מצאתם דירה, והמוכרים הם יורשים של בעל הדירה שנפטר? קניית דירה מיורשים היא עסקה רגילה לגמרי, אבל יש בה כמה שאלות שלא קיימות כשהמוכר הוא הבעלים הרשום: על סמך איזה צו היורשים מוכרים, האם הירושה כבר נרשמה בטאבו, האם כל היורשים חותמים, ומה קורה כשאחד מהם קטין. [1] [2] במדריך נעבור על מה שהקונה צריך לבדוק, נראה סעיף לדוגמה שאפשר להכניס לחוזה, ונסביר איך בונים את לוח התשלומים כך שהכסף שלכם מוגן.
עיקרי הדברים
- היורשים מקבלים את הזכויות על סמך צו ירושה (כשאין צוואה) או צו קיום צוואה, או לפי הסכם חלוקה ביניהם שנעשה אחרי שאחד הצווים ניתן. [1]
- רישום הירושה בטאבו נעשה בבקשה ללשכת רישום המקרקעין, ואפשר להגיש אותה גם יחד עם הבקשה לצו הירושה. [1] [3]
- כשאחד היורשים קטין, ההורים לא יכולים למכור בשמו דירה בלי אישור מראש של בית המשפט. [6]
- בתקופה שבין הפטירה לחלוקת העיזבון, נושים של יורש יכולים לבקש לעקל את החלק שלו בעיזבון. [2]
- גם בעסקה עם יורשים, המוכרים והקונה מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום העסקה. [5]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה קונים ומוכרים בעסקאות דירה, כולל עסקאות שבהן הנכס עבר בירושה ועדיין לא נרשם על שם היורשים.
קניית דירה מיורשים: מה שונה מעסקה רגילה
בקצרה: בעסקה רגילה המוכר רשום בטאבו כבעלים. בעסקה עם יורשים, בעל הזכויות הרשום נפטר, והזכות של המוכרים נשענת על צו. לכן הקונה בודק שני דברים במקום אחד: שהמנוח באמת היה הבעלים, ושהמוכרים הם באמת מי שירשו אותו.
כשאדם נפטר, כל הנכסים, הזכויות והחובות שהיו לו בזמן מותו הם העיזבון שלו. [8] הדירה עוברת ליורשים לפי הצוואה, כפי שאושרה בצו קיום צוואה, או לפי כללי הירושה שבחוק, כפי שנקבעו בצו ירושה. [8] כל עוד לא ניתן צו, אין לקונה דרך לדעת מי היורשים ובאיזה חלק כל אחד מהם זכאי.
מכאן ההבדל המעשי. בעסקה רגילה מוציאים נסח טאבו, רואים את שם המוכר, ובודקים שאין עליו עיקולים, משכנתאות או הערות. בעסקה עם יורשים, הנסח עדיין יכול להראות את שם המנוח. כל-זכות ממליץ לוודא שהמוריש היה בעל הזכויות, דרך נסח רישום מקוון או נסח חתום מהלשכה, לפני שרושמים את הירושה. [1] לקונה הבדיקה הזו חשובה פי כמה, כי היא הבסיס לכל שרשרת הזכויות שהוא עומד לקבל.
מי שקורא את הנושא מהצד של המוכרים ימצא את הצד שלהם במדריך על מכירת דירה שהתקבלה בירושה. כאן נתמקד במה שהקונה צריך לדרוש, לבדוק ולכתוב בחוזה.
צו ירושה או צו קיום צוואה: על מה המוכרים נשענים
בקצרה: בלי צו, אין מוכרים. צו ירושה ניתן כשאין צוואה, וצו קיום צוואה כשיש. ההבדל חשוב לקונה, כי הוא קובע מי היורשים ומה החלק של כל אחד.
