אתם בדרך לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2. הבניין הישן ייהרס, ובמקומו ייבנה בניין חדש ומפואר. אבל יש שאלה מעשית וקריטית: איפה תגורו במשך שנתיים עד ארבע שנות הבנייה, ומי משלם על כך? [1] החדשות הטובות: לא אתם. עיקרון היסוד בעסקאות אלה הוא שהדייר לא מוציא שקל מכיסו – היזם מממן דיור חלופי מלא. אך כדי שההבטחה הזו תהיה שווה משהו, צריך לעגן אותה נכון בחוזה, עם ערבות מתאימה ומנגנון הצמדה. [2] במאמר זה נסביר מי משלם את שכר הדירה בתקופת הבנייה, כמה, ואיך מבטיחים שתקבלו אותו.
עיקרי הדברים
- בפרויקטים הכוללים הריסה (פינוי בינוי, תמ"א 38/2), היזם מחויב לממן לדיירים דיור חלופי לכל תקופת הבנייה – לרוב שנתיים עד ארבע שנים. [1]
- גובה דמי השכירות נקבע לרוב על ידי שמאי מקרקעין, לפי שווי השכרת דירה דומה לדירת הדייר באותו אזור. [1]
- ההבטחה המרכזית לתשלום היא "ערבות שכירות" – ערבות בנקאית אוטונומית, הניתנת למימוש מיידי אם היזם מפסיק לשלם. [1]
- חשוב לעגן בהסכם מנגנון הצמדה לדמי השכירות; דמי השכירות אף פטורים ממס שבח כחלק מהתמורה בעסקה. [2]
מי משלם את שכר הדירה בתקופת הבנייה?
בקצרה: היזם. בפרויקטים שבהם נהרס הבניין הקיים (פינוי בינוי ותמ"א 38/2), הדיירים נאלצים לפנות את דירותיהם למשך תקופת הבנייה. עיקרון היסוד הוא ש"עסקת נטו" – הדייר לא אמור להוציא מכספו לצורך הפרויקט – ולכן היזם מממן במלואו את הדיור החלופי.
בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, הבניין הישן נהרס מהיסוד ובמקומו נבנה בניין חדש. [1] מטבע הדברים, הדיירים אינם יכולים להישאר בבניין, ועליהם לעבור לדיור חלופי למשך כל תקופת הבנייה – שנמשכת בדרך כלל בין שנתיים לארבע שנים.
העיקרון המנחה בעסקאות אלה הוא שהדייר יוצא ל"עסקת נטו": הוא נותן את דירתו הישנה ומקבל דירה חדשה וגדולה יותר, מבלי להוציא כסף מכיסו לאורך הדרך. [1] לכן, מימון הדיור החלופי בתקופת הבנייה מוטל כולו על היזם: הוא משלם לדיירים דמי שכירות חודשיים, המאפשרים להם לשכור דירה דומה לזו שפינו. חובה זו היא חלק בלתי נפרד מעסקת ההתחדשות העירונית, ואי-עמידה בה מהווה הפרה חמורה.
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. מלווה בעלי דירות ורוכשים בעסקאות נדל"ן מורכבות, בדגש על התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38.
כמה שכר דירה מגיע לכם, ואיך נקבע הסכום?
בקצרה: גובה דמי השכירות נקבע לרוב על ידי שמאי מקרקעין מוסכם, שבוחן את מחירי השכירות של דירה דומה לדירתכם באזור מגוריכם. המטרה: לאפשר לכם לשכור דירה בגודל ובאיכות דומים לזו שפיניתם, מבלי להוסיף מכיסכם.
השאלה "כמה מגיע לי?" היא מהחשובות במשא ומתן. הכלל המקובל: דמי השכירות צריכים לאפשר לדייר לשכור דירה חלופית דומה – בגודל, במיקום ובאיכות – לדירה שאותה פינה. [1] כדי לקבוע את הסכום באופן אובייקטיבי, נהוג שהצדדים מסתמכים על חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסכם, שבוחן את מחירי השכירות בפועל בסביבת הפרויקט. [1]
נקודות חשובות שיש לבדוק בהקשר זה:
- דירה מייצגת: הסכום צריך לשקף שכירות של דירה דומה לדירתכם הספציפית, לא "ממוצע" כללי שעלול להיות נמוך מדי.
- אזור המגורים: רצוי שהסכום יאפשר להישאר באותו אזור, קרוב לעבודה, לבתי הספר ולמשפחה.
- עלויות נלוות: יש לבדוק אם ההסכם מכסה גם עלויות מעבר (הובלות), ולעיתים אף דמי תיווך על הדירה החלופית.
