סאבלט חוקי הוא סאבלט שהמשכיר הסכים לו. כך קובע החוק: שוכר לא יכול להשכיר את הדירה לאדם אחר בשכירות משנה בלי הסכמת המשכיר. [1] אבל גם למשכיר יש גבול. אם הוא מסרב מסיבות לא סבירות, או מציב תנאים לא סבירים, השוכר רשאי להשכיר בכל זאת. [2] במדריך הזה נסביר לשוכרים ולמשכירים מתי מותר, מה נחשב סירוב סביר, מי אחראי למה, ואיך כותבים סעיף סאבלט ברור בחוזה השכירות.
עיקרי הדברים
- לפי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, שוכר לא רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה אלא בהסכמת המשכיר. [2]
- בשכירות דירה, ההסכמה צריכה להינתן מראש ובכתב. [1]
- סירוב מטעמים לא סבירים מאפשר לשוכר במקרקעין לבצע את העסקה גם בלי הסכמה, ובית המשפט רשאי להתיר אותה גם אם החוזה קובע אחרת. [2]
- בסאבלט, השוכר הראשי נחשב "משכיר" כלפי שוכר המשנה, והוא נשאר אחראי כלפי בעל הדירה. [1]
- בשכירות למגורים, חובות תיקון מסוימות נשארות על המשכיר ולא עוברות לשוכר הראשי (סעיף 25טו(ג)). [4]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. המשרד נמצא ברחוב ברזיאל 1 בנתניה, ואני מלווה עסקאות נדל"ן והסכמי שכירות באזור השרון.
מתי סאבלט חוקי? מה קובע סעיף 22
בקצרה: סאבלט חוקי כשהמשכיר הסכים לו מראש ובכתב, או כשהחוזה מתיר אותו במפורש. אם המשכיר מסרב בלי סיבה סבירה, החוק מאפשר לשוכר להשכיר בכל זאת.
שכירות משנה היא מצב שבו מי ששוכר דירה (השוכר הראשי) משכיר אותה לשוכר אחר (שוכר המשנה). [1] הכלל נמצא בסעיף 22(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. הסעיף קובע שהשוכר לא רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, או להשכיר אותו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. [2]
לסעיף יש המשך חשוב. אם המשכיר לא הסכים מטעמים לא סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים לא סבירים, יש שתי תוצאות: [2]
- בשכירות מקרקעין: השוכר רשאי לבצע את העסקה גם בלי הסכמת המשכיר.
- בכל שכירות: בית המשפט רשאי להתיר את העסקה בתנאים שייראו לו. בשכירות מקרקעין הוא רשאי לעשות זאת גם אם החוזה אומר אחרת.
כלומר, החוק לא נותן למשכיר זכות וטו מוחלטת. הוא נותן לו זכות לסרב מסיבה עניינית. לפי לשון הסעיף, בשכירות מקרקעין השוכר רשאי לפעול בלי הסכמה כשהסירוב לא סביר, ולא חייב לפנות קודם לבית המשפט. [2] אבל אם תהיה מחלוקת, השאלה אם הסירוב היה סביר תוכרע בסוף בבית המשפט. לכן שוכר שפועל בלי הסכמה לוקח סיכון.
מתי המשכיר רשאי לסרב לסאבלט?
בקצרה: סירוב סביר נוגע לשוכר המשנה עצמו או לשמירה על הדירה. סירוב שנועד רק להוציא עוד כסף מהשוכר עלול להיחשב לא סביר.
החוק לא מגדיר רשימה של סיבות סבירות. ההכרעה תלויה בנסיבות. להמחשה: חשש ממשי ששוכר המשנה המוצע יפגע בדירה הוא טעם ענייני. מנגד, סירוב שכל מטרתו להשיג העלאה בדמי השכירות קשה יותר להצדיק כסירוב סביר.