את הבקשה לצו ירושה מגישים לרשם לענייני ירושה כשהנפטר לא השאיר צוואה. [3] כשיש צוואה, כדי שהיא תיכנס לתוקף צריך לבקש צו קיום צוואה. [9] רק אחרי שאחד הצווים ניתן, היורשים יכולים לבקש לרשום את הזכויות על שמם. [1]
| המצב | על מה נשענים המוכרים | מה הקונה מבקש לראות |
|---|---|---|
| אין צוואה | צו ירושה, לפי כללי הירושה שבחוק [8] | העתק הצו, ורשימת כל היורשים והחלקים שלהם |
| יש צוואה | צו קיום צוואה [9] | הצו, והצוואה עצמה, כדי לבדוק אם יש בה תנאים או הוראות על הדירה |
| היורשים חילקו ביניהם | הסכם חלוקה שנעשה אחרי הצו [1] | ההסכם, ולוודא שהוא נרשם או יירשם לפני העברת הזכויות לקונה |
| הירושה כבר רשומה | רישום בטאבו על שם היורשים [1] | נסח עדכני על שם היורשים, כמו בעסקה רגילה |
שימו לב גם לנכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין אלא ברשות מקרקעי ישראל. לפי כל-זכות, רישום הזכויות של יורשים בנכסים כאלה נעשה בהליך נפרד, ולכן הבדיקות והמסמכים יהיו שונים. [1]
האם צריך רישום ירושה בטאבו לפני המכירה?
בקצרה: כדי שהדירה תירשם בסוף על שמכם, הזכויות צריכות לעבור קודם מהמנוח ליורשים. לכן כדאי לקבוע בחוזה מתי היורשים ירשמו את הירושה, ולקשור את רוב התשלומים לכך.
רישום הירושה נעשה בבקשה ללשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס. היא נחתמת על ידי יורש אחד לפחות, או על ידי מנהל העיזבון אם מונה, והחתימה מאומתת על ידי עורך דין או רשם. [1] כשהצו ניתן על ידי הרשם לענייני ירושה, לא צריך לצרף את הצו עצמו, ומספיק לציין את פרטי המנוח. [1] לפי כל-זכות, האגרה לבקשה היא 183 ש"ח (נכון ל-2025). [1]
יש דרך לחסוך שלב. כשמקום המושב של המנוח בפטירתו היה בישראל, אפשר להגיש בקשה משולבת: בקשה לצו ירושה ובקשה לרישום הצו ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, יחד. [3] אם המוכרים עוד לא הגישו בקשה לצו, שווה לשאול אותם אם הם מתכוונים להשתמש במסלול הזה. פירוט על המסמכים ועל התהליך תמצאו במדריך לרישום ירושה בלשכת המקרקעין.
אפשר לחתום על חוזה גם לפני שהירושה נרשמה. חוק הירושה מאפשר ליורש להעביר את חלקו בעיזבון בכתב בתקופה שבין מות המוריש לחלוקת העיזבון. [2] אבל אותו מקור מזכיר שבתקופה הזו גם הנושים של היורש יכולים לבקש לעקל את חלקו. [2] כל-זכות מוסיף שההבחנה בין עסקה בעיזבון לבין עסקה בירושה עלולה להיות מסובכת. [2] במילים אחרות: מותר, אבל צריך לבנות את העסקה בזהירות.
מי חותם על החוזה, ומה קורה כשיש יורש קטין
בקצרה: כל מי שקיבל חלק בדירה לפי הצו צריך להיות צד לחוזה, או לפעול דרך מיופה כוח מוסמך. יורש קטין לא מוכר בעצמו, וההורים צריכים אישור מראש של בית המשפט כדי למכור בשמו דירה.
הצו קובע מי היורשים. אם בצו מופיעים ארבעה אחים, ורק שלושה חותמים, הקונה עלול לקבל שלושה רבעים מהדירה ותביעה על הרבע הנותר. לכן בודקים שרשימת החותמים בחוזה זהה לרשימת היורשים בצו, או בהסכם החלוקה שנרשם אחריו.
יורש קטין: אדם שלא מלאו לו 18 הוא קטין. [6] סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע שההורים אינם מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישר מראש, בין השאר בהעברה של דירה ובפעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס שמתנהל לפי חוק. [6] כשמונה לקטין אפוטרופוס, עסקה במקרקעין טעונה אישור מראש של האפוטרופוס הכללי, ובמקרים מסוימים הבקשה מועברת לבית המשפט. [7] עבור הקונה המשמעות פשוטה: בלי האישור, אין עסקה. כדאי שהחוזה יהיה מותנה בקבלתו, עם מועד אחרון.
