שליש דירה מס רכישה

שורת ההצלה בחוק – מס רכישה ומהפכת הבעלות החלקית

שוק הנדל"ן הישראלי מאופיין במחירים גבוהים, וכל חיסכון בעלויות נלוות הופך להיות קריטי. חבות מס הרכישה על נכס שני או נוסף הופכת את עסקת הרכישה לכמעט בלתי אפשרית עבור משקיעים רבים.

מס רכישה על דירה יחידה הוא מס מופחת ופרוגרסיבי, ואילו מס הרכישה על דירה נוספת (השקעה) מזנק למדרגות מס גבוהות החל מהשקל הראשון. הפער בין שני המסלולים יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

כעורך דין מקרקעין בעל ניסיון רב בתכנון מס עסקאות, אני יודע ש"כלל השליש" – העיקרון הקבוע בסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין – הוא אחד הכלים החשובים ביותר בארגז הכלים של כל רוכש. הוא מאפשר לכם להחזיק בבעלות חלקית בנכס מניב, מבלי לפגוע במעמדכם כרוכשי דירה יחידה בעת רכישת בית המגורים העיקרי שלכם.

מאמר זה יצלול לעומק הכלל החשוב הזה. נבחן את ההיבטים המשפטיים, ננתח את ההבדלים בין רכישה לירושה, נציג אסטרטגיות תכנון מס חכמות, ונסקור את המוקשים שרשות המיסים עשויה להציב בדרך. הבנה מעמיקה של החוק הזה, בליווי עורך דין נדל"ן מנוסה, היא המפתח לחסכון כלכלי משמעותי.

חלק א': התשתית החוקית – סעיף 49ג' וכלל ה-33.3%

ההגנה על הרוכש מתחילה בסעיף 49ג' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. סעיף זה מגדיר את הכללים המכתיבים מתי אדם ייחשב כ"בעל דירת מגורים" לעניין חוקי המס.

1. נוסח החוק והפרשנות המילולית

הסעיף קובע במפורש: "לא יראו לעניין פרק זה [פטור ממס שבח וזכאות למדרגות מס רכישה מופחתות] כבעל דירת מגורים מי שבבעלותו, במישרין או בעקיפין, רק חלק שאינו עולה על שליש בדירת מגורים".

המשמעות המעשית: אם בבעלותכם 33.3% (או פחות) מנכס כלשהו, הדירה הזו אינה "נספרת" לכם כאשר רשויות המס בוחנות את מצב הבעלות שלכם בעת רכישת נכס חדש. הדירה החדשה שאתם רוכשים תיחשב, לצורך חישוב מס הרכישה, לדירתכם היחידה.

2. ההשלכה הדרמטית במספרים

הפער בין מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה (מוטבת) לבין דירה נוספת (מלאה) מדגים את עוצמת החיסכון.

נניח רכישת דירה בשווי 3,000,000 ש"ח (נכון לשנת 2025):

החיסכון ברכישת דירה יחידה בזכות כלל השליש עומד על כ-168,000 ש"ח. זהו כסף נטו שנשאר בכיס של הרוכש, או שניתן להפנותו להשקעה או לשיפוץ.

3. חשיבות המונח "דירת מגורים"

החוק מתייחס ל"דירת מגורים". עורך דין נדל"ן מקצועי בוחן מהי ההגדרה הנדרשת:

• צריך להיות נכס גמור: הדירה צריכה להיות ראויה למגורים.

• ייעוד תכנוני: הייעוד העיקרי שלה צריך להיות למגורים, על פי התב"ע וההיתרים.

• פוטנציאל לשימוש: גם אם הדירה עומדת ריקה, אם היא ראויה למגורים היא נחשבת.

אם החלק שבבעלותכם הוא בנכס שאינו דירת מגורים (למשל, חנות, משרד, או קרקע), "כלל השליש" אינו רלוונטי – הנכס הנוסף אינו נספר בכל מקרה לצורך חישוב מס הרכישה על הדירה החדשה.

חלק ב': האותיות הקטנות – המלכודות שכל עורך דין נדל"ן מזהה

אף על פי ש"כלל השליש" הוא כלי חזק, רשות המיסים עוקבת מקרוב אחר ניסיונות לעשות בו שימוש מלאכותי. ישנן מספר סוגיות קריטיות שחשוב להבין.

1. כלל הכיווניות: הדירה שרוכשים נחשבת ל"יחידה"

כפי שהוזכר במבוא, ההטבה היא רחוב חד-סטרי. הכלל עובד רק בכיוון אחד:

• מצב A (רצוי): יש לי שליש דירה (השקעה קטנה). אני קונה דירה חדשה (דירה יחידה).

  • תוצאה: על הדירה החדשה משלמים מס מופחת (דירה יחידה).

• מצב B (פחות רצוי): יש לי דירה מלאה (דירה יחידה). אני קונה שליש דירה נוסף (השקעה).

