בדיקת רישום דירה בטאבו

כשאתם קונים רכב ב-50,000 ש"ח, אתם בודקים את הרישיון, בודקים אם יש שעבודים, ולוקחים אותו לבדיקה במוסך.

אבל כשזוגות מגיעים לקנות דירה ב-3 מיליון ש"ח, הם לעיתים מסתפקים בסיבוב קצר בנכס ובהבטחה של המתווך ש"הכל בסדר".

המסמך החשוב ביותר בעסקת נדל"ן הוא לא החוזה, אלא נסח הטאבו (נסח רישום מקרקעין).

זהו ה-DNA של הדירה. הוא מספר לנו מי הבעלים האמיתי, האם הדירה מעוקלת, האם יש עליה משכנתא, והאם החניה שהבטיחו לכם היא באמת של הדירה או שהיא סתם רכוש משותף.

קריאה לא נכונה של הנסח יכולה להוביל אתכם לקנות דירה מאדם שאין לו זכות למכור אותה, או להסתבך עם חובות של מישהו אחר, ולכן חשוב מאוד להיעזר עוד מתחילת הדרך בעורך דין מקרקעין.

במדריך זה נלמד איך מוציאים את הנסח, איך קוראים אותו, ומהם "הדגלים האדומים" שחייבים להדליק לכם נורות אזהרה.

פרק א': איך מוציאים נסח טאבו? (השלב הטכני)

בעבר היינו צריכים ללכת פיזית ללשכת רישום המקרקעין. היום, הכל נמצא במרחק קליק.

כדי להוציא נסח טאבו, אתם צריכים לדעת את "הכתובת המשפטית" של הנכס: גוש וחלקה.

את המידע הזה אפשר למצוא בקלות באתרי איתור גוש/חלקה לפי כתובת רגילה לאחר מכן אתם צריכים להכנס לאתר של משרד המשפטים ולהפיק נסח טאבו.

סוגי הנסחים שתפגשו:

1. נסח רגיל: מציג את המצב העדכני של הדירה נכון להיום.

2. נסח היסטורי: מציג את כל שרשרת הבעלויות שהיו אי פעם. (חשוב כדי לראות אם היו סכסוכים בעבר).

3. נסח מרוכז: רלוונטי בבניין משותף, מציג את כל הדירות בבניין (טוב כדי להבין את השכנים וההצמדות).

עלות: כ-17 ש"ח באתר משרד המשפטים. אל תשלמו מאות שקלים לחברות צד ג' שעושות את אותה פעולה בדיוק.

פרק ב': ניתוח הנסח – שלושת החלקים הקריטיים

הנסח מחולק לעמודות ושורות. הנה מה שאנחנו מחפשים:

1. הבעלות (מי בעל הבית?)

זה נשמע טריוויאלי, אבל זה המוקש הראשון.

אם משה מציג את עצמו כמוכר, אבל בנסח כתוב שהבעלים הוא "אברהם" – יש לנו בעיה.

אולי אברהם נפטר ומשה הוא היורש? (אז צריך צו ירושה).

אולי משה הוא רק מיופה כוח?

אולי הדירה רשומה על שם חברה בע"מ?

הכלל: החוזה נחתם אך ורק מול מי שרשום בטאבו כבעלים (או מול מי שמחזיק ייפוי כוח נוטריוני ממנו).

2. המשכנתאות (למי הנכס משועבד?)

ברוב הדירות בישראל תראו שורה שכתוב בה "משכנתא לטובת בנק X".

זה לא צריך להפחיד אתכם. זה רק אומר שלמוכר יש משכנתא שהוא עדיין משלם.

התפקיד שלי כעורך דין: לוודא שהמשכנתא של המוכר נמוכה ממחיר הדירה, ולדאוג שחלק מהכסף שאתם משלמים ילך ישירות לכיסוי המשכנתא שלו כדי "לנקות" את הדירה.

3. הערות אזהרה ועיקולים (האזור המסוכן)

כאן מסתתרות הצרות האמיתיות.

• הערת אזהרה (סעיף 126): אם אתם רואים הערת אזהרה לטובת אדם זר – תעצרו! זה אומר שהמוכר כבר התחייב למכור את הדירה למישהו אחר, או שיש לו שותף עסקי. אי אפשר לקנות דירה כזו עד שההערה נמחקת.

• עיקול: אם רשום עיקול לטובת הוצאה לפועל, עירייה או בית משפט – הדירה "נעולה". המוכר לא יכול למכור אותה עד שיסדיר את החובות שלו.

• הערה על "אי התאמה" או "חריגות בנייה": אם העירייה רשמה הערה כזו, זה אומר שיש בנכס בנייה לא חוקית, ואתם עלולים לקבל צו הריסה יחד עם המפתח.

פרק ג': הצמדות – האם החניה באמת שלכם?