הטבלה מסכמת איך נראה המצב לפי מה שכתוב בחוזה:
| מה כתוב בחוזה | מה המצב המשפטי | מה כדאי לעשות |
|---|---|---|
| החוזה שותק | חל סעיף 22: צריך הסכמת המשכיר, והוא רשאי לסרב רק מטעם סביר [2] | לבקש הסכמה בכתב לפני שמכניסים שוכר משנה |
| החוזה מתיר סאבלט | השוכר רשאי להכניס שוכר משנה לפי התנאים שבחוזה [1] | לבדוק את התנאים (הודעה מראש, בטוחות, ביטוח) ולעמוד בהם |
| החוזה אוסר סאבלט | בשכירות מקרקעין, בית המשפט רשאי להתיר את העסקה גם אם החוזה קובע אחרת, כשהסירוב לא סביר [2] | לא לפעול לבד. לפנות בכתב, לתעד את התשובה, ולהתייעץ |
ההבדל בין שכירות משנה לבין העברת שכירות (שוכר חלופי)
בקצרה: בסאבלט השוכר הראשי נשאר בחוזה ואחראי כלפי המשכיר. בהעברת שכירות נכנס שוכר חלופי לנעלי השוכר. שני המצבים דורשים הסכמת המשכיר לפי אותו סעיף.
שני המושגים מתבלבלים הרבה. בשכירות משנה, השוכר הראשי נשאר צד לחוזה המקורי מול המשכיר וממשיך להיות אחראי כלפיו. [1] בהעברת שכירות, השוכר מבקש שאדם אחר ייכנס במקומו לחוזה. סעיף 22 חל על שני המצבים: שוכר שרוצה להעביר את זכויותיו לשוכר חדש או להשכיר לשוכר משנה צריך לבקש את הסכמת המשכיר. [2]
| נושא | שכירות משנה (סאבלט) | העברת שכירות (שוכר חלופי) |
|---|---|---|
| מי נשאר בחוזה מול המשכיר | השוכר הראשי | השוכר החלופי נכנס במקום השוכר |
| הסכמת המשכיר | נדרשת | נדרשת |
| קשר חוזי בין המשכיר לשוכר המשנה | אין קשר חוזי ישיר [1] | השוכר החלופי מתקשר עם המשכיר |
| מצב נפוץ | נסיעה לכמה חודשים, השכרת חדר לשותף | יציאה מוקדמת מהדירה |
הבחירה בין המסלולים משנה הרבה. שוכר שעוזב לתמיד ומשאיר אחריו "סאבלט" ממשיך להיות חשוף לחובות של מי שנכנס. במקרה כזה, לעיתים עדיף לסכם עם המשכיר על שוכר חלופי שחותם על חוזה משלו.
מי אחראי למה בסאבלט?
בקצרה: השוכר הראשי הוא "המשכיר" של שוכר המשנה, והוא נשאר אחראי כלפי בעל הדירה. בעל הדירה נשאר אחראי לחובות תיקון מסוימות, ושינויים בדירה דורשים את הסכמתו.
בסאבלט יש שלושה צדדים ושני חוזים. כך מתחלקות האחריות:
- השוכר הראשי: כשהוא משכיר לשוכר משנה, הוא נחשב כמשכיר ושוכר המשנה נחשב כשוכר, מבחינת הזכויות והחובות. [1] החובה למסור לשוכר המשנה את הדירה בזמן ופנויה היא שלו, ולא של המשכיר. [1]
- בעל הדירה: בשכירות למגורים, סעיף 25טו(ג) קובע שחובות מסוימות לפי סעיף 25ח יחולו על המשכיר ולא על השוכר הראשי. גם תשלומים שהחוק פוטר מהם שוכר למגורים לא יחולו על השוכר הראשי. [3]
- שוכר המשנה: אם הוא רוצה לבצע שינויים בדירה, עליו לקבל את הסכמת המשכיר, ולא רק של השוכר הראשי. [1] הזכויות שלו לא יכולות להיות רחבות יותר מאלה של השוכר הראשי. [1]
נקודה שמשכירים לא תמיד יודעים: בין בעל הדירה לשוכר המשנה אין חוזה שכירות ישיר. [1] הכתובת שלו היא השוכר הראשי. מכאן החשיבות של בטוחות טובות בחוזה הראשי, כמו כתב ערבות לשכירות שנוסח כראוי.
מה קורה כשמשכירים בסאבלט בלי הסכמה?
בקצרה: סאבלט בלי הסכמה, כשהמשכיר סירב מסיבה סבירה או לא נשאל בכלל, הוא הפרה של חוזה השכירות. הוא עלול להוביל לפינוי ולפיצויים. אצל דייר מוגן יש עילת פינוי מיוחדת.
