בבניין שלכם גר דייר מוגן, ועכשיו מגיע יזם עם הצעה לפינוי בינוי. השאלה הראשונה שכולם שואלים: האם אפשר לפנות דייר מוגן כדי להרוס את הבניין? התשובה הקצרה: אפשר, אבל רק בדרך שהחוק קבע. חוק הגנת הדייר מאפשר לבעל הבית לתבוע פינוי כשהוא רוצה להרוס את הבניין ולהקים במקומו בניין אחר, בתנאי שקיבל רישיון בנייה והודיע לדייר בכתב שהוא מוכן להעמיד לו סידור חלוף. [1] במדריך נסביר מה המשמעות של דייר מוגן בפינוי בינוי, מה זה סידור חלוף ואיך מתחלקים דמי המפתח.
עיקרי הדברים
- רצון להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין אחר הוא עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, אבל רק אחרי קבלת רישיון בנייה והודעה בכתב על נכונות להעמיד סידור חלוף. [1]
- פסק דין של פינוי בעילה הזו לא יינתן ולא יבוצע אלא אם הסידור החלוף באמת עומד לרשות הדייר במועד הפינוי (סעיף 133(א)). [1]
- בית המשפט רשאי לקבוע כסידור חלוף דירה בבניין החדש שייבנה, ולתקופת הביניים סידור חלוף ארעי (סעיף 133(ג)). [1]
- עסקת פינוי ובינוי מוגדרת בחוק כחוזה בין יזם לבין בעל דירה, ולכן את מעמד הדייר המוגן צריך להסדיר בנפרד. [2]
- כשדייר יוצא מקבל דמי מפתח, החוק קובע את חלקו לפי מועד תחילת ההחזקה ומשכה: בין אפס ל-85 אחוזים, והיתרה לבעל הבית (סעיפים 75 עד 78). [1]
נעים להכיר: אני עו״ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה בעלי דירות, דיירים ורוכשים בעסקאות נדל״ן ובפרויקטים של התחדשות עירונית.
מי נחשב דייר מוגן, ולמה זה משנה בפרויקט
בקצרה: דייר מוגן הוא שוכר שחוק הגנת הדייר חל על השכירות שלו. אותו אי אפשר לפנות בתום חוזה כמו שוכר רגיל, אלא רק בפסק דין ורק באחת מעילות הפינוי שבחוק.
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל״ב-1972, חל על שכירות של בניין או של חלק מבניין, ושל חצר או גינה שמשמשות את מטרת השכירות (סעיף 2). [1] הוא לא חל על כל שכירות ישנה. למשל, נכס בבניין שבנייתו הושלמה אחרי 20 באוגוסט 1968 והושכר אחרי מועד זה, החוק לא חל על שכירותו (סעיף 14(א)). גם נכס שהיה פנוי באותו יום, או שהתפנה אחריו, יוצא מתחולת החוק כל עוד לא הושכר בדמי מפתח (סעיפים 9 ו-10). [1]
למה זה חשוב כשיש פרויקט? כי אצל שוכר רגיל, כשהחוזה נגמר, הוא יוצא. אצל דייר מוגן החוק קובע במפורש שעילות הפינוי שבסעיף 131 הן "אלה בלבד", על אף האמור בכל חוזה. [1] ועוד כלל חשוב: לא מבצעים פינוי של מושכר אלא על פי פסק דין של בית משפט (סעיף 137). [1] כלומר, גם רוב חתימות או היתר ביד לא מספיקים כדי להוציא את הדייר.
לפי כל זכות, כיום אפשר להיחשב דייר מוגן רק אם שילמו דמי מפתח לבעל הדירה, או כ"דייר ממשיך" שהזכות עברה אליו מהדייר המוגן המקורי. דייר כזה אפשר לפנות רק לפי העילות שבסעיף 131 לחוק. [5]
את ההסבר הכללי, כולל ההשפעה על שווי הנכס, פירטנו במדריך הכללי על דייר מוגן ודמי מפתח. כאן נתמקד במה שקורה כשרוצים להרוס את הבניין.
