החצר של בית משותף היא מקור בלתי נדלה לסכסוכי שכנים. דייר קומת קרקע שמעוניין לבנות פרגולה, לגדר פינה, או "לסגור" שטח לשימושו – נתקל לא פעם בהתנגדות השכנים, ולעיתים אף בתביעה. [1] השאלה המשפטית המרכזית היא הגבול בין שימוש סביר ברכוש המשותף, שמותר לכל דייר, לבין השתלטות או שימוש ייחודי, שדורש את הסכמת כל בעלי הדירות. [2] במאמר זה נבהיר את הזכויות והגבולות.
עיקרי הדברים
- חצר הבית המשותף שייכת לכלל בעלי הדירות כרכוש משותף, אלא אם הוצמדה במפורש לדירה מסוימת ברישום בלשכת רישום המקרקעין. [1]
- כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף ללא הסכמת השאר, כל עוד אינו פוגע ביכולת יתר הדיירים לעשות שימוש סביר משלהם. [2]
- שימוש ייחודי וקבוע בשטח החצר (כגון גידור, הצבת מבנה קבע או "סגירה" של שטח) חורג משימוש סביר ודורש הסכמה. [3]
- שימוש ממושך בחצר, גם לאורך שנים, אינו מקנה זכות בעלות או זכות לצמיתות – הוא נשאר בגדר "רשות" שניתן לבטלה. [3]
למי שייכת החצר בבית משותף?
בקצרה: החצר היא חלק מהרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות לפי חלקם היחסי, אלא אם הוצמדה במפורש לדירה מסוימת בצו רישום הבית המשותף.
כמו הגג, חדר המדרגות והלובי, גם החצר נכללת ברכוש המשותף של הבית המשותף – כלומר שייכת לכל בעלי הדירות יחד. [1] טעות נפוצה היא להניח שדייר קומת הקרקע "זכאי" אוטומטית לחצר הצמודה פיזית לדירתו. בפועל, העובדה שחצר מסוימת קרובה פיזית לדירה אינה מחייבת כי הבעלות וזכות השימוש בה יוענקו לאותו דייר.
הזכויות בכל שטח בבניין נקבעות בצו רישום הבית המשותף ובתקנון. אם שטח חצר הוצמד לדירה מסוימת, הבעלות מיוחסת לבעל אותה דירה. לעומת זאת, כל שטח שלא הוצמד באופן ספציפי נשאר חלק מהרכוש המשותף, ולכל בעלי הדירות חלק יחסי בבעלות בו, לפי היחס בין שטח דירתם לכלל שטחי הדירות בבניין. [1] לכן, הצעד הראשון בכל מחלוקת הוא בדיקת נסח הטאבו וצו הבית המשותף, בדומה לבדיקות הנדרשות ברכישת דירת גג.
מהו שימוש סביר ברכוש המשותף?
בקצרה: שימוש סביר הוא שימוש התואם את ייעוד הרכוש המשותף, שאינו מונע מיתר הדיירים שימוש דומה ואינו גורם להם מטרד. שימוש כזה מותר ללא הסכמה מיוחדת.
לפי הפסיקה, כל עוד לא נקבע אחרת בתקנון או באסיפת הדיירים, כל דייר רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר, ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות – כל עוד לא נפגעת יכולתם של השאר לעשות שימוש סביר משלהם. [2] שימוש סביר הוא שימוש התואם את ייעוד אותו חלק ברכוש המשותף, ושאינו גורם מטרד או פגיעה ביתר הדיירים.
לעומת זאת, כל שימוש הגורם לפגיעה ברכוש המשותף, או שימוש לצרכים פרטיים המפריע ליתר הדיירים – כגון השתלטות על מחסנים ציבוריים, או שימוש בשטח לעבודה המלווה ברעש, ריח ולכלוך – ייחשב לשימוש בלתי סביר. [2] דוגמה מאלפת היא חניה: הפסיקה קבעה שחניה ברכוש המשותף היא שימוש סביר בעיקרון, על בסיס "כל הקודם זוכה", ובלבד שאינה מוקצית לדייר מסוים ואינה מפריעה לאחרים.
