תביעה לפינוי מושכר זהו הסיוט הגדול ביותר של כל בעל דירה.
השכרתם את הדירה לאדם שנראה נחמד, לחצתם ידיים, ובחודשים הראשונים הכל דפק כמו שעון.
ואז, יום אחד, הצ'ק חזר. או שההוראה מתבטלת.
הדייר מתחיל לספר סיפורים ("רק תקופה קשה", "מחר אני מעביר"), אבל הימים הופכים לשבועות, והחוב מצטבר.
גרוע מכך: הדייר הפסיק לענות לטלפונים, והוא ממשיך לגור בבית שלכם, לצרוך חשמל ומים על חשבונכם, ואתם מרגישים בני ערובה בנכס של עצמכם.
רבים מבעלי הדירות חושבים בטעות שפינוי דייר הוא הליך שלוקח שנים. זו טעות.
החוק השתנה, והיום קיים הליך מהיר ("הליך בזק") שמאפשר לפנות דייר סרבן תוך חודשים ספורים.
במדריך זה אפרט בדיוק איך עושים את זה נכון, וממה אסור לכם בשום אופן לעשות (כדי לא להסתבך בפלילים).
מהי "תביעה לפינוי מושכר"?
בעבר, תביעה לפינוי מושכר הייתה מתנהלת כמו כל תביעה רגילה, והייתה נגררת שנים בבתי המשפט. בינתיים, הדייר היה גר בחינם.
המחוקק הבין את האבסורד, ויצר מסלול מיוחד ומהיר (פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי).
העיקרון המנחה: בתביעה זו דנים רק בפינוי. לא דנים בכסף, לא דנים בפיצויים ולא בחובות ארנונה. המטרה היא אחת: להחזיר את המפתח לבעל הבית. את הכסף תובעים אחר כך, בנפרד. הפרדה זו היא שמאפשרת לבית המשפט לסיים את התיק במהירות שיא.
5 השלבים לפינוי דייר סרבן
שלב 1: מכתב התראה מעורך דין (הירייה הראשונה)
לפני שרצים לבית המשפט, אנו שולחים מכתב התראה חריף ורשמי לדייר.
במקרים רבים (כ-30% מהמקרים במשרדנו), דייר שמקבל מכתב מעורך דין על נייר פירמה, עם איום בהליך משפטי והוצאות משפט, מבין ש"נגמרו המשחקים" ועוזב מרצונו.
שלב 2: הגשת כתב תביעה לפינוי מושכר
אם המכתב לא עזר, מגישים את התביעה לבית משפט השלום (בנתניה או באזור הרלוונטי).
לכתב התביעה מצרפים את כל הראיות: חוזה השכירות, תדפיסי בנק המראים שלא נכנס כסף, והתכתבויות וואטסאפ.
שלב 3: כתב הגנה (השעון מתקתק)
לדייר יש 30 יום בלבד להגיש כתב הגנה.
בניגוד לתביעות רגילות, הוא לא יכול "למרוח זמן". הוא חייב לצרף את כל הראיות שלו מיד. אם הוא לא הגיש כתב הגנה בזמן – אפשר לקבל פסק דין לפינוי באופן מיידי (בהעדר הגנה).
שלב 4: הדיון בבית המשפט
החוק קובע שבית המשפט חייב לקבוע דיון בתיק לא יאוחר מ-30 יום לאחר המועד האחרון להגשת כתב ההגנה.
כלומר: תוך כ-60 יום מהגשת התביעה, אתם כבר עומדים מול שופט.
בדיון הזה, השופט בודק: האם הייתה הפרת חוזה? אם התשובה חיובית – ניתן פסק דין לפינוי.
שלב 5: הוצאה לפועל (אם הוא עדיין לא הלך)
קיבלתם פסק דין, והדייר עדיין מתבצר?
כאן נכנסת לתמונה המומחיות שלנו בהוצאה לפועל. אנו פותחים תיק פינוי, ומגיעים לדירה בליווי משטרה וקבלן הוצאה לפועל כדי לפנות את הדייר וחפציו פיזית, ולהחליף את המנעול.
הטעות הקריטית: "עשיית דין עצמי"
בעלי דירות רבים, מתוך כעס ותסכול, מנסים לפעול בכוח:
-
מחליפים מנעול כשהדייר בעבודה.
-
מנתקים לו את המים או החשמל.
