פיצול דירה ליחידת דיור נוספת מותר רק עם היתר בנייה מהוועדה המקומית. בבתים צמודי קרקע יש מסלול מקל שנקבע בחוק, תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר להוסיף יחידת דיור אחת לבית קיים בדרך של הקלה. [1] גם פיצול חוקי מגיע עם מגבלות: את היחידה החדשה אי אפשר למכור בנפרד, נרשמת עליה הערת אזהרה בטאבו, ויש לה השלכות על היטל השבחה ועל מס. [2] פיצול בלי היתר הוא עבירת בנייה שיכולה להסתיים בקנס מנהלי. [6] במאמר הזה נעבור על שלושת הצדדים של פיצול דירה: התכנון, הרישום והמיסוי, ונראה מה בודקים לפני שמתחילים.
עיקרי הדברים
- תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה נכנס לתוקף ב-7.8.2024 והוסיף לחוק את סעיף 147ב: הקלה ליחידת דיור אחת נוספת לכל יחידה צמודת קרקע קיימת, בפיצול או בתוספת של עד 45 מ"ר. [1]
- לפי מדיניות שפרסמו ועדות מקומיות, הבית הקיים צריך להיות בשטח 120 מ"ר לפחות, וכל אחת משתי היחידות אחרי הפיצול 45 מ"ר לפחות, עם מטבח, שירותים וכניסה נפרדת. [2]
- את היחידה הנוספת אי אפשר למכור או להעביר בנפרד. היא משמשת להשכרה או למגורי קרובים, ונרשמת עליה הערת אזהרה. בלי ההערה לא יוצא היתר. [2]
- היטל ההשבחה על פיצול בלי תוספת זכויות הופחת ל-34%, ובמסלולים עם שינוי שימוש או תוספת שטח הוא 50%. [2]
- שימוש במקרקעין בלי היתר הוא עבירה מנהלית. הקנס נקבע לפי תקנות ולפי היקף ההפרה במטרים, ובשימוש למגורים הוא מחצית מהסכום הנקוב. [6]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה בעלי נכסים ורוכשים בעסקאות נדל"ן, בהסדרת זכויות ובבדיקות תכנוניות לפני רכישה ולפני שינוי בנכס.
מהו פיצול דירה ליחידת דיור נוספת?
בקצרה: פיצול דירה הוא חלוקה של יחידת מגורים קיימת לשתי יחידות נפרדות. כדי שהחלק החדש ייחשב יחידת דיור, יש לו מטבח, שירותים וכניסה משלו.
פיצול דירה הוא מצב שבו דירה או בית אחד הופכים לשתי יחידות מגורים עצמאיות. בדרך כלל המטרה היא להשכיר את היחידה הקטנה ולקבל הכנסה חודשית, או לתת לבן משפחה מקום לגור בו קרוב, אבל בנפרד. במסמכי המדיניות של הוועדות המקומיות, כל אחת משתי היחידות צריכה לכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת. [2] [3]
חשוב להבחין בין שני סוגי נכסים. בבית צמוד קרקע יש מסלול מקל מיוחד בחוק. בדירה בבית משותף אין מסלול כזה, והפיצול כפוף לתוכנית שחלה על המגרש, להיתר רגיל ולזכויות של בעלי הדירות האחרים בבניין. [2] פיצול בלי היתר נפוץ בשטח, אבל הוא עבירה, והוא צץ בדרך כלל כשמוכרים את הנכס או לוקחים משכנתא.
האם פיצול דירה חוקי?
בקצרה: כן, אם יש היתר. בצמודי קרקע החוק מאפשר לוועדה המקומית לאשר יחידה נוספת בדרך של הקלה, לפי תיקון 155. בלי היתר, הפיצול הוא שימוש אסור.
