התחדשות עירונית נועדה לחזק מבנים ישנים, להגביר את עמידותם בפני רעידות אדמה וליצור סביבת מגורים בטוחה ומודרנית. [1] הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעריכה כי קיימים בישראל מאות אלפי מבנים העלולים לקרוס ברעידת אדמה. [1]
עיקרי הדברים
- תמ"א 38/2, הנקראת גם "הריסה ובנייה מחדש", מתייחסת להריסת מבנה קיים ובנייתו מחדש, תוך הוספת קומות ויחידות דיור חדשות.
- פינוי בינוי הוא פרויקט רחב היקף הכולל הריסה של מתחם מבנים שלם ובעקבותיו בניית שכונה חדשה ומודרנית, עם תשתיות חדשות ושטחי ציבור.
- בחירת המסלול המתאים תלויה בגורמים רבים, כמו מצב הבניין, מספר הדיירים, היקף הפרויקט המתוכנן והרצון שלכם לצאת לטווח קצר או ארוך.
מה ההבדל בין התחדשות עירונית, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי?
בקצרה: "התחדשות עירונית" הוא שם כולל למגוון תוכניות, כשתמ"א 38/2 ו"פינוי בינוי" הן שתיים מהעיקריות שבהן. תמ"א 38/2 היא הריסת בניין בודד ובנייתו מחדש, ופינוי בינוי הוא פרויקט רחב יותר של שכונה שלמה.
"התחדשות עירונית" הוא מונח רחב המתייחס לכלל התהליכים שמטרתם לשפר ולחזק את המרקם העירוני הקיים. [2] בישראל, שני המסלולים המרכזיים שנופלים תחת מטרייה זו הם תמ"א 38 ופינוי בינוי. [2]
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה כתמ"א 38, פורסמה לראשונה בשנת
- היא נועדה לעודד בעלי נכסים לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, בעיקר בניינים שנבנו לפני שנת
- [1] קיימים שני מסלולים עיקריים בתמ"א 38: מסלול חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1) ומסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
במסלול תמ"א 38/2, הבניין הקיים נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני העומד בתקנים העדכניים לחיזוק מבנים. [2] דיירי הבניין המקורי מקבלים דירות חדשות בבניין החדש, לרוב גדולות יותר ומשופרות, בתוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), חניה ומרפסת שמש. [3] התמורה לדיירים במקרים כאלה היא משמעותית, שכן הם מקבלים נכס חדש לחלוטין, ללא עלות מצדם. [3]
פינוי בינוי
פרויקטים של פינוי בינוי הם בעלי היקף רחב בהרבה, וכוללים לרוב מתחם שלם של בניינים, או מספר בניינים סמוכים. [2] במסגרתם, נהרסים מספר מבנים ישנים יחדיו, ובמקומם נבנית שכונה חדשה לגמרי הכוללת דירות מודרניות, תשתיות חדשות וירוקות, שטחים ציבוריים, לעיתים גם מבני ציבור, מוסדות חינוך, גני ילדים, שבילי אופניים ופיתוח סביבתי כולל. [3, 6]
גם בפרויקטים אלו, הדיירים הוותיקים מקבלים דירות חדשות בבניינים החדשים, כשהתמורה כוללת הרחבת שטח הדירה, מרפסת, ממ"ד וחניה. [3] הערך המוסף בפרויקטים של פינוי בינוי הוא לא רק ברמת הדירה הבודדת, אלא גם בשדרוג הכולל של סביבת המגורים. [4] כלומר הליווי המשפטי והמקצועי הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי הוא לרוב רחב יותר ומורכב יותר, בגלל ההיקף והמורכבות של הפרויקט. [5]
מי זכאי להשתתף בפרויקט התחדשות עירונית?
בקצרה: הזכאות נקבעת בדרך כלל על פי מיקום הבניין, שנת בנייתו, ומצבו הפיזי. בניינים ישנים שנבנו לפני 1980 באזורי סיכון לרעידות אדמה הם המועמדים העיקריים.