שימו לב: בפסיקה נקבע כי אחסון קבוע של רכוש בחצר ובניית גדר מהווים "שימוש קבע" בשטח המשותף, ועל כן הם בלתי סבירים ודורשים הסכמה. גם הצבת מכולה באופן קבוע אינה שימוש מקובל. הגבול עובר בין שימוש חולף וסביר לבין השתלטות קבועה.
מתי נדרשת הסכמת כל הדיירים?
בקצרה: שימוש ייחודי וקבוע, גידור שטח, הצמדה או בנייה בחצר חורגים משימוש רגיל ודורשים הסכמה – לעיתים של כל בעלי הדירות ולעיתים של רוב מיוחד, בהתאם למהות הפעולה.
ככל שהשימוש בחצר נעשה ייחודי, קבוע ובלעדי יותר, כך עולה רף ההסכמה הנדרש. הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת – כלומר הפיכת שטח החצר לחלק מהדירה – דורשת ככלל את הסכמת כל בעלי הדירות, וזהו כלל קוגנטי. [1] לעומת זאת, בנייה לצורך הרחבת דירה על חשבון החצר נופלת תחת מנגנון סעיף 71ב לחוק המקרקעין, הדורש רוב מיוחד, כפי שהוסבר במאמר על הרחבת דירה בבית משותף.
חשוב להבין כי בנייה בחצר משלבת שני היבטים: ההיבט הקנייני (ההסכמות מבעלי הדירות) וההיבט התכנוני (היתר בנייה מהוועדה המקומית). שני אלה הם תנאים נפרדים ומצטברים. דייר קומת קרקע שיבנה בחצר ללא היתר ייחשף לעבירת בנייה, וללא ההסכמות הקנייניות הנדרשות – לתביעת השכנים. הפסיקה הבהירה כי כל שימוש שאינו מקובל ידרוש את הסכמת הצד השני. [3]
האם שימוש ממושך מקנה זכות בחצר?
בקצרה: לא. גם שימוש בלעדי וממושך בחצר, לאורך שנים, אינו מקנה זכות בעלות או זכות שאין לבטלה – הוא נשאר בגדר "רשות" שניתן לחזור ממנה.
שאלה שכיחה היא האם דייר שהשתמש בפינת חצר במשך שנים רבות "רכש" בכך זכות. התשובה המשפטית ברורה: זכות שימוש בחצר אינה מקנה זכות בעלות מכוח השימוש בלבד. [3] בפסיקה נקבע כי גם כאשר בעלי דירות אפשרו לדייר להשתמש בשטח במשך שנים – בין מהסכמה מפורשת ובין משתיקה והשלמה (מעין "רשות מכללא") – אין במתן הרשות כדי להקנות זכות לצמיתות שאין לבטלה. [3]
המשמעות המעשית כפולה: מצד אחד, דייר המשתמש בחצר אינו יכול להסתמך על "חזקת שנים" כדי לבסס בעלות; מצד שני, השכנים רשאים לבטל את הרשות ולדרוש את החזרת השטח לשימוש משותף. סוגיות אלו, כשהן מתפתחות לכדי סכסוך, מובאות בדרך כלל בפני המפקח על רישום המקרקעין או בית המשפט, והן רלוונטיות גם בהקשר של רישום זכויות בעסקת מקרקעין כאשר מוכרים דירה שצמודה לה חצר.
| סוג השימוש בחצר | רף ההסכמה הנדרש | דוגמאות |
|---|---|---|
| שימוש סביר וחולף | ללא הסכמה מיוחדת | מעבר, חניה זמנית, ישיבה |
| שימוש ייחודי/קבע | הסכמת הדיירים | גידור, אחסון קבוע, מכולה |
| הרחבת דירה בחצר | רוב מיוחד (סעיף 71ב) + היתר | בניית חדר, תוספת לדירה |
| הצמדת חצר לדירה | הסכמת כל בעלי הדירות | הפיכת שטח לחלק מהדירה |
מה הצעד הבא שלכם?
