פירוק התא המשפחתי הוא תהליך מורכב וטעון רגשית, וכשהנכס המרכזי שלכם, דירת המגורים, עומד על הפרק, עולות חששות כלכליים משמעותיים. אחת השאלות הקריטיות ביותר היא האם העברת הדירה לאחד מכם במסגרת הגירושין תיחשב כעסקת מכר ותחייב אתכם בתשלום מס שבח ומס רכישה.
עיקרי הדברים
- כלל יסוד: העברת דירה או כל נכס מקרקעין אחר בין בני זוג במסגרת הסכם גירושין מאושר אינה נחשבת לאירוע מס ואינה מחייבת תשלום מס שבח או מס רכישה במועד ההעברה.
- דחיית מס ולא פטור מוחלט: חשוב להבין שלא מדובר בפטור מלא, אלא בדחיית תשלום המס למועד עתידי שבו הנכס יימכר לאדם שלישי.
- תנאי הכרחי: ההטבה מותנית בכך שהעברת הזכויות מתבצעת "אגב גירושין" ומתוקף פסק דין (של בית משפט למשפחה או בית דין רבני) שאישר את הסכם הגירושין.
- "כניסה בנעליים": בן הזוג שמקבל את הנכס נכנס בנעליו של בן הזוג המעביר. לצורך חישוב מס השבח העתידי, יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים של הנכס נשמרים.
- הסכם ממון: קיומו של הסכם ממון תקף יכול להשפיע על חבות המס, במיוחד בהקשר של "כלל התא המשפחתי", ויכול לאפשר לכל אחד מבני הזוג לשמור על זכויותיו לפטורים אישיים.
- מכירה לצד שלישי: אם בני הזוג מחליטים למכור את הדירה יחד לצד שלישי, ולא להעביר אותה ביניהם, כל אחד מהם יחויב במס על חלקו ויוכל לבחון זכאות לפטור ממס שבח בנפרד.
- ליווי משפטי חיוני: ניסוח לא מדויק של הסכם הגירושין או אי-עמידה בדרישות החוק עלולים להוביל לחיוב במס של מאות אלפי שקלים. ליווי של עורך דין מקרקעין יקיר דבולליווי משפטי בדיני מקרקעין ונדל"ן חיוני להבטחת ההגנה על זכויותיכם.
מהו העיקרון המרכזי במיסוי מקרקעין בעת גירושין?
בקצרה: החוק רואה בהעברת נכסים בין בני זוג מתגרשים כחלק מהליך פירוק השותפות המשפחתית הטבעית, ולא כעסקה כלכלית שמטרתה הפקת רווח. לכן, נקבע כי ההעברה עצמה לא תמוסה.
הבסיס החוקי לעיקרון זה מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. [1] המחוקק הבין שהטלת מס על העברת הדירה בשלב הגירושין תכביד באופן בלתי סביר על בני זוג שנמצאים גם כך במצב כלכלי ואישי עדין. לכן, נקבע הסדר ייחודי שלפיו אירוע המס "נדחה".
ההיגיון הוא פשוט: בני הזוג לא באמת "מכרו" או "קנו" את הנכס זה מזה במובן המסחרי. הם בסך הכול מחלקים ביניהם רכוש שנצבר במשותף. מהות הפעולה היא איזון משאבים, ועל כן, נקבע כי העברת זכות במקרקעין הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, אינה נחשבת ל"מכירה" שעליה חל מיסוי מקרקעין: המדריך המלא.
האם העברת דירה בין בני זוג גרושים חייבת במס שבח או מס רכישה?
בקצרה: לא. העברת הדירה עצמה פטורה לחלוטין מתשלום מס שבח ומס רכישה במועד ההעברה, כל עוד היא עומדת בתנאים שהחוק מציב.
זוהי אחת ההקלות המשמעותיות ביותר עבור זוגות מתגרשים. נפרט את משמעות הפטור הכפול:
- פטור ממס שבח: בן הזוג שמעביר את חלקו בדירה (למשל, הבעל שמוותר על 50% מהזכויות שלו לטובת האישה) אינו נדרש לשלם מס שבח על הרווח שנצבר על חלקו לאורך השנים. ללא הטבה זו, הוא היה עלול לשלם מס בשיעור של 25% מהשבח הריאלי.
- פטור ממס רכישה: בן הזוג שמקבל את הזכויות (למשל, האישה שמקבלת את חלקו של הבעל והופכת לבעלים של 100% מהדירה) אינו נדרש לשלם מס רכישה על החלק שקיבל. מדובר בחיסכון שיכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.
