעודים, הדרכים וקווי הבניין.
- תקנון (הוראות התוכנית)
- החלק הכתוב של התוכנית, עם השימושים המותרים וטבלת הזכויות.
- קו בניין
- המרווח המינימלי שנקבע בתוכנית בין המבנה לגבולות המגרש.
- הפקדה
- שלב שבו התוכנית מתפרסמת לציבור, ואפשר לעיין בה ולהגיש נגדה התנגדות.
- הקלה
- סטייה מהוראות התוכנית שהוועדה המקומית רשאית לאשר במסגרת בקשה להיתר, אחרי הודעה לשכנים.
- היטל השבחה
- תשלום לרשות המקומית, בדרך כלל מחצית מעליית ערך הקרקע בעקבות תוכנית, הקלה או שימוש חורג.
