אחת השאלות הראשונות שדיירים שואלים בפרויקט פינוי בינוי היא: "כמה מס אצטרך לשלם?" החדשות הטובות – ברוב המקרים, הדייר פטור ממס. [1] המחוקק יצר הסדר מס ייחודי בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק פטור ממס שבח וממס רכישה לדיירים, כדי לעודד התחדשות עירונית. [2] אך הפטור אינו אוטומטי ואינו בלתי מוגבל – הוא כפוף ל"תקרת שווי" ולתנאים. במאמר זה נסביר מתי הדייר פטור, ומתי הוא עלול בכל זאת להתחייב במס.
עיקרי הדברים
- פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מסדיר את מיסוי עסקאות פינוי בינוי ומעניק פטור ייחודי לדיירים. [2]
- הדייר פטור ממס שבח על מכירת דירתו ליזם, בכפוף לכך ששווי התמורה אינו עולה על "תקרת השווי" הקבועה בחוק (סעיף 49כב). [1]
- הדייר זכאי גם לפטור ממס רכישה על הדירה החלופית, וקיימת חובה להגיש הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מההתקשרות. [1]
- דייר שמקבל תמורה החורגת מתקרת הפטור (למשל דירה גדולה במיוחד) עלול להתחייב במס שבח על החלק החורג – ולכן חשוב לעגן בהסכם "סעיף נטו". [3]
מהו הפטור ממס בפינוי בינוי?
בקצרה: המחוקק יצר בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין הסדר מס ייחודי לעסקאות פינוי בינוי, המעניק לדיירים פטור ממס שבח וממס רכישה, כדי שהפרויקטים יהיו כדאיים וההתחדשות העירונית תתקדם.
מבחינה משפטית, עסקת פינוי בינוי היא "מכירה": הדייר מוכר ליזם את דירתו הישנה ואת זכויות הבנייה הנוספות, ובתמורה מקבל דירה חדשה. [1] במצב רגיל, מכירה כזו הייתה חייבת במס שבח (על הרווח), והדייר אף היה אמור לשלם מס רכישה על הדירה החדשה שהוא "רוכש". כדי שפרויקטים של התחדשות עירונית יהיו כדאיים, המחוקק יצר הסדר מס מיוחד.
הסדר זה מעוגן בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, המסדיר את מלוא סוגיית המס בעסקאות פינוי בינוי. [2] ההסדר מעניק לדייר פטור ממס שבח על מכירת דירתו, ופטור ממס רכישה על הדירה החלופית שהוא מקבל. חשוב לדעת: הפטור בפינוי בינוי מתווסף לכל פטור אחר שהדייר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו אינו פוגע בזכותו לממש פטורים אחרים בעתיד. [1] נושא זה הוא חלק מהותי ממיסוי המקרקעין של הפרויקט.
מהי "תקרת השווי" של הפטור?
בקצרה: הפטור ממס שבח אינו בלתי מוגבל. הוא ניתן כל עוד שווי התמורה (הדירה החלופית + תמורה כספית) אינו עולה על "תקרת השווי" שבסעיף 49כב לחוק – הגבוה מבין שלוש חלופות.
הפטור ממס שבח מותנה בכך שהתמורה שהדייר מקבל לא תחרוג מ"תקרת השווי" הקבועה בחוק. [2] סעיף 49כב לחוק קובע כי תקרת השווי היא הגבוה מבין שלוש החלופות הבאות:
- 150% משווי הדירה הנמכרת – 150% משווי יחידת המגורים הישנה, בניכוי שווי זכויות לבנייה נוספת.
- שווי דירת 120 מ"ר – שווי דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר.
- 150% משטח הדירה הנמכרת – שווי דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 150% משטח הדירה הישנה.
המשמעות המעשית: כל עוד הדירה החדשה והתמורה הכספית שהדייר מקבל אינן חורגות מהתקרה הגבוהה מבין השלוש, הדייר נהנה מפטור מלא ממס שבח. [1] תקרה זו נדיבה דיה כדי לכסות את הרוב המוחלט של הדיירים בפרויקטים רגילים. בנוסף, חשוב לדעת שדמי השכירות שהדייר מקבל מהיזם בתקופת הבנייה, וכן כיסוי הוצאות נלוות (הובלה, שכר טרחת עו"ד), נכללים אף הם במסגרת הפטור.