חשוב להדגיש כי זהו אינו פטור לצמיתות, אלא דחיית מס. כפי שיוסבר בהמשך, חבות המס פשוט "ממתינה" למכירה העתידית של הנכס, אם וכאשר תתרחש. משרדנו מספק שירותי תכנון מס וליווי במיסוי מקרקעין (שבח/רכישה/היטל השבחה) כדי להבטיח שתמצו את כל הזכויות המגיעות לכם.
מהם התנאים לקבלת הפטור (דחיית המס) בעת העברת נכס בגירושין?
בקצרה: התנאי המרכזי והקריטי ביותר הוא שההעברה תתבצע מתוקף הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין מבית משפט מוסמך.
כדי ליהנות מההקלה המשמעותית במס, עליכם לעמוד בכמה תנאים מצטברים. התעלמות מאחד מהם עלולה להפוך את ההעברה לעסקה רגילה החייבת במס מלא. אלו הם השלבים והתנאים להבטחת הפטור:
- קיום הסכם גירושין בכתב: חובה לערוך הסכם גירושין מפורט, המסדיר את כלל ענייני הפרידה, ובכללם את חלוקת הרכוש ואת סוגיית העברת הזכויות בדירה. ההסכם חייב לציין במפורש כיצד יבוצע פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג אגב גירושין.
- אישור ההסכם בערכאה שיפוטית: לא די בהסכם חתום בין בני הזוג. יש להגיש את ההסכם לאישור של בית המשפט לענייני משפחה או בית דין רבני. [2] רק לאחר שהשופט או הדיין נותן להסכם תוקף של פסק דין, ההעברה תוכר לצורכי מס.
- ביצוע ההעברה "אגב גירושין": על ההעברה להיות חלק אינהרנטי מהליך הגירושין. כלומר, היא צריכה להתבצע בסמיכות זמנים סבירה למועד הגירושין ולהיות תוצאה ישירה שלהם.
- דיווח לרשויות המס: גם עסקה פטורה מחייבת דיווח. יש להגיש הצהרה על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין ולצרף את הסכם הגירושין המאושר. לאחר מכן, יש לבצע את בדיקת רישום דירה בטאבו ולוודא שהזכויות הועברו כנדרש.
טיפ פרקטי: ודאו שהסכם הגירושין מנוסח בצורה ברורה וחד-משמעית. במקום ניסוח כללי כמו "הדירה תעבור לבעלות האישה", חשוב לציין פרטים מדויקים כמו כתובת הנכס, מספר גוש וחלקה, ולקבוע במפורש כי ההעברה נעשית "אגב גירושין" ובהתאם לסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. דיוק בניסוח מונע מחלוקות עתידיות מול רשויות המס.
כיצד מחושב המס העתידי כשהדירה תימכר לצד שלישי?
בקצרה: המס יחושב כאילו לא התרחשה כל העברה בין בני הזוג. בן הזוג המוכר "יורש" את נתוני הרכישה המקוריים, והשבח יחושב על פני כל התקופה מהרכישה המקורית ועד למכירה.
כאמור, הפטור בגירושין הוא דחיית מס. המשמעות היא שהמס שלא שולם בשלב הגירושין, ישולם בעתיד. העיקרון המנחה הוא "כניסה בנעליים": בן הזוג שקיבל את הדירה (נקרא לו "הנעבר") מקבל בירושה את כל ההיסטוריה המיסויית של הדירה.
- יום הרכישה: לא יהיה יום קבלת הדירה בגירושין, אלא היום שבו בני הזוג רכשו אותה במקור.
- שווי הרכישה: יהיה המחיר המקורי ששולם עבור הדירה, בתוספת הוצאות מוכרות.
לדוגמה, אם בני זוג רכשו דירה בשנת 2010 במיליון ש"ח, התגרשו בשנת 2020 והאישה קיבלה את מלוא הזכויות בדירה (שהייתה שווה אז 2 מיליון ש"ח), ובשנת 2025 היא מוכרת אותה ב-2.5 מיליון ש"ח מס השבח יחושב על הרווח שנצבר מ-2010 ועד 2025 (כלומר, על 1.5 מיליון ש"ח, לפני קיזוזים), ולא רק על הרווח שנצבר מאז הגירושין. מדובר בנקודה קריטית שיש להביא בחשבון בתכנון הכלכלי שלאחר הגירושין, וישנן 14 דרכים חוקיות להפחתת מס שבח ומיסוי מקרקעין שניתן לבחון. המידע על חישוב המס העתידי מפורט גם במדריכי רשות המיסים ובאתרים כמו כל זכות. [3] במועד המכירה העתידי, בן הזוג המוכר יוכל כמובן לבחון את זכאותו לפטורים אחרים, כמו פטור על מס שבח במכירת דירה יחידה, אם יעמוד בתנאים.
מה קורה אם לבני הזוג יש הסכם ממון?