  • תוצאה: על רכישת השליש הנוסף משלמים מס מלא של "דירה נוספת" (כיום 8% ומעלה), כיוון שבמועד הרכישה הייתם כבר בעלים של דירה אחרת.

ההבנה הזו מכתיבה את אסטרטגיית התזמון. עורך דין מקרקעין יוודא שהרכישה של הנכס המלא מבוצעת כאשר מעמד הלקוח עדיין נהנה מההטבה.

2. מוקש ה"עסקה המלאכותית" (סעיף 84)

הסעיף הדרקוני של מיסוי מקרקעין הוא סעיף 84, המאפשר למנהל רשות המיסים להתעלם מעסקה שנעשתה באופן "מלאכותי" – כלומר, אם המטרה היחידה שלה היא הימנעות או הפחתת מס בלתי נאותה.

• התרחיש המסוכן: רכישה של מספר חלקי דירה קטנים וסמוכים. לדוגמה, קונה רוכש 30% מדירה א' ועוד 30% מדירה ב' באותו פרויקט, וזאת מתוך מטרה ברורה להחזיק בנתח השקעה גדול מבלי לפגוע במעמד "דירה יחידה".

• עמדת רשות המיסים: הרשות יכולה לטעון ששתי העסקאות יחדיו מייצגות בפועל רכישה של נכס נוסף אחד גדול, וזאת כדי לעקוף את החוק. אם טענה זו מתקבלת, ישלם הרוכש מס רכישה מלא בתוספת קנסות והפרשי הצמדה.

• הפתרון: תכנון מס נכון של עורך דין נדל"ן יבטיח שהעסקה עומדת במבחן המהות הכלכלית, שהיא אינה נעשית עם אותו קבלן/מוכר באותו מועד, ושיש הצדקה עסקית ברורה לרכישת החלק (למשל, שותפות מוגדרת).

3. מבחן "תא משפחתי" (סוגיה מתקדמת)

לעניין מיסוי מקרקעין, אדם, בן/בת זוגו (למעט במקרה של גירושין), וילדיהם הקטינים נחשבים ל"תא משפחתי" אחד.

• המשמעות: בעלות משותפת של בני הזוג נספרת יחד. אם לאישה יש שליש דירה, ולבעל יש שליש דירה, יחד הם מחזיקים בשני שלישים, והם נחשבים כבעלי דירה נוספת במלואה! כל אחד מהם יצטרך לשלם מס רכישה גבוה על רכישת דירה חדשה.

• החריג החשוב (גירושין): רק לאחר פרידה רשמית (הסכם גירושין ו/או הגשת תביעת רכוש) ותכנון נכון, ייתכן שכל אחד מבני הזוג ייחשב ליחידה נפרדת ויוכל ליהנות מהכלל. זהו אחד המקרים המורכבים ביותר שמחייב ליווי של עורך דין מקרקעין המתמחה גם בדיני משפחה וגם במיסוי.

האם החלק שלי נחשב "דירה"?

טבלה זו עושה סדר בחוק ומסבירה מתי בעלות חלקית "נמחקת" בעיני רשות המיסים.

חלק ג': תכנון מס אסטרטגי – איך משתמשים ב"שליש" לטובתכם

"כלל השליש" הוא בסיס מצוין למספר אסטרטגיות פיננסיות ומשפטיות:

1. אסטרטגיית השקעה משותפת (Partnership)

זוהי הדרך הקלאסית: שלושה משקיעים (שאינם תא משפחתי) רוכשים יחד נכס מניב, וכל אחד מחזיק ב-33.3%.

• היתרונות:

  • הכפלת הון: אפשרות למשקיעים בעלי הון מוגבל להיכנס לשוק הנדל"ן.

  • שימור הטבות: כל אחד מהמשקיעים שומר על מעמדו כרוכש דירה יחידה לקראת קניית דירת המגורים העיקרית שלו.

  • מינוף מס: כל אחד יכול ליהנות מההטבות של המס המופחת (דירה יחידה) על הרכישה האישית שלו.

2. תכנון הורים וילדים: העברת נכס במתנה

הורים רבים רוצים לעזור לילדיהם לרכוש נכס. במקום להעביר דירה שלמה לילד אחד ובכך להפוך אותו ל"משקיע" מבחינת המס, ניתן:

• העברה בשלבים: העברת 33.3% מהדירה לילד בוגר אחד. לאחר מכן, העברה נוספת של 33.3% לילד בוגר שני (בכפוף לכללי התא המשפחתי, כמובן).

• התוצאה: שני הילדים מחזיקים בנתח השקעה, אך שניהם נחשבים עדיין כ"מחוסרי דירה" כאשר הם קונים את דירת המגורים הראשונה שלהם, מה שמחסך להם מאות אלפי שקלים.

3. כלל השליש בגירושין וחלוקת רכוש

כאשר זוג מתגרש, חלוקת דירת המגורים הופכת לבעייתית מבחינת מס. אם אחד מבני הזוג מקבל את כל הדירה, הוא הופך באופן מיידי לבעלים של דירה מלאה, מה שיפגע בזכאותו למס מופחת על דירה חדשה שתירכש עבורו (כיוון שיהיה עליו למכור את הדירה המשותפת בתוך 18 חודשים).

