קיבלתם הודעה מבעל הדירה שהוא "מבטל את החוזה" לפני הזמן, או שאתם משכירים ורוצים לסיים שכירות מוקדם? סעיף 25יג לחוק השכירות והשאילה קובע מתי מותר לבטל חוזה שכירות למגורים בלי סיבה, ומתי סעיף כזה בחוזה פשוט בטל. במאמר תמצאו את שלושת התנאים, את מועדי ההודעה המדויקים, דוגמה מספרית ובודק אינטראקטיבי שעונה על המקרה שלכם.
עיקרי הדברים
- סעיף בחוזה שמאפשר למשכיר לבטל בלי סיבה – בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול כזו. [1]
- כשהסעיף הדדי: משכיר מודיע 90 ימים מראש לפחות, ושוכר 60 ימים מראש לפחות. [1]
- הסעיף לא חל על ביטול בגלל הפרה, כמו אי-תשלום שכר דירה.
- יש שכירויות שהפרק כולו לא חל עליהן, למשל שכר דירה מעל 20,000 ש”ח בחודש. [1]
מה קובע סעיף 25יג לחוק השכירות והשאילה?
בקצרה: סעיף 25יג נוסף לחוק השכירות והשאילה בתיקון של 2017, שמכונה "חוק שכירות הוגנת". הוא קובע שסעיף בחוזה שכירות למגורים שמאפשר רק למשכיר לבטל את החוזה בלי הפרה – בטל. סעיף כזה תקף רק כשגם לשוכר יש זכות ביטול, ואז כל צד חייב לתת הודעה מוקדמת מינימלית.
התיקון לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, התקבל ב-2017 ונכנס לתוקף בספטמבר אותה שנה. [2] הוא הוסיף לחוק פרק שלם שעוסק בחוזה שכירות למגורים, וסעיף 25יג הוא אחד הסעיפים החשובים בו. [1] זו לשון הסעיף:
“(א) תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. (ב) המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.”
במילים פשוטות, הסעיף עונה על שתי שאלות: האם מותר בכלל לבטל בלי סיבה (רק אם הזכות הדדית), וכמה זמן מראש צריך להודיע (90 יום למשכיר, 60 יום לשוכר, לכל הפחות).
זקוקים לייעוץ?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
נעים להכיר: אני עו”ד יקיר דבול, עו”ד מקרקעין בנתניה. המשרד מלווה מעל 100 עסקאות מקרקעין בשנה, ובכלל זה ניסוח ובדיקה של חוזי שכירות למשכירים ולשוכרים.
מתי ביטול בלי סיבה הוא ביטול כדין?
בקצרה: כדי שביטול מוקדם בלי סיבה יהיה כדין, צריכים להתקיים שלושה תנאים: יש בחוזה סעיף שמאפשר זאת, הזכות ניתנה לשני הצדדים, וההודעה נמסרה מספיק זמן מראש. אם אחד התנאים חסר, הביטול לא תקף והחוזה ממשיך עד סוף התקופה.
| מה כתוב בחוזה | האם המשכיר יכול לבטל בלי סיבה? | האם השוכר יכול לבטל בלי סיבה? |
|---|---|---|
| אין סעיף ביטול | לא. רק בהפרה או בהסכמה | לא. רק בהסכמת המשכיר |
| זכות ביטול למשכיר בלבד | לא. הסעיף בטל לפי סעיף 25יג(א) | לא, אין לו זכות בחוזה |
| זכות ביטול לשוכר בלבד | לא | כן, בהודעה של 60 יום לפחות |
| זכות ביטול לשני הצדדים | כן, בהודעה של 90 יום לפחות | כן, בהודעה של 60 יום לפחות |
בחוזה יש סעיף שמאפשר לשני הצדדים לבטל בלי סיבה. המשכיר מוסר לשוכר הודעת ביטול ב-1 במרץ.
1 במרץ + 90 יום = 30 במאי. זה המועד המוקדם ביותר שבו החוזה יכול להסתיים. אם החוזה קובע תקופה ארוכה יותר – חלה התקופה הארוכה.
אילו השוכר היה זה שמבטל באותו יום: 1 במרץ + 60 יום = 30 באפריל.
יקיר דבול - משרד עורכי דין
ליווי משפטי אישי
בעסקאות מקרקעין ונדל״ן!
בדקו: האם אפשר לבטל את החוזה שלכם?
בקצרה: ענו על כמה שאלות קצרות, והבודק יגיד לכם אם סעיף 25יג חל על המקרה, אם הביטול אפשרי, ומה המועד המוקדם ביותר לסיום החוזה לפי תאריך ההודעה. זה כלי הסבר כללי, ולא תחליף לבדיקה של החוזה עצמו.
- אם מדובר במלון, דירת נופש, מעונות סטודנטים, דיור מוגן, שכר דירה מעל 20,000 ש"ח בחודש (סכום שמתעדכן) או חוזה של עד 3 חודשים בלי אופציה – סעיף 25יג לא חל.