בקצרה: הסכם ממון המאמץ הפרדה רכושית יכול לנטרל את "כלל התא המשפחתי" ולאפשר לבן זוג ליהנות מפטור ממס של דירה יחידה, גם אם לבן הזוג השני יש דירה נוספת.
רשויות המס נוהגות לראות בבני זוג ובילדיהם הקטנים "תא משפחתי" אחד. המשמעות היא שאם לאחד מבני הזוג יש דירה, יראו את התא המשפחתי כולו כבעלים של דירה. כלל זה יכול למנוע מבן הזוג השני לקבל פטור ממס שבח המיועד לבעלי "דירה יחידה" בעת מכירת נכס אחר.
כאן נכנס לתמונה הסכם ממון. פסיקה עדכנית, כמו למשל פסק דין בוועדת הערר ו"ע 21336-03-22, [5] הכירה בכוחו של הסכם ממון ליצור הפרדה רכושית אמיתית. אם בני הזוג חתמו על הסכם ממון הקובע הפרדה מוחלטת על נכסים מסוימים (למשל, דירה שכל אחד מהם הביא לקשר), והם נוהגים בפועל על פי ההסכם, רשות המיסים עשויה להכיר בהפרדה זו. במקרה כזה, כל בן זוג ייבחן באופן עצמאי לצורך זכאות לפטורים. ניהול נכון של חלוקת הרכוש, במיוחד במקרה של קניית דירה ממוכר גרוש, דורש הבנה מעמיקה של כללים אלו.
הנה השוואה פשוטה שממחישה את ההבדל העצום בין העברה נכונה לטעות נפוצה:
| מאפיין | העברה אגב גירושין (עם הסכם מאושר) | העברה ללא הסכם גירושין (עסקת מתנה/מכר) |
|---|---|---|
| מס שבח | פטור (דחייה למועד המכירה העתידי) | חייב במס שבח מיידי (בכפוף לפטורים אחרים) |
| מס רכישה | פטור מלא | חייב במס רכישה (הנחה של 1/3 במס על מתנה לקרוב) |
| מועד אירוע המס | ביום המכירה העתידי לצד שלישי | ביום ההעברה בין בני הזוג |
| יום הרכישה לחישוב מס | יום הרכישה המקורי של הדירה | יום קבלת הדירה מבן הזוג |
האם יש הבדל אם מוכרים את הדירה יחד לצד שלישי במקום להעביר אותה?
בקצרה: כן, בהחלט. אם מוכרים את הדירה יחד, שני בני הזוג נחשבים כמוכרים. במצב כזה, כל אחד מהם בוחן בנפרד את זכאותו לפטור ממס שבח על חלקו, מה שיכול להיות יתרון משמעותי במקרים מסוימים.
לעתים, הפתרון הטוב ביותר הוא לא להעביר את הדירה לאחד הצדדים, אלא למכור אותה בשוק החופשי ולחלק את התמורה. מבחינת מיסוי, לתרחיש זה יש משמעויות שונות:
- שני מוכרים נפרדים: כל אחד מבני הזוג נחשב כמוכר של 50% מהדירה (בהנחה שהבעלות הייתה שווה). חבות המס של כל אחד מהם נבחנת בנפרד.
- בחינת פטורים אישיים: זהו היתרון הגדול. ייתכן שאחד מבני הזוג יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח (למשל, כי זו דירתו היחידה והוא עומד בתנאי הפטור), בעוד השני לא יהיה זכאי. במצב זה, רק חלק מהתמורה (החלק של בן הזוג שאינו פטור) יחויב במס.
שימו לב: החלטה אם להעביר את הנכס או למכור אותו יחד תלויה במשתנים רבים: שווי הנכס, קיומם של נכסים נוספים, יכולת כלכלית של כל אחד מהצדדים והתוכניות העתידיות שלהם. מדובר בהחלטה אסטרטגית שדורשת ליווי עסקת מכר וניתוח מעמיק של כל האפשרויות כדי לבחור בדרך המשתלמת והנכונה ביותר עבורכם. התהליך כולל כמובן גם את הרישום הסופי בלשכת רישום מקרקעין.
מה הצעד הבא שלכם?
התמודדות עם חלוקת רכוש בגירושין היא צומת דרכים כלכלי ומשפטי. כפי שראיתם, החוק הישראלי מציע הקלה משמעותית במיסוי על העברת דירת המגורים, אך ההטבה הזו מותנית בעמידה קפדנית בכללים ובתכנון מקדים. טעות קטנה בניסוח ההסכם או אי-הבנה של התהליך עלולה לעלות לכם ביוקר רב ולהפוך את הפרידה לכואבת עוד יותר מהבחינה הכלכלית.
