מחירי הדירות בישראל שוברים שיאים, והחלום לדירה משלכם נראה לעיתים רחוק מתמיד. בתוך המציאות הזו, המונח "דירה מכונס נכסים" נשמע כמו מילת קסם. השמועות מדברות על דירות שנמכרות ב-20% ואף 30% מתחת למחיר השוק.
אבל כמו בכל דבר בחיים, כשזה נשמע טוב מדי – צריך לבדוק את האותיות הקטנות. קניית דירה מכונס נכסים היא אכן הזדמנות כלכלית נדירה, אך היא שונה לחלוטין מרכישת דירה רגילה בשוק החופשי. זהו מגרש משחקים עם חוקים משלו, שבו הרוכש הפזיז עלול למצוא את עצמו עם נכס בעייתי, פולשים שלא מתפנים, או הוצאות בלתי צפויות.
במדריך זה נסביר בדיוק איך זה עובד, ממה צריך להיזהר, ואיך הופכים את ההזדמנות הזו לעסקה הבטוחה והמשתלמת ביותר שעשיתם.
פרק א': מה זה בעצם "כונס נכסים"?
כאשר אדם נקלע לחובות כבדים ואינו יכול להחזיר משכנתא לבנק או הלוואות אחרות, בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל ממנים עורך דין חיצוני שתפקידו אחד: למכור את הנכס של החייב. עורך דין זה נקרא "כונס נכסים".
ההבדל הקריטי שאתם חייבים להבין: בעסקה רגילה, המוכר רוצה למכור את הדירה. בעסקה מכונס, הבעלים (החייב) בדרך כלל לא רוצה למכור, והדירה נמכרת "מעל לראשו" כדי לכסות את החוב. כונס הנכסים לא מייצג אתכם, וגם לא את בעל הדירה. הוא נאמן של בית המשפט ושל הנושים (למשל הבנק), ומטרתו להשיג את המחיר המקסימלי במינימום זמן.
פרק ב': למה זה משתלם? היתרונות הגדולים
1. המחיר: הנחה משמעותית
זו הסיבה העיקרית. מכיוון שמדובר ב"מימוש מהיר", ולעיתים הדירה מוזנחת או שהתהליך בירוקרטי, מחירי הסגירה נמוכים בדרך כלל ב-10% עד 20% ממחיר השוק. באזורי ביקוש כמו נתניה והשרון, מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים.
2. היתרון המשפטי: "טיהור הנכס" (סעיף 34א לחוק המכר)
זהו היתרון החשוב ביותר שרבים לא מכירים. לפי החוק, כאשר קונים נכס בהליך כינוס נכסים שאושר על ידי רשות שיפוטית, אתם מקבלים את הנכס "נקי" מכל חוב, עיקול או שעבוד שהיה לבעלים הקודמים. גם אם לבעל הדירה היו חובות של מיליונים למס הכנסה ולשוק האפור – ברגע שהדירה עוברת אליכם, החובות הללו "נמחקים" מהנכס. אתם מתחילים דף חלק לחלוטין.
3. שקיפות ובקרה
התהליך מפוקח על ידי רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט. אין כאן "כסף מתחת לשולחן" או הסכמים סודיים. הכל מתנהל בפרוטוקול מסודר.
פרק ג': המלכודות – הסכנות שחייבים להכיר
למרות המחיר המפתה, יש סיבה שאנשים חוששים מהתהליך. הנה הבעיות המרכזיות:
1. קנייה במצב "AS IS"
בחוזה המכר של הכונס יופיע סעיף דרקוני הקובע שאתם קונים את הדירה "כמות שהיא". המשמעות: אין לכם שום יכולת לתבוע את הכונס על ליקויים שתגלו אחרי המסירה. אם התגלה פיצוץ בצנרת יומיים אחרי שקיבלתם מפתח – הבעיה היא שלכם בלבד. בניגוד למוכר פרטי שחייב לגלות נסתרות, לכונס יש פטור רחב מאחריות.
2. בעיית הפינוי
לעיתים, החייב ומשפחתו עדיין גרים בדירה ומסרבים להתפנות. אמנם הכונס אחראי משפטית לפינוי, אך בפועל זה עלול לקחת חודשים ארוכים ולגרור דרמות לא נעימות. חשוב לבדוק מראש בחוזה – מי אחראי לפינוי הפיזי של הדיירים?
3. לחץ בהתמחרות
ההליך כולל שלב של מכירה פומבית ("התמחרות"). באווירה הלחוצה של החדר, קל מאוד להיסחף ולהציע מחיר גבוה יותר ממה שתכננתם, עד כדי כך שהעסקה הופכת ללא כדאית.
