אחת הטעויות הנפוצות והמסוכנות ביותר של דיירים בפרויקט התחדשות עירונית היא להסכים שעורך הדין ש"הביא" היזם ייצג גם אותם. [1] הרעיון נשמע נוח וחוסך כסף – אבל הוא טומן בחובו ניגוד עניינים מובנה שעלול לעלות לדיירים ביוקר. הכלל הברזל בתחום הוא חד-משמעי: עורך הדין שמייצג את היזם אינו יכול לייצג את הדיירים, ולהפך. [2] במאמר זה נסביר מדוע ייצוג עצמאי הוא קריטי, וכיצד נשמרת עצמאותו של עורך דין הדיירים גם כשהיזם משלם את שכרו.
עיקרי הדברים
- הכלל המנחה בהתחדשות עירונית הוא שעורך הדין המייצג את היזם אינו רשאי לייצג את הדיירים – לדיירים חייב להיות ייצוג משפטי עצמאי ובלתי תלוי. [2]
- למרות שנהוג כי היזם משלם את שכר טרחת עורך דין הדיירים, התחייבות זו היא כלפי הדיירים מכוח העסקה, ואינה אמורה לפגוע בעצמאות הייצוג. [1]
- לפי כללי האתיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, על עורך הדין לנהל מו"מ על שכרו מול נציגות הדיירים בלבד, ולא מול היזם. [3]
- מומלץ שבעלי הדירות יבחרו בעצמם את עורך דינם, לאחר השוואה בין כמה מועמדים, ולא יקבלו עורך דין שהוצע על ידי היזם או המארגן. [3]
למה אסור שאותו עורך דין ייצג את שני הצדדים?
בקצרה: ליזם ולדיירים יש אינטרסים מנוגדים מהותית – היזם מעוניין למקסם רווח, והדיירים למקסם תמורה ובטוחות. עורך דין אחד אינו יכול לייצג נאמנה שני אינטרסים מנוגדים, ולכן הדבר אסור.
פרויקט התחדשות עירונית הוא, בבסיסו, עסקה מסחרית בין שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים. היזם מעוניין למקסם את רווחיו – כלומר, לתת לדיירים כמה שפחות (בגבולות הסביר) ולבנות כמה שיותר דירות למכירה. הדיירים, מנגד, מעוניינים למקסם את התמורה שלהם, לקבל את הבטוחות הטובות ביותר, ולצמצם את הסיכונים. [1] אלו אינטרסים מנוגדים מטבעם.
עורך דין מחויב בחובת נאמנות מלאה ללקוחו ובהימנעות מכל ניגוד עניינים. כאשר עורך דין אחד מנסה לייצג גם את היזם וגם את הדיירים, הוא נקלע באופן בלתי נמנע לניגוד עניינים חריף – הוא אינו יכול לעמוד נאמנה על האינטרסים של צד אחד מבלי לפגוע בצד השני. [2] לכן, כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובעים במפורש: עורך הדין שמייצג את היזם אינו רשאי לייצג את בעלי הדירות באותו פרויקט. נושא זה הוא לב ליבו של הייצוג נכון של הדיירים.
אם היזם משלם, האם עורך הדין באמת עצמאי?
בקצרה: נהוג שהיזם משלם את שכר עורך דין הדיירים, אך התחייבות זו היא כלפי הדיירים מכוח העסקה – לא ישירות לעורך הדין. עצמאות הייצוג נשמרת באמצעות הסכם שכר טרחה הנחתם בין עורך הדין לדיירים בלבד.
כאן עולה שאלה מתבקשת: אם היזם הוא שמשלם, האם עורך הדין לא "עובד בשבילו" בפועל? התשובה טמונה במבנה המשפטי של ההסדר. אכן, נהוג בתחום שהיזם נושא בעלות שכר הטרחה של עורך דין הדיירים, כחלק מהוצאות העסקה. [1] אולם – וזו הנקודה הקריטית – התחייבות היזם לתשלום היא כלפי הדיירים, מכוח העסקה שנחתמה, ולא כלפי עורך הדין ישירות.
המשמעות: הסכם שכר הטרחה נחתם בין עורך הדין לבין בעלי הדירות בלבד, והיזם אינו צד לו. כך, נאמנותו של עורך הדין נתונה לדיירים שאותם הוא מייצג, ולהם בלבד. [2] כדי לחזק את העצמאות הזו, כללי האתיקה אוסרים על עורך הדין לנהל משא ומתן על שכרו ישירות מול היזם – המו"מ על שכר הטרחה מתנהל אך ורק מול נציגות הדיירים. [3] הסדר זה מאפשר לדיירים ליהנות מייצוג משפטי איכותי מבלי להוציא כסף מכיסם, תוך שמירה על עצמאות מלאה.