מה לגבי מס רכישה והיטל השבחה?
בקצרה: הדייר פטור גם ממס רכישה על הדירה החלופית, וכן מהיטל השבחה (בכפוף לתנאים). היזם הוא שנושא במס הרכישה על זכויות הבנייה שהוא רוכש.
מס רכישה: כאשר הדייר מקבל את הדירה החלופית, הוא למעשה "רוכש" אותה. החוק מעניק לדייר פטור ממס רכישה על הדירה החלופית בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38/2. [3] היזם, מצדו, נושא במס הרכישה על זכויות הבנייה והקרקע שהוא רוכש מהדיירים.
היטל השבחה: בנוסף לפטור ממס שבח וממס רכישה, פרויקטים של פינוי בינוי נהנים בדרך כלל מפטור (מלא או חלקי, בכפוף לסייגים) מהיטל השבחה. [1] זהו חלק ממכלול ההטבות שנועדו להפוך את ההתחדשות העירונית לכדאית. עם זאת, התנאים והסייגים מורכבים, ולכן חשוב לבחון כל מקרה לגופו. כל אלה הם נושאים שעורך דין הדיירים מטפל בהם, כחלק מבדיקת חוזה היזם וההגנה על זכויות הדיירים.
מתי דייר עלול בכל זאת לשלם מס?
בקצרה: דייר שמקבל תמורה החורגת מתקרת הפטור – למשל דירה ענקית או פנטהאוז ששוויו חורג משמעותית מהתקרות – עלול להתחייב במס שבח על החלק החורג בלבד.
למרות הפטור הנדיב, ישנם מצבים שבהם דייר עלול בכל זאת להתחייב במס. המקרה המרכזי: כאשר הדייר מקבל תמורה החורגת מתקרת השווי. [3] לדוגמה, בפרויקט יוקרתי שבו דייר מקבל דירת פנטהאוז גדולה במיוחד, ששוויה חורג משמעותית מהתקרות הקבועות בחוק – הפער שמעל התקרה עלול להתחייב במס שבח.
כאן טמונה "מלכודת מס" שחשוב להכיר: דייר עלול לקבל שומת מס שנים לאחר שהפרויקט הסתיים, בגין חריגה זו. [3] כדי להתגונן, על עורך דין הדיירים לדרוש מהיזם לעגן בהסכם "סעיף נטו" (או "סעיף שיפוי") – הקובע שכל מס, היטל או תשלום חובה שיחול על העסקה, גם אם יוטל בעתיד וגם אם נובע מחריגה מהתקרה, יחול על היזם בלבד. סעיף זה חייב להיות מנוסח באופן הרמטי. נושא זה מדגיש את החשיבות של ייצוג משפטי עצמאי לדיירים.
שימו לב: "סעיף הנטו" אינו מגן על דייר שיש לו חובות עבר משלו – למשל מס רכישה שלא שולם בעבר, או חובות ארנונה. כן חשוב לדעת שמכירת נכס מסחרי (חנות) במסגרת הפרויקט אינה נהנית מאותו פטור כמו דירת מגורים, ודורשת בחינה נפרדת.
מהי חובת הדיווח למיסוי מקרקעין?
בקצרה: ההתקשרות בעסקת פינוי בינוי מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום ההתקשרות עם היזם. הדיווח ובקשת הפטור נעשים באמצעות טופס ייעודי (טופס 4922).
גם כשהדייר זכאי לפטור מלא, קיימת חובת דיווח. ההתקשרות בתוכנית פינוי בינוי מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום ההתקשרות עם היזם. [1] אי-עמידה במועד עלולה לגרור קנסות וסיבוכים.
בפועל, רשות המסים מעמידה טופס ייעודי לבקשת הפטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי (טופס 4922), שבו בוחרים את מסלול הפטור המתאים מבין המסלולים שבפרק חמישי 4. [2] הטופס מוגש יחד עם ההצהרה כחלק מהשומה העצמית. בשל מורכבות ההליך, חשוב שעורך הדין המלווה את הדיירים יטפל בדיווח, יוודא שהשומות יוצאות כ"פטורות" על שם הדיירים, ושמתקבלים האישורים הנדרשים לרישום בטאבו. כדאי לדעת גם על דרכים נוספות וחוקיות להפחתת מס שבח בעסקאות מקרקעין.
| סוג המס | מי משלם / פטור |
|---|---|
| מס שבח | הדייר פטור (עד תקרת השווי) |
| מס רכישה (דירה חלופית) | הדייר פטור |
| היטל השבחה | פטור (מלא/חלקי, בסייגים) |
| מס על חריגה מהתקרה | הדייר (אלא אם יש סעיף נטו) |
| דמי שכירות בתקופת הבנייה | פטורים ממס הכנסה |
מה הצעד הבא שלכם?
