מינוי ועד בית נעשה באסיפה כללית של בעלי הדירות. [1] כדי שהבחירה תהיה תקפה צריך לזמן את כולם בזמן, לוודא שיש מניין, להצביע לפי הכללים ולרשום את ההחלטה. [2] אם התקנון של הבניין לא קובע אחרת, חלים כללי התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. [5] במדריך הזה תמצאו את ההליך כולו: מי מכנס, כמה צריך להגיע, איך מצביעים, מה כותבים בפרוטוקול, ומה עושים כשאף אחד לא רוצה להיות ועד.
עיקרי הדברים
- ועד הבית נבחר על ידי בעלי הדירות באסיפה הכללית, ובוועד יש בין חבר אחד לחמישה חברים. [1]
- באסיפה צריכים להשתתף לפחות מחצית מבעלי הדירות או באי כוחם, וכל דירה מקבלת קול אחד. [2]
- הוועד נבחר ברוב רגיל של בעלי הדירות שהגיעו לאסיפה או שלחו נציג עם ייפוי כוח. [2]
- ההחלטות נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, גם את מי שלא הגיע. [2]
- כשאין ועד או שהוועד לא פועל, אפשר לבקש מהמפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות חיצונית בשכר. [3]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה בעלי דירות ונציגויות בבתים משותפים בשאלות של ניהול הבניין, רכוש משותף ותקנון.
מינוי ועד בית: מה אומר החוק
בקצרה: חוק המקרקעין קובע שלבית משותף תהיה נציגות, והתוספת לחוק (התקנון המצוי) קובעת איך בוחרים אותה. הבחירה נעשית באסיפה הכללית, בדרך כלל באסיפה השנתית. [1]
"ועד בית" הוא השם המקובל. בחוק קוראים לו "נציגות הבית המשותף". ההוראות עליו נמצאות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בסעיפים 65 עד 69, ובתוספת לחוק. [1] הוועד מנהל את הבית המשותף ודואג לאחזקתו, מתקשר עם נותני שירותים כמו חברות ניקיון וגננים, ומייצג את בעלי הדירות בהליכים ובמשא ומתן שקשורים לאחזקה. [1]
השאלה הראשונה שצריך לשאול היא איזה תקנון חל על הבניין. אם בעלי הדירות רשמו תקנון מוסכם, הוא הקובע. אם לא, חל התקנון המצוי. וגם כשיש תקנון מוסכם, בנושא שהוא לא מסדיר חלות הוראות התקנון המצוי. [5] לכן לפני שמזמנים אסיפה, כדאי להוציא את התקנון והתשריט של הבית המשותף ולבדוק מה כתוב בהם על בחירת הנציגות.
כמה דברים שאנשים לא תמיד יודעים: החוק אינו מחייב שחברי הוועד יהיו בעלי דירות, כך ששוכר יכול להיבחר. הפעילות בוועד היא התנדבותית, ואין דרך חוקית לחייב שכן לכהן בו. וכשבוועד יותר מחבר אחד, אחד מהם נבחר לגזבר. [1] לתמונה הרחבה של מה שמותר ואסור בבניין, ראו את המדריך על הזכויות והחובות של בעלי דירות בבית משותף.
אסיפה כללית בבית משותף: מי מכנס ומתי
בקצרה: הוועד מכנס את האסיפה הכללית, לפחות פעם בשנה. אם שליש מבעלי הדירות מבקשים אסיפה, הוועד חייב לכנס אסיפה שלא מן המניין במועד שבתוך 14 ימים מהבקשה. [2]
האסיפה הכללית היא המקום היחיד שבו נבחר ועד בית. היא מתקיימת לפחות פעם בשנה. בבניין שנרשם זה עתה כבית משותף, הישיבה הראשונה צריכה להתקיים בתוך 3 חודשים מהרישום בפנקס הבתים המשותפים, והשנייה לא יאוחר מ-15 חודשים אחרי הראשונה. [2]
הוועד רשאי לכנס אסיפה בכל פעם שהוא רואה בכך צורך. אבל לפעמים הבעיה היא בדיוק הוועד: הוא לא פועל, או שבעלי הדירות רוצים להחליף אותו. לשם כך יש כלל חשוב: אם שליש מבעלי הדירות מבקשים, הוועד חייב לכנס אסיפה שלא מן המניין, ולקבוע לה מועד בתוך 14 ימים מהבקשה. [2] גם החלפת הוועד או שינוי ההרכב שלו נעשים באסיפה כללית שלא מן המניין. ואם מספר החברים בוועד יורד מתחת למינימום שבתקנון, יש לקיים אסיפה כזו בתוך 10 ימים כדי להשלים את ההרכב. [1]
ההזמנה לאסיפה צריכה לכלול את הנושאים שעל סדר היום. באסיפה דנים רק בנושאים שהודיעו עליהם מראש, אלא אם כל בעלי הדירות מסכימים לדון בנושא אחר. בעל דירה שרוצה להוסיף נושא צריך להודיע על כך לפחות יומיים לפני האסיפה, באותה דרך שבה נמסרה ההזמנה. [2] המשמעות המעשית: אם רוצים לבחור ועד, המילים "בחירת ועד בית" חייבות להופיע בהזמנה.
