קונים דירה למגורים ויש לכם נכות מוכרת? ייתכן שמגיעה לכם הנחה במס רכישה לנכה, מכוח תקנה 11 לתקנות מס רכישה. בדירה יחידה עד 2,500,000 ש"ח, החלק הראשון של המחיר פטור לגמרי, ועל היתרה משלמים 0.5% בלבד. בשאר המקרים משלמים 0.5% מכל שווי הדירה, במקום 8% עד 10% בדירה נוספת. [1] [2] במדריך נסביר מי זכאי, כמה תשלמו בפועל, איפה ההנחה לא משתלמת, ואיך מגישים את הבקשה.
עיקרי הדברים
- ההנחה מעוגנת בתקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), וחלה על נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ובני משפחות של חיילים שנספו במערכה. [2] [4]
- בדירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש"ח: אין מס על השווי עד 1,978,745 ש"ח, ועל היתרה 0.5%. הסכום הזה חל ברכישות מ-16.01.2024 עד 15.01.2028. [1]
- בדירה שאינה יחידה, או בדירה יחידה ששוויה מעל 2,500,000 ש"ח, משלמים 0.5% מכל השווי. [1] [2]
- אפשר לקבל את ההנחה פעמיים בלבד במהלך החיים. [1] [2]
- מגישים טופס 2973 יחד עם ההצהרה על רכישת הנכס, במשרד מיסוי המקרקעין של האזור שבו נמצא הנכס. [1] [4]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. אני מלווה רוכשי דירות בעסקאות נדל"ן, כולל הגשת ההצהרה לרשות המסים ובקשות להקלות במס רכישה.
מה זה הנחה במס רכישה לנכה ועל מה היא חלה
בקצרה: זו הקלה שקבועה בתקנה 11 לתקנות מס רכישה. היא מורידה את מס הרכישה לשיעור של 0.5% (ובדירה יחידה עד 2,500,000 ש"ח, גם פוטרת את החלק הראשון של השווי), בתנאי שהנכס נקנה למגורים של הזכאי.
מס רכישה משלם כל מי שקונה זכות במקרקעין. בדירה יחידה המס מחושב לפי מדרגות, ובדירה נוספת הוא מתחיל ב-8% מהשקל הראשון. [5] על איך מחשבים את המס בדירה רגילה ומה משפיע על הסכום, הרחבנו במדריך לחישוב מס רכישה.
תקנה 11 קובעת מסלול אחר לחלק מהרוכשים. רשות המסים מגדירה אותה כ"פטור לנכה/עיוור", והיא חלה גם על נפגעי פעולות איבה ועל בני משפחה של חיילים שנספו במערכה. [4] [2] ההקלה ניתנת על דירה שתשמש למגורים של הזכאי, או על קרקע שעליה ייבנה בית המגורים שלו. [4]
חשוב לדעת שזו לא הנחה אוטומטית. צריך לבקש אותה, לצרף אישור על הנכות, ולהוכיח שהדירה נועדה למגורים שלכם. אם העובדות שהצהרתם עליהן מתבררות כלא נכונות, למשל הדירה לא משמשת בפועל למגורים, מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לתקן את השומה ולגבות את המס המלא, עם הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. [4]
מי זכאי להנחה במס רכישה לנכים
בקצרה: הזכאות תלויה בסוג הנכות ובגוף שקבע אותה. למשל: אי כושר השתכרות לצמיתות של 75% לפחות מהביטוח הלאומי, נכות רפואית לצמיתות של 100% (או 90% משוקללת), נכות של 50% לפחות בגלל קטיעה, שיתוק או תאונת דרכים, ונכות של 19% לפחות לנכי צה"ל ולנפגעי פעולות איבה.