הניסיון הראשון של המדינה לעודד פיצול חוקי היה תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה, הוראת שעה משנת 2017. לפי מסמך של הוועדה המקומית בהוד השרון, הוראת השעה הייתה בתוקף מ-7.11.2017 עד 7.11.2022, וחלה רק על בתים צמודי קרקע עם קיר משותף אחד לכל היותר. [3]
התוצאות היו צנועות. לפי דוח מבקר המדינה שצוטט בכלכליסט, אחרי 15 חודשים הוגשו לוועדות 281 בקשות לפי החוק, ו-21 ועדות הוציאו 71 היתרים בלבד. [4] ב-2022 ביקש משרד הפנים להאריך את הוראת השעה ולאפשר גם תוספת שטח של עד 45 מ"ר. [4]
הרעיון הזה עוגן בתיקון 155, שנכנס לתוקף ב-7.8.2024. לפי מכתב מינהל התכנון לוועדות המקומיות, התיקון הוסיף לחוק את סעיף 147ב, שמאפשר לוועדה המקומית לתת הקלה ליחידת דיור אחת נוספת לכל יחידה צמודת קרקע קיימת במגרש, בפיצול או בתוספת, כולל שטח בנייה של עד 45 מ"ר מעבר למה שהתוכנית מתירה. [1]
תנאי הסף לפיצול בית צמוד קרקע לפי תיקון 155
בקצרה: בית צמוד קרקע של 120 מ"ר לפחות, בלי יחידה מעליו או מתחתיו, שתי יחידות של 45 מ"ר לפחות אחרי הפיצול, מגרש בצפיפות של עד 4 יחידות לדונם, ותוכנית שאושרה לפני 7.8.2017.
התנאים המפורטים נקבעו בחוק ובמדיניות של כל ועדה מקומית. מסמך המדיניות של הוועדה בשוהם מסכם אותם כך: [2]
- סוג המגרש: מגרש למגורים בצפיפות של עד 4 יחידות לדונם, שהתוכנית החלה עליו אושרה לפני 7.8.2017.
- הבית הקיים: שטח כולל של 120 מ"ר לפחות, ואין יחידת דיור אחרת מעליו או מתחתיו.
- גודל היחידות: כל אחת משתי היחידות בשטח 45 מ"ר לפחות אחרי הפיצול.
- שני מסלולים: פיצול בלי תוספת שטח (אפשר להסב מרתף או מחסן מאושרים), או תוספת של עד 45 מ"ר כולל ממ"ד.
- חניה: אם היחידה החדשה עד 60 מ"ר, לא נדרשת חניה נוספת, אבל הבית הראשי צריך 2 מקומות חניה. מעל 60 מ"ר נדרשים 3 מקומות במגרש, והוועדה יכולה לוותר ולדרוש תשלום לקרן חניה.
- פיצול קודם: בית שכבר פוצל לפי תיקון 117 לא יכול להגיש בקשה נוספת לפי תיקון 155.
לוועדה יש גם שיקול דעת לגבי היקף הפיצולים בתחומה. בשוהם, למשל, הוגבלו הפיצולים לפי תיקון 155 ל-20% מהיחידות צמודות הקרקע ביישוב. [2] לכן התנאים שלמעלה הם רק נקודת פתיחה. הצעד הראשון הוא להוציא תיק מידע תכנוני מהוועדה המקומית ולראות מה חל על המגרש שלכם.
ההבדל בין תיקון 117 לתיקון 155
בקצרה: תיקון 117 אפשר רק פיצול בתוך הבית הקיים, והוראת השעה שלו הסתיימה ב-2022. תיקון 155 מאפשר גם תוספת של עד 45 מ"ר, וחל על תוכניות שאושרו לפני 7.8.2017.
הרבה מהמידע ברשת על "חוק פיצול דירות" מתייחס לתיקון 117, שכבר לא בתוקף. ההבדלים בקצרה:
| נושא | תיקון 117 (2017) | תיקון 155 (2024) |
|---|---|---|
| תקופה | 7.11.2017 עד 7.11.2022 [3] | בתוקף מ-7.8.2024, הגשה עד 1.6.2025 אלא אם הוארך [1] [2] |
| מה מותר | פיצול בלבד [4] | פיצול, או תוספת של עד 45 מ"ר [1] |
| תוכנית חלה | נכנסה לתוקף לפני 1.1.2011 [3] | אושרה לפני 7.8.2017 [2] |
| גודל | בית של 120 מ"ר לפחות, יחידה של 45 מ"ר לפחות [3] | בית של 120 מ"ר לפחות, כל יחידה 45 מ"ר לפחות [2] |
| היטל השבחה | 34% בקומת קרקע וקומה א', חצי בהיתר וחצי במכירה; 50% במרתף [3] | 34% בפיצול בלי תוספת זכויות; 50% בשינוי שימוש או תוספת שטח [2] |
| רישום | הערת אזהרה: השכרה או מגורי קרובים [3] | הערת אזהרה, בלי מכירה נפרדת [2] |
פיצול דירה בבית משותף ופיצול בלי היתר: מה הסיכון?