מניין חוקי והצבעה: כמה בעלי דירות צריך כדי לבחור ועד
בקצרה: צריך שלפחות מחצית מבעלי הדירות (או באי כוחם) ישתתפו באסיפה. הוועד נבחר ברוב רגיל של הנוכחים. כל דירה מקבלת קול אחד, ובשוויון מכריע יושב ראש האסיפה. [2]
מניין. באסיפה כללית צריכים להשתתף לפחות מחצית מבעלי הדירות, או באי כוחם. ההזמנה יכולה לקבוע מראש שאם לא יגיעו מספיק בעלי דירות בשעה שנקבעה, האסיפה תתקיים בשעה מאוחרת יותר באותו יום, בכל מספר של משתתפים. [2] זה סעיף שכדאי לא לשכוח בהזמנה, כי בלעדיו אסיפה שלא הגיעה למניין פשוט לא מתקיימת.
מי מצביע. כל בעל דירה מצביע בעצמו או באמצעות נציג שמחזיק ייפוי כוח חתום. שוכרים לא מצביעים, אלא אם בעל הדירה הסמיך אותם בכתב. לכל דירה יש קול אחד, גם אם יש לה כמה בעלים. ומי שבבעלותו כמה דירות מקבל קול לכל דירה. [2]
איך מצביעים. ההצבעה היא בהרמת ידיים. אם רבע מבעלי הדירות שנכחו מבקשים, ההצבעה חשאית. בשוויון קולות, יושב ראש האסיפה מכריע. [2] בחירת הוועד מתקבלת ברוב רגיל, שמחושב מתוך בעלי הדירות שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעמם. [2]
| מה מחליטים | הרוב הנדרש (לפי התקנון המצוי) |
|---|---|
| בחירת ועד בית, ניהול שוטף של הרכוש המשותף | רוב רגיל של הנוכחים או המיוצגים [2] |
| כינוס אסיפה שלא מן המניין | בקשה של שליש מבעלי הדירות [2] |
| הצבעה חשאית | בקשה של רבע מבעלי הדירות שנכחו [2] |
| שינוי תקנון הבית המשותף | 66% מבעלי הדירות [2] |
תרחיש מהחיים. בבניין יש 12 דירות. השכנה מקומה 3 הדביקה הזמנה בלובי שבוע לפני האסיפה, עם סדר יום אחד: "בחירת ועד בית". בהזמנה כתבה שאם לא יהיה מניין ב-19:00, האסיפה תתקיים ב-20:00 בכל מספר משתתפים. ב-19:00 הגיעו ארבעה בעלי דירות, ועוד שכן אחד עם ייפוי כוח חתום מהשכנה מקומה 1, שנמצאת בחו"ל. חמישה משתתפים, והמניין הוא שישה. אין מניין.
ב-20:00 נשארו כל החמישה. עכשיו האסיפה יכולה להתקיים, כי ההזמנה קבעה זאת מראש. הם בוחרים יושב ראש ומזכיר, ומציעים ועד של שני חברים. שלושה מצביעים בעד ושניים נגד. רוב רגיל מתוך חמישה הוא שלושה, ולכן הוועד נבחר. שוכר מקומה 2 שהגיע בלי הסמכה בכתב מבעל הדירה יכול לשבת ולהקשיב, אבל לא להצביע.
בחירת ועד בית שלב אחר שלב, כולל פרוטוקול אסיפת דיירים
בקצרה: שישה שלבים: בודקים את התקנון, מכינים הזמנה עם סדר יום ומועד חלופי, מוסרים אותה בזמן, פותחים את האסיפה, מצביעים ורושמים את ההחלטה בספר ההחלטות.