- מתי נבנה הבניין ומתי הושכר הנכס? בניין שבנייתו הושלמה אחרי 20.8.1968 ונכס שהושכר אחרי מועד זה, החוק לא חל עליו (סעיף 14(א)). [1]
- האם הנכס היה פנוי או התפנה אחרי 1968? אם כן, החוק לא חל עליו כל עוד לא הושכר שוב בדמי מפתח (סעיפים 9 ו-10). [1]
- האם שולמו דמי מפתח? דמי מפתח הם כל תמורה שאינה דמי שכירות וניתנת בקשר לשכירות או לקבלת החזקה, ולא משנה מתי שולמה (סעיף 1). [1]
- האם יש חוזה ארוך שפוטר מההגנה? שכירות של יותר משבע שנים שנעשתה אחרי 8.7.1955, שבה נכתב במפורש שהדייר לא יהיה מוגן, החוק לא חל עליה (סעיף 5(א)). [1]
- האם הדייר הנוכחי קיבל את הדיירות בירושה? בן זוג, ילדים או קרובים יכולים להפוך לדיירים בתנאים של סעיף 20, בכפוף למגבלה של סעיף 27. [1]
דייר מוגן בפינוי בינוי: פינוי לשם הריסה ובנייה לפי סעיף 131(10)
בקצרה: בעל הבית רשאי לתבוע פינוי כשהוא רוצה להרוס את המושכר או את הבניין כדי להקים בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקן אותו תיקון יסודי. התנאים: רישיון בנייה והודעה בכתב על נכונות להעמיד סידור חלוף.
מבין עילות הפינוי של סעיף 131, זו שרלוונטית לפינוי בינוי היא עילה מספר 10. לפי לשון החוק, היא חלה כש"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". [1]
יש כאן שלושה תנאים, וכל אחד מהם חשוב:
- כוונה להרוס ולבנות, או לשנות ולתקן באופן יסודי. לא כל שיפוץ מתאים.
- רישיון בנייה. העילה קמה רק אחרי שהתקבל רישיון הבנייה הדרוש. אם התוקף של הרישיון פקע במהלך הדיון, בית המשפט רשאי לדחות את הדיון עד שיהיה רישיון בר תוקף (סעיף 133(ד)). [1]
- הודעה בכתב על סידור חלוף. בעל הבית צריך להודיע לדייר בכתב שהוא מוכן להעמיד לרשותו סידור חלוף.
גם כשיש עילה, יש לבית המשפט שיקול דעת. לפי סעיף 132(א), בית המשפט רשאי לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק. [1]
בית המשפט העליון דן בתנאי הרישיון ברע״א 2737/11 גרוס נ׳ אוסט (החלטה מ-19.2.2013). באותו מקרה ביקש בעל מגרש בהוד השרון לפנות דיירים מוגנים לפי סעיף 131(10). בית משפט השלום בכפר סבא הורה על פינוי וקבע פיצוי של 600,000 ש״ח כסידור חלוף, אבל בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור הדיירים אחרי שבעל המגרש העיד שהוא לא מתכוון לבנות את כל מה שכתוב בהיתר. בית המשפט העליון הסביר שאת הרישיון לא בודקים לבד, אלא מול הכוונה האמיתית של בעל הבית: "יש לבחון האם הרישיון שקיבל בעל הבית יאפשר לו לשנות את המושכר כרצונו". [4] המסקנה המעשית: היתר שהוצא רק כדי ליצור עילת פינוי, בלי כוונה אמיתית לבנות, עלול שלא להספיק.
סידור חלוף לדייר מוגן: דירה אחרת, פיצויים או דירה בבניין החדש
בקצרה: סידור חלוף יכול להיות דירה אחרת, תשלום פיצויים או דרך אחרת שבית המשפט קובע. בפינוי לשם הריסה ובנייה, בית המשפט רשאי לקבוע גם דירה בבניין שייבנה, ולתקופת הבנייה סידור חלוף ארעי.