- אם הביטול הוא בגלל הפרה של השוכר (למשל אי-תשלום) – זה לא סעיף 25יג, אלא ביטול בשל הפרה.
- אם אין בחוזה סעיף ביטול בלי סיבה – אי אפשר לסיים את החוזה מוקדם בלי הסכמה.
- אם רק למשכיר יש זכות ביטול בלי סיבה – הסעיף בטל.
- אם לשני הצדדים יש זכות כזו – משכיר מודיע 90 יום מראש לפחות, ושוכר 60 יום מראש לפחות.
איך מבטלים חוזה שכירות כדין, שלב אחרי שלב
בקצרה: ביטול כדין מתחיל בבדיקה שהחוק חל ושיש בחוזה סעיף ביטול הדדי, ממשיך בחישוב מועד הסיום לפי 90 או 60 יום, ומסתיים בהודעה בכתב ובסגירה מסודרת של מסירת הדירה והבטוחות.
- בדקו שהפרק חל על החוזה: ודאו שמדובר בשכירות למגורים שאינה בחריגים של סעיף 25טו (מלון, מעונות, דיור מוגן, עד 3 חודשים בלי אופציה, מעל 20,000 ש"ח בחודש).
- אתרו את סעיף הביטול בחוזה: חפשו סעיף שמאפשר לסיים את החוזה לפני סוף התקופה בלי סיבה. בלי סעיף כזה – אין ביטול חד-צדדי מוקדם, אלא בהפרה או בהסכמה.
- בדקו שהזכות הדדית: אם הזכות ניתנה רק למשכיר – הסעיף בטל. רק כשגם לשוכר יש זכות ביטול, אפשר להשתמש בסעיף.
- חשבו את מועד הסיום: משכיר – 90 יום לפחות ממסירת ההודעה. שוכר – 60 יום לפחות. אם החוזה קובע תקופה ארוכה יותר, היא שקובעת.
- שלחו הודעה בכתב ושמרו אישור: ציינו את הסעיף בחוזה ואת תאריך הסיום, ושלחו בדרך שמשאירה אישור מסירה.
- סגרו את הקצוות: תאמו מסירת חזקה, קריאת מונים, תשלומים אחרונים והחזרת הבטוחות לפי החוזה.
אחרי הסיום נשארות בדרך כלל שאלות של החזרת פיקדון, ערבות או שטר חוב. הרחבה על כך במדריך בטחונות בחוזה שכירות.
ההבדל בין ביטול לפי סעיף 25יג לבין ביטול בגלל הפרה
בקצרה: סעיף 25יג עוסק רק בביטול בלי סיבה, והוא דורש סעיף ביטול הדדי והודעה מוקדמת. ביטול בגלל הפרה, כמו אי-תשלום או נזק לדירה, נבחן לפי דיני החוזים ותנאי החוזה, ולא תלוי בהדדיות. הבלבול בין השניים הוא טעות נפוצה.
| היבט | ביטול לפי סעיף 25יג | ביטול בגלל הפרה |
|---|---|---|
| הסיבה | אין צורך בסיבה | הפרה של הצד השני (אי-תשלום, נזק, שימוש אסור) |
| צריך סעיף בחוזה? | כן, והזכות חייבת להיות הדדית | לא בהכרח, אבל תנאי החוזה משפיעים |
| הודעה מוקדמת | משכיר 90 יום, שוכר 60 יום, לפחות | לפי דיני החוזים ותנאי החוזה |
| אם הצד השני לא יוצא | תביעה לפינוי | תביעה לפינוי, ולעיתים גם פיצוי |
כשהשוכר לא מפנה את הדירה אחרי ביטול כדין, בכל אחד מהמסלולים, הדרך היא תביעה לפינוי מושכר. וסיום בתום התקופה, כשלא מממשים אופציה, הוא מצב שלישי: שם לא מבטלים דבר, החוזה פשוט מסתיים.
לדברי עו”ד יקיר דבול, הטעות שאני רואה הכי הרבה היא משכירים שמכניסים לחוזה סעיף "המשכיר רשאי לסיים את השכירות בכל עת" ובטוחים שהם מוגנים. בפועל, בלי זכות מקבילה לשוכר, הסעיף הזה לא שווה את הנייר. אם רוצים גמישות, צריך לתת אותה לשני הצדדים.
מה לבדוק בסעיף הביטול לפני שחותמים?
בקצרה: לפני החתימה, בדקו אם יש בחוזה סעיף ביטול בלי סיבה, אם הוא הדדי, ואם תקופות ההודעה עומדות במינימום של החוק. משכיר שרוצה גמישות צריך לתת אותה גם לשוכר. שוכר שרוצה ודאות יכול לבקש חוזה בלי סעיף ביטול כלל.
- משכירים: אם אתם צריכים אפשרות לסיים מוקדם, למשל בגלל מכירה צפויה, נסחו סעיף הדדי עם הודעה של 90 יום לפחות לכם ו-60 יום לפחות לשוכר.