- בודקים איזה תקנון חל: אם לבניין רשום תקנון מוסכם, קוראים מה הוא קובע על בחירת הוועד. בנושאים שהתקנון המוסכם לא מסדיר, חל התקנון המצוי. [5]
- מכינים הזמנה עם סדר יום: ההזמנה כוללת את מועד האסיפה, המקום ואת הנושאים, למשל "בחירת ועד בית". כדאי לכתוב בה גם מה יקרה אם לא יהיה מניין: האסיפה תתקיים בשעה מאוחרת יותר באותו יום בכל מספר משתתפים. [2]
- מוסרים את ההזמנה בזמן: ההודעה צריכה להגיע לכל בעלי הדירות לפחות 4 ימים לפני האסיפה, או להיתלות במקום בולט לפחות 5 ימים לפניה. [2]
- פותחים את האסיפה ובוחרים יושב ראש ומזכיר: בתחילת האסיפה בודקים שיש מניין, ובוחרים יושב ראש ומזכיר. [2]
- מצביעים על המועמדים: כל דירה מקבלת קול אחד. ההצבעה בהרמת ידיים, ואם רבע מהנוכחים מבקשים, היא חשאית. בשוויון קולות מכריע יושב ראש האסיפה. [2]
- רושמים את ההחלטה: ההחלטות נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית. רצוי לרשום פרוטוקול עם שמות הנוכחים, מי החזיק ייפוי כוח, תוצאות ההצבעה ומי נבחר, ושיחתמו עליו היושב ראש והמזכיר. [2]
הפרוטוקול הוא הראיה לכך שהבחירה נעשתה כדין. כשמוגשת בקשה למפקח והאסיפה שהוא זימן בחרה נציגות, צריך להעביר אליו הודעה ואת הפרוטוקול של ההחלטה. [3] גם הבנק, הספקים ובעלי הדירות עצמם ירצו לראות מי נבחר ומתי. לכן כדאי שהפרוטוקול יהיה מסודר וחתום, ושעותק שלו יישמר אצל הוועד. אפשר להיעזר בנוסח פרוטוקול לבחירת ועד בית (קובץ Word להורדה, כולל רשימת נוכחים וייפוי כוח להצבעה).
אחרי הבחירה: חשבון בנק לוועד הבית, גזבר ודיווח
בקצרה: הוועד פותח חשבון בנק על שמו, מפקיד בו את תשלומי הוועד, מקבל חשבונית על כל הוצאה ונותן קבלה על כל הכנסה. הגזבר מנהל ספר הכנסות והוצאות, ואחת ל-6 חודשים נערך דוח כספי. [1]
מיד אחרי הבחירה מתחיל החלק הכספי. לפי המידע בכל-זכות, הוועד פותח חשבון בנק על שמו, ותשלומי הוועד נגבים ומופקדים בחשבון הזה. [1] מה בדיוק הבנק יבקש כדי לפתוח את החשבון תלוי בבנק, ולכן כדאי לברר מראש ולהגיע עם הפרוטוקול החתום של האסיפה שבה נבחר הוועד.
חובות הדיווח ברורות: על כל הוצאה מקבלים חשבונית, ועל כל הכנסה נותנים קבלה. הגזבר מנהל ספר הכנסות והוצאות. אחת ל-6 חודשים נערך דוח כספי, והוא מוצג באסיפה השנתית. שנת הכספים מתחילה ב-1 בינואר ומסתיימת ב-31 בדצמבר. לכל בעל דירה יש זכות לעיין בספר ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובדוח הכספי. [1]
ועד מסודר הוא גם ועד שיכול לפעול כשמשהו משתבש. אחד מתפקידי הוועד הוא לתבוע דייר שאינו עומד בחובותיו. [1] ספרים מסודרים והחלטות רשומות הם הבסיס לכל צעד כזה, וזה בדיוק מה שנדרש כשמגיעים למצב של שכן שמסרב לשלם דמי ועד או להשתתף בתיקונים. וכשבעל דירה מוכר את דירתו, הוועד הוא זה שמנפיק את האישור שאין חובות לוועד הבית, ולכן גם כאן חשוב שהספרים יהיו מעודכנים.