בקצרה: פיצול בלי היתר הוא עבודה ושימוש אסורים לפי חוק התכנון והבנייה. היחידה הארצית לאכיפה יכולה להטיל קנס מנהלי, והפיצול עלול לעכב מכירה, משכנתא או רישום.
מאז תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ב-25.10.2017, חלות על עבירות תכנון ובנייה הוראות חוק העבירות המנהליות. לפי הנחיית היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה, העבירות המנהליות הן עבודה אסורה, שימוש אסור והפרת צו. שימוש אסור הוא שימוש במקרקעין שדורש היתר ונעשה בלי היתר או בניגוד לתנאיו. [6] כלומר, גם השימוש עצמו ביחידה שלא אושרה עלול להיות עבירה. זה קרוב מאוד לנושא של שימוש חורג בנכס.
גובה הקנס נקבע בתקנות, ולמי שמטיל אותו אין שיקול דעת בעניין. ברוב העבירות הסכום נגזר מהיקף ההפרה במטרים רבועים, ובשימוש למגורים הקנס הוא מחצית מהסכום הנקוב. [6] הפרה של צו היא קנס קבוע, ושימוש אסור שנמשך יכול להוסיף קנס יומי. [6]
בבית משותף המצב מורכב יותר. המסלולים המקלים של תיקון 117 ותיקון 155 חלים על יחידות צמודות קרקע, ולא על דירות בבניין. [2] [3] פיצול דירה בבניין צריך להתאים לתוכנית ולקבל היתר רגיל, וכל שינוי שנוגע לרכוש המשותף, למשל פתיחת כניסה מחדר המדרגות, מעורר גם שאלות מול השכנים.
ומה אם אתם בצד הקונה? דירה שפוצלה בלי היתר היא דירה עם חריגת בנייה, וכדאי לקרוא על הסיכונים בקניית דירה עם חריגות בנייה לפני שחותמים.
רישום: למה אי אפשר למכור את היחידה המפוצלת בנפרד?
בקצרה: כי היתר הפיצול ניתן בתנאי שהיחידה הנוספת תשמש להשכרה או למגורי קרובים בלבד. התנאי נרשם כהערת אזהרה, והנכס נשאר יחידת רישום אחת.
פיצול חוקי לא יוצר שתי דירות שאפשר למכור כל אחת לחוד. לפי מסמך המדיניות של שוהם, היחידה החדשה משמשת רק להשכרה או למגורי קרובים, ולא ניתן למכור או להעביר בה בעלות בנפרד. כדי להבטיח את זה נרשמת הערת אזהרה, ובלי ההערה לא יוצא היתר בנייה. [2] גם בתיקון 117 רישום הערת אזהרה לפי תקנה 27 היה תנאי להיתר. [3]
בפועל, כשתמכרו את הבית, היחידה המשנית נמכרת יחד איתו. אם אתם קונים בית עם יחידה מפוצלת, בקשו לראות את ההיתר, את הנסח ואת תנאי ההערה, ובדקו שהשימוש בפועל תואם להם.
מהן השלכות המס של פיצול דירה?
בקצרה: שלושה תשלומים צריך לבדוק: היטל השבחה לוועדה המקומית על עצם הפיצול, מס רכישה כשקונים נכס מפוצל, ומס שבח כשמוכרים.