שוכר שמכניס שוכר משנה בלי לבקש הסכמה, כשאין סירוב לא סביר של המשכיר, פועל בניגוד לסעיף 22 [2] ובדרך כלל גם בניגוד לחוזה. הפרה כזו עלולה להוביל לביטול החוזה, לפינוי ולתביעת פיצויים. חומרת ההפרה תלויה גם בנוסח החוזה. חוזה שמגדיר את סעיף הסאבלט כסעיף יסודי מחזק את מעמדו של המשכיר.
ומה לגבי דייר מוגן? בשכירות מוגנת חל חוק הגנת הדייר, ודייר מוגן אפשר לפנות רק בעילות שנקבעו בסעיף 131 לחוק. [5] לכן דייר מוגן שחושב על שכירות משנה צריך לבדוק קודם אם הצעד עלול ליצור עילת פינוי.
• אתם שוכרים ונוסעים לכמה חודשים, ורוצים שמישהו יגור בדירה: זה סאבלט, וצריך הסכמה מראש ובכתב.
• אתם שוכרים את כל הדירה ומשכירים חדרים לשותפים: גם זו שכירות משנה. בדקו מה החוזה אומר.
• אתם משכירים, וגילתם שגר בדירה אדם שלא חתם על החוזה: בדקו קודם אם זה שותף מגורים או שוכר משנה, ומה החוזה קובע.
• אתם קונים דירה שיש בה שוכרים: בדקו אם יש בה גם שוכרי משנה. ראו את המדריך לקניית דירה מושכרת.
איך מנסחים סעיף סאבלט נכון בחוזה השכירות
בקצרה: סעיף טוב קובע את הכלל (צריך הסכמה מראש ובכתב), את מה שהשוכר צריך להגיש עם הבקשה, את תנאי ההסכמה ואת האחריות של השוכר הראשי. כדאי שיהיה ברור וסביר, כדי שלא ייפגע בגלל סעיף 22.
מכיוון שבית המשפט רשאי להתיר סאבלט גם כשהחוזה אוסר אותו, אם הסירוב לא סביר [2], איסור גורף לא תמיד מגן על המשכיר כמו שנדמה. עדיף סעיף שמגדיר תהליך הוגן וברור. כך מנהלים את זה נכון, שלב אחרי שלב:
- קוראים את החוזה הראשי: בודקים אם הוא שותק, מתיר או אוסר סאבלט, ואם נקבעו תנאים כמו הודעה מראש או בטוחות. כשהחוזה שותק, חל סעיף 22. [2]
- פונים למשכיר בכתב: מפרטים מי שוכר המשנה, לכמה זמן ובאיזה חלק של הדירה. פנייה מסודרת מקלה על המשכיר לבדוק, ומתעדת את הבקשה.
- מקבלים הסכמה מראש ובכתב: לפני ששוכר המשנה נכנס. זו הדרישה המקובלת בשכירות דירה. [1]
- חותמים על חוזה שכירות משנה: שכירות משנה נעשית באמצעות חוזה שכירות. [1] כדאי לכתוב בו שהוא כפוף לחוזה הראשי, ושתקופתו לא תעבור את תקופת החוזה הראשי.
- מסדרים בטוחות ופרטי קשר: השוכר הראשי נשאר אחראי כלפי המשכיר [1], ולכן כדאי שיקבל משוכר המשנה בטוחה משלו, ויעביר למשכיר פרטי קשר למקרה חירום.
דוגמה לנוסח סעיף בחוזה שכירות רגיל (נוסח להמחשה בלבד, יש להתאים אותו לכל עסקה):
(א) השוכר לא ישכיר את המושכר או חלק ממנו בשכירות משנה, ולא יעביר את זכויותיו לפי חוזה זה, אלא בהסכמת המשכיר שניתנה מראש ובכתב.
(ב) בקשה להסכמה תוגש בכתב, ויצורפו אליה שם שוכר המשנה, פרטי התקשרות, התקופה המבוקשת והחלק במושכר שיושכר.
(ג) המשכיר ישיב לבקשה בתוך זמן סביר, ולא יסרב לה אלא מטעם סביר הנוגע לשוכר המשנה המוצע או לשמירה על המושכר.
(ד) תקופת שכירות המשנה לא תעלה על תקופת חוזה זה. שוכר המשנה יאשר בכתב שקרא את תנאי השימוש במושכר לפי חוזה זה.
(ה) השוכר יישאר אחראי כלפי המשכיר לכל חיוביו לפי חוזה זה, לרבות דמי השכירות ונזק שייגרם למושכר על ידי שוכר המשנה.