סכסוכים סביב שימוש בחצר ובנייה בקומת קרקע הם מהנפוצים והטעונים ביותר בבתים משותפים, והם נוגעים ללב היחסים בין השכנים. ההבחנה בין שימוש סביר לבין השתלטות, ההבנה מתי נדרשת הסכמה ובאיזה רף, והכרת העובדה ששימוש ממושך אינו מקנה בעלות – כל אלה הם הבסיס להתנהלות נכונה, בין אם אתם דיירי קומת קרקע המעוניינים לעשות שימוש בחצר, ובין אם אתם שכנים המבקשים להגן על הרכוש המשותף.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה דיירים ובעלי דירות בסוגיות של שימוש ברכוש המשותף, בנייה בחצר וסכסוכי שכנים, לרבות ייצוג בפני המפקח על רישום המקרקעין. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית, בה נבחן את המצב הספציפי שלכם, את הזכויות הרשומות ואת דרכי הפעולה האפשריות, מתוך מטרה לפתור את העניין בדרך היעילה והנכונה ביותר.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1האם דייר קומת קרקע זכאי אוטומטית לחצר שליד דירתו?
לא. קרבה פיזית של החצר לדירה אינה מקנה זכות בעלות או שימוש בלעדי. החצר היא רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות, אלא אם הוצמדה במפורש לדירה מסוימת בצו רישום הבית המשותף. יש לבדוק את נסח הטאבו.
2מה נחשב שימוש סביר בחצר המשותפת?
שימוש סביר הוא שימוש התואם את ייעוד הרכוש המשותף, שאינו מונע מיתר הדיירים שימוש דומה ואינו גורם להם מטרד – כגון מעבר, ישיבה או חניה זמנית. שימוש כזה מותר ללא הסכמה מיוחדת. לעומתו, השתלטות, גידור או אחסון קבוע נחשבים בלתי סבירים.
3האם אני יכול לבנות פרגולה או חדר בחצר המשותפת?
בנייה בחצר דורשת שני אישורים נפרדים ומצטברים: הסכמה קניינית מבעלי הדירות (רוב מיוחד לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין במקרה של הרחבת דירה), והיתר בנייה מהוועדה המקומית. בנייה ללא שניהם חושפת אתכם לתביעת שכנים ולעבירת בנייה.
4השתמשתי בחצר במשך שנים – האם זה הפך לשלי?
לא. זכות שימוש בחצר, גם אם נמשכה שנים רבות, אינה מקנה זכות בעלות. הפסיקה קבעה כי גם הסכמה או השלמה של השכנים לאורך זמן יוצרות "רשות" בלבד, שאינה זכות לצמיתות וניתן לבטלה. השכנים רשאים לדרוש את החזרת השטח לשימוש משותף.
5לאן פונים כשיש סכסוך על שימוש בחצר?
סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע לשימוש ברכוש המשותף מובאים בדרך כלל בפני המפקח על רישום המקרקעין, המוסמך לדון ולהכריע בהם. מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין כדי לבחון את הזכויות הרשומות ואת דרך הפעולה המתאימה.
מקורות שצוטטו במאמר (3)
- [1] שימוש בשטחים המשותפים בבית משותף (זכות) – כל-זכות — www.kolzchut.org.il — שימוש בשטחים המשותפים בבית משותף
- [2] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 – פרק ו' (בתים משותפים) — www.nevo.co.il — חוק המקרקעין
- [3] המפקח על רישום המקרקעין – סכסוכים בבית משותף — www.gov.il — רשות רישום והסדר מקרקעין
מילון מושגים
- רכוש משותף
- חלקי הבית המשותף שאינם דירות, ובכלל זה החצר, הגג, חדר המדרגות והלובי, השייכים לכלל בעלי הדירות.
- שימוש סביר
- שימוש ברכוש המשותף התואם את ייעודו, שאינו מונע מיתר הדיירים שימוש דומה ואינו גורם להם מטרד.
- רשות מכללא
- הסכמה משתמעת לשימוש בשטח, הנלמדת משתיקה והשלמה לאורך זמן, שאינה מקנה זכות לצמיתות וניתן לבטלה.
- הצמדה
- ייחוד חלק מהרכוש המשותף (כגון חצר) לדירה מסוימת ורישומו ככזה, הדורש את הסכמת כל בעלי הדירות.
- המפקח על רישום המקרקעין
- גורם מעין-שיפוטי המוסמך לדון ולהכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף.