כשאף אחד לא רוצה להיות ועד: נציגות חיצונית בשכר
בקצרה: בעלי דירות יכולים לבקש מהמפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות חיצונית בשכר. המפקח מזמן קודם אסיפת דיירים בתוך 21 ימים, ורק אם לא נבחרה בה נציגות הוא ממנה נציגות חיצונית. את שכרה משלמים כל בעלי הדירות. [3]
בהרבה בניינים הבעיה היא לא איך בוחרים, אלא שאין את מי לבחור. כשלא מונתה נציגות לפי התקנון, או שהנציגות שמונתה אינה פועלת, אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין. הבסיס בחוק הוא סעיף 67 לחוק המקרקעין. [3] [4]
הבקשה מוגשת ללשכת המפקח בשלוחת אשדוד, בלי קשר למקום שבו נמצא הבניין. מצרפים את פרטי הנכס (כתובת, גוש וחלקה), את הסיבה לבקשה, רשימה של כל בעלי הדירות עם טלפון נייד או דוא"ל עדכני, ואת פרטי המבקש. לפי אתר השירות, אין תשלום על הגשת הבקשה. [4]
מה קורה אחר כך: המפקח בודק את הבקשה ושולח צו לכינוס אסיפת דיירים בתוך 21 ימים. אם האסיפה בחרה נציגות, מעבירים למפקח הודעה ואת הפרוטוקול. אם לא נבחרה נציגות, המפקח מוציא צו למינוי נציגות חיצונית בשכר. ואם המפקח סבור שאי אפשר לכנס אסיפה, הוא רשאי למנות נציגות חיצונית גם בלי כינוס. [3] המפקח קובע את השכר, ובעלי הדירות הם שמשלמים אותו. אחרי המינוי, ההחלטה מחייבת את כל בעלי הדירות, ודינה של הנציגות הממונה כדין נציגות שנבחרה באסיפה. [4]
| נושא | ועד שנבחר באסיפה | נציגות חיצונית בשכר |
|---|---|---|
| מי ממנה | בעלי הדירות, באסיפה הכללית [1] | המפקח על רישום המקרקעין [3] |
| שכר | פעילות התנדבותית [1] | המפקח קובע את השכר, וכל בעלי הדירות משלמים [3] |
| מתי מתאים | כשיש בבניין מתנדבים | כשאין נציגות, או שהנציגות לא פועלת [4] |
| מעמד | נציגות הבית המשותף לפי החוק | דינה כדין נציגות שנבחרה באסיפה [4] |
| החלפה | באסיפה כללית שלא מן המניין [1] | ביטול המינוי דורש החלטה של המפקח [4] |
דרך נוספת, לפני שפונים למפקח: לפי כל-זכות, מנהל סניף של האגודה לתרבות הדיור יכול לסייע בבחירת ועד ובהדרכתו. [1]
ההבדל בין ועד בית לבין חברת ניהול
בקצרה: חברת ניהול היא נותן שירותים שמטפל באחזקה. היא לא מחליפה את נציגות הבית המשותף. גם כשממנים חברת ניהול, צריך ועד שיפקח עליה. [1]
הרבה בניינים מתלבטים בין "לבחור ועד" לבין "לקחת חברת ניהול". אלה לא שתי חלופות שוות. הוועד הוא הנציגות של בעלי הדירות לפי החוק. חברת ניהול היא ספק שהבניין מתקשר איתו לאחזקה. לפי כל-זכות, כשממנים חברת ניהול לאחזקת הבית, נדרש ועד שיפקח על החברה. [1] כלומר, גם בבניין עם חברת ניהול צריך לבחור ועד באסיפה הכללית, שייצג את בעלי הדירות מולה.
מה הצעד הבא שלכם?
ועד שנבחר באסיפה שזומנה כדין, במניין ובהצבעה רשומה, יכול לפעול בשם הבניין. ועד שנבחר "בשיחה במדרגות" חשוף לטענות. בודקים את התקנון, מזמנים בזמן עם סדר יום ומועד חלופי, ורושמים פרוטוקול. ואם אין מי שמוכן לכהן, יש מסלול מסודר מול המפקח.
משרד עו"ד יקיר דבול מלווה בעלי דירות ונציגויות בבתים משותפים: בדיקת תקנון, ניסוח הזמנה ופרוטוקול לאסיפה, פנייה למפקח על רישום המקרקעין, וטיפול בסכסוכים שנוגעים לניהול הבניין.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע כללי, נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות, להוראות התקנון של כל בניין ולשינויי חקיקה ופסיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ בעורך דין. התוכן נבדק מול המקורות המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול.
