בדיקת רישום דירה בטאבו
הטאבו הוא הפנקס הרשמי של מדינת ישראל שבו מתנהל רישום הזכויות במקרקעין, והוא משמש כראיה חותכת לבעלות על הנכס. ללא בדיקה יסודית של הרישום, הקונה חושף את עצמו לסיכונים כלכליים ומשפטיים אדירים, שכן ייתכן והאדם המציג את עצמו כבעלים אינו כזה, או שהנכס כבול בשעבודים שמונעים את העברת הזכויות. הבדיקה אינה מסתכמת רק בשאלה מי […]
מדד תשומות הבנייה
כשאתם נכנסים למשרד המכירות של הקבלן, המספרים נראים ברורים: הדירה עולה 2,500,000 ₪. אתם חותמים על החוזה, לוקחים משכנתא, ומרגישים שהעסקה סגורה. אבל כשתגיעו לקבל את המפתח בעוד 3 שנים, אתם עלולים לגלות שאתם חייבים לקבלן עוד 50,000, 80,000 ואפילו 100,000 ₪ נוספים. מאיפה הגיע החוב הזה? תכירו את "מדד תשומות הבנייה". זהו הסעיף הקטן […]
המדריך המלא לבטחונות לשכירות
הסיוט הגדול ביותר של כל בעל דירה נראה כך: הדייר מפסיק לשלם שכר דירה, מסרב להתפנות, משאיר חובות ארנונה של אלפי שקלים, וכשהוא סוף סוף עוזב – אתם מגלים שהפרקט הרוס והמטבח שבור. כשאתם רצים לממש את צ'ק הביטחון שהשאיר לכם, אתם מגלים שהוא בוטל מזמן, והערב שחתם לו? הוא בכלל פושט רגל. השכרת דירה […]
הסכם מכר עם תנאי מתלה
"נחתום על חוזה, אבל בתנאי שאקבל משכנתא." "נסגור, אבל רק אם דירתי הנוכחית תימכר תחילה." "נחתום בכפוף לאישור השותפים שלי." אם שמעתם משפטים כאלה בעסקת נדל"ן – אתם עוסקים בתנאי מתלה. זהו אחד הכלים המשפטיים הנפוצים ביותר בעסקאות מקרקעין בישראל, ואחד המסוכנים ביותר כשמשתמשים בו ללא הבנה מספקת. מה זה בדיוק תנאי מתלה, מתי הוא […]
פסק דין הצהרתי
במדינת ישראל, "הטאבו הוא המלך". מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין נחשב לאמת המוחלטת. אבל מה קורה כשהרישום בטאבו משקר? מה קורה כשהדירה רשומה על שם הבעל, אבל האישה שילמה חצי מהמשכנתא במשך 20 שנה? מה קורה כשהנושים דופקים בדלת בגלל חובות של הבעל, ורוצים לקחת את כל הבית, כולל החלק של האישה שלא חתומה על […]
הסכם שיתוף במקרקעין
דמיינו שירשתם מגרש יחד עם בן דוד רחוק, או שקניתם קרקע להשקעה יחד עם שותף עסקי. בנסח הטאבו כתוב שיש לכם "50% מהחלקה". אתם רוצים לבנות גדר, לנטוע עץ או לבנות בית בצד הימני של המגרש. השותף שלכם? הוא רוצה בדיוק את אותו צד, או שהוא מתנגד לגדר. מי צודק? מבחינת החוק – שניכם צודקים […]
עורך דין למשקיעי נדל"ן
משקיע נדל"ן חושב אחרת מרוכש דירה למגורים. כשזוג צעיר קונה דירה, הוא מחפש "בית חם" וקרבה לגן הילדים. כשמשקיע קונה נכס, הוא מחפש ROI (החזר השקעה), פוטנציאל השבחה, ומינוף חכם. הבעיה היא שרוב המשקיעים לוקחים עורך דין "סטנדרטי" שמתייחס לעסקה שלהם כמו לעוד עסקת מגורים רגילה ולא עורך דין למשקיעי נדל״ן. התוצאה? חוזים קשיחים שלא […]
ביטוח מבנה לדירה
רוב האנשים מתייחסים לביטוח דירה כאל "מס" מעצבן שצריך לשלם כדי שהבנק יאשר את המשכנתא. הם חותמים איפה שהפקיד בבנק מצביע, משלמים את הפרמיה הכי נמוכה שאפשר, ושוכחים מזה. עד שיום אחד זה קורה. דמיינו את הסיטואציה הבאה (תיק אמיתי שהגיע למשרדי): פיצוץ בצינור בדירה בקומה 4 בנתניה גרם להצפה אדירה. המים חלחלו לקומה 3 […]
המדריך המלא למבנה מסוכן
זה מתחיל בדרך כלל בבוקר בהיר אחד. אתם פותחים את תיבת הדואר ומוצאים מעטפה רשמית של העירייה עם חותמת אדומה. הכותרת לא משאירה מקום לספק: "הודעה על הכרזת מבנה מסוכן" לפי חוק עזר עירוני. הדופק עולה. מה זה אומר? האם הבניין עומד לקרוס? כמה זה יעלה לנו? ומה קורה אם השכן מקומה ראשונה מסרב לשלם? […]
הערה על אי התאמה תקנה 29
דמיינו שאתם עומדים למכור את הדירה שלכם בנתניה. הכל מוכן, הבית צבוע, הקונים נלהבים. רגע לפני החתימה, עורך הדין של הקונים מוציא נסח טאבו עדכני, והפנים שלו מחווירות. תחת הסעיף "הערות", מופיעה שורה אחת קטנה ומלחיצה: "הערה על אי התאמה לפי תקנה 29 לתקנות המקרקעין". באותו רגע, העסקה נעצרת. הקונים נבהלים, הבנק מודיע שלא ייתן […]
עדכון פרטי זיהוי בטאבו
זהו התסריט הכי מתסכל בעולם הנדל"ן: מצאתם קונה לדירה, הסכמתם על המחיר, עורכי הדין החליפו טיוטות, ואז – רגע לפני רישום הערת האזהרה או לקיחת המשכנתא – הכל נעצר בחריקת בלמים. הסיבה? פקיד הטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מסתכל במחשב ואומר: "יש אי התאמה בזיהוי". במילים פשוטות: המדינה לא בטוחה שמי שטוען שהוא בעל הדירה, הוא […]
דירה להשקעה: לא רק "לקנות ולהשכיר" – 3 האסטרטגיות שיגדילו לכם את ההון
"יקיר, יש לי הון עצמי של 500 אלף שקל, איפה כדאי לקנות בנתניה?". זו שאלה שאני שומע כמעט כל יום במשרד. הישראלים אוהבים נדל"ן, ובצדק. זו השקעה יציבה, מוחשית, וכזו שהוכיחה את עצמה לאורך השנים. אבל רוב המשקיעים המתחילים עושים טעות בסיסית: הם פועלים ללא אסטרטגיה. הם קונים דירה "כי השכן קנה", או כי "אמרו […]
