בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2, הבניין נהרס מהיסוד, והדיירים נדרשים לעבור לדירה חלופית לשנים – לרוב בין שנתיים לארבע שנים. [1] כל אותה תקופה, היזם משלם את דמי השכירות, כדי שהדייר לא יוציא שקל מכיסו. אבל איך נקבע הסכום? ומה קורה אם היזם פשוט מפסיק לשלם באמצע? [2] במאמר זה נסביר כיצד נקבעים דמי השכירות, ואיך מבטיחים אותם גם בתרחיש הגרוע.
עיקרי הדברים
- בפרויקטים הכוללים הריסה (פינוי בינוי ותמ"א 38/2), היזם מחויב לשלם לדיירים דמי שכירות לדירה חלופית לכל תקופת הבנייה, כדי שלא יוציאו מכספם. [1]
- גובה דמי השכירות נקבע על ידי שמאי מקרקעין חיצוני ומוסכם, המעריך את שווי השכירות של דירה דומה לדירה הקיימת באזור. [2]
- דמי השכירות מוצמדים בדרך כלל למדד, כדי שלא יישחקו ביחס לעליית מחירי השכירות לאורך שנות הבנייה. [2]
- ערבות שכירות בנקאית אוטונומית, בשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה, היא הכלי שמבטיח את התשלום גם אם היזם מפסיק לשלם או קורס. [3]
למה היזם משלם דמי שכירות?
בקצרה: בפרויקטים הכוללים הריסת הבניין, הדיירים אינם יכולים להישאר בדירתם בתקופת הבנייה. העיקרון המנחה הוא שהדייר לא ייצא בהפסד כספי בגלל הפרויקט, ולכן היזם נושא בעלות הדיור החלופי.
בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, הבניין הישן נהרס מהיסוד ונבנה חדש במקומו. [1] מטבע הדברים, הדיירים אינם יכולים להמשיך להתגורר בבניין במהלך הבנייה, ויש לספק להם דיור חלופי. העיקרון המשפטי המנחה הוא ברור: בעלי הדירות אינם צריכים להוציא מכספם לטובת ביצוע הפרויקט. לפיכך, היזם הוא שנושא בתשלום דמי השכירות לדירה החלופית.
עיקרון זה חל על שני סוגי דיירים. בעל דירה שמתגורר בדירתו – אלמלא הפרויקט היה ממשיך לגור בה ללא תשלום שכירות, ולכן מגיע לו מימון מלא. [1] בעל דירה שמשכיר את דירתו – אלמלא הפרויקט היה ממשיך לקבל דמי שכירות, ולכן מקובל לחשב את דמי השכירות שלו לפי הסכום שהיה מקבל מהשכרת דירתו. בנוסף, היזם נושא בדרך כלל גם בעלויות ההובלה מהדירה הקיימת לחלופית ובחזרה לדירה החדשה. נושא זה הוא חלק מהותי מייצוג הדיירים בפרויקט.
איך נקבע גובה דמי השכירות?
בקצרה: המנגנון המקובל הוא מינוי שמאי מקרקעין חיצוני ומוסכם, שמעריך את שווי השכירות של דירה דומה לדירה הקיימת באזור, לפי פרמטרים כגון שטח, קומה ומיקום.
כדי למנוע מחלוקות ולהבטיח אובייקטיביות, המנגנון הרווח כיום לקביעת דמי השכירות הוא מינוי שמאי מקרקעין חיצוני, מוסכם ומנוסה. [2] השמאי מעריך את שווי דמי השכירות לכל סוג דירה בפרויקט, בהשוואה לדירות בעלות מאפיינים דומים לדירה הקיימת. הפרמטרים המרכזיים שנבחנים הם שטח הדירה הקיימת, הקומה, והאזור שבו היא נמצאת.
המלצה מקצועית חשובה: רצוי שחוות דעת השמאי לא תתבסס רק על דירות במתחם עצמו, אלא גם על דירות בשטח דומה באזורים סמוכים. [2] הסיבה: לעיתים אין מספיק דירות להשכרה במתחם, או שהסביבה כבר עברה התחדשות והדירות החדשות יקרות יותר. בסיס רחב יותר מאפשר לדייר גמישות אמיתית במציאת דירה חלופית. כמו כן, חשוב שהדיירים יקבלו חוות דעת שמאית עצמאית מטעמם, ולא יסתמכו רק על השמאי מטעם היזם.
שימו לב: לאוכלוסיות מיוחדות – כגון קשישים או בעלי צרכים מיוחדים – מקובל לקבוע בהסכם הוראה נוספת: שמעבר לתשלום דמי השכירות, היזם יסייע לאתר דירה חלופית מתאימה (למשל בקומת קרקע או בבניין עם מעלית) ואף לבצע בה התאמות נדרשות. הגנה זו חשובה במיוחד ויש לעגן אותה במפורש.