סעיף 133 הוא הלב של ההגנה. לפי סעיף קטן (א), בעילות של סעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות, ופסק הדין לא יבוצע אלא אם הסידור החלוף אכן עמד לרשותו באותו זמן. [1]
מה נחשב סידור חלוף? לפי סעיף 133(ב), בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר, בתשלום פיצויים או בדרך אחרת. בבית עסק יש הגבלה: בית המשפט לא יקבע פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או כשהדייר מסרב לכך בלי טעם סביר. [1]
ובפינוי בינוי במיוחד, סעיף 133(ג) מוסיף אפשרות: במקרה של סעיף 131(10), בית המשפט רשאי לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר בבניין שיוקם, ישונה או יתוקן לפי אותו רישיון בנייה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי. [1] הסעיף לא מפרט את תנאי השכירות בדירה החדשה, ולכן כדאי להגדיר אותם במפורש.
ההבדל בין דייר מוגן לבעל דירה בפינוי בינוי
בקצרה: בעל הדירה הוא מי שחותם עם היזם ונספר ברוב הנדרש. הדייר המוגן לא צד לעסקה הזו, אבל יש לו זכות להחזיק בדירה, וכדי לפנות אותו צריך הסכם איתו או פסק דין.
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, מגדיר "עסקת פינוי ובינוי" כחוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, שלפיו בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית חדש במקומו. [2] גם הרוב המיוחס בחוק נמדד לפי בעלי הדירות ולפי מספר הדירות שבבעלותם. [2] אם אתם רוצים לדעת כמה בעלי דירות צריכים לחתום, פירטנו את זה בנפרד.
המשמעות המעשית: הדייר המוגן לא "חותם" על הפרויקט ולא נספר בו. מצד שני, החתימה של בעל הדירה לא מבטלת את ההגנה של הדייר. לכן יש בעצם שני משאים ומתנים: מול היזם ומול הדייר. ומה אם דווקא בעל דירה אחר מסרב? זה כבר נושא אחר, שעסקנו בו במדריך על בעל דירה שמסרב לחתום על הסכם.
| הדרך | מה החוק אומר | מה חשוב לבדוק |
|---|---|---|
| הסכם בכתב עם הדייר | נכס שהוחזר לבעל הבית לפי הסכם בכתב, באישור בית המשפט או בית הדין, החוק לא חל עליו כל עוד לא הושכר שוב בדמי מפתח (סעיף 12) [1] | מה הדייר מקבל ומתי הוא יוצא |
| תביעה לפי סעיף 131(10) | רישיון בנייה, הודעה בכתב, ופסק דין שמותנה בסידור חלוף (סעיפים 131 ו-133) [1] | שלב הפרויקט, תוקף הרישיון, ומה מוצע כסידור חלוף |
| דירה בבניין החדש | בית המשפט רשאי לקבוע דירה בבניין שיוקם וסידור ארעי לתקופת הביניים (סעיף 133(ג)) [1] | תנאי השכירות בדירה החדשה, וכתובת לתקופת הבנייה |
| יציאה תמורת דמי מפתח | לדייר יוצא חלק בדמי המפתח לפי סעיפים 75 עד 77, והיתרה לבעל הבית (סעיף 78) [1] | מועד תחילת ההחזקה ומשכה |
דמי מפתח בפינוי בינוי: איך מתחלק הכסף לפי החוק
בקצרה: כשדייר יוצא ומקבל דמי מפתח, החוק קובע כמה מהם שלו. החלק תלוי במועד שבו התחיל להחזיק בנכס (לפני או אחרי 14.8.1958), בכמה זמן החזיק, והאם שילם דמי מפתח כשנכנס. היתרה שייכת לבעל הבית.
לפי סעיף 74, דייר יוצא זכאי לחלק בדמי המפתח שניתנים, או שעשויים להינתן, מאת הדייר המוצע או בשבילו. [1] סעיפים 75 עד 77 קובעים את השיעורים, וסעיף 78 קובע שחלקו של בעל הבית הוא היתרה. [1] לפי ויקיפדיה, בפועל בעל הנכס מקבל בדרך כלל כשליש, ויש לו זכות קדימה לרכוש את הזכות באותו סכום שסוכם עם הדייר הנכנס. [3]
בפרויקט, ההסכם עם הדייר יכול לקבוע הסדר אחר, אבל השיעורים בחוק הם נקודת ייחוס טובה. הכלי הבא ממחיש את החישוב:
ומה אם הבניין מסוכן או צריך תיקון יסודי?