שאלות ותשובות
1כמה בעלי דירות צריך כדי לבחור ועד בית?
צריך רוב רגיל של מי שנכח באסיפה, כשבאסיפה משתתפים לפחות מחצית מבעלי הדירות. לפי התקנון המצוי, באסיפה הכללית צריכים להשתתף לפחות מחצית מבעלי הדירות או באי כוחם. אם לא הגיעו מספיק, ההזמנה יכולה לקבוע שהאסיפה תתקיים בשעה מאוחרת יותר באותו יום בכל מספר משתתפים. בחירת הוועד עצמה מתקבלת ברוב רגיל של בעלי הדירות שהגיעו או שלחו נציג עם ייפוי כוח.
2כמה חברים יכולים להיות בוועד בית?
בין חבר אחד לחמישה. לפי המידע בכל-זכות, בוועד יהיו נציג אחד או יותר, אבל לא יותר מחמישה חברים. כשיש יותר מחבר אחד, אחד מהם נבחר לגזבר. החוק אינו מחייב שחברי הוועד יהיו בעלי דירות.
3האם אפשר לחייב שכן לכהן בוועד הבית?
לא. פעילות הוועד היא התנדבותית, ואין אפשרות חוקית לחייב דייר לכהן בו. אם אף אחד לא מוכן לכהן, הפתרון הוא לא לכפות על שכן, אלא לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה למינוי נציגות חיצונית בשכר.
4מה עושים כשאין ועד בית בבניין?
פונים למפקח על רישום המקרקעין בבקשה למינוי נציגות חיצונית בשכר. המפקח בודק את הבקשה ושולח צו לכינוס אסיפת דיירים בתוך 21 ימים. אם באסיפה לא נבחרה נציגות, המפקח מוציא צו למינוי נציגות חיצונית, וקובע את שכרה. את השכר משלמים כל בעלי הדירות. הגשת הבקשה עצמה אינה כרוכה בתשלום.
5לכמה זמן נבחר ועד בית?
עד האסיפה הכללית הרגילה הבאה, כלומר בדרך כלל לשנה. תקופת הכהונה נמשכת עד שנבחר ועד חדש באסיפה הכללית הרגילה הבאה, אלא אם התקנון של הבניין קובע אחרת. אפשר להחליף את הוועד או לשנות את הרכבו גם באסיפה כללית שלא מן המניין.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] ועד הבית: בחירה, הרכב, כהונה, כספים ותפקידים (מפנה לחוק המקרקעין, סעיפים 65 עד 69, ולתוספת), כל-זכות
- [2] אסיפה כללית של דיירים בבית משותף: זימון, מניין, הצבעה וספר החלטות (התוספת לחוק המקרקעין), כל-זכות
- [3] מינוי נציגות חיצונית בשכר לבית משותף (חוק המקרקעין, סעיף 67), כל-זכות
- [4] בקשה למינוי ועד בית (נציגות חיצונית בשכר) לבית משותף, המפקח על רישום המקרקעין, משרד המשפטים (gov.il)
- [5] תקנון בית משותף: תקנון מצוי ותקנון מוסכם (חוק המקרקעין, סעיף 61 והתוספת), כל-זכות
מילון מושגים
- ועד בית (נציגות הבית המשותף)
- הגוף שבעלי הדירות בוחרים באסיפה הכללית כדי לנהל את הבית המשותף ולדאוג לאחזקתו.
- אסיפה כללית
- אסיפה של כל בעלי הדירות בבניין. מתקיימת לפחות פעם בשנה, ובה נבחר הוועד.
- אסיפה כללית שלא מן המניין
- אסיפה שמתכנסת מעבר לאסיפה השנתית, למשל לבקשת שליש מבעלי הדירות או להחלפת הוועד.
- מניין חוקי
- מספר המשתתפים שצריך כדי שהאסיפה תוכל לקבל החלטות. לפי התקנון המצוי, לפחות מחצית מבעלי הדירות או באי כוחם.
- תקנון מצוי
- הוראות ברירת המחדל שבתוספת לחוק המקרקעין. חלות כשאין תקנון מוסכם, או בנושא שהתקנון המוסכם לא מסדיר.
- נציגות חיצונית בשכר
- גורם שהמפקח על רישום המקרקעין ממנה לנהל את הבית המשותף כשאין ועד פעיל. השכר מוטל על כל בעלי הדירות.