- שוכרים: סעיף ביטול הדדי נותן לכם דרך יציאה, אבל גם חושף אתכם לביטול מצד המשכיר. אם חשובה לכם ודאות, אפשר לבקש חוזה בלי סעיף כזה, או תקופה ארוכה יותר מהמינימום.
- לשניכם: ודאו שהסעיף מפרט איך נמסרת ההודעה ולאן, כדי למנוע מחלוקת על מועד המסירה.
הרחבה על מבנה חוזה תקין במדריך המדריך המלא להסכם שכירות, ועל קריאה נכונה של סעיפים לפני חתימה – במדריך איך לקרוא חוזה לפני חתימה.
מה הצעד הבא שלכם?
סעיף 25יג נראה קצר, אבל הוא מכריע במחלוקות רבות בין משכירים לשוכרים: הוא קובע אם הודעת ביטול תקפה בכלל, ומתי בדיוק החוזה מסתיים. לפני ששולחים הודעת ביטול, או לפני שמגיבים להודעה שקיבלתם, כדאי לבדוק את לשון החוזה מול שלושת התנאים.
שאלות ותשובות
1המשכיר שלח לי הודעה שהוא מבטל את החוזה בלי סיבה. אני חייב לצאת?
לא בהכרח. קודם בודקים אם יש בחוזה סעיף שמאפשר לו לבטל בלי סיבה, ואם גם לכם יש זכות דומה. אם הזכות היא רק שלו, הסעיף בטל לפי סעיף 25יג(א) והחוזה ממשיך. אם הסעיף הדדי, הוא חייב לתת לכם הודעה של 90 יום מראש לפחות.
2כמה זמן מראש משכיר צריך להודיע על ביטול חוזה שכירות?
90 יום לפחות. זה המינימום שקובע סעיף 25יג(ב) כשהמשכיר מבטל לפי סעיף ביטול בלי סיבה. אם החוזה קובע תקופה ארוכה יותר, חלה התקופה שבחוזה.
3כמה זמן מראש שוכר צריך להודיע על ביטול?
60 יום לפחות, כשהשוכר מבטל לפי סעיף ביטול בלי סיבה שקיים בחוזה. אם אין בחוזה זכות כזו, השוכר מחויב לחוזה עד סוף התקופה, אלא אם המשכיר מסכים אחרת.
4בחוזה כתוב שרק בעל הדירה יכול לבטל בהודעה של 30 יום. זה חוקי?
לא. סעיף שנותן זכות ביטול בלי סיבה רק למשכיר – בטל, כל עוד אין לשוכר זכות דומה. וגם כשהזכות הדדית, הסעיף קובע שהמשכיר מודיע 90 יום מראש לפחות.
5האם סעיף 25יג חל כשהשוכר לא משלם שכר דירה?
לא. סעיף 25יג עוסק רק בביטול שלא בגלל הפרה. כשהשוכר לא משלם או מפר את החוזה בדרך אחרת, הביטול נבחן לפי דיני החוזים ולפי תנאי החוזה, ואם השוכר לא מפנה – מגישים תביעה לפינוי מושכר.
6האם הסעיף חל על כל חוזה שכירות?
לא. לפי סעיף 25טו, הפרק על חוזה שכירות למגורים לא חל, בין היתר, על בתי מלון ודירות נופש, מעונות, דיור מוגן, חוזה של עד 3 חודשים בלי אופציה, ושכר דירה מעל 20,000 ש"ח בחודש (סכום שמתעדכן).
7האם אפשר לקבוע בחוזה הודעה מוקדמת ארוכה יותר?
כן. הסעיף קובע מינימום ("לפחות"). אפשר לקבוע בחוזה תקופה ארוכה יותר, למשל 120 יום, אבל לא תקופה קצרה מהמינימום.
8איך כדאי לשלוח הודעת ביטול?
בכתב, בדרך שאפשר להוכיח. החוק לא קובע צורה מסוימת, אבל כדי למנוע ויכוח על המועד שבו ההודעה נמסרה, כדאי לשלוח אותה בדרך שמשאירה אישור מסירה, ולשמור עותק.
יש לכם שאלה על המקרה שלכם?
השאירו שם וטלפון, ונחזור אליכם בהקדם.
מקורות שצוטטו במאמר (2)
- [1] חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971 – סעיפים 25יג ו-25טו – נבו
- [2] חוק השכירות והשאילה – התיקון של 2017 (חוק שכירות הוגנת) – ויקיפדיה
מילון מושגים
- תניה
- סעיף או תנאי בחוזה.
- ביטול בלא עילה
- סיום החוזה לפני תום התקופה בלי שהצד השני הפר אותו.
- הדדיות
- מצב שבו זכות הביטול ניתנה גם למשכיר וגם לשוכר. בלי הדדיות, סעיף ביטול לטובת המשכיר בטל.
- הודעה מוקדמת
- הזמן שבין מסירת הודעת הביטול לבין סיום החוזה: 90 יום לפחות למשכיר, 60 יום לפחות לשוכר.
- חוק שכירות הוגנת
- הכינוי לתיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, שהוסיף פרק על חוזה שכירות למגורים.
