השכרתם דירה ואתם מקבלים דמי שכירות מדי חודש – מזל טוב. אבל יש שאלה שרבים מתעלמים ממנה עד שמאוחר מדי: איזה מס אתם חייבים על ההכנסה הזו? [1] החוק מציע שלושה מסלולי מיסוי שונים – פטור, מס מחזור של 10%, ומסלול מדרגות (מס שולי) – וההבדל ביניהם יכול להסתכם באלפי שקלים בשנה. בחירה נכונה במסלול המתאים למצבכם היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות של כל משכיר דירה. [2] במאמר זה נסביר את שלושת המסלולים, נדגים בחישובים, ונעזור לכם להבין מה משתלם לכם ב-2026.
עיקרי הדברים
- קיימים שלושה מסלולים למיסוי הכנסה משכר דירה למגורים: מסלול הפטור, מסלול מס מחזור 10%, ומסלול המדרגות (מס שולי). [2]
- תקרת הפטור לשנת 2026 עומדת על 5,654 ש"ח בחודש, והיא "מתקפלת" – כל שקל מעל התקרה מפחית שקל מהפטור. [1]
- מסלול 10% הוא מס מחזור על כל ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות; מסלול המדרגות מאפשר ניכוי הוצאות אך ממסה לפי מדרגות המס השולי. [2]
- בחירת המסלול המשתלם תלויה בגובה השכירות, בהוצאות על הנכס, ובכלל הכנסותיכם – ומומלץ לבחון אותה מדי שנה.
- רוצים לבדוק את המספרים שלכם? במחשבון התשואה על השכרת דירה בוחרים מסלול מס ורואים כמה נשאר לכם אחרי הוצאות ומס.
שימו לב – הבחנה חשובה: מאמר זה עוסק במס הכנסה שוטף על דמי שכירות שאתם מקבלים מדי חודש – ולא במיסוי מכירת הדירה (מס שבח) או רכישתה (מס רכישה). את מיסוי עסקת המכירה והרכישה תמצאו במדריך הנפרד על מיסוי מקרקעין בנתניה. שלושת המסלולים כאן חלים על ההכנסה מהשכרה בלבד.
מסלול 1: הפטור ממס
בקצרה: אם דמי השכירות שאתם מקבלים נמוכים מתקרת הפטור (5,654 ש"ח לחודש ב-2026), ההכנסה פטורה ממס לחלוטין. אך שימו לב – זו תקרה "מתקפלת": כל שקל מעל התקרה מקטין את סכום הפטור בשקל, כך שהחיסכון מצטמצם ככל שההכנסה גבוהה יותר.
מסלול הפטור מבוסס על חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990. [1] הרעיון: המדינה מעודדת השכרת דירות למגורים, ולכן פוטרת ממס הכנסה של דמי שכירות עד תקרה מסוימת. תקרת הפטור לשנת 2026 היא 5,654 ש"ח לחודש. [1]
הנקודה הקריטית שרבים מפספסים: זו אינה תקרה "רגילה", אלא תקרה מתקפלת. כלומר, אם ההכנסה עולה על התקרה, הפטור אינו נשאר על מלוא התקרה – אלא מצטמצם. כל שקל מעל התקרה מפחית שקל מסכום הפטור. [1] נדגים:
| שלב בחישוב | דוגמה (שכירות 6,600 ש"ח) |
|---|---|
| דמי שכירות בפועל | 6,600 ש"ח |
| תקרת הפטור (2026) | 5,654 ש"ח |
| הסכום החורג מהתקרה | 946 ש"ח |
| הפטור המעודכן (תקרה פחות החריגה) | 4,708 ש"ח |
| הסכום החייב במס (שולי) | 1,892 ש"ח |
מעל כפל התקרה (11,308 ש"ח בחודש) הפטור מתבטל לחלוטין. [1] חשוב לזכור: לצורך חישוב התקרה, רואים כהכנסה של היחיד גם דמי שכירות של בן/בת הזוג המתגורר עמו ושל ילד עד גיל 18. [1]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. מלווה בעלי דירות ורוכשים בעסקאות נדל"ן מורכבות, בדגש על ליווי משכירים ומשקיעים, לרבות היבטי המיסוי של השכרת דירות.
מסלול 2: מס מחזור של 10%
בקצרה: במסלול זה משלמים מס קבוע של 10% על כל ההכנסה משכר הדירה (ברוטו), ללא ניכוי הוצאות וללא תקרה. זהו מסלול פשוט ואטרקטיבי במיוחד להכנסות גבוהות. חשוב: יש לשלם את המס כמקדמה עד 30 בינואר של השנה העוקבת.