מנהל עיזבון: במקרים מורכבים, או כשיש חשש לנזק לעיזבון, אפשר לבקש למנות מנהל עיזבון עד לחלוקה. [8] אם מונה מנהל כזה, בקשו לראות את צו המינוי, ובדקו מה הסמכויות שניתנו לו לגבי הדירה.
יורש שגר בחו"ל: לעיתים אחד היורשים חותם דרך מיופה כוח. בבקשה לרישום הירושה עצמה, כל-זכות מציין שאימות חתימה על ידי קונסול אינו מתקבל, והחתימה צריכה להיות מאומתת על ידי עורך דין או רשם. [1] כדאי לברר מראש איך ייחתמו ויאומתו כל המסמכים של יורש כזה, כדי שהעסקה לא תיתקע בשלב הרישום.
מסים בעסקה: מס שבח של היורשים ומה זה אומר לקונה
בקצרה: מס השבח הוא עניין של המוכרים, ולפעמים חל עליהם פטור מיוחד לדירה שהתקבלה בירושה. אבל הקונה תלוי בכך שהמוכרים יסדירו את המס, כי בלי זה הרישום על שמו מתעכב.
לפי כל-זכות, יורשים שמוכרים דירת מגורים שקיבלו בירושה יכולים לקבל פטור ממס שבח בשלושה תנאים: המוכר הוא תושב ישראל (או תושב חוץ שהוא בן זוג או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא), לפני הפטירה לא הייתה למוריש דירת מגורים נוספת, ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו הוא היה פטור לפי הפטור לדירה יחידה. [4] הפטור ניתן עד תקרה של 5,008,000 ש"ח לשנים 2024 עד 2027, והחלק שמעל התקרה חייב במס. [4] הפטור לא חל כשהורה יורש ילד או כשאח יורש אח. [4] הרחבה על הצד של היורשים תמצאו במאמר מתי יורשים פטורים ממס שבח ומתי לא.
לקונה זה משנה בשני מובנים. ראשית, גם המוכרים וגם הקונה חייבים להגיש הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום ביצועה, והמוכרים מצרפים לבקשת הפטור את הצוואה וצו קיום הצוואה, או את צו הירושה. [5] [4] שנית, אם המוכרים טועים בהערכת הפטור, הם עלולים להיתקע עם חוב מס בדיוק כשאתם מחכים לרישום. לכן כדאי לקבוע בחוזה מנגנון שמבטיח את תשלום המס של המוכרים מתוך התמורה, אם יידרש.
ההבדל בין קנייה מהיורשים לבין קנייה של חלק מיורש אחד
בקצרה: כשכל היורשים מוכרים יחד, אתם מקבלים את כל הדירה. כשיורש אחד מוכר רק את חלקו, אתם הופכים לשותפים של שאר היורשים, עם כל מה שמשתמע מזה.
רוב העסקאות הן מהסוג הראשון: כל היורשים חותמים, והדירה כולה עוברת לקונה. אבל לפעמים מוצעת "הזדמנות" לקנות רק את החלק של אחד היורשים, במחיר נמוך. מבחינה משפטית, יורש רשאי להעביר את חלקו בעיזבון בכתב, לפני החלוקה. [2] אבל מי שקונה חלק כזה לא מקבל דירה. הוא מקבל זכות משותפת עם יורשים אחרים, שלא בחרו בו כשותף, ועלול להגיע איתם לסכסוך על שימוש, השכרה או מכירה.
ההבדל משפיע גם על המימון. בנקים בוחנים את הבטוחה לפני שהם מאשרים משכנתא, וחלק לא מסוים בדירה של אחרים הוא בטוחה מסוג אחר מדירה שלמה. אם אתם צריכים משכנתא, בדקו את העניין עם הבנק לפני כל התחייבות.