ניהול משא ומתן נכון על סעיפים אלה – רצוי באמצעות נציגות דיירים מלווה בעורך דין – יכול לעשות הבדל של מאות שקלים בחודש, לאורך שנות בנייה.
איך מבטיחים את התשלום? ערבות שכירות
בקצרה: ההבטחה החשובה ביותר היא "ערבות שכירות" – ערבות בנקאית אוטונומית ובלתי מותנית, שמפקידים לרוב בידי נאמן. אם היזם מפסיק לשלם את דמי השכירות (למשל, נקלע לקשיים), הדיירים יכולים לממש את הערבות באופן מיידי ולקבל את כספם, בלי הליך משפטי ארוך.
התחייבות של היזם לשלם שכר דירה שווה רק כמידת הביטחון שמאחוריה. מה קורה אם היזם נקלע לחדלות פירעון באמצע הבנייה? כאן נכנסת לתמונה "ערבות שכירות". [1] זוהי ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את תשלום דמי השכירות לכל התקופה. המאפיינים החיוניים שלה:
- אוטונומית ובלתי מותנית: זהו התנאי הקריטי. ערבות אוטונומית ניתנת למימוש בכל עת, מיידית, ללא צורך בהוכחת ההפרה ובלי הליך משפטי מקדים. די בכך שהיזם הפסיק לשלם. [1]
- היקף מספק: נהוג שהערבות תכסה מספר חודשי שכירות מראש (לעיתים כ-12 חודשים), כדי לתת "כרית ביטחון" למקרה של הפסקת תשלומים.
- החזקה בידי נאמן: הערבות מופקדת בידי נאמן (עורך דין או רואה חשבון) מטעם הדיירים, שמפקח על מימושה בעת הצורך. [1]
חשוב להבחין: ערבות השכירות היא נפרדת מ"ערבות חוק המכר" (הבטחת השקעות), המבטיחה את בניית הדירה החדשה עצמה. שתי הערבויות חיוניות, וכל אחת מגנה על היבט אחר. [1] בדיקה קפדנית של נוסח הערבויות היא מהמשימות המרכזיות של עורך הדין המייצג את הדיירים, כמפורט במאמר על בדיקת חוזה יזם בפינוי בינוי.
מנגנון הצמדה ופטור ממס
בקצרה: שני נושאים חשובים נוספים: ראשית, יש לעגן מנגנון הצמדה לדמי השכירות, כדי שאם מחירי השכירות יעלו במהלך שנות הבנייה, הסכום יתעדכן ולא ייצא מכיסכם. שנית, דמי השכירות שאתם מקבלים מהיזם פטורים ממס שבח, כחלק מהתמורה הכוללת בעסקה.
מנגנון הצמדה: שנות בנייה הן תקופה ארוכה, ומחירי השכירות עשויים לעלות משמעותית במהלכה. אם דמי השכירות שקבע היזם "קפואים", אתם עלולים למצוא את עצמכם מוסיפים מכיסכם כדי לשכור את אותה דירה. [1] לכן, חיוני לעגן בהסכם מנגנון הצמדה (למדד המחירים לצרכן, למדד שכר הדירה, או בעדכון תקופתי), שיבטיח שדמי השכירות יעודכנו בהתאם לעליית המחירים בשוק. [1] ללא מנגנון כזה, "עסקת הנטו" עלולה להתערער.
היבט המס: שאלה נפוצה היא האם דמי השכירות שמקבל הדייר מהיזם חייבים במס. התשובה המרכזית: בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38, דמי השכירות נחשבים לחלק מהתמורה הפטורה ממס שבח, מכוח סעיפים 49כב ו-49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין. [2] כלומר, ככלל, אין מדובר בהכנסה חייבת שתפגע בכיס הדייר או בתקרת הפטור שלו על הכנסות שכירות אחרות. עם זאת, סוגיות המס עדינות ותלויות נסיבות, ולכן חשוב ללוות את העסקה בייעוץ מתאים. הבנת מכלול ההיבטים דומה לליווי המקיף המתואר במאמר על ייצוג דיירים בתמ"א 38.
מה הצעד הבא שלכם?
שכר הדירה בתקופת הבנייה הוא אחד הנושאים המעשיים החשובים ביותר בעסקת התחדשות עירונית. העיקרון ברור: היזם מממן את מלוא הדיור החלופי, כדי שתצאו ל"עסקת נטו". אך כדי שההבטחה תתממש, צריך לעגן בחוזה כמה יסודות: סכום הוגן שנקבע לפי שמאות ומאפשר דירה דומה, ערבות שכירות בנקאית אוטונומית שמבטיחה את התשלום גם אם היזם קורס, מנגנון הצמדה שמגן מפני עליית מחירים, והבנה של הפטור ממס. פרטים אלה הם ההבדל בין הבטחה על הנייר לבין ביטחון אמיתי.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה ומייצג בעלי דירות ונציגויות בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 – בכל הנוגע לדיור החלופי: קביעת דמי שכירות הוגנים לפי שמאות, ניסוח ובדיקת ערבות השכירות הבנקאית, עיגון מנגנוני הצמדה, וטיפול בהיבטי המס. נשמח ללוות אתכם, לוודא שהזכות שלכם לדיור חלופי מובטחת באופן הרמטי, ושתעברו את תקופת הבנייה בראש שקט.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה ופסיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול, עורך דין.
