ברוכים הבאים למחלקת המקרקעין של משרד עורכי דין דבול ושות'. אם הגעתם לכאן, כנראה שאתם עומדים בפני אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייכם – רכישה או מכירה של נכס נדל"ן בנתניה. בין אם מדובר בדירת מגורים ראשונה, נכס להשקעה, מגרש לבנייה או פרויקט התחדשות עירונית, אתם זקוקים ליותר מאשר "עורך דין שינסח חוזה". אתם זקוקים לשותף אסטרטגי, מגן משפטי ומומחה שמכיר את שוק הנדל"ן הנתנייתי על בוריו.
משרדנו, הממוקם בלב העשייה בנתניה, חרט על דגלו לספק מעטפת הגנה משפטית הרמטית לרוכשים ולמוכרים. אנו משלבים ידע משפטי מעמיק בדיני מקרקעין, מיסוי ותכנון ובנייה, יחד עם הבנה עסקית חדה של השטח. המטרה שלנו ברורה: להפוך את העסקה שלכם לבטוחה, רווחית ונטולת דאגות.
נתניה היא לא עוד עיר במרכז. היא מקרה בוחן מרתק של עיר שעוברת טרנספורמציה מואצת. מי שמכיר את נתניה של שנות ה-90 לא מזהה אותה היום. העיר, המכונה "הריביירה של ישראל", נהנית מיתרון גיאוגרפי שאין שני לו: רצועת חוף מהארוכות בארץ, גישה ישירה לכביש 2 (כביש החוף) ולכביש 531 החדש, ושתי תחנות רכבת פעילות.
אך הפריחה הנדל"נית מביאה עמה אתגרים משפטיים ייחודיים שכל רוכש חייב להכיר. בנתניה קיימת תופעה נרחבת של "פערי רישום". שכונות שלמות, בעיקר הוותיקות שבהן (כמו נאות שקד, רמת ידין ומרכז העיר), עדיין מתנהלות ברישומים היסטוריים מול חברות משכנות (כמו עמידר או שיכון ובינוי) ולא בטאבו מסודר. משמעות הדבר היא שעסקת מקרקעין פשוטה לכאורה דורשת "חפירה ארכיאולוגית" משפטית: איתור שרשרת ההעברות ההיסטורית, וידוא שאין חובות עבר לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובדיקה האם בוצע היוון לקרקע. עורך דין שאינו בקיא בניואנסים הנתנייתים הללו עלול להוביל את הלקוח לעסקה ש"נתקעת" ברשויות למשך חודשים ארוכים.
בנוסף, נתניה היא מוקד משיכה לתושבי חוץ (בעיקר מצרפת, אנגליה וארה"ב). עובדה זו משפיעה על מחירי השוק ועל אופי החוזים. בעסקאות מול תושבי חוץ, ישנם היבטים ייחודיים של תרגום מסמכים, ייפויי כוח קונסולריים (החתמה בחו"ל), ומנגנוני נאמנות מורכבים להעברת כספים מחו"ל בהתאם לחוק איסור הלבנת הון. משרדנו מיומן בניהול עסקאות בינלאומיות אלו, המהוות נתח משמעותי משוק היוקרה בעיר.
עסקת נדל"ן היא אירוע מורכב. בנתניה, המורכבות הזו מקבלת משנה תוקף. העיר מתאפיינת במגוון רחב של סוגי רישום (טאבו, רמ"י, חברות משכנות), היטלי השבחה משתנים, ותוכניות בניין עיר (תב"ע) דינמיות.
עורך דין מקרקעין בנתניה הוא לא מותרות – הוא תעודת הביטוח שלכם.
הנה הסיבות המרכזיות מדוע לקוחות בוחרים במשרד דבול ושות' לליווי העסקה:
המשפט "נדל"ן הוא עסק מקומי" מעולם לא היה נכון יותר. אנחנו לא משרד ש"עובד בכל הארץ" בשלט רחוק. אנחנו חיים, נושמים ועובדים בנתניה והשרון.
היכרות עם הבירוקרטיה המקומית: אנו מכירים היטב את הנפשות הפועלות ואת נהלי העבודה הספציפיים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בנתניה, במשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים, ובמשרדי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) המופקדים על האזור. היכרות זו מאפשרת לנו לקצר תהליכים, למנוע עיכובים בירוקרטיים מיותרים ולפתור "פלונטרים" ברישום שמהווים מכשול בלתי עביר עבור עורכי דין שאינם מהאזור.