בקצרה: בחוק הגנת הדייר אין עילת פינוי נפרדת לבניין מסוכן. תיקון יסודי עם רישיון בנייה נכנס לסעיף 131(10), ותיקון שדרוש למניעת סכנת חיים הדייר רשאי לבצע בעצמו לפי סעיף 70.
לפי סעיף 70, תיקון שמצריך עבודות בנייה יסודיות ודרוש למניעת סכנת חיים, הדייר רשאי לעשות בעצמו, אם הודיע בכתב לבעל הבית זמן סביר מראש וביצע אותו לפי דיני הבנייה. בית הדין לשכירות רשאי לחייב את בעל הבית להחזיר לדייר חלק מההוצאה. [1] כשהעירייה מוציאה הודעה או צו לגבי הבניין, זה הליך לפי דינים אחרים. מה המשמעות של צו מבנה מסוכן, הסברנו במדריך נפרד.
מה עושים כשמגיע יזם לבניין שיש בו דייר מוגן: שלב אחר שלב
בקצרה: מבררים את מעמד הדיירות, בודקים את שלב הפרויקט, ומנהלים משא ומתן. הסכם מגישים לאישור. בלי הסכמה, ההכרעה עוברת לבית המשפט.
- מבררים אם הדיירות מוגנת. אוספים את חוזה השכירות, קבלות על דמי מפתח ומסמכים על מועד הבנייה, ועוברים על רשימת הבדיקה שלמעלה.
- בודקים באיזה שלב הפרויקט. סעיף 131(10) דורש רישיון בנייה. [1] בשלב החתימות עוד אין רישיון, ולכן אין עדיין עילה לתביעת פינוי בגלל הבנייה.
- מסדירים את היחסים בין בעל הדירה ליזם. בעל הדירה הוא הצד לעסקה. [2] כדאי שההסכם יקבע מי מנהל את המשא ומתן מול הדייר ומי נושא בעלות הסידור החלוף.
- מנהלים משא ומתן עם הדייר. דירה בבניין החדש, פיצוי כספי או חלוקת דמי מפתח, ומגורים בתקופת הבנייה.
- מעגנים הסכם בכתב ומגישים לאישור. נכס שהוחזר לבעל הבית בהסכם בכתב באישור בית המשפט או בית הדין יוצא מתחולת החוק כל עוד לא הושכר שוב בדמי מפתח (סעיף 12). [1]
- אם אין הסכמה: תביעה לפי סעיף 131(10). בית המשפט יקבע את הסידור החלוף, ופסק הדין לא יבוצע בלעדיו (סעיף 133). [1]
אחרי פסק הדין: ארכה, ופיצוי אם הבנייה לא יצאה לדרך
בקצרה: בית המשפט רשאי לתת לדייר ארכה של עד שנה. ואם בעל הבית לא התחיל לבנות תוך זמן סביר, בית המשפט רשאי לחייב אותו לפצות את הדייר.
לפי סעיף 134(א), בית משפט שנותן פסק דין של פינוי רשאי לתת לדייר ארכה של לא יותר משנה, אם ראה זאת צודק. לפי סעיף 135, אם פסק הדין הושג בטענות כוזבות, או אם בתוך זמן סביר בעל הבית לא החל בבנייה, בית המשפט רשאי לחייב אותו לפצות את הדייר, אלא אם העיכוב נגרם מסיבה שלא תלויה בו או מסיבה סבירה אחרת. [1]
דייר מוגן נפטר באמצע הפרויקט: מי ממשיך בדיירות
בקצרה: בן הזוג, אם גרו יחד לפחות שישה חודשים לפני הפטירה. באין בן זוג, ילדים, ובאין ילדים קרובים אחרים, אם גרו בדירה שישה חודשים ולא הייתה להם דירה אחרת.