התשובה לשאלה "האם דיירים משלמים מס בפינוי בינוי" היא ברוב המקרים: לא – הדייר נהנה מפטור נדיב ממס שבח, ממס רכישה ומהיטל השבחה. אך הפטור כפוף לתקרת שווי ולתנאים, וחריגה ממנה (או חוסר תשומת לב לחובת הדיווח ולסעיף הנטו) עלולה להוביל לחבות מס בלתי צפויה. הבנת ההסדר ועיגון ההגנות הנכונות בהסכם הם המפתח לשמירה על הפטור.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות טיפול במלוא היבטי המיסוי – בחינת הזכאות לפטור, עיגון סעיף נטו בהסכם, הגשת הדיווחים במועד, וטיפול מול רשויות המס. נשמח ללוות אתכם ולוודא שאתם נהנים ממלוא הטבות המס המגיעות לכם, ללא הפתעות.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1האם דיירים משלמים מס בפינוי בינוי?
ברוב המקרים לא. המחוקק יצר בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין הסדר מס ייחודי, המעניק לדיירים פטור ממס שבח על מכירת דירתם ליזם, פטור ממס רכישה על הדירה החלופית, ולרוב גם פטור מהיטל השבחה – הכל בכפוף לתקרת שווי ולתנאים.
2מהי תקרת השווי של הפטור?
תקרת השווי (סעיף 49כב לחוק) היא הגבוה מבין שלוש חלופות: 150% משווי הדירה הנמכרת (בניכוי זכויות בנייה); שווי דירת 120 מ"ר באותו מתחם; או שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הישנה. כל עוד התמורה אינה חורגת מהתקרה, הדייר פטור ממס שבח.
3מתי דייר עלול בכל זאת לשלם מס שבח?
כאשר התמורה שהדייר מקבל חורגת מתקרת השווי – למשל דירת פנטהאוז גדולה במיוחד בפרויקט יוקרתי. הפער שמעל התקרה עלול להתחייב במס שבח. כדי להתגונן, חשוב לעגן בהסכם "סעיף נטו" הקובע שהיזם יישא בכל מס שיחול, גם בעתיד.
4האם צריך לדווח לרשויות המס גם אם יש פטור?
כן. ההתקשרות בעסקת פינוי בינוי מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום ההתקשרות עם היזם. בקשת הפטור מוגשת באמצעות טופס ייעודי (טופס 4922) כחלק מההצהרה. חשוב שעורך הדין יטפל בדיווח במועד.
5מה לגבי דמי השכירות שמקבלים בתקופת הבנייה?
דמי השכירות שהדייר מקבל מהיזם בתקופת הבנייה (בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38/2) פטורים ממס הכנסה, גם אם הדירה הושכרה לצד שלישי לפני העסקה. הם נכללים במסגרת ההטבות של ההסדר הייחודי לפינוי בינוי.
מקורות שצוטטו במאמר (3)
- [1] פטור ממס שבח בפינוי-בינוי – כל-זכות
- [2] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – פרק חמישי 4 – נבו
- [3] טופס בקשה לפטור ממס שבח בפרויקט פינוי בינוי (טופס 4922) – רשות המסים (gov.il)
מילון מושגים
- פרק חמישי 4
- הפרק בחוק מיסוי מקרקעין המסדיר את הטבות המס בעסקאות פינוי בינוי, לרבות הפטור ממס שבח ורכישה.
- תקרת שווי
- הסכום המרבי של התמורה שעליו חל הפטור ממס שבח (סעיף 49כב); הגבוה מבין שלוש חלופות שבחוק.
- מס שבח
- מס על הרווח (השבח) שנוצר במכירת זכות במקרקעין; הדייר פטור ממנו עד תקרת השווי.
- סעיף נטו
- סעיף בהסכם הקובע שכל מס או היטל שיחול על העסקה, גם בעתיד, יחול על היזם בלבד.
- טופס 4922
- הטופס הייעודי של רשות המסים לבקשת פטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי.
