רכישת דירה על ידי קטין

בשנים האחרונות, אנו נתקלים ביותר ויותר הורים המבקשים לרכוש דירה ולרשום אותה על שם ילדיהם הקטינים. הסיבות לכך מגוונות: החל ברצון להבטיח את עתידו הכלכלי של הילד, ועד לשיקולי תכנון מס (כגון הימנעות ממס רכישה על דירה שנייה של ההורים).

אולם, רכישת נכס מקרקעין על ידי קטין אינה פעולה טכנית פשוטה. החוק הישראלי מציב חומות הגנה גבוהות סביב נכסי קטינים, ומה שנראה כפתרון נוח בהווה, עלול להתברר כסבך משפטי ומורכב בעתיד.

במאמר זה נעשה סדר: איך מבצעים את העסקה, מתי נדרש אישור בית משפט, ומהן הסכנות שחובה להכיר לפני שחותמים.

המכשול הראשוני: הכשרות המשפטית של הקטין

נקודת המוצא המשפטית היא שקטין (מי שטרם מלאו לו 18 שנים) אינו כשיר לבצע פעולות משפטיות מחייבות באופן עצמאי, ובוודאי לא עסקאות מקרקעין הרות גורל. הטעם לכך ברור: המחוקק יוצא מנקודת הנחה שלקטין אין את שיקול הדעת, הבגרות וההבנה הכלכלית הנדרשת כדי להתחייב בחוזה לרכישה או מכירה של נכס.

לכן, ככלל, אסור לקטין לחתום על שום מסמך הקשור ברכישת המקרקעין.

חתימתו נעדרת תוקף משפטי מחייב ללא מעורבות האפוטרופוסים שלו (בדרך כלל ההורים) ואישור הערכאות המתאימות.

איך בכל זאת רוכשים דירה על שם קטין?

למרות המגבלה, החוק מאפשר רישום נכס על שם קטין, אך המסלול עובר דרך בית המשפט. התהליך המשפטי כולל מספר שלבים:

1. חתימה על ידי האפוטרופוסים: ההורים חותמים על חוזה הרכישה בשם הקטין.

2. פנייה לבית המשפט: החוזה הוא "חוזה על תנאי". כדי לתת לו תוקף, יש להגיש בקשה לאישור העסקה לבית המשפט לענייני משפחה.

3. מבחן "טובת הקטין": בית המשפט בודק האם העסקה אכן משרתת את האינטרס של הילד. האם יש לו את הממון הנדרש? האם העסקה מסכנת אותו כלכלית?

רק לאחר קבלת פסק דין המאשר את העסקה, ניתן להמשיך ברישום הנכס בטאבו על שם הילד.

רוצים למכור את הדירה? כאן זה מסתבך

בעוד שבית המשפט נוטה לאשר בקלות יחסית רכישת דירה עבור קטין (שכן מדובר בהענקת נכס), הרי שמכירת נכס של קטין היא סיפור שונה לחלוטין.

אם תרצו למכור את הדירה כשהילד עדיין קטין, תזדקקו שוב לאישור בית המשפט. בשלב זה, בית המשפט יקפיד לבדוק בציציות:

• מדוע מוכרים את הנכס?

• לאן הולך הכסף?

הכלל המנחה הוא שהכסף שייך לקטין. בית המשפט לרוב ידרוש שהכספים מהמכירה יופקדו בתוכנית חיסכון סגורה על שם הקטין עד הגיעו לגיל 18, או יושקעו בנכס אחר על שמו. לא ניתן להשתמש בכספי המכירה לכיסוי חובות של ההורים או למטרות משפחתיות אחרות.

"הערת אזהרה" – מנגנון ההגנה

כדי למנוע מצב שבו גורם שלישי מנצל את הקטין או מבצע פעולות בנכס ללא ידיעת האפוטרופוסים, נהוג ומקובל לרשום הערה בטאבו לטובת אדם בוגר (בדרך כלל ההורים). הערה זו קובעת כי לא ניתן לבצע שום פעולה בנכס (מכירה, משכון, השכרה ארוכת טווח) ללא הסכמתו המפורשת של אותו אדם בוגר. מדובר בשכבת הגנה נוספת שנועדה להבטיח את טובת הילד ולמנוע דיספוזיציה (העברת זכויות) לא מפוקחת.

המחיר הנסתר: אובדן זכויות עתידיות של הילד

אחת הנקודות שרבים שוכחים לקחת בחשבון היא הפגיעה בעתידו של הילד כרוכש דירה עצמאי. כאשר אתם רושמים דירה על שם ילדכם כיום, אתם למעשה "שורפים" לו את זכויותיו העתידיות:

1. מס רכישה: כשהילד יגדל וירצה לקנות דירה למגוריו, הוא ייחשב כבעל דירה קיימת ולא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה לדירה ראשונה.