היטל השבחה. אישור הפיצול מעלה את שווי הנכס, ולכן הוועדה המקומית גובה עליו היטל השבחה. לפי מסמך הוועדה בשוהם, בפיצול בלי תוספת זכויות ההיטל הופחת ל-34%, ובמסלולים עם שינוי שימוש או תוספת שטח הוא 50%. [2] הסבר רחב על אופן החישוב והמועדים נמצא במדריך על היטל השבחה לבעלי נכסים.
נניח ששמאי הוועדה קבע שאישור הפיצול העלה את שווי הבית ב-300,000 ש"ח.
- פיצול בלי תוספת זכויות, בשיעור 34%: היטל של 102,000 ש"ח.
- פיצול עם הסבת מרתף או תוספת שטח, בשיעור 50%: היטל של 150,000 ש"ח.
- בתיקון 117 שולם ההיטל בשני חלקים, 17% בהוצאת ההיתר ו-17% במכירה, כלומר 51,000 ש"ח בכל פעם. [3]
הסכומים האמיתיים תלויים בשומה של הוועדה ובמסלול שתבחרו.
מס רכישה. מי שכבר מחזיק דירה וקונה דירה נוספת משלם מס רכישה בשיעור של 8%, ו-10% על החלק שמעל סכום שנקבע. [7] כשקונים בית עם יחידה מפוצלת, או כשבעלים של יחידה כזו קונים דירה אחרת, עולה השאלה איך רשות המסים תסווג את הנכס. התשובה תלויה בנסיבות: מה רשום, מה אושר בהיתר ואיך הנכס משמש בפועל. פירוט על המדרגות ועל דרכים לתכנן מראש נמצא במדריך למס רכישה בדירה שנייה.
מס שבח. במכירה, השאלה אם הנכס המפוצל הוא דירת מגורים אחת או יותר יכולה להשפיע על הזכאות לפטור. כדאי לבדוק את זה לפני המכירה, ולא אחרי שהשומה מגיעה.
איך מגישים בקשה לפיצול דירה: 5 שלבים
בקצרה: בודקים את התוכנית ואת ההיתרים, משווים לתנאי הסף, מתכננים, מגישים בקשה להיתר בהקלה, ומשלימים היטל השבחה והערת אזהרה לפני ההיתר.
- בדיקת מצב קיים: מוציאים תיק מידע, היתרים קודמים ונסח טאבו. בודקים מה אושר בבית, אם יש חריגות, ומתי אושרה התוכנית שחלה על המגרש. [2]
- השוואה לתנאי הסף ולמדיניות הוועדה: שטח, צפיפות, חניה, פיצול קודם, והאם הוועדה פרסמה מדיניות או מכסה. [2]
- תכנון: אדריכל מכין תוכנית שבה לכל יחידה מטבח, שירותים וכניסה נפרדת, ובוחרים מסלול: פיצול בלבד או תוספת של עד 45 מ"ר. [1]
- הגשת בקשה להיתר בהקלה: הבקשה מוגשת לוועדה המקומית, שיש לה שיקול דעת אם לאשר. [1] [2]
- תנאים להיתר: תשלום היטל השבחה ורישום הערת אזהרה על מגבלת השימוש. רק אחרי זה יוצא היתר. [2]
מה הצעד הבא שלכם?
פיצול דירה יכול להיות פתרון טוב להכנסה נוספת או למגורים של בן משפחה, בתנאי שהוא נעשה בהיתר. בצמודי קרקע תיקון 155 פתח מסלול מקל, אבל הוא כפוף לתנאי סף, למדיניות של הוועדה, למועד הגשה ולהערת אזהרה שמונעת מכירה נפרדת. בבית משותף אין מסלול כזה.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה בעלי בתים ורוכשים בבדיקה התכנונית והרישומית של נכס לפני פיצול או לפני רכישה של נכס מפוצל, בהסדרת הערות בטאבו ובבחינת היבטי המס של העסקה.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע הוא מידע כללי, נכון למועד הכתיבה וכפוף לנסיבות פרטניות, למדיניות של כל ועדה מקומית ולשינויי חקיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין. התוכן נבדק מול המקורות שברשימה בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול.
שאלות ותשובות
1האם מותר לפצל דירה בבית משותף?
