עורך דין לוועד בית מלווה את נציגות הבית המשותף בצד המשפטי של ניהול הבניין: גבייה מדיירים שלא משלמים, אסיפות והחלטות שעומדות במבחן, תקנון, חוזים עם ספקים וסכסוכים על הרכוש המשותף. רוב הסכסוכים בין בעלי הדירות מתבררים אצל המפקח על רישום המקרקעין, שיש לו סמכות של שופט בית משפט השלום. [2] בדף הזה תמצאו במה עורך דין יכול לעזור לוועד, איך נראה הליך גבייה ומה כדאי להכין לפני שפונים.
עיקרי הדברים
- כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף, לפי שטח הדירה, אלא אם התקנון קובע אחרת. [1]
- הנציגות או בעלי הדירות יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, שיש לו סמכות של שופט שלום. [2] [3]
- שינוי של תקנון מוסכם דורש החלטה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירות שלהם. [3]
- עורך דין לוועד בית הוא לא חברת ניהול: הוא מטפל בצד המשפטי, וחברת הניהול בתפעול היומיומי.
- לפני תביעה שולחים בדרך כלל מכתב התראה, ולעיתים הוא מספיק כדי לסגור את החוב.
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה ועדי בתים ונציגויות בגבייה, באסיפות ובסכסוכים בבניין, ומתמנה על ידי בית המשפט בתיקי רישום בתים משותפים.
במה עורך דין לוועד בית עוזר?
גביית חובות ועד בית
מכתב התראה, תביעה למפקח וגבייה בהוצאה לפועל מול דייר שמסרב לשלם ועד בית.
אסיפות והחלטות
זימון, מניין, הצבעה ופרוטוקול, כדי שההחלטה תעמוד גם אם מישהו יערער עליה. הרחבה בבחירת ועד בית באסיפה כללית.
תקנון מוסכם
ניסוח או תיקון של תקנון לבית המשותף: חלוקת ההוצאות, שימוש ברכוש המשותף, חניות ומחסנים.
סכסוכים על הרכוש המשותף
השתלטות על גג, מחסן או לובי, בנייה בלי הסכמה ונזילות בין דירות.
חוזים עם ספקים
בדיקת הסכמים עם חברת ניהול, ניקיון, מעליות או שיפוץ, לפני שהוועד חותם.
ייעוץ שוטף לנציגות
תשובה משפטית כשהוועד צריך להחליט: עבודות בבניין, דייר שמשפץ, עמדת טעינה לרכב חשמלי או אישור היעדר חובות למוכר.
דייר לא משלם ועד בית: כך נראה הטיפול
ועד בית שלא מצליח לגבות מכמה דיירים נשאר בלי כסף לניקיון, לחשמל ולתיקונים. החוק נותן לנציגות דרך מסודרת לגבות, צעד אחרי צעד:
- מרכזים את המסמכים: התקנון, החלטות האסיפה על גובה התשלום, פירוט החוב לפי חודשים והקבלות של מי ששילם.
- בודקים את החישוב: שחלוקת ההוצאות תואמת את התקנון של הבניין, ואם אין תקנון מוסכם, את התקנון המצוי שבחוק. [1]
- שולחים מכתב התראה: מכתב מעורך דין עם הסכום, הפירוט ומועד לתשלום. לא פעם המכתב מספיק כדי שהחוב ישולם.
- מגישים תביעה: אם החוב לא שולם, הנציגות מגישה תביעה למפקח על רישום המקרקעין, שיש לו סמכות של שופט בית משפט השלום. [2]
- גובים בפועל: אם גם אחרי ההחלטה הדייר לא משלם, פותחים תיק בהוצאה לפועל על סמך ההחלטה.
בדקו: מתי כדאי לפנות לעורך דין?
אם אחד המצבים האלה מוכר לכם מהבניין, כדאי לבדוק את המצב המשפטי לפני שהבעיה גדלה:
- דייר לא משלם כבר כמה חודשים, והפניות של הוועד לא עזרו.
- דייר בונה, סוגר או משתמש בשטח משותף בלי הסכמה של השכנים.
- הבניין רוצה לשנות את חלוקת ההוצאות או לנסח תקנון מוסכם.
- הוועד עומד לחתום על חוזה גדול: חברת ניהול, שיפוץ או מעליות.
- יש מחלוקת אם אסיפה או החלטה התקבלו כדין.
עורך דין לוועד בית או חברת ניהול: מה ההבדל?
| נושא | חברת ניהול | עורך דין לוועד בית |
|---|---|---|
| התפקיד | ניקיון, תחזוקה, תיאום ספקים וגבייה שוטפת | ייעוץ משפטי, החלטות, תקנון, מכתבי התראה ותביעות |
| דייר שלא משלם | תזכורות ודרישות תשלום | מכתב התראה, תביעה למפקח וגבייה בהוצאה לפועל |
| חוזים | עובדת לפי החוזה שנחתם | בודק ומנסח את החוזה לפני החתימה |
| סכסוכים בבניין | לא מטפלת בהם | ייצוג אצל המפקח על רישום המקרקעין ובבית המשפט |
אנחנו לא חברת ניהול. בבניינים רבים חברת הניהול ועורך הדין עובדים יחד: החברה מתפעלת את הבניין, ועורך הדין נכנס כשצריך החלטה משפטית או הליך.