התקנה מונה כמה קבוצות. ברוב המקרים מה שקובע הוא אחוז הנכות שנקבע לכם לצמיתות, והגוף שקבע אותו. הטבלה מסכמת את הקבוצות העיקריות:
| מי | התנאי | מי מאשר |
|---|---|---|
| אי כושר השתכרות | דרגה של 75% לפחות, לצמיתות [1] | הביטוח הלאומי, בלי ועדה נוספת [1] |
| נכות רפואית גבוהה | 100% לצמיתות, או 90% בחישוב משוקלל של כמה איברים [3] | ועדה רפואית להנחה במס רכישה [3] |
| קטיעה, שיתוק או תאונת דרכים | נכות של 50% לפחות [3] | ועדה רפואית להנחה במס רכישה [3] |
| נפגעי עבודה | נכות לצמיתות של 50% לפחות, כולל נכות תפקודית [6] [2] | הביטוח הלאומי [6] |
| נכי צה"ל וכוחות הביטחון | נכות מוכרת לצמיתות של 19% לפחות [7] | אגף השיקום במשרד הביטחון [7] |
| נפגעי פעולות איבה | נכות לצמיתות של 19% לפחות [8] | הביטוח הלאומי, מחלקת נפגעי פעולות איבה [8] |
| עיוורים | תעודת עיוור, ובתעודה שהונפקה מ-1.1.1994 לצמיתות, בלי הוכחה נוספת [2] | תעודת העיוור עצמה [2] |
יש עוד קבוצות שהתקנה מכירה בהן, למשל ניצולי שואה עם דרגת נכות של 50% לפחות לפי חוק נכי רדיפות הנאצים, שמוכרים גם כזכאים להטבות לפי חוק ההטבות לניצולי השואה. [2] כשאי הכושר נקבע לפני גיל הפרישה, ההקלה חלה גם אם הרכישה נעשתה אחרי שהגעתם לגיל הפרישה, בתנאי שיש אישור של הביטוח הלאומי. [2]
בני זוג, ילדים ובגירים בהשגחה
בקצרה: כשבני זוג קונים יחד ואחד מהם זכאי, שניהם מקבלים את ההנחה. הורים יכולים לקנות דירה עבור ילד עם נכות, אבל ההנחה מיוחסת לילד וצריך גם אישור של בית המשפט לענייני משפחה.
בני זוג: כשבני זוג נשואים או ידועים בציבור קונים יחד דירה למגורים, ואחד מהם זכאי, שניהם זכאים. [1] אם קניתם כשהייתם רווקים, ונישאתם או הפכתם לידועים בציבור בתוך 12 חודשים מהחתימה על החוזה, אפשר לקבל החזר של מה ששילם בן הזוג מעל 0.5%. [1] בטופס הבקשה מצרפים במקרה כזה תעודת נישואין. [4]
ילדים: הורים שקונים דירת מגורים לילד קטין שעומד בהגדרת הזכאות יכולים להגיש את הבקשה בשמו. צריך לפנות קודם למחלקת שומת מקרקעין כדי לתאם בדיקה בוועדה רפואית, ואחרי ההחלטה גם לקבל אישור מבית המשפט לענייני משפחה. [4] כשהילד מקבל גמלת ילד נכה בשיעור של 188% לפחות, או שנקבעה לו נכות של 100% (או 90% משוקללת), הביטוח הלאומי מעביר את המידע לרשות המסים, ואין צורך בוועדה נוספת. [3]
בגיר שהוכרז פסול דין: הורים שמונו לאפוטרופוסים של בגיר יכולים לקבל את ההנחה עבורו, אם הוא עומד באחד מתנאי הנכות, הדירה נקנית לפי צורכי הדיור שלו, הוא גר איתם דרך קבע, ובית המשפט לענייני משפחה אישר את קבלת ההנחה. [1]
כמה מס רכישה משלם נכה? דוגמה מספרית
בקצרה: בדירה יחידה עד 2,500,000 ש"ח החיסכון גדל ככל שהמחיר מתקרב לתקרה. מעל התקרה המס מחושב לפי 0.5% מכל השווי, ויש קפיצה חדה בסכום. בדירה נוספת החיסכון הוא הגדול ביותר, כי במקום 8% משלמים 0.5%.