שימו לב: סימן אזהרה משמעותי הוא כאשר היזם "משדך" לדיירים עורך דין שלו היכרות מוקדמת עמו, או כשמנהלים את שכר הטרחה מולו. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה במפורש לבעלי הדירות לבחור בעצמם את עורך דינם, ולא לקבל עורך דין שהוצע על ידי היזם או המארגן.
מהם ניגודי העניינים האסורים על עורך דין הדיירים?
בקצרה: מעבר לאיסור לייצג את שני הצדדים באותו פרויקט, קיימים ניגודי עניינים נוספים האסורים: ייצוג הדיירים ויזם בפרויקטים שונים במקביל, ייצוג מול יזם שעורך הדין מייצג דרך קבע, ושימוש בתפקיד לדרישת עמלות מבעלי מקצוע.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתיאום עם ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, פירטה את סוגי ניגודי העניינים האסורים על עורך דין המייצג דיירים: [3]
- ייצוג שני הצדדים באותו פרויקט: עורך דין לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם באותו מיזם.
- ייצוג מקביל בפרויקטים שונים: עורך דין לא ייצג את הדיירים בפרויקט אחד ואת אותו יזם בפרויקט אחר המתנהל באותה עת.
- ייצוג מול "יזם קבוע": עורך דין לא ייצג בעלי דירות מול יזם שאותו הוא מייצג דרך קבע.
- שמש כמארגן: עורך דין לא ייצג בפרויקט שבו הוא עצמו משמש כמארגן.
- דרישת עמלות: אסור לעורך דין לדרוש עמלה מבעלי מקצוע (שמאי, מפקח) כתנאי לשילובם בפרויקט – הדבר נקבע כהפרת אתיקה ברורה. [2]
ניגוד העניינים מתחדד במיוחד ברגעי אמת: כאשר עורך הדין צריך לבדוק את איתנות היזם טרם ההתקשרות, כאשר עולה צורך להחליף יזם, או במקרה קיצון שבו יש לשקול ביטול הסכם תמ"א 38 בשל אי-עמידת היזם בהתחייבויותיו. במצבים אלה, רק עורך דין עצמאי לחלוטין יכול לפעול נחרצות לטובת הדיירים.
מה בדיוק עושה עורך דין הדיירים עבורכם?
בקצרה: עורך דין הדיירים מלווה אתכם מהשלב הראשון ועד האכלוס: בודק את ההסכם והבטוחות, מנהל מו"מ מול היזם, מחזיק את הערבויות בנאמנות, מעגן לוחות זמנים, ומגן על זכויותיכם לכל אורך הפרויקט.
עורך דין הדיירים אינו "חותמת גומי" אלא קו ההגנה המרכזי שלכם. תפקידו מתחיל עוד לפני החתימה, ונמשך עד למסירת הדירה החדשה ורישומה. בין תפקידיו: בדיקת הסכם היזם והבטוחות (יחד עם מפקח מטעם הדיירים), שלב שקובע את התמורה שתקבלו; ניהול המשא ומתן מול היזם בשם הדיירים; עיגון מועדי הפינוי, הבינוי והאכלוס; וליווי הכנת התוכנית בוועדה המקומית. [1]
תפקיד חשוב במיוחד: עורך דין הדיירים הוא שמחזיק בנאמנות את הערבויות שהיזם מעניק לדיירים – ערבות חוק מכר, ערבות מסים, ערבות רישום וערבות שכירות. [1] כך הוא מבטיח שהבטוחות אכן קיימות ותקפות. בנוסף, הוא מטפל בדייר סרבן במידת הצורך, ומגן על האינטרסים של הדיירים בכל צומת. כל אלה הם חלק מתפקיד ההנציגות וליווי הדיירים לאורך הפרויקט.
| היבט | עו"ד היזם | עו"ד הדיירים |
|---|---|---|
| למי נאמן | ליזם בלבד | לדיירים בלבד |
| אינטרס | מקסום רווח היזם | מקסום תמורה ובטוחות |
| מי בוחר | היזם | בעלי הדירות / הנציגות |
| מו"מ על שכרו | מול היזם | מול נציגות הדיירים |
| מחזיק ערבויות | לא | כן, בנאמנות לדיירים |
מה הצעד הבא שלכם?