הזכאות לפרויקטים של התחדשות עירונית נקבעת על בסיס מספר קריטריונים, כפי שמפורטים בתכניות המתאר הארציות והמקומיות. באופן כללי, הבניינים המועמדים העיקריים הם אלה שנבנו לפני 1980 טרם כניסתו לתוקף של תקן 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, במיוחד באזורים המוגדרים בעלי סיכון סייסמי. [1] ראו גם: חלופת שקד: המהפכה שמשנה את כללי המשחק בהתחדשות העירונית.
בנוסף, רשויות התכנון בוחנות את מצבו הפיזי של הבניין, את כדאיות הפרויקט מבחינה כלכלית ואורבנית, ואת התאמתו למדיניות התכנון של הרשות המקומית. [6] במקרים רבים, העובדה שבניין נמצא באזור המיועד להתחדשות עירונית על פי תמ"א ארצית או תכנית מקומית, מהווה אינדיקציה לזכאות. [1] מומלץ לבדוק במפת ההתחדשות העירונית של .gov.il האם בבניין שלכם רלוונטי לפרויקטים. [1]
מהם היתרונות והחסרונות של כל מסלול לדייר?
בקצרה: תמ"א 38/2 מהירה יותר אך קטנה יותר. פינוי בינוי איטי יותר, אך משדרג את כל האזור ומקנה תמורות גדולות יותר.
הבחירה בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי היא החלטה אישית וקבוצתית של דיירי הבניין, כשההשפעות של כל מסלול שונות משמעותית.
טבלה: השוואה בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי
| מאפיין | תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) | פינוי בינוי | היתרונות לדיירים | חסרונות לדיירים |
|---|---|---|---|---|
| היקף | בניין בודד [2] | מתחם של מספר בניינים או שכונה שלמה [2] | התמקדות בבניין ספציפי, תגובה מהירה יותר לצרכים | שדרוג סביבתי רחב, תשתיות חדשות, עליית ערך רכוש |
| זמן ביצוע (משוער) | 3-5 שנים [7] | 7-15 שנים [7] | לרוב מהיר יותר, חזרה מהירה לשגרה | תהליך ממושך יותר, חוסר ודאות ממושך יותר |
| תמורה לדייר | דירה חדשה וגדולה יותר בבניין החדש, עם ממ"ד, מרפסת וחניה. [3] | דירה חדשה וגדולה יותר, לעיתים בתוספת משמעותית יותר, בסביבה משודרגת. [3] | שיפור דרמטי בתנאי הדיור והנכס | דורש סבלנות רבה, ייתכנו עיכובים משפטיים |
| שכר דירה חלופי | מימון מלא לשכר דירה חודשי למשך תקופת הבנייה [3] | מימון מלא לשכר דירה חודשי למשך תקופת הבנייה [3] | שקט נפשי וביטחון כלכלי בתקופת המעבר | התלות ביזם ובקצב התקדמות הפרויקט |
| מורכבות | בינונית, מול דיירי בניין בודד | גבוהה, מול דיירים רבים, רשויות תכנון וכלל הקהילה [5] | פחות דרישות חתימה של דיירים, יותר קל להגיע להסכמות | סרבנות דיירים, עיכובים בתכנון |
יתרונות מסלול פינוי בינוי:
- שדרוג סביבתי כולל: מעבר לדירות חדשות, נהנים הדיירים מסביבת מגורים מחודשת, תשתיות משופרות, גינות ציבוריות, שטחי מסחר ואף מוסדות חינוך חדשים. [2] הדבר יוצר עליית ערך משמעותית לא רק לדירה, אלא לכלל האזור. [4]
- תמורות גדולות יותר לדיירים: בגלל היקף הפרויקט, יזמים לרוב יכולים להציע תמורות נדיבות יותר לדיירים, כגון תוספות שטח גדולות יותר, מפרט דירה עשיר יותר, ולעיתים אף פיצויים נוספים. [3]
- הפחתת סיכונים: פינוי בינוי לרוב מלווה בהתאמה לתכניות מתאר מפורטות יותר שיש בהן וודאות תכנונית גבוהה יותר. [6]
