ההחזר החודשי של משכנתא נקבע לפי ארבעה דברים: גובה ההלוואה, מספר השנים, הריבית, והאם המסלול צמוד למדד. במחשבון שבעמוד אפשר לראות בתוך שניות כמה תשלמו בכל חודש וכמה תשלמו לבנק בסך הכול. חשוב לדעת: הבנק לא יאשר החזר שעולה על חצי מההכנסה הפנויה שלכם, ובפועל רוב הבנקים מסתייגים כבר מהחזר של כשליש מההכנסה.
לפני שבוחרים משכנתא: כמה הון עצמי צריך וכמה משכנתא אפשר לקבל. עוד מחשבונים לעסקה בעמוד מחשבונים וכלים לעסקת דירה.
עיקרי הדברים
- ככל שפורסים את ההלוואה ליותר שנים, ההחזר החודשי יורד, אבל סך הריבית שמשלמים לבנק עולה בהרבה.
- בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי ל-50% מההכנסה הפנויה, ואת המימון ל-75% בדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% בדירה נוספת.1
- מחשבון מראה את ההחזר ההתחלתי. במסלולים צמודי מדד ובמסלול הפריים ההחזר יכול לעלות עם השנים.
- בשנים הראשונות רוב ההחזר הולך לריבית ולא לקרן. זו הסיבה שפירעון מוקדם בתחילת הדרך חוסך יחסית הרבה.
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה רוכשי דירות ומשקיעים לאורך כל העסקה, ובכלל זה בשלב שבו המשכנתא והחוזה צריכים להתאים זה לזה.
המחשבון: כמה תחזירו בכל חודש?
הזינו את סכום ההלוואה, מספר השנים והריבית השנתית. המחשבון מחשב את ההחזר החודשי בשיטת "שפיצר", שבה ההחזר קבוע לאורך כל התקופה (כשהריבית קבועה ולא צמודה), ומציג גם כמה תשלמו לבנק בסך הכול.
רוצים לראות את התמונה המלאה של העסקה, כולל מס רכישה, שכר טרחה ושאר העלויות? השתמשו גם במחשבון ההוצאות לרכישת דירה.
ארבעת הנתונים שקובעים את ההחזר
בקצרה: סכום ההלוואה, מספר השנים, גובה הריבית וההצמדה למדד. שלושת הראשונים מופיעים במחשבון. הרביעי, ההצמדה, הוא הסיבה שההחזר בפועל יכול להיות גבוה יותר ממה שהמחשבון מראה.
- 1סכום ההלוואה (הקרן). כמה כסף לוקחים מהבנק. הסכום מוגבל לפי שיעור המימון: עד 75% משווי הדירה בדירה יחידה, עד 70% למי שמחליף דירה, ועד 50% בדירה נוספת.1
- 2תקופת ההלוואה. בין כמה שנים ועד 30 שנה. כל שנה נוספת מורידה את ההחזר החודשי, ומעלה את סך הריבית.
- 3הריבית. שינוי קטן בריבית משנה את ההחזר במאות שקלים בחודש. במסלול הפריים הריבית זזה עם ריבית בנק ישראל (פריים = ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%).2
- 4הצמדה למדד. במסלולים צמודים, יתרת החוב עולה עם מדד המחירים לצרכן, וההחזר עולה איתה.
דוגמה: מיליון שקל ל-15, 20, 25 או 30 שנה
כדי לראות את ההבדל בין "לגמור מהר" לבין "לנשום כל חודש", הנה חישוב להלוואה של 1,000,000 ₪ בריבית שנתית קבועה של 4.5%, בלי הצמדה למדד. אלה מספרים להמחשה בלבד, והריבית שתקבלו תלויה בבנק, בפרופיל שלכם ובמסלולים.
| תקופה | החזר חודשי | סך כל התשלומים | מתוכם ריבית |
|---|---|---|---|
| 15 שנים | כ-7,650 ₪ | כ-1,377,000 ₪ | כ-377,000 ₪ |
| 20 שנים | כ-6,326 ₪ | כ-1,518,000 ₪ | כ-518,000 ₪ |
| 25 שנים | כ-5,558 ₪ | כ-1,667,000 ₪ | כ-667,000 ₪ |
| 30 שנים | כ-5,067 ₪ | כ-1,824,000 ₪ | כ-824,000 ₪ |
המעבר מ-20 ל-30 שנה מוריד את ההחזר בכ-1,260 ₪ בחודש, אבל מוסיף כ-306,000 ₪ של ריבית לאורך התקופה. ומה קורה כשהריבית משתנה? באותה הלוואה ל-25 שנה, ריבית של 5.5% במקום 4.5% מעלה את ההחזר מכ-5,558 ₪ לכ-6,141 ₪, כלומר כ-580 ₪ יותר בכל חודש.
