פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג אגב גירושין

גירושין הם תמיד כואבים – אבל כשיש דירה משותפת באמצע, הם הופכים גם למורכבים מבחינה משפטית וכלכלית. מה קורה לדירה שנרכשה במשותף? מי יכול לכפות מכירה? מה קורה כשאחד מבני הזוג מסרב לצאת? האם יש הבדל בין דירה שנרכשה לפני הנישואים לאחריהם? ואיך מתאמים בין הסכם הגירושין לעסקת הנדל"ן כדי לא לשלם מס מיותר? כל השאלות האלה – ועוד – במדריך המקיף שלפניכם.

למה פירוק שיתוף בגירושין שונה מכל פירוק שיתוף אחר?

פירוק שיתוף במקרקעין בין שותפים "רגילים" מנוהל בבית משפט השלום. פירוק שיתוף בין בני זוג שמתגרשים – מנוהל בבית המשפט לענייני משפחה, ומשם נגזרות כמה השלכות חשובות מאוד:

• התיק מחובר לכלל ההליך המשפחתי – מזונות, משמורת, חלוקת רכוש כולה
• בית המשפט לא ממהר לפרק שיתוף כשיש ילדים קטינים בבית
• "הלכת השיתוף" ו"חוק יחסי ממון" יוצרים מסגרת מיוחדת שאינה קיימת בין שותפים רגילים
• שיקולים רגשיים משפיעים על כל שלב – מה שמקשה על קבלת החלטות כלכליות נכונות

עורך דין מקרקעין שמכיר גם את עולם הגירושין הוא נכס אמיתי במצב כזה – כי הוא מביא מנקודת מבט כפולה.

שאלה ראשונה: של מי הדירה? הכרת הבסיס המשפטי

מתי נישאתם?

זוגות שנישאו לפני 1.1.1974 – כפופים ל**"הלכת השיתוף"** (פסיקה). לפיה, כל נכס שנרכש במאמץ משותף במהלך הנישואין שייך לשניהם בחלקים שווים, גם אם רשום על שם אחד בלבד.

זוגות שנישאו מ-1.1.1974 ואילך – כפופים ל**"חוק יחסי ממון בין בני זוג"**. לפי חוק זה, כל אחד מהצדדים שומר על נכסיו הנפרדים, ובמועד פקיעת הנישואין נערך "איזון משאבים" שמחלק את הגידול בעושר שנצבר בנישואין.

נכס שנרכש לפני הנישואין לעומת אחריהם

4 דרכים לפתור את שאלת הדירה בגירושין

דרך 1: הסכם גירושין שכולל הסדרת הדירה

הדרך המועדפת מכל הבחינות. שני הצדדים מגיעים להסכמה (בדרך כלל עם עורכי הדין שלהם) על מה שיקרה לדירה:

• האם נמכרת ומחלקים את התמורה
• האם אחד קונה את חלק השני
• האם ממשיכים להחזיק עד שהילדים יגדלו (ואז מוכרים)

הסכם גירושין שמכיל הסדרת נדל"ן מקבל תוקף של פסק דין לאחר אישור בית המשפט. עריכת הסכם מקרקעין הוא חלק אינטגרלי מהסכם הגירושין ויש לתאם בין עורך הדין למשפחה לעורך הדין למקרקעין.

לקריאה על פירוק שותפות בנכס מקרקעין.

דרך 2: רכישת חלקו של בן הזוג השני

אחד מבני הזוג רוצה לשמור על הדירה ומציע לקנות את חלק השני. הדרך הפשוטה נראית: "שלמתי לך את חלקך, הדירה שלי." אבל בפועל – מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר שדורשת:

• הסכם מכר מפורט
• תשלום מס רכישה על הרכישה
• בדיקת זכאות למשכנתא חדשה (כי שם הלווה משתנה)
• רישום זכויות בטאבו על שם הבעלים החדש בלבד

דרך 3: מכירה לצד שלישי וחלוקת התמורה

כשאף אחד מהצדדים לא יכול לממן רכישת חלק השני – מוכרים את הדירה בשוק הפתוח ומחלקים את הכסף. זוהי הדרך הנפוצה ביותר בפועל. מכירת דירה בנסיבות גירושין מצריכה שיתוף פעולה בין שני הצדדים – ולו מינימלי – לצורך חתימה על חוזה המכר.