חסרונות מסלול פינוי בינוי:
- משך זמן ארוך: פרויקטים של פינוי בינוי אורכים זמן רב יותר, לעיתים עשרות שנים, מתחילת התכנון ועד לאכלוס. [7] ההליך דורש אישורים רבים יותר והתמודדות מול מספר רב של דיירים. [8]
- מורכבות הביצוע: מעבר למספר רב של דיירים, יש צורך גם בהסכמות מול רשויות רבות. [2, 8]
יתרונות מסלול תמ"א 38/2:
- זמן ביצוע קצר יחסית: פרויקטי תמ"א 38/2 נחשבים קצרים יותר מפרויקטי פינוי בינוי, ולרוב מסתיימים בתוך מספר שנים. [7]
- פחות מורכבות תכנונית: היות שמדובר בבניין בודד, התכנון פשוט יותר ודורש פחות אישורים רגולטוריים בהשוואה לפינוי בינוי. [2]
חסרונות מסלול תמ"א 38/2:
- שדרוג מינורי של הסביבה: הפרויקט מתמקד בבניין עצמו ולא משנה באופן משמעותי את התשתיות או המרחב הציבורי סביבו, בניגוד לפינוי בינוי. [2]
- תמורות קטנות יותר: היות שהיזם מוגבל במספר הדירות שהוא יכול להוסיף, התמורות לדיירים לרוב צנועות יותר בהשוואה לפינוי בינוי. [3]
מיסוי בהתחדשות עירונית: מה חשוב לדעת?
בקצרה: דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית זכאים לפטורים ממס שבח וממס רכישה על הדירה החדשה, אך חשוב לבדוק את כל ההיבטים המיסויים מול עורך דין המתמחה בתחום.
היבטי המיסוי הם חלק בלתי נפרד מכל פרויקט התחדשות עירונית, וחשוב להכיר אותם היטב. באופן כללי, החוק מעניק פטורים מסוימים לדיירים הוותיקים המשתתפים בפרויקטים אלו, כדי לאפשר את יציאתם לפועל של הפרויקטים וכדי להקל על הדיירים מול הרשויות. [7] ראו גם: עורך דין מקרקעין בנתניה: המדריך המלא לרכישה, מכירה והשקעות נדלן בעיר היהלומים (2025).
- מס שבח: בעלי דירות המוכרים את זכויותיהם ליזם בפרויקט התחדשות עירונית זכאים לפטור ממס שבח על הרווח הריאלי שיצרו ממכירת דירתם הישנה, ודחיית תשלום מס רכישה על הדירה החדשה. [3] חשוב לדעת כי פטור זה מוגבל בתקרת שווי מסוימת של הדירה החדשה ושל דירת התמורה, ולכן במקרים מסוימים, ייתכן שיחול חיוב יחסי במס שבח. [7] לכן, מומלץ מאוד לבדוק את מיסוי מקרקעין בנתניה עם עורך דין הבקיא בתחום.
- מע"מ: בניגוד לעסקת מקרקעין רגילה, פרויקטים של התחדשות עירונית פטורים ממע"מ על שירותי הבנייה לדיירים הוותיקים. [7]
- היטל השבחה: בעלי דירות בפרויקטים אלו זכאים לפטור מלא מהיטל השבחה. [3]
שימו לב: למרות הפטורים הקיימים, פרויקטים של התחדשות עירונית הם עסקאות מורכבות הנשענות על גמישות חוקית ופיננסית, ויכולות להיות בהן השלכות מיסויות בלתי צפויות. לכן, ליווי משפטי מקצועי מעורך דין מקרקעין, המתמחה בתחום, הוא הכרחי.
מהם השלבים העיקריים בפרויקט התחדשות עירונית?
בקצרה: תהליך התחדשות עירונית כולל מספר שלבים: התארגנות הדיירים, בחירת נציגות ועורך דין, בחירת יזם, חתימת הסכם, קבלת היתרי בנייה וביצוע הבנייה עצמה.
מסלול הפרויקטים בהתחדשות עירונית הוא מורכב ועלול לקחת זמן רב. הנה השלבים המרכזיים: [3]
- התארגנות וגיבוש נציגות דיירים: הצעד הראשון הוא איגוד הדיירים בבניין או במתחם תחת נציגות אחת, אשר תייצג את עניינם מול הגורמים השונים. נציגות דיירים במתחם התחדשות עירונית היא קריטית להצלחת הפרויקט.