הבחירה בעורך דין עצמאי מטעם הדיירים אינה פורמליות – היא ההגנה המרכזית שלכם בעסקה החשובה ביותר בחייכם, זו הנוגעת לביתכם. עורך דין שמייצג את היזם, או ש"שודך" לכם על ידו, נמצא בניגוד עניינים מובנה שעלול לפגוע ביכולתו לעמוד על זכויותיכם. הכלל פשוט: בחרו בעצמכם עורך דין עצמאי, ודאו שהסכם שכר הטרחה נחתם מולכם בלבד, וכך תבטיחו שמי שמייצג אתכם נאמן לכם ולכם בלבד.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה ומייצג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, תוך הקפדה מלאה על האתיקה המקצועית והימנעות מניגודי עניינים, ושמירה על האינטרסים של הדיירים בלבד לאורך כל שלבי הפרויקט. נשמח ללוות אתכם בפרויקט ולוודא שאתם מקבלים ייצוג עצמאי ואיתן, השומר על האינטרסים שלכם בלבד.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
זקוקים לייצוג עצמאי בפרויקט התחדשות עירונית?
לפרטים נוספים ולייעוץ ראשוני – צרו קשר עם משרד עו"ד יקיר דבול. פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם ולהבטיח שזכויותיכם מוגנות.
שאלות ותשובות
1האם עורך הדין של היזם יכול לייצג גם אותי?
לא. הכלל המנחה בהתחדשות עירונית, מכוח כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, הוא שעורך הדין המייצג את היזם אינו רשאי לייצג את הדיירים באותו פרויקט. ליזם ולדיירים אינטרסים מנוגדים, ועורך דין אחד אינו יכול לייצג נאמנה את שניהם.
2אם היזם משלם לעורך הדין שלי, האם הוא באמת עצמאי?
כן, אם ההסדר נכון. נהוג שהיזם משלם את שכר עורך דין הדיירים, אך התחייבות זו היא כלפי הדיירים מכוח העסקה, לא ישירות לעורך הדין. הסכם שכר הטרחה נחתם בין עורך הדין לדיירים בלבד, והיזם אינו צד לו, כך שנאמנות עורך הדין נתונה לדיירים בלבד.
3מי צריך לבחור את עורך דין הדיירים?
בעלי הדירות עצמם, באמצעות הנציגות. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לבחור עורך דין לאחר השוואה בין כמה מועמדים ובחינת ניסיונם, ולא לקבל עורך דין שהוצע על ידי היזם או המארגן, כדי למנוע ניגוד עניינים.
4מול מי עורך הדין מנהל מו"מ על שכרו?
מול נציגות הדיירים בלבד. כללי האתיקה אוסרים על עורך דין לנהל משא ומתן על שכר טרחתו ישירות מול היזם או לחתום עמו על הסכם שכר טרחה עצמאי. הדבר נועד למנוע ניגוד עניינים ולשמור על עצמאות הייצוג.
5מה תפקידו של עורך דין הדיירים בפרויקט?
הוא מלווה את הדיירים מהשלב הראשון ועד האכלוס: בודק את ההסכם והבטוחות, מנהל מו"מ מול היזם, מעגן מועדי פינוי ובינוי, מחזיק את הערבויות בנאמנות (חוק מכר, מסים, רישום, שכירות), מטפל בדייר סרבן, ומגן על זכויות הדיירים בכל שלב.
מקורות שצוטטו במאמר (3)
- [1] המלצות להתנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (gov.il)
- [2] גילוי דעת של לשכת עורכי הדין על ניגוד עניינים בהתחדשות עירונית – גלובס
- [3] הרשות להתחדשות עירונית: כך תבחרו עו"ד בפרויקט תמ"א 38 – ynet
מילון מושגים
- ניגוד עניינים
- מצב שבו לעורך דין יש אינטרסים מנוגדים המונעים ממנו לייצג נאמנה את לקוחו; אסור בכללי האתיקה.
- ייצוג עצמאי
- ייצוג משפטי של הדיירים על ידי עורך דין הנאמן להם בלבד ובלתי תלוי ביזם.
- חובת נאמנות
- חובתו של עורך הדין לפעול לטובת לקוחו בלבד, במלוא המסירות וללא ניגוד עניינים.
- הסכם שכר טרחה
- ההסכם הנחתם בין עורך הדין לבעלי הדירות בלבד; היזם אינו צד לו, גם אם הוא מממן את התשלום.
- נאמנות (החזקת ערבויות)
- החזקת הערבויות שהיזם מעניק לדיירים בידי עורך דין הדיירים, להבטחת קיומן ותוקפן.