היכרות עם מחלקת ההנדסה: אנו בקיאים בתוכניות המתאר הייחודיות של נתניה (כגון נת/2035), מכירים את המדיניות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנושאי חריגות בנייה והיטלי השבחה, ויודעים לזהות מראש אלו נכסים בעיר הם בעלי פוטנציאל ואלו הם "חתול בשק".
מודיעין עסקי: אנו מכירים את היזמים והקבלנים הפועלים בשכונות השונות בעיר – מי נחשב ליציב ואמין, ומי נמצא בקשיים או נוטה לאחר במסירה. המידע הזה שווה לכם הרבה מאוד כסף ושקט נפשי.
עסקת מקרקעין טומנת בחובה סיכונים רבים, חלקם גלויים וחלקם נסתרים מעין בלתי מקצועית. התפקיד שלנו הוא להיות שומרי הסף שלכם.
בדיקות עומק: העין המקצועית שלנו לא מסתפקת בבדיקת נסח טאבו שטחי. אנו מבצעים בדיקת נאותות כירורגית: הצלבת מידע מול רשם המשכונות, בדיקת תיק בניין לאיתור חריגות בנייה היסטוריות (נפוץ מאוד במרכז נתניה הוותיק), ובדיקת זהות המוכר למניעת מקרי עוקץ והתחזות.
מנגנוני הגנה בחוזה: אנו מנסחים חוזים הכוללים מנגנוני נאמנות קפדניים. כספי התמורה שלכם לא מועברים למוכר באופן אוטומטי, אלא נשמרים בנאמנות ומשוחררים רק כנגד הסרת משכנתאות, עיקולים ורישום הערת אזהרה לטובתכם. כך אנו מבטיחים שלעולם לא תהיו במצב שבו שילמתם כסף אך לא קיבלתם את הדירה.
רבים נוטים לחשוב על עורך הדין כמי שמטפל רק ב"ניירת", אך הערך הכלכלי הגדול שלנו נמצא בתכנון המס. מיסוי מקרקעין בישראל הוא מורכב, וטעות בתכנון עלולה לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
תכנון מקדים: תכנון מס הוא חלק בלתי נפרד מהשירות, והוא מתחיל לפני החתימה על החוזה. אנו בודקים את הפרופיל המיסויי שלכם: האם זו דירה יחידה? האם יש לכם דירות נוספות? האם אתם זכאים להטבות כעולים חדשים, נכים או משפרי דיור?
מיצוי זכויות: אנו בודקים את זכאותכם לפטורים ממס שבח (למוכרים) ומדרגות מס רכישה מופחתות (לקונים). אנו דואגים להגיש את השומות העצמיות בצורה המדויקת ביותר כדי שתשלמו את המינימום הנדרש בחוק, ולא שקל אחד יותר. במקרים של היטלי השבחה, אנו יודעים כיצד לפעול מול שמאי מקרקעין כדי להפחית את הדרישה.
אנו יודעים שעסקת נדל"ן מלווה בלחץ נפשי רב. זו לא "עוד עסקה", זה הבית שלכם.
תקשורת ישירה: אצלנו במשרד, אתם לא הופכים ל"מספר תיק" המועבר מיד ליד. עו"ד יקיר דבול והצוות המשפטי מעורבים באופן אישי בכל שלב בעסקה.
ליווי יד ביד: אנו זמינים עבורכם לכל שאלה, חשש או התלבטות – החל משלב המשא ומתן הראשוני, דרך החתימה, ההתנהלות מול הבנק למשכנתאות, ועד לרגע המרגש של קבלת המפתח והרישום הסופי בטאבו. אנו מדברים איתכם "בגובה העיניים", מסבירים כל סעיף וכל משמעות משפטית, כך שתמיד תרגישו בשליטה מלאה על התהליך.
משרד דבול ושות' מספק מענה כולל (One-Stop-Shop) לכל סוגי עסקאות הנדל"ן:
רכישת דירה מאדם פרטי נראית לכאורה פשוטה, אך בפועל היא טומנת בחובה את מירב הסיכונים המשפטיים. ברוב המקרים, המוכר הוא אדם פרטי ולא חברה בע"מ, מה שמחייב בדיקות קפדניות יותר.
הבדיקות שלנו: האם המוכר הוא הבעלים הרשום היחיד? האם יש הערות אזהרה לטובת צד ג' (גרוש/ה, שותף עסקי)? האם הדירה מעוקלת בגלל חובות של המוכר בהוצאה לפועל? האם יש חריגות בנייה (סגירת מרפסת, פרגולה לא חוקית) שעלולות לגרור צו הריסה או כתב אישום נגדכם בעתיד?