- בחירת עורך דין: מומלץ כי נציגות הדיירים תבחר עורך דין מקרקעין שייצג את כלל הדיירים מול היזם. תפקידו של עורך הדין הוא לשמור על האינטרסים של הדיירים, לנהל משא ומתן על תנאי ההסכם, לבדוק את היזם, ולוודא שהזכויות עומדות בתכנית. [2]
- בחירת יזם: לאחר בחירת עורך הדין, נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין, בוחרים יזם לפרויקט. חשוב לבחון את הניסיון, האיתנות הפיננסית, ואת העבודות הקודמות של היזם, באמצעות עורך הדין. [8]
- חתימת הסכם: לאחר משא ומתן מול היזם, ואישור פרטי ההסכם על ידי עורך הדין, נחתם הסכם מחייב בין הדיירים ליזם.
- קבלת היתרי בנייה: היזם פועל לקבל את כל האישורים וההיתרים הנדרשים מהרשויות, כתנאי מקדים לתחילת העבודות.
- תקופת הבנייה: הדיירים עוזבים את דירותיהם ועוברים לדיור חלופי, שעלויותיו משולמות על ידי היזם. [3] בסיום התקופה, הדיירים חוזרים לדירותיהם החדשות בבניין המשופץ או שנבנה מחדש.
בדיקה קצרה
השאלון נטען. אפשר גם להתקשר: 09-8613413
איך לבחור את הפתרון הנכון עבורכם?
בקצרה: הבחירה בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי תלויה במאפייני הבניין, הצרכים של הדיירים, והיקף השדרוג הרצוי. חשוב להיוועץ באנשי מקצוע ולבחון את כל האפשרויות בקפידה.
הבחירה במסלול הנכון לפרויקט התחדשות עירונית היא החלטה בעלת השלכות משמעותיות לטווח הארוך, ודורשת בחינה מעמיקה של מספר גורמים:
- מצב הבניין: בניינים ישנים מאוד, שנמצאים במצב רעוע, יתאימו יותר לפרויקטים של הריסה ובנייה מחודשת או פינוי בינוי. [2] בניינים במצב טוב יחסית, אך חסרי אלמנטים מודרניים כמו ממ"ד או מעלית, יכולים להסתפק בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות).
- מספר הדיירים והיקף המתחם: ככל שמספר הדיירים גדול יותר והמתחם רחב יותר, כך גדל הסיכוי לפרויקט פינוי בינוי. יזמים נוטים לתעדף פרויקטים גדולים יותר בעלי היתכנות כלכלית משופרת, בשל רווחיותם הפוטנציאלית.
- רצון הדיירים: חשוב להבין את הציפיות של הדיירים מהפרויקט
- האם הם מעוניינים בשדרוג מקומי של הבניין, או רואים לנגד עיניהם שינוי כולל של סביבת המגורים. [4]
עורך הדין יקיר דבול מציין כי "כל אתגר משפטי הוא פרק משמעותי בחייכם, ואני כאן כדי שתעברו אותו בביטחון ובהצלחה." בפרט בעסקאות נדל"ן גדולות כמו התחדשות עירונית, הליווי משפטי ממוקד בתחום מקרקעין והתחדשות עירונית קריטי ביותר, שכן עסקת נדל"ן היא לרוב ההשקעה המשמעותית ביותר בחייכם.
מה הצעד הבא שלכם?
פרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, הם תהליכים מורכבים במיוחד הדורשים ליווי משפטי מקצועי וצמוד. הבחירה הנכונה תורמת לחיזוק הנכס שלכם ולשיפור איכות החיים, אך יש צורך בנווט מומחה שיידע להגן על האינטרסים שלכם.
אם אתם שוקלים להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית, בין אם כדיירים מן המניין או כנציגות, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרדנו. משרד עורכי הדין יקיר דבול מתמחה בהתחדשות עירונית ומספק ליווי משפטי מלא לדיירים, מהשלבים המוקדמים ביותר ועד לקבלת המפתח לדירתכם החדשה, תוך שמירה על השקט הנפשי שלכם והגנה מקסימלית על הזכויות והאינטרסים שלכם. ראו גם: נציגות דיירים במתחם התחדשות עירונית.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא שם כולל למגוון תכניות ופרויקטים שמטרתם לחזק, לשדרג ולשפר מבנים ישנים ותשתיות באזורים עירוניים, בעיקר מבנים שנבנו לפני שנת 1980, במצבים בהם קיים חשש לעמידותם בפני רעידות אדמה וסיכונים נוספים.