לאן הולך הכסף? קרן מול ריבית לאורך השנים
בקצרה: בשיטת שפיצר ההחזר החודשי קבוע, אבל ההרכב שלו משתנה. בשנה הראשונה כשני שלישים מההחזר הם ריבית, ורק בסוף התקופה רוב ההחזר הולך להקטנת החוב.
אחרי 10 שנים של תשלומים, יתרת החוב בדוגמה הזו עדיין כ-727,000 ₪. לכן כדאי לבדוק מראש מה העמלה על פירעון מוקדם בכל מסלול, במיוחד במסלולים בריבית קבועה.
מה המחשבון לא מראה: מדד, פריים וביטוחים
בקצרה: המחשבון מציג את ההחזר בתחילת הדרך. בפועל ההחזר יכול לעלות בגלל הצמדה למדד או עליית ריבית, ואליו מתווספים ביטוח חיים וביטוח מבנה.
הצמדה למדד
במסלול צמוד מדד (בריבית קבועה או משתנה), יתרת ההלוואה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, גם החוב וגם ההחזר החודשי עולים, גם כשהריבית עצמה לא זזה.
מסלול הפריים
ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל.2 כשבנק ישראל מעלה את הריבית, ההחזר במסלול הפריים עולה כבר מהחודש הבא. כך ראינו בשנים 2022 עד 2023, כשההחזרים של רבים עלו בתוך זמן קצר. עוד על הקשר בין הריבית לשוק במאמר איך הריבית משפיעה על הכיס שלכם.
ביטוח חיים וביטוח מבנה
הבנק דורש ביטוח חיים לכל לווה וביטוח מבנה לדירה. הפרמיות לא נכללות בחישוב הריבית, אבל יורדות מהחשבון בכל חודש, וגובהן תלוי בגיל, במצב הבריאותי ובשווי הדירה. מה חשוב לבדוק בפוליסת המבנה, במאמר על ביטוח מבנה לדירה.
כמה מותר להחזיר? יחס ההחזר להכנסה
בקצרה: לפי הוראות בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. רוב הבנקים מקשים כבר מעל כשליש, וכדאי להשאיר מרווח ביטחון גדול יותר.
- התקרה לפי ההוראות: הבנק לא יאשר הלוואה שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים.1
- בפועל: כשההחזר עובר כ-35% עד 40% מההכנסה, בנקים רבים מבקשים ביטחונות נוספים, מציעים ריבית גבוהה יותר או מקטינים את ההלוואה.
- מרווח ביטחון: השאירו מקום להוצאות לא צפויות, לשינוי בהכנסה או להתרחבות המשפחה. משכנתא שנבנתה על הקצה נוטה להכביד בדיוק ברגע הלא נכון.
מהמחשבון לחוזה: 4 צעדים לפני החתימה
בקצרה: המחשבון הוא נקודת ההתחלה. לפני החתימה על חוזה רכישה צריך אישור עקרוני מהבנק, חוזה שתואם את לוח הזמנים של המשכנתא, ובדיקה משפטית של הנכס.
- 1בונים תקציב מלא. מחיר הדירה ועוד מס רכישה (אם חל), שכר טרחה, תיווך, שמאי, הובלה ושיפוץ.
- 2מקבלים אישור עקרוני מהבנק. לפני שחותמים על חוזה, ולא אחריו. אישור עקרוני הוא לא התחייבות סופית של הבנק, אבל הוא מראה אם הסכום שאתם צריכים בכלל אפשרי. אילו מסמכים הבנק מבקש.
- 3בודקים את הנכס. נסח טאבו, היתרים, חובות ועיקולים. הבנק יבדוק שמאות, אבל לא את כל מה שחשוב לכם. ראו הבדיקות שעושים לפני קניית נכס.
- 4מתאימים את החוזה למשכנתא. מועדי התשלומים בחוזה צריכים להתאים לזמן שלוקח לבנק לשחרר את הכסף, כדי לא להגיע לאיחור בתשלום ולהפרת חוזה.
ההבדל בין "שפיצר" ל"קרן שווה"
ברוב המשכנתאות בישראל ההחזר מחושב בשיטת שפיצר: החזר חודשי קבוע (בריבית קבועה ולא צמודה), שבתחילתו רובו ריבית. בשיטת קרן שווה מחזירים בכל חודש אותו סכום מהקרן ועוד הריבית על היתרה, ולכן ההחזר הראשון גבוה יותר והוא יורד עם הזמן. בקרן שווה משלמים פחות ריבית בסך הכול, אבל צריך לעמוד בהחזר גבוה יותר בשנים הראשונות.