מסלול מס המחזור, המעוגן בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הוא הפופולרי והפשוט ביותר. [2] אתם משלמים 10% מס קבוע על כל ההכנסה משכר הדירה, ללא קשר לגובהה, ובלי צורך בדיווח מורכב. [2]
היתרונות: פשטות (דיווח מקוצר), ושיעור מס נמוך יחסית להכנסות גבוהות. אין תקרה במסלול זה, כך שהוא מתאים במיוחד למי שמשכיר בסכומים גבוהים. [2] החיסרון המרכזי: לא ניתן לנכות הוצאות – לא שיפוצים, לא תיקונים, לא פחת ולא ריבית על משכנתא. המס הוא על מלוא ההכנסה ברוטו.
טיפ: במסלול 10% חשוב מאוד לעמוד במועד התשלום. יש לשלם את המס כמקדמה עד ה-30 בינואר של השנה שלאחר שנת המס. [1] איחור בתשלום עלול לגרור ריבית והפרשי הצמדה, ולעיתים אף שלילת האפשרות להשתמש במסלול זה.
מסלול 3: מדרגות המס (מס שולי)
בקצרה: במסלול זה ההכנסה משכר הדירה מצטרפת לכלל הכנסותיכם וממוסה לפי מדרגות המס השולי (החל מ-31%, ולבני 60+ החל מ-10%). היתרון הגדול: ניתן לנכות את כל ההוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה – פחת, תיקונים, ריבית על משכנתא ועוד – ולשלם מס רק על הרווח נטו.
במסלול המדרגות (המכונה גם "המסלול הרגיל"), ההכנסה משכר הדירה נחשבת חלק מכלל הכנסותיכם וממוסה לפי מדרגות המס השולי החלות עליכם. [2] על הכנסה פסיבית משכירות, מדרגת המס מתחילה בדרך כלל ב-31%, אך למי שמלאו לו 60 שנה, המדרגות מתחילות מ-10%. [1]
היתרון המרכזי של מסלול זה: ניכוי הוצאות. בניגוד למסלול 10%, כאן ניתן לקזז מההכנסה את כל ההוצאות השוטפות הקשורות לנכס: [2]
- פחת על הנכס (מרכיב משמעותי)
- ריבית על המשכנתא ששימשה לרכישת הדירה
- הוצאות תיקונים, שיפוצים ותחזוקה שוטפת
- שכר טרחת עורך דין, דמי ניהול ותיווך
מסלול זה משתלם בדרך כלל כאשר ההוצאות על הנכס גבוהות (למשל, משכנתא כבדה), או כאשר בעל הנכס נמצא במדרגת מס נמוכה. שימו לב: בחירה במסלול המדרגות ובניכוי פחת עשויה להשפיע על חישוב מס השבח בעת מכירת הדירה בעתיד – נושא שכדאי לתכנן מראש.
איזה מסלול משתלם לכם?
בקצרה: אין תשובה אחת. הבחירה תלויה בגובה השכירות, בהיקף ההוצאות על הנכס, ובכלל הכנסותיכם. ככלל: שכירות נמוכה – מסלול הפטור; שכירות גבוהה ללא הוצאות משמעותיות – מסלול 10%; נכס עם הוצאות גבוהות (משכנתא) – מסלול המדרגות.
| המסלול | מתי משתלם | ניכוי הוצאות |
|---|---|---|
| פטור | שכירות מתחת/סביב התקרה (5,654 ש"ח) | לא רלוונטי |
| 10% מחזור | שכירות גבוהה, ללא הוצאות משמעותיות | לא |
| מדרגות (שולי) | נכס עם הוצאות/משכנתא גבוהות, או מדרגת מס נמוכה | כן |
חשוב לדעת: הבחירה במסלול נבחנת מדי שנה, וניתן לשלב מסלולים כאשר יש כמה דירות. כמו כן, קיימת הטבה מיוחדת לבעל "דירת מגורים יחידה" המשכיר אותה ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו – המאפשרת לנכות את שכר הדירה שהוא משלם (עד תקרה שנתית). [2] ההחלטה הנכונה משתלבת בליווי הכולל של הנכס, כולל עריכת הסכם שכירות תקין, והיא רלוונטית לכל מי ששוקל רכישת דירה להשקעה.
מה הצעד הבא שלכם?