כדי להבין את ההבדל, השוו את המס הרגיל למס לפי תקנה 11 בכמה מחירים. החישוב מבוסס על מדרגות דירה יחידה שבתוקף מ-16.01.2024 עד 15.01.2028 (0% עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח) ועל מדרגות דירה נוספת (8% עד 6,055,070 ש"ח). [5] [1]
| הדירה | מס רכישה רגיל | לפי תקנה 11 | ההפרש |
|---|---|---|---|
| דירה יחידה, 1,900,000 ש"ח | 0 ש"ח | 0 ש"ח | אין |
| דירה יחידה, 2,300,000 ש"ח | 11,244 ש"ח | 1,606 ש"ח | 9,638 ש"ח |
| דירה יחידה, 2,500,000 ש"ח | 20,538 ש"ח | 2,606 ש"ח | 17,932 ש"ח |
| דירה יחידה, 2,600,000 ש"ח | 25,538 ש"ח | 13,000 ש"ח | 12,538 ש"ח |
| דירה יחידה, 3,000,000 ש"ח | 45,538 ש"ח | 15,000 ש"ח | 30,538 ש"ח |
| דירה נוספת, 2,000,000 ש"ח | 160,000 ש"ח | 10,000 ש"ח | 150,000 ש"ח |
איך הגענו למספרים? ניקח דירה יחידה ב-2,300,000 ש"ח. במס הרגיל, 1,978,745 ש"ח הראשונים פטורים, ועל 321,255 ש"ח הנותרים משלמים 3.5%, כלומר כ-11,244 ש"ח. לפי תקנה 11, אותו חלק ראשון פטור, ועל היתרה משלמים 0.5%, כלומר כ-1,606 ש"ח. [1] [2] המספרים מעוגלים לשקל, ומיועדים להמחשה בלבד.
שימו לב למה שקורה מעל 2,500,000 ש"ח. דירה ב-2,500,000 ש"ח מחויבת לפי תקנה 11 בכ-2,606 ש"ח, אבל דירה ב-2,600,000 ש"ח כבר מחויבת ב-0.5% מכל השווי, כלומר 13,000 ש"ח. [2] ההנחה עדיין משתלמת לעומת המס הרגיל, אבל הקפיצה חשובה כשמתכננים את המחיר ואת מה שנכלל בו.
רוצים לראות את העיקרון על מחיר אחר? הכלי הבא משווה בין המס הרגיל לבין המס לפי תקנה 11, לפי המדרגות שבטבלה:
ההבדל בין תקנה 11 לבין מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
בקצרה: מדרגות דירה יחידה חלות על כל רוכש שזו דירתו היחידה. תקנה 11 חלה רק על הזכאים, גם כשהדירה אינה יחידה. בדירה יחידה זולה שני החישובים יוצאים אפס, ולכן ההנחה לא תוסיף לכם דבר.
רבים מתבלבלים בין שתי ההקלות. מדרגות דירה יחידה הן ברירת המחדל לכל מי שקונה דירה יחידה, בלי קשר לנכות. [5] תקנה 11 היא הקלה אישית, שתלויה במעמד שלכם. רשות המסים עצמה ממליצה בטופס הבקשה לבדוק אם המס לפי מדרגות דירה יחידה נמוך מהמס לפי התקנה שבחרתם. [4]
ההבחנה הזו חשובה במיוחד כי יש מגבלה של פעמיים בחיים. [1] אם תנצלו את ההנחה על דירה יחידה זולה, שבה ממילא לא הייתם משלמים מס, ייתכן שזו "פעם" שהלכה לאיבוד. מה נחשב דירה יחידה? למשל, כשאין לכם דירה אחרת, כשיש לכם שליש דירה או פחות, או כשיש לכם חצי דירה או פחות שקיבלתם בירושה. [1] על הכלל של חלק בדירה והשפעתו על המס כתבנו במאמר על מתי שליש דירה לא נחשב דירה נוספת.
גם מי שמחליף דירה יכול ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה. אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, משלמים את ההפרש, עם ריבית והצמדה. [1] על המועדים המדויקים והארכות שניתנו בשנים האחרונות הרחבנו במאמר על המועד למכירת הדירה הקודמת.
הנחה במס רכישה לנכה בקרקע לבניית בית
בקצרה: אפשר לקבל את ההנחה גם על קרקע, אבל רק על החלק שעליו ייבנה בית המגורים שלכם. השומה יוצאת במס מלא, וההפרש מוקפא לשלוש שנים, עד שתראו היתר בנייה ותחילת בנייה.
