ירשתם דירה שנמצאת בפרויקט פינוי בינוי – ועכשיו אתם שואלים: האם מגיע לנו פטור ממס שבח? התשובה תלויה בדבר אחד בלבד: מתי בדיוק נפטר המוריש ביחס לשלב שאליו הגיע הפרויקט. רשות המסים פרסמה בנובמבר 2021 נייר עמדה מספר 03/2026 שעושה סדר בנושא הזה – ומגדיר שלושה תרחישים עם תוצאות מיסויות שונות לחלוטין. מי שמכיר את הכללים מראש יכול לחסוך מאות אלפי שקלים. מי שלא – עשוי לשלם מס שלא היה צריך.
למה פינוי בינוי מסבך את מיסוי הירושה?
בירושה רגילה של דירת מגורים, הכלל פשוט: יורש שמוכר דירה שקיבל בירושה – עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, בתנאי שהמוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר בחייו.
מיסוי דירת ירושה מסביר את הכלל הבסיסי – אבל פינוי בינוי מוסיף שכבת מורכבות: מה קורה כשהמוריש חתם עם יזם פינוי בינוי, הבניין נהרס, אבל הדירה החדשה עוד לא נבנתה – ואז המוריש נפטר?
מה בדיוק ירש היורש: דירה – או זכות חוזית שאינה "דירה"?
ניהול עיזבון מקרקעין בנסיבות כאלה מחייב הבנה מעמיקה של המועדים הקריטיים.
מה קובע נייר העמדה של רשות המסים (03/2026)?
ביום 19 במרץ 2026 פרסמה חטיבת מיסוי מקרקעין של רשות המסים נייר עמדה מספר 03/2026 שנועד להבהיר את מדיניות הרשות לגבי מכירת דירה שהתקבלה בירושה בהליך התחדשות עירונית.
הבסיס החוקי
הפטור ממס שבח בדירת ירושה מעוגן בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. תכלית הסעיף – לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש ולמכור את הדירה בפטור, כאילו המוריש עצמו מכר אותה.
שלושה תנאים עיקריים לפטור:
- המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו, או בן זוגו של צאצאו
- לפני פטירתו היה המוריש בעל דירה אחת בלבד
- אילו המוריש היה מוכר בחייו – היה זכאי לפטור ממגורים
תיקון 96 – הקו האדום של 18.11.2021
תיקון 96 לחוק שינה את הגדרת "יום המכירה" בעסקאות התחדשות עירונית. החל מ-18 בנובמבר 2021 – "יום המכירה" בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 נקבע לפי יום חתימת ההסכם עם היזם – ולא לפי יום מסירת הדירה החלופית.
המשמעות: החוק מתייחס לכך שהדייר "מכר" את דירתו ביום החתימה עם היזם.
שלושה תרחישים – שלוש תוצאות שונות
⭐ תרחיש 1: המוריש נפטר לפני שחתם עם היזם – הכי בטוח
מה קרה: המוריש נפטר, וכלל לא הספיק לחתום על הסכם פינוי בינוי.
מה ירש היורש: דירת מגורים רגילה – עוד לפני שנכנסה לתהליך.
מה תוצאת המס: פטור מלא לפי סעיף 49ב(5) – בתנאי שמתקיימים שאר התנאים הבסיסיים. היורש נכנס בנעלי המוריש, ומאוחר יותר כשהדירה תיכנס לפינוי בינוי או תימכר – הפטור חל.
למה: לא נוצרה "זכות חוזית" – הנכס שעבר בירושה היה דירה לכל דבר.
⚠️ תרחיש 2: המוריש חתם עם היזם, הבניין נהרס – ורק אז נפטר
זהו התרחיש המורכב ביותר – וכאן תאריך הפטירה קובע הכל.
קו האדום: 18 בנובמבר 2021
אם המוריש נפטר אחרי 18.11.2021:
לפי תיקון 96, "יום המכירה" הוא יום חתימת ההסכם עם היזם. המוריש "מכר" את דירתו כבר ביום החתימה – ולכן מה שנותר הוא זכות לקבל דירה חלופית, לא "דירה" עצמה. רשות המסים קובעת שניתן ליהנות מהפטור לפי סעיף 49ב(5) – בתנאים מסוימים.
אם המוריש נפטר לפני 18.11.2021:
לפני תיקון 96, "יום המכירה" טרם חל בעת הפטירה. מה שעבר בירושה הוא זכות חוזית – לא דירת מגורים. רשות המסים קובעת: זכות חוזית אינה "דירת מגורים" לצורך הפטור, ולכן הפטור של דירת ירושה לא חל.
המשמעות המעשית: יורש שקיבל "זכות לדירה חלופית" לפי הסכם שנחתם לפני 18.11.2021 – ייאלץ לשלם מס שבח כשימכור.