האם דמי השכירות מתעדכנים לאורך זמן?
בקצרה: כן. מאחר שתקופת הבנייה נמשכת שנים, דמי השכירות מוצמדים בדרך כלל למדד (המחירים לצרכן או מדד שכר הדירה), כדי שלא יישחקו ביחס לעליית מחירי השכירות בשוק.
תקופת בנייה של שלוש או ארבע שנים היא זמן ארוך, ובמהלכו מחירי השכירות בשוק עולים. אם דמי השכירות שקבע השמאי יישארו קבועים, הם עלולים להישחק ולא להספיק לשכירת דירה דומה. [2] לכן, מקובל להצמיד את דמי השכירות למדד – בדרך כלל מדד המחירים לצרכן או מדד מחירי הדיור – כך שהם מתעדכנים לאורך כל תקופת הבנייה.
אפשרות נוספת היא לקבוע שהשמאי יעדכן את דמי השכירות בפרקי זמן קבועים (למשל אחת לשנה). המלצה חשובה: כדאי לקבוע בהסכם כי בכל מקרה דמי השכירות לא יפחתו מהסכום ההתחלתי שקבע השמאי, כדי להגן על הדייר גם במצב של ירידה במדד. [3] פרט לכך, חשוב לדעת כי דמי השכירות שהדייר מקבל מהיזם פטורים בדרך כלל ממס הכנסה, ואינם פוגעים בתקרת הפטור שלו על הכנסות שכירות אחרות – נושא הקשור להיבטי המיסוי הרחבים של העסקה.
מה קורה אם היזם מפסיק לשלם?
בקצרה: כאן נכנסת לתמונה ערבות השכירות – ערבות בנקאית אוטונומית בשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה, הניתנת למימוש מיידי אם היזם מפסיק לשלם, ומבטיחה שהדייר לא יישאר ללא קורת גג.
זהו התרחיש המדאיג ביותר: הדייר כבר עבר לדירה שכורה, והיזם – בשל קשיים כלכליים או קריסה – מפסיק לשלם את דמי השכירות. ללא הגנה, הדייר עלול למצוא את עצמו משלם שכירות מכיסו, או גרוע מכך – מפר את הסכם השכירות שלו ומאבד את קורת הגג. [3] בדיוק לשם כך קיימת ערבות השכירות.
ערבות השכירות היא ערבות בנקאית אוטונומית, שמטרתה לתת מענה כספי מיידי אם היזם אינו עומד בהתחייבותו לתשלום. [3] היותה אוטונומית היא קריטית: היא ניתנת למימוש בכל עת, ללא תנאי מקדים וללא הליך משפטי. הדייר ניגש לבנק, מציג את הערבות, ומקבל את כספו – וכך ממשיך לשלם את שכר דירתו בלי להיקלע לחובות והליכי גבייה. נושא הערבויות בכללותו, וקריסת היזם בפרט, הם מהקריטיים ביותר בפרויקט.
איך מנוסחת ערבות שכירות טובה?
בקצרה: ערבות שכירות טובה היא אוטונומית, בשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה (לא רק חלקה), צמודה למדד, ובעלת "כרית ביטחון" של מספר חודשים שאינה פוחתת.
כדי שערבות השכירות תגן באמת, היא צריכה להיות מנוסחת נכון. אלו העקרונות המרכזיים: [3]
- שווי מלא: הערבות צריכה להיות בשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה הצפויה. אם הבנייה אמורה להימשך 30 חודשים, הערבות צריכה לכסות 30 חודשי שכירות – לא פחות.
- אוטונומית: ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת לפירעון מיידי, ללא תנאי מקדים וללא הליך משפטי.
- צמודה למדד: כדי שהערבות לא תישחק לאורך שנות הבנייה.
- כרית ביטחון: מקובל שהערבות פוחתת בהדרגה ככל שהיזם משלם, אך נשמרת בה "כרית" של 6–9 חודשי שכירות שאינה פוחתת, להבטחת תקופה משמעותית גם אם היזם קורס בשלב מאוחר.
- תוקף עד המסירה: הערבות צריכה להישאר בתוקף ממועד הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה בפועל.
| היבט | הכלל / ההמלצה |
|---|---|
| מי קובע את הסכום | שמאי מקרקעין חיצוני ומוסכם |
| בסיס החישוב | שכירות דירה דומה לקיימת באזור |
| עדכון | הצמדה למדד / עדכון שמאי תקופתי |
| הבטחת התשלום | ערבות בנקאית אוטונומית |
| שווי הערבות | כל תקופת הבנייה + כרית ביטחון |
מה הצעד הבא שלכם?