טבלת השוואה: קניית דירה בשוק החופשי מול קנייה מכונס נכסים
| פרמטר להשוואה | קנייה רגילה (בשוק החופשי) | קנייה מכונס נכסים |
| המחיר הסופי | נקבע במו"מ, לרוב משקף את מחיר השוק. | פוטנציאל להנחה של 10%-25% ממחיר השוק (בכפוף להתמחרות). |
| אחריות על מצב הדירה | המוכר מחויב בחוק לגלות פגמים וליקויים נסתרים. | הדירה נמכרת AS IS (כמות שהיא). אין שום אחריות לכונס על מצב הדירה. |
| חובות ושעבודים | חובה לבדוק ולמחוק ידנית כל עיקול לפני העברת הבעלות. | "טיהור הנכס" (סעיף 34א): הנכס עובר לקונה נקי מכל חוב עבר באופן אוטומטי עפ"י חוק. |
| עמלות נלוות | אין עמלת רכישה (אלא אם נעזרתם במתווך). | הרוכש משלם שכר טרחת כונס (לרוב כ-2% + מע"מ) בנוסף למחיר הדירה. |
| תהליך הרכישה | משא ומתן אישי, בדיקת חוזה וחתימה. | הגשת הצעה, הפקדת ערבות בנקאית (כ-10%) והשתתפות במכירה פומבית (התמחרות). |
| ודאות העסקה | החוזה מחייב מרגע החתימה. | קיים סיכון לביטול העסקה ע"י החייב ("זכות פדיון") עד לרגע האישור הסופי של הרשם. |
| משכנתא ומימון | לוחות זמנים גמישים, ניתן להתנות את העסקה בקבלת משכנתא. | לוחות זמנים קשיחים וקצרים לתשלום. חובה להגיע עם אישור עקרוני מוכן מראש. |
פרק ד': איך זה עובד? 5 השלבים בדרך לדירה
תהליך הרכישה שונה מאוד מקנייה רגילה אצל מתווך:
שלב 1: איתור הנכס מודעות על דירות מכונס מתפרסמות בעיתונים ובאתרי אינטרנט ייעודיים.
שלב 2: סיור בנכס הכונס יקבע מועדים מרוכזים לביקור בדירה. הביקור לרוב קצר, צפוף עם מתעניינים נוספים, ולא תמיד מאפשר בדיקה מעמיקה.
שלב 3: הגשת הצעה וערבות כדי להראות רצינות, עליכם להגיש הצעת מחיר בכתב, ולצרף אליה צ'ק בנקאי (ערבות) על סך 5% או 10% מסכום ההצעה שלכם. אם תזכו ותתחרטו – הכסף הזה יחולט!
שלב 4: ההתמחרות (המכרז) הכונס מזמין את כל המציעים למשרדו. זהו מכרז חי שבו כל אחד מעלה את המחיר עד שנשאר הזוכה האחרון.
שלב 5: אישור בית המשפט גם אם זכיתם בהתמחרות, זה לא נגמר. הכונס חייב להגיש את העסקה לאישור רשם ההוצאה לפועל. הרשם נותן לחייב הזדמנות אחרונה "לפדות" את הנכס (לשלם את החוב ולהשאיר את הדירה). רק לאחר אישור הרשם – הדירה שלכם.
פרק ה': מה חשוב לבדוק לפני שמגישים הצעה?
לפני שאתם שמים צ'ק בנקאי של 100,000 ש"ח כערבות, אתם חייבים לבצע בדיקות מקיפות:
-
בדיקה תכנונית בעירייה: האם יש חריגות בנייה בדירה? האם יש צו הריסה לפרגולה? הכונס לא יספר לכם את זה, ואתם עלולים "לרשת" עבירות בנייה.
-
בדיקת מצב פיזי: נסו להביא לסיור איש מקצוע (מהנדס או שיפוצניק) שיתן הערכה גסה על מצב הנכס. האם צריך להחליף את כל האינסטלציה? זה משפיע על המחיר שתציעו.
-
בדיקת שווי שוק: הזמינו שמאי מקרקעין מטעמכם (לפני ההצעה!) כדי שיגיד כמה הדירה באמת שווה. אל תסתמכו על השמאות של הכונס (שהיא לעיתים נמוכה בכוונה כדי למשוך קונים, או ישנה).