סעיף לדוגמה בחוזה מכר עם יורשים
בקצרה: החוזה צריך לקשור את התשלומים לשלבים שבהם הזכויות של המוכרים מתבססות: צו, רישום הירושה, ואישור בית המשפט אם יש קטין. הנה דוגמה לניסוח, להמחשה בלבד.
הסעיף הבא מראה איך אפשר לנסח את ההתחייבויות של היורשים. הוא להמחשה בלבד, ואינו מתאים כמו שהוא לכל עסקה. כל חוזה צריך להיות מותאם לעובדות, למסמכים ולמצב הרישום של הדירה הספציפית.
"המוכרים מצהירים כי הם כל היורשים של המנוח, על פי צו [ירושה / קיום צוואה] שניתן ביום ______, וכי חלקיהם בממכר הם כמפורט בנספח א'. המוכרים מתחייבים להגיש בקשה לרישום הירושה בלשכת רישום המקרקעין בתוך ___ ימים ממועד החתימה, ולפעול להשלמתה.
היה ואחד היורשים הוא קטין, הסכם זה מותנה בקבלת אישור בית המשפט המוסמך עד ליום ______. לא התקבל האישור עד מועד זה, רשאי כל צד לבטל את ההסכם, והכספים ששולמו יוחזרו לקונה במלואם.
כל תשלום מעבר ל-___% מהתמורה ישולם רק לאחר שהירושה נרשמה על שם המוכרים ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, או יופקד בנאמנות עד אז."
מה הסעיף עושה? הוא מעגן את ההצהרה שהחותמים הם כל היורשים, נותן מועד ברור לרישום הירושה, מתנה את העסקה באישור בית המשפט כשצריך, וקושר את רוב הכסף לשלב שבו הזכויות כבר רשומות. החלקים הריקים, כמו האחוזים והמועדים, הם בדיוק המקום שבו כל עסקה שונה.
כל מקרה נראה אחרת: יש צוואה או אין, הירושה רשומה או לא, יש קטין או יורש בחו"ל. הכלי הבא מראה אילו מסמכים כדאי לבקש לפי המצב שלכם:
רכישת דירה מיורשים שלב אחר שלב
בקצרה: בודקים את המנוח ואת הצו, מוודאים מי חותם, מתנים את העסקה באישורים הנדרשים, קושרים את הכסף לרישום, ומגישים הצהרות מס בזמן.
- בודקים את הרישום של המנוח: מוציאים נסח ומוודאים שהמנוח היה בעל הזכויות, ושהנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ולא בהליך נפרד. [1]
- מבקשים את הצו: צו ירושה או צו קיום צוואה, ואם היורשים חילקו ביניהם, גם את הסכם החלוקה. [1] [9]
- מוודאים מי חותם: כל היורשים לפי הצו, ואם יש קטין, בודקים את האישור הנדרש לפי סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. [6]
- בונים את החוזה ואת לוח התשלומים: מועד לרישום הירושה, תנאי לאישורים, ורוב התמורה רק אחרי רישום הירושה והערת אזהרה, או בנאמנות.
- מגישים הצהרות לרשות המסים: המוכרים והקונה, בתוך 30 ימים מיום העסקה. [5]
מה הצעד הבא שלכם?
קניית דירה מיורשים יכולה להיות עסקה טובה ובטוחה, בתנאי שהבדיקות נעשות לפני החתימה ולא אחריה. השאלות המרכזיות הן תמיד אותן שאלות: על איזה צו נשענים המוכרים, האם הירושה כבר רשומה, האם כל היורשים חותמים, האם יש קטין או מנהל עיזבון, ואיך הכסף שלכם מוגן עד שהדירה נרשמת על שמכם.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה קונים בעסקאות מקרקעין, כולל עסקאות עם יורשים: בדיקת הצו והרישום, ניסוח החוזה ולוח התשלומים, תיאום מול היורשים ומול רשות המסים, ומעקב עד רישום הזכויות על שמכם.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה ופסיקה. הסכומים והמועדים מתעדכנים מעת לעת. התוכן נבדק מול המקורות שברשימה בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול.