• אסטרטגיית "הפרדת נכסים": לעיתים, עדיף להשאיר חלק קטן מהדירה (למשל, 33.3%) בבעלות משותפת, או להעביר חלק זה לילד בוגר, כך ששני ההורים ישמרו על מעמד "דירה יחידה" עתידית. מהלך כזה מחייב ייעוץ עורך דין מקרקעין משולב.

הסיטואציה: יש לכם 30% בדירה ישנה בנתניה, ואתם רוצים לקנות דירה חדשה למגורים ב-2,000,000 ₪.

חלק ד': ההשפעה על מס שבח – לא רק מס רכישה

היופי של כלל השליש הוא בכך שהוא משפיע לא רק על רכישת הנכס, אלא גם על מכירתו העתידית, באמצעות ההשפעה שלו על מס שבח.

1. שימור הפטור ממס שבח על דירת המגורים העיקרית

החוק הישראלי מעניק פטור ממס שבח (מס על הרווח במכירת נכס) במכירת דירת מגורים יחידה.

• הטבה כפולה: אם בבעלותכם עד שליש דירה נוספת, אתם עדיין נחשבים כבעלי "דירה יחידה" לצורך קבלת הפטור ממס שבח על מכירת בית המגורים העיקרי שלכם.

• המשמעות: עורך דין נדל"ן יכול לתכנן מצב שבו הלקוח מחזיק בשני נכסים (דירה עיקרית ושליש השקעה) – כאשר המכירה העיקרית שלו פטורה ממס שבח.

2. תשלום מס שבח על מכירת "השליש"

חשוב להדגיש: השליש דירה שברשותכם הוא נכס מניב לכל דבר. ביום שתמכרו אותו, תצטרכו לשלם מס שבח על הרווח שתצברו ממנו (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה).

• שיקול כלכלי: למרות חבות מס השבח העתידית על השליש, החיסכון האדיר שהשגתם במס הרכישה המופחת בעת קניית הדירה העיקרית שלכם, עולה עשרות מונים על חבות המס העתידית על הנכס הקטן.

חלק ה': הליווי המשפטי – תפקידו של עורך דין מקרקעין בעסקה

סוגיות מס הרכישה ו"כלל השליש" אינן גמישות; הן דורשות דיוק משפטי מוחלט. טעות של אחוז אחד בחישוב הבעלות (למשל, 34% במקום 33%) או טעות בפרשנות הופכת את ההשקעה כולה לבלתי כדאית.

תפקידו של עורך דין נדל"ן המתמחה במיסוי מקרקעין כולל:

1. ניתוח מבנה הבעלות הקיים: בדיקה מדויקת של נסח הטאבו ורישומי רשות המיסים כדי לוודא את מעמד הלקוח (דירה יחידה / בעלות חלקית / משקיע).

2. תכנון הצעד הבא: קביעת אסטרטגיה – האם לרכוש את הדירה המלאה תחילה, ואחר כך את ההשקעה? האם לחלק ירושה בדרך מסוימת?

3. הכנת המסמכים לרשות המיסים: הגשה מקצועית של הצהרות מס הרכישה (טופס 5092) וטופס בקשה להנחה בגין דירה יחידה, תוך פירוט מדויק של הבעלות החלקית הקיימת והצידוק לשימוש ב"כלל השליש".

4. התמודדות עם שומות: במקרה שרשות המיסים מוציאה שומה החולקת על ההצהרה (למשל, בטענת "עסקה מלאכותית"), עורך דין מקרקעין מנוסה מנהל את המשא ומתן וההליכים המשפטיים מול הרשות.

5. ליווי הסכמים: ניסוח הסכמים בין שותפים (במקרה של רכישת שליש דירה משותפת) או הסכמי חלוקת עיזבון, כך שיעמדו במבחן המיסוי.

סיכום: המפתח לחיסכון נמצא בפרטים הקטנים

"שליש דירה מס רכישה" הוא הרבה יותר מכלל טכני. זוהי הזדמנות לתכנון מס אפקטיבי המאפשר כניסה לשוק ההשקעות בנדל"ן תוך שימור הטבות המס המהותיות ביותר.

החוק מעניק לכם כלים פיננסיים עוצמתיים, אך שימוש לא נכון בהם עלול לעלות ביוקר. בין אם אתם יורשים, משקיעים מתחילים, או זוג שנמצא בהליכי פרידה – יש צורך בראייה רחבה, הבנה מעמיקה של הפסיקה והחוק, ודיוק בלתי מתפשר.

כעורך דין נדל"ן וכעורך דין מקרקעין, אנו מציעים ליווי מקצועי ואישי לכל אורך הדרך, כדי שתוכלו לקבל את ההחלטות הכלכליות הנכונות ביותר ולהבטיח שתשלמו את סכום המס הנמוך ביותר המותר על פי חוק.