דרך 4: פירוק שיתוף בכפייה דרך בית המשפט

כאשר אין הסכמה – כל צד יכול לתבוע פירוק שיתוף בבית המשפט למשפחה. בית המשפט יורה על מכירה בכינוס נכסים. מדובר בתהליך יקר, ממושך, ופוגע בשני הצדדים – לכן הוא ה"מוצא האחרון" ולא הבחירה הראשונה.

המיסוי בגירושין – איפה מסתתר הכסף הגדול

ה"פטור אגב גירושין" – הפטור שאף אחד לא מספר עליו

זהו אחד הפטורים הנדירים והחשובים ביותר במיסוי מקרקעין: העברת נכס מקרקעין מבן זוג אחד לשני, אגב הליכי גירושין, פטורה ממס שבח ומס רכישה (בכפוף לתנאים).

התנאים לפטור:

• ההעברה נעשית "אגב גירושין" – כלומר כחלק מהסכם גירושין או פסק דין
• ההעברה מתועדת כהסדר רכוש בין בני הזוג
• הפטור חל גם אם אחד הצדדים מעביר את חלקו לשני בתמורה לוויתורים אחרים (מזונות, משמורת)

המשמעות הכספית: על דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, הפטור יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים שהיו משולמים כמס שבח ומס רכישה. 14 הדרכים החוקיות להפחתת מס שבח מפרטות פטורים נוספים שעשויים לחול במצב זה.

מכירה לצד שלישי – מיסוי רגיל חל

אם הדירה נמכרת לצד שלישי (לא בין בני הזוג) – כל צד מחושב מיסוי בנפרד בהתאם לנסיבותיו: האם זו דירתו היחידה? מה יום הרכישה המקורי? האם עומד בתנאי פטור?

מה לגבי המשכנתא המשותפת?

גירושין לא מבטלים את המשכנתא. אם שניכם לקחתם משכנתא – שניכם אחראים לה עד שיוסדר אחרת. המצבים האפשריים:

מכירת הדירה: המשכנתא נסגרת מתמורת המכירה לפני חלוקת הכסף.

אחד נשאר בדירה: הבנק צריך לאשר "מחיקת לווה" – הסרת שם בן הזוג שעוזב מהמשכנתא. הבנק לא חייב לאשר זאת ויבדוק האם הלווה הנותר עומד לבדו ביכולת החזר. בדיקת רישום הדירה בטאבו תחשוף את מצב המשכנתא הרשומה.

שניהם עוזבים ולא מוכרים: מצב בעייתי שבו שניהם ממשיכים לשלם (או לא לשלם) על דירה שאף אחד לא גר בה.

טבלת מיקוד: הדרכים לפירוק שיתוף בגירושין

הנדל"ן בגירושין – אל תתנו לו לפוצץ את ההסכם

הדירה המשותפת היא לעיתים קרובות הנכס הגדול ביותר שבני זוג מחלקים – וגם המאתגר ביותר. הפטור אגב גירושין, אם מנצלים אותו נכון, יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. ניסוח לא נכון של הסכם הגירושין יכול לגרום לתשלום מס מיותר, לסכסוך משפטי ממושך, ולנזק כלכלי לשני הצדדים.

ייצוג משפטי נפרד לכל צד – הן בגירושין והן בהיבט המקרקעין – הוא לא מותרות. הוא הכרח.

משרדנו בנתניה מלווה בני זוג בתהליך חלוקת נדל"ן בגירושין – מניסוח הסעיף בהסכם הגירושין, דרך מימוש הפטורים ממס, ועד להשלמת הרישום בטאבו. אנחנו יודעים לעבוד לצד עורכי הדין למשפחה ולהבטיח שההיבט הנדל"ני לא "יתפוצץ" בשלב אחר. צרו קשר לייעוץ ראשוני.