מה הצעד הבא שלכם?
מחשבון משכנתא עוזר להבין את סדר הגודל: כמה תשלמו בחודש וכמה תשלמו בסך הכול. ההחלטה האמיתית מגיעה כשמחברים את המספרים לעסקה עצמה: למחיר, ללוח התשלומים בחוזה, למיסים ולמצב המשפטי של הנכס. משרד עו"ד יקיר דבול מלווה רוכשי דירות ומשקיעים מהבדיקות המוקדמות ועד הרישום בטאבו. כדי לראות איך כל השלבים מתחברים, קראו את המדריך לעסקת מקרקעין.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ משכנתאות. החישובים להמחשה בלבד, והמידע נכון למועד העדכון וכפוף לנסיבות אישיות ולשינויים בהוראות. בכל שאלה ספציפית כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.
שאלות ותשובות
1כמה אחוז מההכנסה מותר להחזיר במשכנתא?
עד 50% מההכנסה הפנויה, לפי הוראות בנק ישראל. בפועל, בנקים רבים מקשים כבר כשההחזר עובר כשליש מההכנסה, וכדאי לתכנן החזר נמוך מזה כדי להשאיר מרווח ביטחון.
2כמה מימון אפשר לקבל לדירה?
עד 75% משווי הדירה בדירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור (מי שמוכר דירה וקונה אחרת), ועד 50% בדירה נוספת או להשקעה. את השאר צריך להביא מהון עצמי.
3האם ההחזר החודשי יישאר קבוע לאורך כל התקופה?
רק במסלול בריבית קבועה ולא צמודה. במסלולים צמודי מדד ההחזר משתנה עם המדד, ובמסלול הפריים ובמסלולים בריבית משתנה הוא משתנה עם הריבית. רוב המשכנתאות בנויות מכמה מסלולים, ולכן ההחזר הכולל בדרך כלל משתנה.
4עדיף לקחת משכנתא ל-20 שנה או ל-30 שנה?
אין תשובה אחת. 30 שנה מורידות את ההחזר החודשי, אבל מגדילות מאוד את סך הריבית. בדוגמה של מיליון שקל ב-4.5%, ההפרש בין 20 ל-30 שנה הוא כ-306,000 ₪ של ריבית. ההחלטה תלויה ביציבות ההכנסה ובמרווח שאתם צריכים בכל חודש.
5מה זה ריבית פריים ולמה היא משנה את ההחזר?
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. במסלול הפריים, כל שינוי בריבית בנק ישראל משנה את ההחזר כבר בחודש שאחריו, כלפי מעלה או כלפי מטה.
6האם צריך אישור עקרוני לפני שחותמים על חוזה?
כן, מומלץ מאוד. בלי אישור עקרוני אתם חותמים על התחייבות לשלם בלי לדעת אם הבנק יממן אותה. אם הבנק יאשר פחות מהצפוי, אתם עלולים להגיע לאיחור בתשלומים ולהפרת חוזה.
7אילו הוצאות לא נכנסות לחישוב של מחשבון המשכנתא?
ביטוח חיים, ביטוח מבנה, עמלות פתיחת תיק ושמאות, וכמובן כל עלויות העסקה עצמה: מס רכישה, שכר טרחה, תיווך ושיפוץ. כדאי לבנות תקציב שכולל את כולן.
8האם אפשר לפרוע את המשכנתא מוקדם?
כן, אבל בחלק מהמסלולים, בעיקר בריבית קבועה, הבנק גובה עמלת פירעון מוקדם שתלויה בריבית בשוק ביום הפירעון. כדאי לבדוק את התנאים כבר כשבוחרים את המסלולים.
מקורות
- [1] בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור: boi.org.il
- [2] בנק ישראל, הריבית והכלים המוניטריים: boi.org.il
מילון מושגים
- קרן
- סכום ההלוואה עצמו, בלי הריבית.
- שפיצר
- שיטת החזר שבה התשלום החודשי קבוע (בריבית קבועה), ובתחילת התקופה רובו ריבית.
- שיעור מימון
- החלק משווי הדירה שהבנק מממן. השאר הוא ההון העצמי.
- יחס החזר
- היחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה של הלווים.
- ריבית פריים
- ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. משמשת בסיס למסלול הפריים.
- אישור עקרוני
- הודעה של הבנק שהוא מוכן לשקול הלוואה בסכום מסוים, לפני שנבחר הנכס ונבדקו כל המסמכים.