ועד בית רגיל או נציגות בהתחדשות עירונית?
הדף הזה עוסק בניהול השוטף של בית משותף. בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי הדיירים בוחרים לפעמים נציגות לפרויקט, עם תפקיד אחר: משא ומתן מול היזם ובחירת עורך דין לדיירים. על כך בהרחבה בנציגות דיירים במתחם התחדשות עירונית.
איך מתנהל הליווי?
- שיחה ראשונה: מספרים מה קורה בבניין ומה הוועד רוצה להשיג.
- בדיקת מסמכים: תקנון, פרוטוקולים, פירוט חובות וחוזים קיימים.
- הצעת שכר טרחה בכתב: לייעוץ שוטף או לטיפול בתיק מסוים, לפי היקף העבודה.
- טיפול ועדכונים: מכתבים, תביעה או ליווי של אסיפה, עם עדכון לוועד בכל שלב.
מה הצעד הבא שלכם?
ועד בית עובד בהתנדבות, ולרוב מגלה את הצד המשפטי רק כשיש בעיה: דייר שלא משלם, שכן שבונה על הגג או אסיפה שמישהו טוען שלא התקיימה כדין. בדיקה מוקדמת של התקנון, ההחלטות והחוזים חוסכת בדרך כלל זמן, כסף ומתח בין השכנים.
משרד עו"ד יקיר דבול מלווה ועדי בתים ונציגויות בבתים משותפים: גבייה, אסיפות, תקנון, חוזים וסכסוכים על הרכוש המשותף.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע כללי, נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה ופסיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ בעורך דין. התוכן נבדק מול המקורות המופיעים ברשימת המקורות בסוף הדף, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול.
שאלות ותשובות
1האם ועד הבית יכול לתבוע דייר שלא משלם?
כן. הנציגות, וגם בעל דירה, יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין בסכסוך על תשלומי ועד בית. [3] לפני התביעה שולחים בדרך כלל מכתב התראה. אם אחרי ההחלטה החוב עדיין לא שולם, פותחים תיק בהוצאה לפועל.
2דייר בקומת הקרקע טוען שהוא לא משתמש במעלית. הוא פטור מתשלום?
בדרך כלל לא. החובה להשתתף בהוצאות של הרכוש המשותף חלה על כל בעל דירה, לפי היחס בין שטח הדירה שלו לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קובע חלוקה אחרת. [1] גם טענות על איכות הניקיון או התחזוקה לא מצדיקות הפסקת תשלום.
3מי משלם ועד בית בדירה מושכרת?
מול הנציגות, החובה לפי החוק היא של בעל הדירה. [1] בחוזה השכירות אפשר לקבוע שהשוכר ישלם את התשלום השוטף, אבל אם הוא לא משלם, הוועד יכול לדרוש את החוב מבעל הדירה.
4האם הוועד יכול לשנות לבד את התקנון?
לא. שינוי של תקנון מוסכם דורש החלטה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירות שלהם. [3] בחלק מהנושאים, למשל הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, נדרשת הסכמה רחבה יותר.
5האם צריך עורך דין כדי להגיש תביעה למפקח?
לא חובה. אפשר להגיש תביעה גם בלי עורך דין. עורך דין עוזר להכין את התביעה, לחשב את החוב לפי התקנון ולצרף את המסמכים הנכונים, כדי שהתיק לא יתעכב.
מקורות שצוטטו בדף (3)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, פרק ו׳: בתים משותפים, ויקיטקסט
- [2] הגשת תביעות וניהול הליכים בפני המפקח על רישום המקרקעין (בתים משותפים), אתר השירותים הממשלתי gov.il
- [3] תקנון בית משותף, כל זכות
מילון מושגים
- נציגות הבית המשותף
- הגוף שבעלי הדירות בוחרים כדי לנהל את הבית המשותף ולייצג אותם בענייני הבניין. בשפה היומיומית: ועד הבית.
- רכוש משותף
- כל חלקי הבית המשותף חוץ מהדירות עצמן, כמו חדר המדרגות, הגג, המעלית והמקלט, אלא אם הוצמדו לדירה מסוימת.
- תקנון מצוי
- התקנון שבחוק המקרקעין, שחל על בניין שאין לו תקנון מוסכם.
- תקנון מוסכם
- תקנון שבעלי הדירות ניסחו בעצמם ורשמו בלשכת רישום המקרקעין, במקום התקנון המצוי.
- המפקח על רישום המקרקעין
- ערכאה שיפוטית שמכריעה בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, בסמכות של שופט בית משפט השלום.
