חליפין דירות: החלפת דירות והשלכות המס
שני בעלי דירות שמעוניינים "להחליף" ביניהם דירות – למשל זוג מבוגר שרוצה דירה קטנה יותר ומשפחה צעירה שצריכה דירה גדולה יותר – עשויים לחשוב שעסקת חליפין פשוטה תחסוך להם כסף וכאב ראש. [1] אך מבחינה משפטית ומיסויית, עסקת חליפין אינה "החלפה" אחת אלא שתי מכירות נפרדות, וכל צד נחשב גם מוכר וגם רוכש. [2] במאמר […]
תביעה בגין רטיבות בדירה חדשה: זכויות ופיצוי
רטיבות בדירה חדשה מקבלן היא מהליקויים השכיחים והמטרידים ביותר – כתמים על הקירות, עובש, נזילות וקילופי צבע, שמתגלים לעיתים חודשים או שנים לאחר הכניסה לדירה. [1] החדשות הטובות: חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן אחריות נרחבת לתיקון רטיבות, לתקופה ממושכת של שנים מרגע מסירת הדירה. [2] במאמר זה נסביר מהן זכויותיכם, מהן תקופות הבדק והאחריות, […]
הטעיה במכירת דירה: אי גילוי מום נסתר
קניתם דירת יד שנייה, ואחרי שנכנסתם התגלו רטיבות חמורה, סדקים מבניים, או חריגת בנייה שהמוכר "שכח" להזכיר? אתם לא לבד. אי גילוי מום נסתר הוא אחד הסכסוכים הנפוצים ביותר בעסקאות נדל"ן, והחוק הישראלי מטיל על מוכר הדירה חובת גילוי רחבה. [1] אי-עמידה בחובה זו עשויה לעלות כדי הטעיה, ולזכות את הרוכש בפיצוי, בהפחתת מחיר ואף […]
דירה בדיור הציבורי (עמידר): רכישת זכויות ושיוך
עבור עשרות אלפי משפחות המתגוררות בדיור הציבורי, חוק הדיור הציבורי מציע הזדמנות נדירה: לרכוש את הדירה שבה הן מתגוררות – בעמידר, עמיגור, חלמיש ושאר החברות המאכלסות – בהנחה משמעותית שעשויה להגיע לעשרות אחוזים משווי השוק. [1] אך מימוש הזכות כרוך בעמידה בתנאי זכאות מורכבים, בהבנת מנגנון ההנחות, ובהיכרות עם מעמד ה"דייר הממשיך". [2] במאמר זה […]
שכן בנה על הרכוש המשותף – מה עושים?
שכן שגידר לעצמו חלק מהחצר המשותפת, בנה מחסן על שטח הבניין, הרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף, או הציב פרגולה בגינה – כל אלה הם השתלטות שלא כדין על הרכוש המשותף. [1] חשוב לדעת: גם אם ההשתלטות נמשכת שנים, אתם לא חסרי אונים. הרכוש המשותף שייך לכל בעלי הדירות, ובנייה עליו ללא הסכמת כולם […]
קומת עמודים מפולשת: הסבת חניה ליחידת דיור
קומת העמודים המפולשת – אותה קומה פתוחה בקרקע הבניין, הנשענת על עמודים ומשמשת לחניה ולמעבר – מפתה בעלי דירות רבים. השטח הפנוי "מזמין" סגירה והפיכה ליחידת דיור או למחסן. [1] אך הסבת קומת עמודים מפולשת ליחידת דיור היא אחת מעבירות הבנייה הנפוצות והבעייתיות ביותר, המשלבת פגיעה ברכוש המשותף, ניצול זכויות בנייה וסיכון לצו הריסה. [2] […]
פיצול דירה ליחידת דיור משנית: חוקיות, רישום ומיסוי
פיצול דירה ליחידת דיור משנית הפך לטרנד נפוץ – דרך להפיק הכנסה נוספת מהשכרת יחידה קטנה, או לפתור מצוקת דיור משפחתית. אך מאחורי הרעיון הפשוט-לכאורה מסתתרת מערכת מורכבת של דרישות בשלושה תחומים: חוקיות תכנונית, רישום ומיסוי. [1] פיצול שנעשה ללא היתר הוא עבירת בנייה לכל דבר, ואף פיצול חוקי טומן בחובו השלכות מס שחשוב להכיר […]
פיצול דירה ליחידת דיור נוספת: חוקיות, תיקון 155, רישום ומיסוי
פיצול דירה מותר רק בהיתר, ובצמודי קרקע יש מסלול מקל לפי תיקון 155. מה התנאים, למה אי אפשר למכור את היחידה בנפרד, וכמה היטל השבחה ומס צריך לבדוק מראש.
עורך דין מקרקעין באבן יהודה
אבן יהודה היא מושבה ייחודית באזור השרון – שילוב של אופי כפרי-ירוק עם קרבה למרכז, מגרשים גדולים, בתים פרטיים, ונחלות חקלאיות לצד שכונות מגורים חדשות. שוק הנדל"ן באבן יהודה שונה במהותו משוק עירוני – עם דגש על קרקעות, זכויות בנייה, ועסקאות שמערבות לעיתים את רמ"י והאגודה החקלאית. המדריך שלפניכם סוקר את כל מה שצריך לדעת […]
דירת גן: מה כוללת הצמדת החצר ומה לא
דירת גן – דירה בקומת קרקע עם חצר צמודה – היא אחת הדירות המבוקשות ביותר, ומשלמים עליה פרמיה משמעותית בזכות החצר הפרטית. אך מתחת לחלום הגינה הפרטית מסתתרת שאלה משפטית מורכבת: מה בדיוק כוללת הצמדת החצר, ומה היא לא כוללת? [1] רוכשים רבים מגלים מאוחר מדי שהזכויות שחשבו שרכשו אינן זהות למה שרשום בפועל. [2] […]
בנייה בקומת קרקע ושימוש בחצר: זכויות שכן
החצר של בית משותף היא מקור בלתי נדלה לסכסוכי שכנים. דייר קומת קרקע שמעוניין לבנות פרגולה, לגדר פינה, או "לסגור" שטח לשימושו – נתקל לא פעם בהתנגדות השכנים, ולעיתים אף בתביעה. [1] השאלה המשפטית המרכזית היא הגבול בין שימוש סביר ברכוש המשותף, שמותר לכל דייר, לבין השתלטות או שימוש ייחודי, שדורש את הסכמת כל בעלי […]
תביעת אכיפת חוזה מכר: צו עשה והערת אזהרה
שני בעלי דירות שמעוניינים "להחליף" ביניהם דירות – למשל זוג מבוגר שרוצה דירה קטנה יותר ומשפחה צעירה שצריכה דירה גדולה יותר – עשויים לחשוב שעסקת חליפין פשוטה תחסוך להם כסף וכאב ראש. [1] אך מבחינה משפטית ומיסויית, עסקת חליפין אינה "החלפה" אחת אלא שתי מכירות נפרדות, וכל צד נחשב גם מוכר וגם רוכש. [2] במאמר […]