בסוף הנסח (או בצו הבית המשותף הנלווה) מופיע פירוט ה"הצמדות".

המוכר הבטיח לכם מחסן ושתי חניות? יופי שהבטיח.

אם בתשריט ובנסח החניות האלו מסומנות כ"רכוש משותף" – הן לא שלכם. השכן יכול לחנות שם מחר בבוקר ואין לכם מה לעשות.

בדיקת ההצמדות היא קריטית: אנחנו מצליבים את האותיות והצבעים בתשריט מול הנסח כדי לוודא שמה שאתם רואים בעין – עובר אליכם בטאבו.

פרק ד': לא הכל טאבו (מנהל מקרקעי ישראל וחברות משכנות)

חשוב לדעת: לא כל הדירות בישראל רשומות בטאבו.

חלק מהדירות (בעיקר בבניינים חדשים או בקיבוצים/מושבים) רשומות עדיין ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה משכנת (הקבלן).

במצב כזה, מוציאים מסמך מקביל שנקרא "אישור זכויות".

הבדיקה שם מורכבת יותר, כי צריך לוודא שהרישום עתיד לעבור לטאבו, ושאין "דמי היוון" או "דמי הסכמה" שצריך לשלם לרמ"י (סכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים!).

טבלת "דגלים אדומים" בנסח הטאבו

שאלות ותשובות – קריאת נסח טאבו

1. הוצאתי נסח טאבו והוא יצא "ריק" או שהמערכת כתבה "גוש חלקה שגויים". הדירה לא קיימת?

תשובה: אל דאגה, הדירה קיימת, אבל היא כנראה עדיין לא רשומה בטאבו. בישראל, כ-500,000 דירות עדיין לא עברו הליכי רישום סופיים ("פרצלציה"). במקרים אלו, הרישום מתנהל ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או אצל החברה המשכנת (הקבלן שבנה את הבניין). במקום נסח טאבו, אנחנו צריכים להפיק מסמך שנקרא "אישור זכויות", שהוא המקבילה המשפטית לנסח במקומות אלו. הבדיקה שם מורכבת יותר, ודורשת הצלבת נתונים כפולה.

2. ראיתי בנסח שרשומים המון בעלים על אותה חלקה (מושע). איך אדע מה שייך למוכר שלי?

תשובה: זהו מצב נפוץ בבניינים ישנים בנתניה שטרם נרשמו כ"בית משותף". בנסח כזה (שנקרא "מושע"), לכל דייר יש אחוזים בקרקע, אבל לא כתוב איזו דירה ספציפית שייכת לו. כדי לקנות בטוח, חייבים לבדוק האם קיים "הסכם שיתוף" היסטורי בין הדיירים שמגדיר את החלוקה, ולבצע זיהוי פיזי מדוקדק כדי לוודא שאין סכסוכי גבולות עם השכנים. בלי זה – הבנק לא יתן משכנתא.

3. למוכר יש משכנתא ענקית שרשומה בנסח. האם החוב יעבור אלי?

תשובה: בשום אופן לא. משכנתא היא זכות שעוקבת אחרי הנכס, אבל אנחנו מוחקים אותה כחלק מהעסקה. בחוזה המכר, אנחנו נקבע מנגנון שבו התשלום הראשון שלכם לא הולך לכיס של המוכר, אלא ישירות לבנק שלו, כנגד קבלת "מכתב כוונות" ומחיקת המשכנתא. רק אחרי שהדירה נקייה מחובות – המוכר רואה את הכסף.

4. גיליתי שיש טעות באיות השם של המוכר בטאבו (חסרה אות). זה קריטי?

תשובה: כן, זה קריטי מאוד וזה "תוקע" עסקאות. מבחינת הטאבו, "משה כהן" ו-"משה כהאן" הם שני אנשים שונים. הטאבו לא יעביר את הדירה על שמכם עד שהטעות תתוקן. זה דורש הליך בירוקרטי של "תיקון טעות סופר" באמצעות תצהירי זיהוי מעורך דין. אנחנו מזהים את הבעיות האלו מראש ומחייבים את המוכר לתקן את הרישום כתנאי לחתימת החוזה, כדי שלא תתקעו במסירה.

סיכום

נסח הטאבו הוא לא סתם נייר בירוקרטי. הוא מפת הדרכים של העסקה.

קריאה לא מקצועית שלו משולה לנהיגה בעיניים עצומות. יכול להיות שתגיעו ליעד, אבל רוב הסיכויים שתעשו תאונה יקרה בדרך.

מצאתם דירה? המוכר לוחץ לחתום על זיכרון דברים?

עצרו. שלחו אלינו את הגוש והחלקה בוואטסאפ. במשרד דבול ושות' נבצע עבורכם בדיקת רישום ראשונית, נוודא שהנכס "נקי" משפטית, ונחסוך לכם עוגמת נפש של מיליונים.