✅ תרחיש 3: הבניין החדש כבר נבנה – ורק אז ירשתם
מה קרה: כל תהליך פינוי בינוי הסתיים בחיי המוריש – הבניין נהרס, הבניין החדש הוקם, הדירה החלופית נמסרה. רק לאחר מכן נפטר המוריש.
מה ירש היורש: דירת מגורים חדשה ומוכנה.
מה תוצאת המס: פטור רגיל של דירת ירושה – לפי סעיף 49ב(5), כמו כל דירה אחרת.
למה: אין מורכבות – הנכס שנמסר בירושה היה דירה גמורה לכל דבר.
הפטור אינו "זכות קיימת" – מה הצינון?
נייר העמדה מבהיר: גם כשהפטור חל (תרחיש 1 ותרחיש 2 אחרי 18.11.2021) – הפטור לא מאפשר שימוש בו בנוסף לפטורים הרגילים שקבועים בפרק חמישי 1 לחוק.
כלומר: הפטור עומד לרשות היורש – אבל בכפוף לתנאי החוק המלאים, ולא ניתן "לצבור" פטורים.
| ⭐טיפ זהב⭐
המסר המרכזי מנייר העמדה: הפרש של חודש בתאריך הפטירה יכול להיות ההבדל בין פטור מלא לחבות מס של מאות אלפי שקלים. מה ניתן לעשות: אם יש לכם בני משפחה מבוגרים שדירתם נמצאת בפרויקט פינוי בינוי – כדאי לבחון מבעוד מועד את המשמעות המיסויית של תזמון הפטירה ביחס לשלב הפרויקט. לא כדי לשלוט בנסיבות – אלא כדי לתכנן את הצעדים הנלווים (צוואה, הסכמי ניהול עיזבון) בצורה מושכלת. עורך דין מקרקעין שמתמחה גם במיסוי מקרקעין וגם בירושות יכול לבחון את המצב הספציפי ולתת תמונה ברורה. |
הקשר לסוגיות נוספות שיש לשקול
סעיף 49ב(5) וסעיף 49ב(1) – מה ההבדל?
נייר העמדה מתייחס ספציפית לפטור סעיף 49ב(5) – פטור ירושה. שלא להתבלבל עם סעיף 49ב(1) שהוא פטור דירה יחידה – שני פטורים שונים לחלוטין, עם תנאים שונים.
האם ניתן לנצל פטור משפרי דיור על דירת הירושה?
פטור משפרי דיור – ייתכן שרלוונטי אם היורש כבר מחזיק דירה ורוצה למכור את דירת הירושה. אבל כאן יש לבחון האם הנכס שירש נחשב "דירה" לצורך אותו פטור – שאלה שנייר העמדה אינו עונה עליה ישירות.
מה לגבי מכירת דירה שהתקבלה בירושה בעתיד?
גם לאחר שהפטור חל – יש לבדוק האם "יום הרכישה" שיחושב לחישוב לינארי מוטב הוא יום שהמוריש רכש את הדירה המקורית – שיקול חשוב לתכנון המס.
טבלת מיקוד: שלושת התרחישים בסיכום
| תרחיש | מה ירשתם | תאריך קריטי | פטור ירושה? |
|---|---|---|---|
| 1 – נפטר לפני חתימה עם יזם | דירת מגורים | לא רלוונטי | כן – בתנאים הרגילים |
| 2א – חתם לפני 18.11.2021, נפטר אחרי | זכות חוזית | לפני 18.11.2021 | לא |
| 2ב – חתם אחרי 18.11.2021, נפטר אחרי | זכות חוזית עם "יום מכירה" | אחרי 18.11.2021 | כן – בתנאים |
| 3 – בניין חדש הוקם לפני הפטירה | דירה חדשה גמורה | לא רלוונטי | כן – פטור רגיל |
תאריך אחד, מאות אלפי שקלים
נייר העמדה 03/2026 של רשות המסים קובע בבירור: כשמדובר בירושת זכויות בפרויקט פינוי בינוי, תאריך הפטירה ביחס לשלב הפרויקט הוא הגורם המכריע. ההבדל בין פטור מלא לחבות מס של מאות אלפי שקלים יכול להיות חודש אחד בלבד.
מי שמכיר את הכללים מראש ומתכנן בהתאם – מגיע לתוצאה הנכונה. מי שגולה את הבעיה רק כשרוצה למכור – עשוי לגלות שאין מה לעשות.
משרדנו בנתניה מתמחה בשילוב של מיסוי מקרקעין, ירושות, והתחדשות עירונית – בדיוק הצירוף שנדרש לסוגיות כמו זו. צרו קשר לייעוץ ראשוני לפני שמחליטים.
