קניית דירה ללא טאבו: המדריך המלא לזיהוי סיכונים והגנה על הכסף בעסקאות חברה משכנת ורמ"י

קניית דירה ללא טאבו שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) אינה עסקה מסוכנת בהכרח, אך היא מחייבת בדיקה משפטית מעמיקה ומכפלת על ידי עורך דין מומחה. מצב זה נפוץ בייחוד בדירות קבלן בפרויקטים חדשים או בנכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה משכנת. במקום זכות קניינית מלאה (טאבו), הרוכש מקבל זכות חוזית (התחייבות לרישום עתידי). תפקידו של משרד דבול ושות' הוא לוודא את "שרשרת הזכויות", להבטיח את הבטוחות לבנק ולרשום משכון מיידי על הזכויות, כדי למנוע עיקולים ו"תאונות משפטיות" אחרות.

1. שלב ראשון: המקור ל"זכות החוזית" – איפה הזכויות רשומות?

כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, זה אינו אומר שהיא לא רשומה בשום מקום; זה רק אומר שהרישום מתנהל ב"פנקס" חלופי המהווה את ההוכחה לבעלות.

1.1. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

נכסים רבים בישראל בנויים על קרקע שהמדינה היא בעליה, והזכויות ניתנות לרוכשים באמצעות חכירה. רמ"י היא הגוף המרכזי שמנהל את הרישום עבור נכסים אלה עד להשלמת הפרצלציה והעברת הרישום לטאבו.

• האתגר: הבירוקרטיה ברמ"י היא איטית ומורכבת, והשגת אישור זכויות עדכני יכולה לקחת זמן.

1.2. חברות משכנות (קבלנים)

בפרויקטים חדשים, הקבלן (החברה המשכנת) מנהל את פנקס הרישום הפנימי של הדירות שהוא בנה, עד שהפרויקט כולו מוכן לרישום בטאבו כבית משותף.

• האתגר: החברה המשכנת עלולה להיקלע לקשיים כלכליים, מה שמעמיד בסיכון את יכולתה להשלים את הרישום.

2. שלב שני: מערכת ההגנות – איך הופכים זכות חוזית לבטוחה?

הבנת ההבדל בין זכות קניינית לזכות חוזית מאפשרת לנו לייצר מנגנוני הגנה חלופיים וחזקים.

3. שלב שלישי: חקירת מעמקי הזכויות – בדיקות הנאותות המכפלות

האתגר הגדול ברכישת נכס ללא טאבו הוא הצורך בבדיקות מוצלבות במקומות שונים, שכן המידע אינו מרוכז במקום אחד.

3.1. בדיקת אישור זכויות עדכני (ה"נסח" החלופי)

• החובה: משרד דבול ושות' דורש לקבל אישור זכויות עדכני שהופק על ידי הגוף המנהל (חברה משכנת או רמ"י) לכל היותר ב-7 הימים האחרונים.

• הסיכון: אישור ישן יכול להסתיר שיעבוד חדש שהוטל על המוכר או עיקול מצד נושיו.

3.2. בדיקת רשם המשכונות

זוהי הבדיקה הקריטית ביותר. מכיוון שלא ניתן לרשום הערת אזהרה, חובות על הדירה מוסדרים ברישום משכון על הזכויות החוזיות.

• הבדיקה: אנו מבצעים בדיקה מקיפה על שם המוכר ועל שם החברה המשכנת כדי לוודא שאין משכונות קודמים או התחייבויות סותרות.

3.3. בדיקת "שרשרת הבעלות"

אם הנכס עבר מספר ידיים (כלומר, המוכר הנוכחי רכש אותו ממוכר קודם והוא עדיין לא נרשם בטאבו), חובה לבדוק את כל חוזי המכר הקודמים.

• המטרה: לוודא שלא נפל פגם ברישום ההיסטורי שיכול למנוע את הרישום העתידי שלכם.