מיסוי הכנסה משכר דירה הוא נושא שנראה טכני, אך הבחירה הנכונה בין שלושת המסלולים – פטור, 10%, או מדרגות – יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה. אין מסלול "נכון" אחד: הבחירה תלויה בגובה השכירות, בהוצאות שיש לכם על הנכס (במיוחד משכנתא), ובכלל הכנסותיכם וגילכם. חשוב לבחון את השאלה מדי שנה, ולזכור שהחלטות כמו ניכוי פחת משפיעות גם על מס השבח העתידי במכירה.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה בעלי דירות ומשקיעים בכל היבטי השכרת הנכס – מבחירת מסלול המיסוי המשתלם, דרך עריכת הסכם שכירות שמגן עליכם, ועד תכנון מס כולל שמביא בחשבון גם את המכירה העתידית. נשמח ללוות אתכם, לעשות סדר בין המסלולים, ולוודא שאינכם משלמים שקל מיותר.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ואין בו תחליף לייעוץ פרטני. הנתונים והתקרות נכונים למועד הפרסום (2026) וכפופים לשינויי חקיקה ולעדכוני רשות המסים. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1כמה מס משלמים על השכרת דירה ב-2026?
תלוי במסלול. במסלול הפטור, הכנסה עד 5,654 ש"ח לחודש (2026) פטורה ממס (בתקרה מתקפלת). במסלול מס המחזור משלמים 10% על כל ההכנסה ברוטו ללא ניכוי הוצאות. במסלול המדרגות ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס השולי (מ-31%, ולבני 60+ מ-10%) אך מותר לנכות הוצאות. הבחירה תלויה בגובה השכירות, בהוצאות ובכלל ההכנסות.
2מהי תקרת הפטור על שכר דירה ומה זה "תקרה מתקפלת"?
תקרת הפטור לשנת 2026 היא 5,654 ש"ח לחודש. "תקרה מתקפלת" אומרת שאם ההכנסה עולה על התקרה, הפטור אינו נשאר מלא אלא מצטמצם – כל שקל מעל התקרה מפחית שקל מסכום הפטור. לדוגמה, בשכירות של 6,600 ש"ח (חריגה של 946 ש"ח), הפטור יורד ל-4,708 ש"ח, והיתרה חייבת במס. מעל כפל התקרה (11,308 ש"ח) הפטור מתבטל לגמרי.
3מתי משתלם מסלול 10% ומתי מסלול המדרגות?
מסלול 10% משתלם כשההכנסה גבוהה ואין הוצאות משמעותיות על הנכס – פשוט ושיעור נמוך. מסלול המדרגות משתלם כשיש הוצאות גבוהות (למשל משכנתא כבדה, שכן ניתן לנכות את הריבית והפחת), או כשבעל הנכס במדרגת מס נמוכה. ההבדל יכול להסתכם באלפי שקלים, ולכן כדאי לחשב את שני המסלולים לפני ההחלטה.
4האם ניכוי פחת במסלול המדרגות משפיע על מס השבח בעתיד?
כן. כאשר מנכים פחת מההכנסה השוטפת (במסלול המדרגות), הדבר עשוי להגדיל את השבח החייב במס בעת מכירת הדירה בעתיד, שכן הפחת שנוכה "מוסף" בחזרה לחישוב. זו בדיוק הסיבה שחשוב לתכנן את בחירת מסלול המיסוי במבט כולל – לא רק על ההכנסה השוטפת, אלא גם על עסקת המכירה העתידית, כמפורט במדריך על מיסוי מקרקעין. תכנון נכון מחייב ליווי מקצועי.
5האם אפשר לעבור בין המסלולים משנה לשנה?
כן. בחירת המסלול נבחנת מדי שנת מס, וניתן לעבור בין המסלולים בהתאם לשינויים בהכנסה, בהוצאות ובנסיבות האישיות. כמו כן, כאשר יש כמה דירות, לעיתים ניתן לשלב מסלולים שונים. מומלץ לבחון את הכדאיות בכל שנה מחדש, ובמיוחד לפני מועד תשלום המקדמה במסלול 10% (30 בינואר).
מקורות שצוטטו במאמר (2)
- [1] חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 – תקרת הפטור והתקרה המתקפלת – נבו
- [2] מסלולי מיסוי הכנסה מהשכרת דירה למגורים (פטור, 10%, מדרגות) – סעיף 122 לפקודת מס הכנסה – רשות המסים (gov.il)
מילון מושגים
- מסלול הפטור
- מסלול הפוטר ממס הכנסה משכירות עד תקרה (5,654 ש"ח ב-2026), לפי חוק הפטור התש"ן-1990.
- תקרה מתקפלת
- תקרת פטור שמצטמצמת ככל שההכנסה עולה עליה – כל שקל מעל התקרה מפחית שקל מהפטור.
- מס מחזור (10%)
- מסלול שבו משלמים 10% על כל ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות וללא תקרה.
- מסלול מדרגות (מס שולי)
- מסלול שבו ההכנסה מצטרפת לכלל ההכנסות וממוסה לפי מדרגות, עם אפשרות לנכות הוצאות.
- ניכוי פחת
- הכרה בהוצאה בגין ירידת ערך הנכס; מקטין את ההכנסה החייבת אך עשוי להגדיל את מס השבח במכירה.
