קניית דירת גג: מה מיוחד ועל מה חייבים לעמוד
דירת גג, או פנטהאוז, היא חלום עבור רבים – מרחב פתוח, נוף, פרטיות ולעיתים גג צמוד המזמין הרחבה עתידית. אך דווקא משום שהמיוחד שבדירת הגג טמון בגג ובזכויות הבנייה הנלוות אליו, קניית דירת גג מחייבת בדיקות מעמיקות הרבה יותר מדירה רגילה. [1] אי-הבנה של ההבדל בין הצמדת הגג לבין הזכות לבנות עליו עלולה לעלות לרוכש […]
הרחבת דירה על הגג: זכויות, הסכמות וחובת רישום
הגג של בניין מגורים הוא נכס יקר ערך – שטח שניתן לנצלו להרחבת דירה, להוספת חדר או אף לבניית קומה שלמה. אך בניגוד למה שרבים חושבים, הגג ברוב המקרים אינו "שייך" אוטומטית לבעל הדירה העליונה, אלא מהווה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבית המשותף. [1] לכן, הרחבת דירה על הגג כרוכה בשאלות משפטיות מורכבות […]
אישור היעדר חובות מוועד הבית: תוקף משפטי בעסקה
בין שלל הבדיקות שמלוות עסקת רכישת דירה, יש מסמך קטן אחד שרוכשים רבים נוטים לזלזל בו – אישור היעדר חובות מוועד הבית. בעוד שכולם בודקים נסח טאבו, היתרי בנייה וחובות לרשות המקומית, דווקא חוב לוועד הבית עלול להפתיע את הרוכש אחרי שכבר נכנס לדירה. [1] במאמר זה נסביר מהו תוקפו המשפטי של אישור זה, מדוע […]
טופס 50 של רשות המסים: מהו ומתי נדרש
טופס 50 הוא אישור מרשות המסים הפוטר מניכוי מס במקור או מאשר שיעור מופחת, הניתן בעיקר במכירת מקרקעין על ידי חברות או במצבים שבהם המוכר מבקש שלא ינוכה מהתמורה מס במקור. הטופס מונפק לאחר בחינת מצב המס של המוכר, ומאפשר שחרור מלוא התמורה ללא עיכוב כספים אצל הקונה. מאחורי המספר היבש מסתתר כלי מהותי טופס […]
תיק מידע תכנוני מהוועדה המקומית
תיק מידע תכנוני הוא מסמך רשמי שמפיקה הוועדה המקומית, ומרכז את כל הנתונים התכנוניים החלים על מגרש: ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, קווי בניין, תוכניות מאושרות ועתידיות, והגבלות. מזמינים אותו דרך אתר הוועדה בתשלום אגרה. הוא חיוני לפני רכישת קרקע, תכנון בנייה, או הרחבה – וחושף מגבלות שלא מופיעות בנסח הטאבו. ההבדל בין "מה יש" ל"מה […]
דו"ח מס שבח 0 (אפס): מתי מגישים ולמה זה חשוב
דו"ח מס שבח אפס הוא דיווח שמוגש לרשות המסים על עסקת מקרקעין שאינה חייבת במס שבח – למשל מכירה בפטור או מכירה ללא רווח. גם כשאין מס לתשלום, חובת הדיווח קיימת. הגשת הדו"ח חיונית לקבלת אישורי המסים הנדרשים לרישום העסקה בטאבו, ואי-הגשתו עלולה לעכב את העברת הזכויות. "אין מס" לא אומר "אין דיווח" אחת התפיסות […]
עורך דין מקרקעין ברעננה
רעננה היא אחת הערים היוקרתיות והמבוקשות בישראל – עם מחירי נדל"ן גבוהים, שוק פעיל, ואוכלוסייה מגוונת הכוללת ישראלים ותיקים, עולים מאנגלוסכסיה, ומשפחות צעירות. שוק כזה מחייב ליווי של עורך דין מקרקעין שמכיר את העיר לעומק – את שכונותיה, ועדת התכנון המקומית, ומאפייני העסקאות הייחודיים. המדריך שלפניכם סוקר את כל מה שצריך לדעת על עסקאות נדל"ן […]
סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין הוא אחד הסעיפים הפחות מוכרים – אבל עם השפעה ישירה על מי שרוכש דירה חדשה מקבלן, על יורשים שקיבלו נכס, ועל מי שמקבל נכס במתנה. הסעיף קובע כלל ייחודי לגבי "יום הרכישה" ו**"שווי הרכישה"** בנסיבות מסוימות – כלל שיכול להשפיע דרמטית על חבות מס השבח כשמוכרים בעתיד. מי שלא מכיר […]
פיצוי מוסכם בהסכם מכר: מתי נפסל ומתי שורד
כמעט בכל הסכם מכר מקרקעין מופיע סעיף "פיצוי מוסכם" – סכום קבוע מראש שישלם הצד שיפר את החוזה, בלי צורך להוכיח נזק. [1] אך רבים אינם יודעים שסעיף זה אינו "חסין": לבית המשפט יש סמכות מפורשת להפחית את הפיצוי המוסכם אם הוא נקבע ללא יחס סביר לנזק הצפוי. [2] במאמר זה נסביר מתי פיצוי מוסכם […]
ליקויי בנייה בדירה מקבלן
קיבלתם את המפתח לדירה החדשה שלכם – וכבר ביום הראשון מתגלים ליקויים. סדקים בקירות, רטיבות בחדר השירותים, מטבח שלא הותקן כראוי, דלתות שלא נסגרות. ליקויי בנייה הם תופעה נפוצה הרבה יותר ממה שרוב הרוכשים מאמינים – ולמרבה המזל, החוק הישראלי מעניק לרוכשי דירות מקבלן הגנה רחבה. השאלה היא איך מממשים אותה נכון. מה נחשב ליקוי, […]
הצהרת שווי נמוך משווי שוק: סיכונים והשגות
בעסקאות מקרקעין, השווי המוצהר הוא נתון המפתח שעליו מחושבים מס השבח ומס הרכישה. מתוך רצון להפחית את נטל המס, יש המתפתים להצהיר על שווי נמוך מהשווי האמיתי של העסקה. [1] אך רשות המסים אינה כבולה להצהרת הצדדים, ובידיה הסמכות לקבוע שומה "לפי מיטב השפיטה" – כלומר לפי שווי השוק האמיתי. [2] במאמר זה נסביר את […]
דמי היוון לרמ"י
אתם מחזיקים בנכס שרשום ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בחכירה לדורות – ופתאום שומעים על "דמי היוון" שיכולים להפוך את הנכס שלכם לבעלות. כמה זה עולה? מתי כדאי? והאם זה משתלם? דמי היוון הם תשלום חד-פעמי לרמ"י שמסיים את החיוב השוטף ופוטר אתכם מתשלום "דמי הסכמה" במכירה עתידית – אבל הם לא תמיד כדאיים. המדריך שלפניכם […]