3.4. בדיקת התאמה בין הרישום ברמ"י/חברה המשכנת לבין העירייה

חייבת להיות התאמה מלאה בין הנתונים אצל הגוף המנהל את הרישום לבין הנתונים ברשות המקומית (ועדה לתכנון ובנייה, מחלקת ארנונה).

• הסכנה: חוסר התאמה עלול להצביע על חריגות בנייה שאינן מדווחות או על חובות היטל השבחה.

4. שלב רביעי: ניטרול המוקשים – ההגנה בחוזה המכר

תפקידנו כעורכי דין מקרקעין הוא לבנות חוזה חזק המכסה את הסיכונים הייחודיים לנכס שאינו רשום בטאבו.

• פיצול תשלומים מדורג: אנו מוודאים שסכום הכסף המשמעותי משולם למוכר רק לאחר ביצוע הבטוחות (רישום המשכון) וקבלת אישורי הבנק. התשלום הסופי נשמר בנאמנות עד להשלמת הרישום הסופי.

• התחייבות לרישום: חובה להכניס סעיף ברור המטיל על המוכר אחריות מלאה להשלמת הליכי הרישום בטאבו במועד מוגדר.

• מנגנון ביטול מיידי: הגדרת הפרה יסודית במקרה של גילוי עיקול או שיעבוד שהמוכר הסתיר – עם פיצוי מוסכם גבוה במיוחד.

• כתב התחייבות: דרישה לקבל "כתב התחייבות" חתום מהחברה המשכנת או מרמ"י לטובת הקונה, המכיר בעסקה ומבטיח כי ישלים את הרישום.

5. שלב חמישי: הבנקים ואתגר המשכנתא

אין סיבה לחשוש מסירוב בנקאי גורף. הבנקים מתמודדים עם המציאות הישראלית ומעניקים מימון, אך דורשים בטוחות ספציפיות.

• בטוחה חלופית: במקום לרשום משכנתא על הנכס (שאינה אפשרית), הבנק דורש לרשום משכון על הזכויות החוזיות שלכם, ומוודא שאין משכון קודם.

• שיתוף פעולה משולש: אנו מנהלים אינטראקציה מול הבנק, החברה המשכנת/רמ"י והמוכר כדי לוודא שכתבי ההתחייבות נחתמים ומאפשרים את שחרור כספי המשכנתא.

6. אל תתנו לבירוקרטיה לעצור את החלום שלכם

קניית דירה ללא רישום בטאבו דורשת סבלנות, דיוק וידע משפטי מיוחד. הניסיון של משרד דבול ושות' בליווי עסקאות מורכבות מול רמ"י וחברות משכנות מאפשר לנו לזהות את הסיכונים מראש ולבנות מעטפת הגנה הרמטית.

אל תתמודדו לבד עם חוסר הוודאות של רישום הזכויות. פנו אלינו לבדיקת נאותות מעמיקה של הנכס, ונתחיל את הדרך לעסקה בטוחה ומוצלחת.

7. שאלות ותשובות נפוצות

ש: כמה זמן לוקח בממוצע להעביר רישום מחברה משכנת לטאבו?

ת: זהו אחד החלקים הפחות צפויים בעסקה. התהליך יכול להימשך בין שנה לכמה שנים, ותלוי בעיקר בקצב הטיפול של רמ"י והוועדה לתכנון ובנייה בהליך הפרצלציה.

ש: אם אני קונה דירה מרמ"י, האם יש לי בעלות מלאה על הקרקע?

ת: לא. ברמ"י, ברוב המקרים, הבעלות על הקרקע נשארת בידי המדינה, ואתם רוכשים זכות חכירה לטווח ארוך (לרוב 49 או 98 שנים).

ש: מה קורה אם החברה המשכנת פושטת רגל לפני הרישום בטאבו?

ת: זהו הסיכון המרכזי. אם דאגתם לרישום משכון על הזכויות שלכם ורישום הערות אזהרה פנימיות בחברה, זכותכם מוגנת. מנהל הפירוק של החברה יחויב להשלים את הרישום בטאבו, אך התהליך יהיה יקר וארוך יותר באופן משמעותי.