-
מוציאים את החפצים שלו לרחוב.
עצרו מיד!
פעולות אלו הן עבירה פלילית. החוק בישראל אוסר על עשיית דין עצמי (למעט במקרה של פלישה טרייה תוך 30 יום, וגם זה מסוייג מאוד).
אם תעשו זאת, הדייר יזמין משטרה – והמשטרה תעצור אתכם ותחייב אתכם להחזיר אותו לדירה. בנוסף, הדייר יוכל לתבוע אתכם על עוגמת נפש.
אל תהפכו מקורבן לנאשם. תנו לנו לעשות את זה בדרך החוקית והבטוחה.
אז מה עם הכסף שהוא חייב לי? (פיצול סעדים)
שאלה נפוצה: "יקיר, אבל הוא חייב לי 50,000 שקל, למה התביעה היא רק על פינוי?"
התשובה היא אסטרטגית. אם נתבע גם את הכסף באותה תביעה, התיק יהפוך ל"תביעה כספית רגילה" וייגרר שנים.
השיטה שלנו היא "הפרד ומשול":
-
קודם כל זורקים אותו מהבית (הליך מהיר).
-
אחרי שהוא בחוץ, אנחנו מגישים נגדו תביעה כספית נפרדת על כל החובות, הנזקים וההוצאות, ופועלים לגבייה דרך הוצאה לפועל (עיקולי משכורת, חשבונות בנק ועוד).
טבלת השוואה: תביעה רגילה מול תביעה לפינוי מושכר
| הפרמטר | תביעה רגילה (הדרך הישנה) | תביעה לפינוי מושכר (הדרך המומלצת) |
| משך ההליך | שנה עד 3 שנים. | 60 עד 90 יום בממוצע. |
| נושא הדיון | גם פינוי וגם חובות כספיים. | אך ורק פינוי הדייר. |
| מורכבות | הדייר יכול להגיש תביעות נגד ולהאריך את הדיון. | לדייר אסור להגיש תביעה שכנגד או הודעת צד ג'. |
| התוצאה | הדייר גר בנכס שנים עד פסק הדין. | הדייר מפונה במהירות, מפסיק לצבור חובות. |
שאלות ותשובות – תביעה לפינוי מושכר
ש: אין לי חוזה שכירות כתוב (סיכמנו בעל פה). האם אני יכול לפנות אותו?
ת: כן, אבל זה מורכב יותר. חוזה בעל פה הוא מחייב, אך קשה יותר להוכחה. במקרה כזה, נצטרך להוכיח לבית המשפט מה היו תנאי הסיכום וכיצד הם הופרו. הניסיון שלנו בבית משפט השלום בנתניה מאפשר לנו להתמודד גם עם מקרים כאלו בהצלחה.
ש: הדייר משלם, אבל תמיד באיחור ועושה רעש לשכנים. זו עילה לפינוי?
ת: בהחלט. הפרת חוזה היא לא רק אי-תשלום. מטרד לשכנים, הכנסת בעלי חיים בניגוד לחוזה, או אי-תשלום ועד בית – כל אלו עשויים להיות "הפרה יסודית" המאפשרת ביטול חוזה ופינוי, תלוי איך החוזה שלכם מנוסח.
ש: כמה זמן לוקח פינוי בפועל ע"י הוצאה לפועל?
ת: מרגע שיש פסק דין, אנו מגישים "אזהרה" לדייר (נותנים לו כ-20 יום לפנות מרצון). אם לא פינה, נקבע מועד לפינוי עם שוטרים וקבלן. כל התהליך הזה לוקח בדרך כלל בין חודש לחודשיים נוספים לאחר פסק הדין.
סיכום: קחו את המפתח בחזרה
הנכס שלכם הוא הפנסיה שלכם, הוא העתיד של הילדים שלכם. אף אחד לא צריך לגור בו בחינם.
כל יום שעובר והדייר הסרבן נשאר בדירה – הוא יום של הפסד כספי שלא יחזור.
משרד עו"ד יקיר דבול ושות' מתמחה בהליכי פינוי מהירים ואגרסיביים (במסגרת החוק). אנו יודעים איך לנטרל את טענות ההגנה של הדיירים ("הדוד התקלקל", "הקיזוז") ולהביא לתוצאה אחת: דירה פנויה.
הדייר לא משלם? אל תחכו לחודש הבא. צרו קשר מיידית לייעוץ ראשוני.