-
חובות "פתוחים": ודאו מה קורה עם חובות ארנונה וועד בית. לרוב, לפי החוק, חובות אלו חלים על הכונס עד יום המסירה, אך יש לוודא זאת בחוזה המכר.
פרק ו׳: שאלות ותשובות נפוצות – רכישה מכונס נכסים
ש: האם אני צריך לשלם עמלה לכונס הנכסים בנוסף למחיר הדירה? ת: חד משמעית כן, וחשוב לקחת את זה בחשבון בתקציב. ברוב המקרים, המקובל הוא שהרוכש משלם את שכר טרחת כונס הנכסים. גובה שכר הטרחה עומד בדרך כלל על כ-2% ממחיר הדירה + מע"מ. זהו סכום משמעותי שמשולם בנוסף למחיר שהצעתם בהתמחרות, והוא מתווסף גם למס הרכישה ולשכר הטרחה של עורך הדין הפרטי שלכם.
ש: האם אפשר לקחת משכנתא על דירה מכונס נכסים? ת: כן, אבל זה מורכב יותר. מכיוון שהתהליך לחוץ בזמן (יש מועדים קשוחים לתשלום לאחר הזכייה), אתם חייבים להגיע מוכנים עם "אישור עקרוני" מהבנק עוד לפני ההתמחרות. הבנק ירצה לראות שמאות (לרוב זו של הכונס) וטיוטת חוזה. אם תזכו ותתעכבו עם המשכנתא – אתם מסתכנים בהפרת חוזה ובקנסות כבדים.
ש: מה קורה לצ'ק הבנקאי שהפקדתי אם לא זכיתי בדירה? ת: אל דאגה. אם השתתפתם בהתמחרות ולא זכיתם (כי מישהו אחר הציע מחיר גבוה יותר), הכונס יחזיר לידיכם את הצ'ק הבנקאי במעמד ההתמחרות או מיד לאחריה. הכסף לא הולך לאיבוד.
ש: האם החייב (בעל הדירה המקורי) יכול לבטל את המכירה ברגע האחרון? ת: כן, וזה קורה. לבעל החוב עומדת "זכות פדיון". המשמעות היא שגם אחרי שזכיתם בהתמחרות, רשם ההוצאה לפועל נותן לחייב הזדמנות אחרונה (לרוב של מספר ימים) לגייס כסף ולשלם את החוב כדי להשאיר את הדירה אצלו. במקרה כזה, המכירה מבוטלת וכספכם מוחזר, אך עוגמת הנפש נשארת.
ש: גיליתי שיש חובות ארנונה ומים של 50,000 ש"ח על הדירה. מי משלם? ת: לפי החוק והפסיקה, חובות הרובצים על הנכס (כמו ארנונה, מים, ועד בית) עד ליום מסירת החזקה, אמורים להיות משולמים מקופת הכינוס (מהכסף ששילמתם על הדירה), ולא מכיסכם הפרטי הנוסף. עם זאת, חובה לוודא שסעיף זה מופיע במפורש בחוזה המכר כדי למנוע ויכוחים עם העירייה אחר כך.
ש: הדירה נראית הרוסה. האם הכונס יתקן אותה לפני המסירה? ת: לא. דירה מכונס נכסים נמכרת במצב AS IS (כמות שהיא). הכונס לא משפץ, לא צובע ולא מתקן נזילות. אתם קונים את הדירה עם כל הפגמים שלה, וזה מגולם במחיר הנמוך. לכן קריטי להביא איש מקצוע לבדיקה לפני שמגישים הצעה.
למה אסור לגשת לכונס נכסים לבד?
קניית דירה מכונס נכסים היא לא עסקה לחובבנים. החוזים שעליהם תדרשו לחתום הם חוזים אחידים, קשוחים ומוטים לטובת הכונס. אין כמעט מקום למשא ומתן על התנאים המשפטיים – רק על המחיר.
עורך דין מטעמכם הוא רשת הביטחון היחידה שלכם. הוא זה שיבדוק את תיק הבניין, יוודא שסעיף "טיהור הנכס" מיושם כחוק, יילחם על מועדי התשלום ועל מועד הפינוי, וידאג שאתם לא קונים "חתול בשק".
שוקלים לרכוש דירה מכונס נכסים? אל תהמרו על הכסף שלכם. משרד עורכי דין דבול ושות' מלווה רוכשים בהליכי כינוס נכסים, מכיר את הניואנסים הקטנים של ההוצאה לפועל, ויודע לזהות מתי מדובר ב"מציאה" ומתי ב"מלכודת".
📞 לייעוץ משפטי לפני הגשת הצעה: 09-861-3413