פרויקטים נמשכים שנים, ולכן השאלה עולה הרבה. לפי סעיף 20, בן הזוג של דייר שנפטר נעשה לדייר בתנאי שהיו בני זוג וגרו יחד לפחות שישה חודשים לפני הפטירה, ו"בן זוג" כולל ידוע בציבור (סעיף 1). באין בן זוג, ילדים או קרובים אחרים נעשים לדיירים אם גרו איתו בדירה שישה חודשים ולא הייתה להם דירה אחרת. סעיף 27 מגביל את המשך ההעברה בדורות הבאים. [1]
מה הצעד הבא שלכם?
דייר מוגן בפינוי בינוי הוא לא מחסום, אבל גם לא פרט שוליים. החוק מאפשר לפנות לשם הריסה ובנייה, ובמקביל דואג שהדייר לא יישאר בלי קורת גג. ברוב המקרים הדרך עוברת דרך הסכם. למידע על ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית ועל התהליך כולו, ריכזנו עמוד נפרד.
שאלות ותשובות
1האם אפשר לפנות דייר מוגן בפינוי בינוי?
כן, אבל רק בפסק דין ובתנאים של החוק. לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, בעל הבית רשאי לתבוע פינוי כשהוא רוצה להרוס את הבניין ולהקים בניין אחר, אחרי שקיבל רישיון בנייה והודיע לדייר בכתב שהוא מוכן להעמיד סידור חלוף. פסק הדין לא יבוצע בלי סידור חלוף.
2מה זה סידור חלוף לדייר מוגן?
דירה אחרת, פיצויים או דרך אחרת שבית המשפט קובע, לפי סעיף 133(ב). כשהפינוי הוא לשם הריסה ובנייה, בית המשפט רשאי לקבוע גם דירה בבניין החדש שייבנה, וסידור חלוף ארעי לתקופת הבנייה (סעיף 133(ג)).
3כמה מקבל דייר מוגן מדמי המפתח כשהוא עוזב?
בין אפס ל-85 אחוזים, לפי סעיפים 75 עד 77. דייר ששילם דמי מפתח, התחיל להחזיק אחרי 14.8.1958 והחזיק יותר מחמש שנים מקבל 60 אחוזים, ומי שהתחיל לפני המועד הזה מקבל 66 ושני שלישים אחוזים. היתרה שייכת לבעל הבית.
4האם דייר מוגן צריך לחתום על הסכם פינוי בינוי עם היזם?
לא כצד לעסקה עצמה. חוק פינוי ובינוי מגדיר את העסקה כחוזה בין היזם לבין בעל הדירה, והרוב הנדרש נמדד לפי בעלי הדירות. אבל החתימה שלו לא מבטלת את ההגנה של הדייר, ולכן צריך הסכם נפרד עם הדייר או תביעה לפי סעיף 131(10).
5מה קורה לדיירות מוגנת כשהדייר נפטר?
היא יכולה לעבור לבן הזוג, ובאין בן זוג לילדים או לקרובים, בתנאים של סעיף 20. בן הזוג, כולל ידוע בציבור, צריך להיות בן זוג שגר עם הדייר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה. סעיף 27 מגביל את המשך ההעברה בדורות הבאים.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל״ב-1972 – ויקיטקסט, נוסח החוק
- [2] חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006 – ויקיטקסט, נוסח החוק
- [3] דמי מפתח – ויקיפדיה
- [4] רע״א 2737/11 גרוס נ׳ אוסט (19.2.2013) – בית המשפט העליון, פסק הדין
- [5] דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר – כל זכות
מילון מושגים
- דייר מוגן
- שוכר שחוק הגנת הדייר חל על השכירות שלו, ואפשר לפנות אותו רק בפסק דין ובאחת מעילות הפינוי שבחוק.
- סידור חלוף
- מה שמועמד לרשות הדייר במקום המושכר: דירה אחרת, פיצויים או דרך אחרת שבית המשפט קובע.
- דמי מפתח
- כל תמורה שאינה דמי שכירות, שניתנת בקשר לשכירות או לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר.
- עסקת פינוי ובינוי
- חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, למכירת זכויותיו לצורך הריסת הבית והקמת בית חדש במקומו.