2. משכנתא: תנאי המימון לדירה שנייה לרוב פחות טובים מאלו של דירה ראשונה.

3. תוכניות מדינה: הילד לא יהיה זכאי להשתתף בתוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן" או הגרלות דיור מוזלות, המיועדות לחסרי דיור בלבד.

גיל 18: הרגע שבו הקלפים נטרפים

חשוב להבין: הזכויות הנרשמות על שם הקטין הן שלו, ושלו בלבד. ביום שבו הילד חוגג יום הולדת 18, הוא הופך לבגיר. המשמעות המשפטית היא מיידית: הוא הבעלים הבלעדי של הדירה, והוא אינו זקוק עוד לאישור ההורים או בית המשפט כדי למכור אותה, למשכן אותה או להעביר אותה לאחר.

לא מעט סכסוכים משפחתיים קשים פורצים כאשר הורים, שראו ברישום הדירה אקט פורמלי בלבד לצורכי מס, מגלים שהילד הבגיר מעוניין לממש את הנכס בניגוד לרצונם.

האם ניתן להחזיר את הגלגל לאחור? קיימים מקרים בהם הורים מבקשים להעביר את הדירה בחזרה על שמם לאחר שהילד גדל (או אפילו כשהוא קטין). בית המשפט מתייחס לכך בחשדנות רבה. הרישום המקורי נחשב כ"עסקת מתנה" שהושלמה. ביטול מתנה כזו הוא הליך מורכב וכמעט בלתי אפשרי אם לא הוכח שהרישום היה פיקטיבי מלכתחילה – טענה שמעמידה את ההורים בסיכון מול רשויות המס.

טבלה מסכמת: רכישת דירה על ידי בגיר לעומת קטין

טבלה זו מרכזת את ההבדלים העיקריים בין עסקה רגילה לבין עסקה בה הרוכש הוא קטין:

שאלות ותשובות נפוצות – בנושא רישום דירה על שם קטין

שאלה: האם אנחנו כהורים יכולים פשוט לחתום בשם הילד אצל עורך הדין ולסיים את העסקה? תשובה: חד משמעית לא. חתימת ההורים בשם הקטין היא רק השלב הראשון. ללא הגשת בקשה לבית המשפט לענייני משפחה וקבלת פסק דין המאשר את העסקה, לחוזה אין תוקף משפטי מחייב ולא ניתן לרשום את הדירה בטאבו על שם הילד.

שאלה: האם רשויות המס עלולות להתנגד לעסקה כזו? תשובה: כן. רשות המיסים בוחנת עסקאות כאלו בשבע עיניים. אם יתעורר חשד שמדובר ב"עסקה מלאכותית" שכל מטרתה היא התחמקות ממס (למשל, אם ההורים ממשיכים לנהוג בדירה כשלהם, משכירים אותה ולוקחים את שכר הדירה לכיסם), הרשות עלולה לבטל את הטבות המס ולדרוש מס רכישה מלא כאילו ההורים קנו את הדירה.

שאלה: קנינו דירה על שם הילד כשהיה בן 10. היום הוא בן 20 ורוצה למכור אותה ולקחת את הכסף לטיול בעולם, אנחנו מתנגדים. מה עושים? תשובה: זהו אחד הסיכונים הגדולים. מבחינה משפטית, מרגע שהילד הגיע לגיל 18, הדירה היא רכושו הבלעדי והוא זכאי לעשות בה כרצונו, גם בניגוד לדעת הוריו שמימנו את הרכישה.

שאלה: האם ניתן לרשום את הדירה על שם הקטין, אבל לקחת משכנתא על שם ההורים? תשובה: זהו מצב מורכב מאוד. הבנקים לרוב מערבים קשיים משמעותיים בעסקאות כאלו, מכיוון שקשה מאוד למשכן נכס של קטין לטובת הלוואה שנוטלים הוריו. ברוב המקרים, רכישה על שם קטין דורשת הון עצמי מלא (מזומן) ללא צורך במשכנתא, או אישור מיוחד ומורכב מאוד מבית המשפט גם לעניין המשכנתא.

לסיכום: סוף מעשה במחשבה תחילה

רכישת דירה על שם קטין היא כלי משפטי שיכול להיות מועיל בנסיבות מסוימות, אך הוא טומן בחובו מלכודות לא מעטות. בטרם אתם ממהרים לבצע מהלך כזה, חובה להבין את ההשלכות לטווח הארוך – הן מבחינת מיסוי, הן מבחינת השליטה בנכס והן מבחינת הדינמיקה המשפחתית העתידית.

שוקלים לרכוש נכס על שם הילדים? אל תעשו זאת ללא ייעוץ משפטי צמוד.

משרד דבול ושות' מתמחה בדיני מקרקעין, וישמח ללוות אתכם בתהליך, תוך בחינת כל הסיכונים והסיכויים, כדי להבטיח שהמתנה של היום לא תהפוך למריבה של המחר.