שאלות ותשובות
1אפשר לקנות דירה מיורשים לפני שהירושה נרשמה בטאבו?
כן, אבל בזהירות. יורש רשאי להעביר את חלקו בעיזבון בכתב בתקופה שבין הפטירה לחלוקה, ואפשר לחתום על חוזה עוד לפני רישום הירושה. מצד שני, בתקופה הזו נושים של יורש יכולים לבקש לעקל את חלקו. לכן כדאי לקבוע בחוזה מועד לרישום הירושה, ולשלם את רוב התמורה רק אחרי שהירושה נרשמה ונרשמה הערת אזהרה לטובתכם.
2מי צריך לחתום על חוזה מכר של דירת ירושה?
כל היורשים שקיבלו חלק בדירה לפי צו הירושה או צו קיום הצוואה, או לפי הסכם החלוקה שנעשה אחרי הצו. אם חסרה חתימה של אחד מהם, הקונה עלול לקבל רק חלק מהדירה. יורש יכול לחתום דרך מיופה כוח, ויורש קטין פועל דרך הוריו או האפוטרופוס, עם האישור הנדרש.
3מה עושים כשאחד היורשים קטין?
צריך אישור מראש. לפי סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, ההורים אינם מוסמכים לייצג קטין בהעברה של דירה בלי שבית המשפט אישר מראש. כשמונה אפוטרופוס, עסקה במקרקעין טעונה אישור של האפוטרופוס הכללי, ולעיתים הבקשה מועברת לבית המשפט. בחוזה כדאי להתנות את העסקה באישור, עם מועד אחרון והחזר כספים אם לא יתקבל.
4איך מגינים על הכסף כשקונים דירה מיורשים?
קושרים את התשלומים לשלבים. משלמים סכום ראשוני בחתימה, ואת רוב התמורה רק אחרי שהירושה נרשמה על שם המוכרים, ניתנו האישורים הנדרשים ונרשמה הערת אזהרה לטובתכם, או מפקידים אותה בנאמנות עד אז. לפני החתימה בודקים עיקולים והגבלות גם על המנוח וגם על כל אחד מהיורשים.
5מי משלם מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
המוכרים, כלומר היורשים. לעיתים חל עליהם פטור מיוחד: כשהמוריש לא היה בעל דירה נוספת והיה פטור בעצמו לפי הפטור לדירה יחידה, עד תקרה של 5,008,000 ש"ח לשנים 2024 עד 2027. הקונה משלם מס רכישה לפי הכללים הרגילים, ושני הצדדים מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום העסקה.
מקורות שצוטטו במאמר (9)
- [1] רישום זכויות יורשים במקרקעין, כל-זכות
- [2] ביצוע עסקאות בירושה, כל-זכות
- [3] בקשה למתן צו ירושה לרשם לענייני ירושה, משרד המשפטים (gov.il)
- [4] פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, כל-זכות
- [5] הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין, כל-זכות
- [6] חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962, סעיפים 3 ו-20 (נוסח עדכני), האפוטרופוס הכללי, משרד המשפטים (gov.il)
- [7] אפוטרופוס, כל-זכות
- [8] עיזבון, כל-זכות
- [9] צוואה, כל-זכות
מילון מושגים
- עיזבון
- כל הכספים, הנכסים, הזכויות והחובות שהיו לאדם בזמן מותו.
- צו ירושה
- צו שקובע מי היורשים ובאיזה חלק, כשהנפטר לא השאיר צוואה.
- צו קיום צוואה
- צו שנותן תוקף לצוואה, ובלעדיו אי אפשר לחלק את העיזבון לפיה.
- רישום ירושה
- העברת הזכויות בנכס בטאבו משם המנוח לשם היורשים, על סמך הצו.
- מנהל עיזבון
- מי שמונה לנהל את העיזבון עד לחלוקה, במקרים מורכבים או כשיש חשש לנזק.
- הערת אזהרה
- רישום בטאבו שמזהיר שהבעלים התחייב להעביר את הזכויות לקונה, ומגן על הקונה עד הרישום הסופי.