2מה ההבדל העיקרי בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?
ההבדל העיקרי הוא בהיקף הפרויקט: תמ"א 38/2 מתמקדת בהריסה ובנייה מחדש של בניין יחיד, בעוד שפינוי בינוי כולל הריסה של מתחם מבנים שלם ובניית שכונה חדשה ומודרנית עם תשתיות משופרות. פינוי בינוי מציע תמורות נרחבות יותר לדיירים אך אורך זמן רב יותר, בעוד שתמ"א 38/2 מאופיינת בזמן ביצוע קצר יותר.
3האם אני צריך לשלם מסים בפרויקט התחדשות עירונית?
ברוב המקרים, דיירים המשתתפים בפרויקטים של התחדשות עירונית זכאים לפטורים ממסים כגון מס שבח, היטל השבחה ומע"מ בשתי האפשרויות [7]. עם זאת, הפטורים כפופים לתנאים מגבילים. חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין כדי להבין את ההשלכות המיסויות הספציפיות למקרה שלכם.
4כמה זמן נמשך פרויקט התחדשות עירונית?
משך הזמן משתנה: פרויקט תמ"א 38/2 אורך לרוב 3-5 שנים מרגע קבלת היתר הבנייה ועד האכלוס. פרויקטים של פינוי בינוי, בשל היקפם ומורכבותם, יכולים להימשך 7-15 שנים (מתחילת התכנון ועד אכלוס הבניינים החדשים) [2].
5האם אקבל שכר דירה חלופי בתקופת הבנייה?
כן, הן בפרויקטים של תמ"א 38/2 והן בפרויקטים של פינוי בינוי, היזם מחויב לממן לדיירים הוותיקים דיור חלופי ושכר דירה חודשי למשך כל תקופת הבנייה, כדי למנוע מהם הוצאות נוספות [7].
מקורות שצוטטו במאמר (8)
- [1] שאלות ותשובות בנושאי התחדשות עירונית – Gov.il — www.gov.il — שאלות ותשובות בנושאי התחדשות עירונית – Gov.il · צוטט 6×
- [2] [PDF] מדינת ישראל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – מינהל הרכש הממשלתי — mr.gov.il — [PDF] מדינת ישראל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – מינהל הרכש הממשלתי · צוטט 11×
- [3] התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי) – כל-זכות — www.kolzchut.org.il — התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי) – כל-זכות · צוטט 13×
- [4] שאלות ותשובות בנושא זכויות דיירים בהתחדשות עירונית – כל-זכות — www.kolzchut.org.il — שאלות ותשובות בנושא זכויות דיירים בהתחדשות עירונית – כל-זכות · צוטט 3×
- [5] [PDF] דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2018 – Gov.il — www.gov.il — [PDF] דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2018 – Gov.il · צוטט 2×
- [6] [PDF] השפעת מיזמי התחדשות עירונית על איכות החיים של אוכלוסיות פגיעות — www.btl.gov.il — [PDF] השפעת מיזמי התחדשות עירונית על איכות החיים של אוכלוסיות פגיעות · צוטט 2×
- [7] מפת התחדשות עירונית בישראל – Gov.il — www.gov.il — מפת התחדשות עירונית בישראל – Gov.il · צוטט 7×
- [8] [PDF] הנחיות לעבודה חברתית למנהלות להתחדשות עירונית – Gov.il — www.gov.il — [PDF] הנחיות לעבודה חברתית למנהלות להתחדשות עירונית – Gov.il · צוטט 2×
מקורות נוספים שנסקרו במחקר (1)
- [9] [PDF] המינהלת להתחדשות עירונית רמת גן – Gov.il — www.gov.il — [PDF] המינהלת להתחדשות עירונית רמת גן – Gov.il