מה הצעד הבא שלכם?
סאבלט חוקי מתחיל במילה אחת: הסכמה. שוכרים צריכים לבקש אותה מראש ובכתב, ולזכור שהם נשארים אחראים כלפי בעל הדירה גם אחרי שמישהו אחר נכנס. משכירים צריכים לזכור שזכות הסירוב שלהם מוגבלת לטעמים סבירים. סעיף ברור בחוזה, עם תהליך מוגדר ותנאים הוגנים, חוסך את רוב המחלוקות עוד לפני שהן מתחילות.
משרד עו"ד יקיר דבול מלווה משכירים ושוכרים בניסוח ובבדיקה של חוזי שכירות, סעיפי שכירות משנה וכתבי הסכמה, ובמחלוקות שעולות סביב שוכר משנה שנכנס לדירה. נשמח לבדוק את המקרה שלכם.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה ופסיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר מול המקורות המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1האם מותר לעשות סאבלט בלי אישור בעל הדירה?
לא, ככלל. סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע שהשוכר לא רשאי להשכיר בשכירות משנה אלא בהסכמת המשכיר. בשכירות דירה ההסכמה צריכה להינתן מראש ובכתב. החריג הוא סירוב מטעמים לא סבירים, ואז השוכר רשאי להשכיר גם בלי הסכמה.
2האם המשכיר יכול לסרב לשוכר משנה?
כן, אבל רק מטעם סביר. סיבה עניינית, כמו חשש ממשי לגבי שוכר המשנה המוצע או לשמירה על הדירה, יכולה להצדיק סירוב. סירוב שנועד רק להעלות את דמי השכירות עלול להיחשב לא סביר. במחלוקת, בית המשפט מכריע.
3החוזה אוסר סאבלט. האם זה סופי?
לא בהכרח. בשכירות מקרקעין, בית המשפט רשאי להתיר את העסקה בתנאים שייראו לו גם אם החוזה קובע אחרת, כשהמשכיר סירב מטעמים לא סבירים. עם זאת, שוכר שפועל בניגוד לחוזה בלי לבקש הסכמה לוקח סיכון ממשי.
4מי אחראי לנזק ששוכר המשנה גרם לדירה?
השוכר הראשי, כלפי המשכיר. בסאבלט השוכר הראשי נשאר צד לחוזה המקורי וממשיך להיות אחראי כלפי המשכיר. לכן כדאי לשוכר הראשי לקבל משוכר המשנה בטוחה ולכתוב בחוזה המשנה חובת שיפוי.
5מה ההבדל בין סאבלט לשוכר חלופי?
בסאבלט השוכר הראשי נשאר בחוזה. בשוכר חלופי מישהו אחר נכנס במקומו. בסאבלט השוכר הראשי ממשיך להיות אחראי כלפי המשכיר. בשוכר חלופי מעבירים את הזכויות לשוכר חדש. שני המצבים דורשים הסכמת המשכיר לפי סעיף 22.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] השכרת דירה לדייר בשכירות משנה (סאבלט), כל זכות
- [2] ע"א 9838/16, ציטוט סעיף 22(א) לחוק השכירות והשאילה, אתר בית המשפט העליון
- [3] חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, נבו
- [4] חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, נוסח מלא, ויקיטקסט
- [5] דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, כל זכות
מילון מושגים
- שכירות משנה (סאבלט)
- שכירות שבה שוכר של דירה משכיר אותה, כולה או חלק ממנה, לשוכר אחר.
- שוכר ראשי
- השוכר שחתום על החוזה מול בעל הדירה, ומשכיר את הדירה לשוכר המשנה. הוא נשאר אחראי כלפי בעל הדירה.
- שוכר משנה
- מי ששוכר את הדירה מהשוכר הראשי. אין לו חוזה ישיר עם בעל הדירה.
- העברת שכירות (שוכר חלופי)
- מצב שבו שוכר חדש נכנס במקום השוכר הקיים ומקבל את זכויותיו לפי החוזה.
- סירוב בלתי סביר
- סירוב של המשכיר לסאבלט בלי טעם ענייני, או התניה בתנאים לא סבירים. בשכירות מקרקעין הוא מאפשר לשוכר לפעול גם בלי הסכמה.
- דייר מוגן
- דייר שחל עליו חוק הגנת הדייר, וניתן לפנותו רק בעילות שנקבעו בסעיף 131 לחוק.