דמי השכירות בתקופת הבנייה הם לא פרט טכני שולי – הם מה שמבטיח שתוכלו לחיות בכבוד לאורך שנות הפרויקט, מבלי להוציא שקל מכיסכם. קביעת הסכום הנכון על ידי שמאי, הצמדתו למדד, ובעיקר גיבויו בערבות בנקאית אוטונומית מלאה – אלה ההבדל בין ראש שקט לבין סיוט כלכלי אם היזם נקלע לקשיים. הניסוח הנכון של כל אלה נקבע בהסכם, עוד לפני הפינוי.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות קביעת מנגנון דמי השכירות, בחינת חוות דעת שמאיות, וניסוח ערבויות השכירות – עם תשומת לב מיוחדת לתרחישי קריסת יזם, תחום שבו למשרד מומחיות ייחודית. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית, בה נבחן את ההסכם ואת מנגנון הדיור החלופי המוצע לכם, כדי לוודא שאתם מוגנים לכל אורך הבנייה. למידע נוסף ראו את עמוד בדיקת חוזה יזם ואת המדריך להסכם שכירות.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1מי משלם את דמי השכירות בתקופת הבנייה?
היזם. בפרויקטים הכוללים הריסת הבניין (פינוי בינוי ותמ"א 38/2), היזם מחויב לשלם לדיירים דמי שכירות לדירה חלופית לכל תקופת הבנייה. העיקרון המנחה הוא שהדייר לא ייצא בהפסד כספי בגלל הפרויקט. היזם גם נושא בדרך כלל בעלויות ההובלה.
2איך נקבע גובה דמי השכירות?
המנגנון המקובל הוא מינוי שמאי מקרקעין חיצוני ומוסכם, שמעריך את שווי השכירות של דירה דומה לדירה הקיימת באזור, לפי שטח, קומה ומיקום. מומלץ שהבסיס יכלול גם דירות באזורים סמוכים, וכי הדיירים יקבלו חוות דעת שמאית עצמאית מטעמם.
3האם דמי השכירות מתעדכנים לאורך הבנייה?
כן. מאחר שהבנייה נמשכת שנים, דמי השכירות מוצמדים בדרך כלל למדד (המחירים לצרכן או מדד הדיור), או מעודכנים על ידי השמאי בפרקי זמן קבועים. מומלץ לקבוע שדמי השכירות לא יפחתו מהסכום ההתחלתי שקבע השמאי, גם במקרה של ירידה במדד.
4מה קורה אם היזם מפסיק לשלם דמי שכירות?
כאן נכנסת ערבות השכירות – ערבות בנקאית אוטונומית בשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה. היותה אוטונומית מאפשרת מימוש מיידי, ללא תנאי וללא הליך משפטי. כך הדייר ממשיך לקבל את דמי השכירות ולא נשאר ללא קורת גג, גם אם היזם קורס.
5מה צריך לוודא בערבות השכירות?
שהיא אוטונומית, בשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה (לא רק חלקה), צמודה למדד, ובעלת "כרית ביטחון" של 6–9 חודשים שאינה פוחתת. כן יש לוודא שהיא בתוקף ממועד הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה בפועל. מומלץ שעורך דין דיירים ינסח אותה.
מקורות שצוטטו במאמר (3)
- [1] דמי שכירות לדיור חלופי במסגרת התחדשות עירונית – בניין ומשפט
- [2] המדריך לקביעת דמי השכירות עבור דיירי פינוי בינוי – מגדילים
- [3] קביעת גובה דמי שכירות ויציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי – אתר רשות המיסים
מילון מושגים
- דיור חלופי
- הדירה שאליה עוברים הדיירים בתקופת הבנייה, ושאת שכירותה מממן היזם.
- שמאי מקרקעין מוסכם
- שמאי חיצוני שממנים הצדדים כדי לקבוע באובייקטיביות את גובה דמי השכירות לכל סוג דירה.
- ערבות שכירות
- ערבות בנקאית אוטונומית המבטיחה את תשלום דמי השכירות לדייר גם אם היזם מפסיק לשלם או קורס.
- הצמדה למדד
- מנגנון שמעדכן את דמי השכירות לאורך הבנייה לפי מדד, כדי שלא יישחקו ביחס לעליית מחירי השוק.
- כרית ביטחון
- חלק מערבות השכירות (לרוב 6–9 חודשים) שאינו פוחת, כדי להבטיח תקופת שכירות משמעותית גם בקריסה מאוחרת.