מי שקונה קרקע שאפשר לבנות עליה יותר מדירה אחת, מקבל את שיעור ה-0.5% רק על השטח שעליו ייבנה הבית שלו. [1] כדי ליהנות מההקלה צריך לקבל היתר בנייה ולהתחיל לבנות בתוך שלוש שנים מהרכישה, ובנסיבות מיוחדות אפשר לקבל הארכה. [1]
בפועל, השומה מוצאת במס מלא, וההפרש מהמס המופחת מוקפא לשלוש שנים. אחרי שלוש השנים מציגים היתר בנייה ותחילת בנייה, והשומה מתוקנת. אם אין היתר או שלא התחלתם לבנות, ההפרש נגבה, אלא אם המנהל אישר הארכה מנומקת. מי שרוצה לרשום את הזכויות לפני כן, צריך לשלם את המס המלא או לתת בטוחה על ההפרש. [2]
בדירת מגורים המצב פשוט יותר: ההקלה ניתנת כבר בהגשת הבקשה, בלי הקפאה. רק כשיש ספק ממשי שתגורו בדירה, המשרד האזורי רשאי לסרב בשלב ההגשה, ואם עברתם לגור בה מאוחר יותר, מבקשים תיקון שומה. [2]
איך מבקשים הנחה במס רכישה לנכה: טופס 2973 והליך הבקשה
בקצרה: ממלאים טופס 2973 ומצרפים אותו להצהרה על רכישת הנכס, עם אישור על הנכות. מי שצריך ועדה רפואית מגיש את הבקשה לוועדה דרך משרד מיסוי המקרקעין. ההחלטה נשלחת בהודעת שומה.
- בודקים לאיזו קבוצה אתם שייכים: אם כבר יש לכם אישור מהגוף המוסמך (הביטוח הלאומי, משרד הביטחון או תעודת עיוור), אפשר להתקדם. אם לא, תצטרכו ועדה רפואית להנחה במס רכישה. [1] [3]
- ממלאים את טופס 2973: את כל חלקי הטופס, כולל השימוש בנכס והצהרה שלא קיבלתם את ההקלה יותר מפעם אחת. מצרפים את האישורים שמפורטים בסעיף 5 של הטופס. [4]
- מגישים יחד עם ההצהרה על רכישת הנכס: הטופס הוא נספח להצהרה. כשעורך דין מייצג אתכם, הוא מגיש את הבקשה באופן מקוון דרך מערכת המייצגים. [4] על הדרכים לשלם את המס אחרי השומה הסברנו במאמר איך משלמים מס רכישה באתר רשות המסים.
- אם צריך ועדה רפואית: הבקשה לוועדה מוגשת יחד עם בקשת ההנחה, במשרד מיסוי המקרקעין. הפקיד מעביר את התיק לביטוח הלאומי, שלא מקבל בקשות לזימון ועדה בלי טופסי ההפניה של רשות המסים. [1] [3]
- מקבלים הודעת שומה: הצוות המקצועי במשרד האזורי בודק את הבקשה ומאשר את ההקלה אם התנאים מתקיימים. ההחלטה נשלחת בהודעת שומה. [4] על החלטת הוועדה הרפואית אפשר לערער בתוך 45 יום. [3]
מה הצעד הבא שלכם?
הנחה במס רכישה לנכה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים, ובדירה נוספת אפילו יותר. אבל היא לא אוטומטית, והיא מוגבלת לפעמיים בחיים. לפני שמגישים, כדאי לבדוק שלוש שאלות: האם אתם בקבוצה שהתקנה מכירה בה, ויש לכם אישור מתאים; האם הדירה נחשבת יחידה, ומה המחיר שלה ביחס לתקרה של 2,500,000 ש"ח; והאם במקרה שלכם עדיף לשמור את ההנחה לרכישה אחרת, כי מדרגות דירה יחידה כבר נותנות תוצאה דומה.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה רוכשי דירות לאורך העסקה: בדיקת הזכאות להקלות במס רכישה, הגשת ההצהרה וטופס 2973 לרשות המסים, ומעקב אחרי השומה עד רישום הזכויות. נשמח לבדוק אתכם את העסקה שלכם לפני החתימה.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה, הוראות ביצוע ופסיקה. הסכומים והמועדים מתעדכנים מעת לעת, ולכן חשוב לבדוק אותם מול רשות המסים לפני הגשה. התוכן נבדק מול המקורות שברשימה בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול.