רק בהיתר רגיל שתואם לתוכנית. המסלולים המקלים של תיקון 117 ותיקון 155 חלים על בתים צמודי קרקע, ולא על דירות בבניין. בבית משותף צריך לבדוק מה התוכנית מתירה, ואם הפיצול נוגע לרכוש המשותף, גם את הזכויות של שאר בעלי הדירות.
2אפשר למכור יחידה מפוצלת בנפרד?
לא. במסלול של תיקון 155 היחידה הנוספת משמשת להשכרה או למגורי קרובים בלבד, ואי אפשר למכור או להעביר בה בעלות בנפרד. התנאי נרשם כהערת אזהרה, ובלי ההערה לא יוצא היתר. כשמוכרים את הבית, היחידה נמכרת יחד איתו.
3מה הקנס על פיצול דירה לא חוקי?
הסכום נקבע בתקנות לפי היקף ההפרה במטרים. פיצול בלי היתר הוא עבודה ושימוש אסורים, ואפשר להטיל עליו קנס מנהלי. לפי הנחיית היחידה הארצית לאכיפה, בשימוש למגורים הקנס הוא מחצית מהסכום הנקוב, ושימוש אסור שנמשך יכול להוסיף קנס יומי. מעבר לקנס, פיצול לא חוקי עלול לעכב מכירה או משכנתא.
4אפשר לפצל דירה לבן משפחה?
כן, אם מקבלים היתר. מגורי קרובים הם אחד משני השימושים שמותרים ביחידה הנוספת, לצד השכרה. אבל צריך לעמוד בכל תנאי הסף ובמדיניות של הוועדה, והזכות לגור ביחידה לא נותנת לבן המשפחה בעלות בה.
5עד מתי אפשר להגיש בקשה לפיצול לפי תיקון 155?
המועד שנקבע היה 1.6.2025, אלא אם הוארך. שר הפנים מוסמך להאריך את התקופה בצו, ובשנת 2025 פורסמה טיוטת צו להארכה. לכן לפני שמתחילים לתכנן, בודקים מול הוועדה המקומית אם אפשר להגיש בקשה היום ומה המדיניות שלה.
מקורות שצוטטו במאמר (7)
- [1] תיקון מס' 155 לחוק התכנון והבנייה: הקלה לפיצול דירות, מכתב לוועדות המקומיות - מינהל התכנון (gov.il)
- [2] תקציר תיקון 155 ומדיניות פיצול יחידת דיור צמודת קרקע - הוועדה המקומית שוהם
- [3] פיצול דירות לפי תיקון 117 (הוראת שעה) התשע"ז-2017 - עיריית הוד השרון
- [4] הפתרון של משרד הפנים למשבר הדיור: פיצול דירות קיימות - כלכליסט, 27.4.2022
- [5] טיוטת צו התכנון והבנייה (הארכת התקופה האמורה בסעיף 147ב(יד) לחוק), התשפ"ו-2025 - אתר החקיקה הממשלתי
- [6] הנחיה 4.1: הטלת קנסות מינהליים על עבירות תכנון ובנייה - היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה, משרד האוצר
- [7] עדכון מדרגות מס רכישה - נדל"ן סנטר
מילון מושגים
- פיצול דירה
- חלוקה של יחידת מגורים קיימת לשתי יחידות, שלכל אחת מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.
- תיקון 155 (סעיף 147ב)
- תיקון לחוק התכנון והבנייה משנת 2024, שמאפשר לוועדה המקומית לאשר בהקלה יחידת דיור נוספת בבית צמוד קרקע.
- תיקון 117
- הוראת שעה משנת 2017 לפיצול בתים צמודי קרקע, שהייתה בתוקף עד 7.11.2022.
- הקלה
- אישור של הוועדה המקומית לסטות מהוראות מסוימות בתוכנית, בלי לשנות את התוכנית עצמה.
- הערת אזהרה על מגבלת שימוש
- רישום בטאבו שקובע שהיחידה הנוספת משמשת להשכרה או למגורי קרובים בלבד ואינה נמכרת בנפרד.
- היטל השבחה
- תשלום לוועדה המקומית על עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תכנוני, כולל אישור פיצול.