אנו במשרד עורכי הדין יקיר דבול, עוסקים בתחום הנדל"ן ומבינים את המורכבות הכרוכה בצמתים אלו בחיים. מניסיוננו, ליווי משפטי מקצועי המשלב הבנה מעמיקה בדיני מקרקעין ומיסוי, הוא המפתח להבטחת הגנה על האינטרסים שלכם ולקבלת שקט נפשי. אנו כאן כדי להפוך את התהליך המורכב לפשוט וברור, להסביר לכם בגובה העיניים את כל האפשרויות, ולוודא שהסכם הגירושין שלכם ינוסח באופן שימנע מכם חשיפה מיותרת למס ויבטיח את עתידכם הכלכלי. פנו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני והכוונה. אתם מוזמנים לפנות אל עורך דין נדל״ן שיסייע לכם בנושא.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
מקורות שצוטטו
- העברת זכויות בדירה אגב גירושין (הליך)
- כל-זכות
- קישור
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
- נבו
- קישור
- חוק שיפוט בתי דין רבניים (נישואין וגירושין), תשי"ג-1953 (מתוך מסמך של הכנסת)
- קישור
- שיתוף כלכלי ומגורים משותפים בדירה לא שוללים הפרדה רכושית בין בני זוג
- כל-זכות
- קישור
- פסק דין ו"ע 21336-03-22
- ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין
- קישור
- שאלות ותשובות בנושא מס שבח
- כל-זכות
- קישור
- נהלי רישום והסדר מקרקעין
- Gov.il
- קישור
שאלות ותשובות
1האם אני צריך לשלם מס רכישה אם אשתי מעבירה לי את חלקה בדירה בגירושין?
לא. העברת זכויות בדירה בין בני זוג כחלק מהסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישה.
2מתי אצטרך לשלם מס שבח על החלק בדירה שקיבלתי בגירושין?
תשלום המס נדחה למועד עתידי שבו תמכור את הדירה לצד שלישי. במועד זה, יחושב מס שבח על כל הרווח שנצבר מהיום שהדירה נרכשה במקור.
3מה קורה אם העברנו דירה בינינו ללא הסכם גירושין המאושר על ידי בית משפט?
ללא הסכם גירושין מאושר, רשות המיסים עלולה לראות בהעברה עסקת מתנה רגילה בין קרובים. עסקה כזו אינה פטורה ממס רכישה (אלא רק מזכה בהנחה) וחבות מס השבח חלה באופן מיידי.
4האם הפטור על מיסוי מקרקעין בהליכי גירושין חל גם על דירה שניה או נכס מסחרי?
כן. הפטור לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין חל על כל העברת "זכות במקרקעין" או "זכות באיגוד מקרקעין" אגב גירושין, והוא אינו מוגבל לדירת מגורים יחידה בלבד.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 — www.nevo.co.il — חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 · צוטט 1×
- [PDF] ( )סמכות בין 4 שיפוט בתי דין רבניים )נישואין וגירושין( )תי — fs.knesset.gov.il — [PDF] ( )סמכות בין 4 שיפוט בתי דין רבניים )נישואין וגירושין( )תי · צוטט 1×
- שאלות ותשובות בנושא מס שבח – כל-זכות — www.kolzchut.org.il — שאלות ותשובות בנושא מס שבח – כל-זכות · צוטט 1×
- [DOC] 21336-03-22.docx — ע"א 1073/20 — [DOC] 21336-03-22.docx · צוטט 1×
מקורות נוספים שנסקרו במחקר (3)
- שיתוף כלכלי ומגורים משותפים בדירה לא שוללים הפרדה רכושית בין בני זוג … — www.kolzchut.org.il — שיתוף כלכלי ומגורים משותפים בדירה לא שוללים הפרדה רכושית בין בני זוג …
- העברת זכויות בדירה אגב גירושין (הליך) – כל-זכות — www.kolzchut.org.il — העברת זכויות בדירה אגב גירושין (הליך) – כל-זכות
- נהלי רישום והסדר מקרקעין – Gov.il — www.gov.il — נהלי רישום והסדר מקרקעין – Gov.il
מילון מושגים
- מס שבח
- מס המוטל על הרווח שנוצר בין מחיר קניית הנכס למחיר מכירתו.
- מס רכישה
- מס שמשלם רוכש הנכס, המחושב כאחוז משווי העסקה.
- העברה אגב גירושין
- העברת זכויות בנכס מבן זוג אחד לשני כחלק מהסכם פרידה שקיבל תוקף פסק דין.
- דחיית מס
- מצב משפטי בו חבות תשלום המס אינה מתבטלת, אלא נדחית למועד עתידי שנקבע בחוק.
- כלל התא המשפחתי
- כלל במיסוי מקרקעין הרואה בבני זוג וילדיהם עד גיל 18 כיחידה אחת לצורך חישוב מסים וזכאות לפטורים.