שאלות ותשובות
1מי משלם את שכר הדירה בתקופת הבנייה בפינוי בינוי?
היזם. בפרויקטים הכוללים הריסת הבניין (פינוי בינוי ותמ"א 38/2), הדיירים מפנים את דירותיהם לתקופת הבנייה (לרוב שנתיים עד ארבע שנים), והיזם מחויב לממן במלואו את הדיור החלופי. העיקרון הוא ש"עסקת נטו" – הדייר לא מוציא כסף מכיסו לצורך הפרויקט – ולכן היזם משלם דמי שכירות חודשיים המאפשרים לשכור דירה דומה.
2כמה שכר דירה מגיע לי, ואיך נקבע הסכום?
גובה דמי השכירות נקבע לרוב על ידי שמאי מקרקעין מוסכם, שבוחן את מחירי השכירות של דירה דומה לדירתכם באזור מגוריכם. המטרה היא לאפשר לכם לשכור דירה חלופית דומה בגודל, במיקום ובאיכות לדירה שפיניתם – מבלי להוסיף מכיסכם. חשוב לוודא שהסכום משקף את דירתכם הספציפית ולא ממוצע כללי נמוך.
3מה קורה אם היזם מפסיק לשלם את שכר הדירה?
כאן נכנסת לתמונה "ערבות השכירות" – ערבות בנקאית אוטונומית ובלתי מותנית שנועדה בדיוק למצב זה. אם היזם מפסיק לשלם (למשל, נקלע לחדלות פירעון), הדיירים יכולים לממש את הערבות באופן מיידי ולקבל את דמי השכירות, ללא צורך בהליך משפטי ארוך. לכן חיוני שהערבות תהיה אוטונומית, בהיקף מספק, ומופקדת בידי נאמן מטעם הדיירים.
4האם דמי השכירות מהיזם חייבים במס?
ככלל, לא. בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38, דמי השכירות שמקבל הדייר מהיזם נחשבים חלק מהתמורה הפטורה ממס שבח, מכוח סעיפים 49כב ו-49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר, הם אינם אמורים להיחשב הכנסה חייבת שתפגע בכיס הדייר או בתקרת הפטור שלו על הכנסות שכירות אחרות. עם זאת, סוגיות המס עדינות, ומומלץ ללוות את העסקה בייעוץ מתאים.
5למה חשוב מנגנון הצמדה לדמי השכירות?
שנות הבנייה הן תקופה ארוכה, ומחירי השכירות בשוק עשויים לעלות משמעותית. אם דמי השכירות שקבע היזם "קפואים" ולא מתעדכנים, אתם עלולים למצוא את עצמכם מוסיפים מכיסכם כדי לשכור את אותה דירה. מנגנון הצמדה (למדד המחירים לצרכן, למדד שכר הדירה או בעדכון תקופתי) מבטיח שדמי השכירות יעלו בהתאם לשוק, וש"עסקת הנטו" תישמר.
מקורות שצוטטו במאמר (2)
- [1] דיור חלופי בהתחדשות עירונית – דמי שכירות, ערבויות ומנגנוני הצמדה – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (gov.il)
- [2] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – סעיפים 49כב, 49לג1 (פטור בהתחדשות עירונית) – נבו
מילון מושגים
- דיור חלופי
- דירה שהדייר שוכר בתקופת הבנייה, כשהיזם מממן את דמי השכירות שלה במסגרת עסקת ההתחדשות.
- עסקת נטו
- עיקרון שלפיו הדייר אינו מוציא כסף מכיסו לצורך הפרויקט – כל העלויות מוטלות על היזם.
- ערבות שכירות
- ערבות בנקאית אוטונומית המבטיחה את תשלום דמי השכירות לדייר גם אם היזם מפסיק לשלם.
- ערבות אוטונומית
- ערבות הניתנת למימוש מיידי, ללא תנאי מקדים וללא הליך משפטי, בעצם דרישת המוטב.
- מנגנון הצמדה
- סעיף המעדכן את דמי השכירות לאורך הבנייה (למדד או בעדכון תקופתי) כנגד עליית מחירי השוק.