שאלות ותשובות
1האם נכה פטור ממס רכישה?
לא באופן מלא, אבל הוא משלם הרבה פחות. לפי תקנה 11, בדירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש"ח אין מס על השווי עד 1,978,745 ש"ח, ועל היתרה משלמים 0.5%. בשאר המקרים משלמים 0.5% מכל שווי הדירה. ההנחה ניתנת רק למי שעומד בתנאי הזכאות ומגיש בקשה.
2כמה פעמים אפשר לקבל הנחה במס רכישה לנכה?
פעמיים בלבד במהלך החיים. בטופס הבקשה מצהירים אם כבר קיבלתם את ההקלה בעבר, ועל איזה נכס. לכן כדאי לבדוק מראש אם ההנחה באמת חוסכת לכם כסף ברכישה הנוכחית, למשל בדירה יחידה זולה שבה ממילא לא הייתם משלמים מס.
3האם יש הנחה במס רכישה לנכה בדירה שנייה?
כן. בדירה שאינה יחידה, הזכאי משלם 0.5% מכל השווי, במקום 8% עד 10% שמשלמים בדרך כלל על דירה נוספת. התנאי הוא שהדירה תשמש למגורים של הזכאי.
4אם רק אחד מבני הזוג נכה, האם שניהם מקבלים הנחה?
כן. כשבני זוג נשואים או ידועים בציבור קונים יחד דירה למגורים ואחד מהם זכאי, שניהם זכאים. אם קניתם כשהייתם רווקים ונישאתם או הפכתם לידועים בציבור בתוך 12 חודשים מהחתימה, אפשר לקבל החזר של מה ששילם בן הזוג מעל 0.5%.
5איך מגישים בקשה להנחה במס רכישה לנכה?
ממלאים טופס 2973 ומגישים אותו כנספח להצהרה על רכישת הנכס, במשרד מיסוי המקרקעין של האזור שבו נמצא הנכס, עם אישור על הנכות. מי שצריך ועדה רפואית מגיש את הבקשה לוועדה באותו משרד, והוא מעביר אותה לביטוח הלאומי. ההחלטה נשלחת בהודעת שומה.
מקורות שצוטטו במאמר (8)
- [1] הנחה במס רכישה לנכים, כל-זכות
- [2] הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 3/2024: תקנה 11 לתקנות מס רכישה, עדכון הנחיות, רשות המסים (gov.il)
- [3] ועדה רפואית להנחה במס רכישה, כל-זכות
- [4] בקשה לפטור חלקי ממס רכישה לנכה, עוור, נפגע פעולות איבה ובני משפחות חיילים שנספו במערכה (טופס 2973), רשות המסים (gov.il)
- [5] חישוב מס רכישה: מדרגות דירה יחידה ודירה נוספת, כל-זכות
- [6] הנחה במס רכישה לנכי עבודה, כל-זכות
- [7] הנחה במס רכישה לנכי צה"ל וכוחות הביטחון, כל-זכות
- [8] הנחה במס רכישה לנפגע פעולת איבה, כל-זכות
מילון מושגים
- תקנה 11
- ההוראה בתקנות מס רכישה שמעניקה שיעור מס מופחת לנכים, לעיוורים, לנפגעי פעולות איבה ולבני משפחות של חיילים שנספו במערכה.
- דירה יחידה
- דירת המגורים היחידה של הרוכש, לפי ההגדרה בחוק, למשל כשאין לו דירה אחרת או כשיש לו שליש דירה או פחות.
- אי כושר השתכרות
- דרגה שקובע הביטוח הלאומי ומבטאת את הפגיעה ביכולת לעבוד ולהרוויח, להבדיל מאחוזי נכות רפואית.
- ועדה רפואית להנחה במס רכישה
- ועדה של הביטוח הלאומי שקובעת אחוזי נכות לצורך ההנחה, כשהם לא נקבעו קודם על ידי גוף אחר.
- טופס 2973
- טופס הבקשה לפטור חלקי או להטבה במס רכישה, שמצרפים להצהרה על רכישת הנכס.
- הודעת שומה
- ההודעה של משרד מיסוי המקרקעין על גובה המס שנקבע לעסקה, כולל ההחלטה על ההנחה.