הפעולות שלנו: אנו מבצעים בדיקת נאותות משפטית ותכנונית יסודית. אנו מנסחים הסכם מכר שמגן על הכספים שלכם, דואגים למנגנון סילוק משכנתא של המוכר בצורה בטוחה, ומלווים את הרישום עד להעברת הבעלות המלאה על שמכם.
מיתוס נפוץ ומסוכן הוא המחשבה ש"לקבלן יש עורך דין, אז אני מסודר". חשוב להבין: עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן. הוא לא ידאג לכם כשהמסירה תתאחר או כשיש ליקויים.
הערך שלנו: אנו מייצגים אתכם מול המחלקה המשפטית של הקבלן. אנו דואגים לשיפור תנאי החוזה הדרקוניים: הגנה מפני איחור במסירה וקביעת פיצוי ריאלי, בדיקה דקדקנית של הערבויות הבנקאיות (ערבות חוק מכר) כדי להבטיח שהכסף שלכם מוגן במקרה שהקבלן פושט רגל, תיקונים במפרט הטכני והצמדות (מחסן/חניה), והגנה בנושא הצמדה למדד תשומות הבנייה שעשויה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
נתניה נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית. דיירים רבים מוצאים את עצמם מול יזמים המציעים להם "הרים וגבעות" תמורת חתימה על הסכם מורכב.
שמירה על הדיירים: אנו מייצגים בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. התפקיד שלנו הוא לאזן את הכוחות מול היזם החזק. אנו דואגים שתקבלו את התמורה המקסימלית (תוספת מטרים לדירה, מרפסת שמש, חניה תת קרקעית, מחסן), אך חשוב מכך – אנו דואגים לביטחונות. אנו עומדים על קבלת ערבויות בנקאיות אוטונומיות בשווי הדירה החדשה, ערבות לשכר דירה לכל תקופת הפינוי, ופיקוח משפטי הדוק על לוחות הזמנים ואיכות הבנייה.
שוק הנדל"ן אינו מסתכם רק בדירות מגורים. משרדנו בעל מומחיות מיוחדת בטיפול בעסקאות מורכבות הדורשות יצירתיות משפטית.
למשקיעים: ליווי ברכישת נכסים להשקעה, כולל בדיקת תשואה משפטית (היבטי מיסוי שמשפיעים על הרווח).
נדל"ן מסחרי: רכישת והשכרת חנויות, משרדים ומבני תעשייה באזורי התעסוקה של נתניה (פולג, קרית ספיר). עסקאות אלו דורשות הבנה בנושאי מע"מ, רישוי עסקים והסכמי שכירות מסחריים מורכבים.
עסקאות מיוחדות: טיפול בפירוק שיתוף במקרקעין ("מושע"), עסקאות קומבינציה (בעל קרקע מול קבלן), רכישת קרקעות חקלאיות וזכויות בנחלות.
תהליך רכישת או מכירת דירה הוא מסע. במשרד דבול ושות', בנינו מתודולוגיית עבודה סדורה כדי להבטיח שאף פרט לא יתפספס:
לפני שלוחצים יד ולפני שחותמים על כל מסמך (בוודאי שלא על זיכרון דברים!), אנו מבצעים צילום רנטגן לנכס:
בדיקה משפטית: הוצאת נסח טאבו/אישור זכויות רמ"י עדכני. וידוא שהנכס נקי משעבודים, עיקולים, הערות אזהרה סותרות או צווי הריסה.
בדיקה תכנונית: בדיקת המצב התכנוני בעיריית נתניה. האם הדירה בנויה לפי היתר? האם יש זכויות בנייה נוספות? האם האזור מיועד להפקעה?
בדיקת יכולת מימון: וידוא שהקונה יכול לקבל משכנתא ושהמוכר יכול לגרור/לסלק את המשכנתא שלו.
לאחר שהבדיקות עברו בהצלחה, אנו מנהלים מו"מ עיקש על תנאי החוזה. לא רק על המחיר, אלא על תנאי התשלום, מועד הפינוי, מנגנוני הפיצוי במקרה של הפרה, והשארת כספים בנאמנות להבטחת תשלומי המיסים. המטרה שלנו: חוזה מאוזן שמגן עליכם מכל תרחיש קיצון.
במעמד החתימה, אנו דואגים לרישום מיידי של הערת אזהרה לטובת הקונה (מניעת "עסקה כפולה"). מיד לאחר מכן, אנו מדווחים על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ומטפלים בכל הבירוקרטיה לקבלת אישורי המיסים (מס שבח, מס רכישה) ואישור העירייה לטאבו.
העסקה לא נגמרת במסירת המפתח. העסקה מסתיימת רק כשהנכס רשום על שמכם בטאבו. משרדנו מלווה את התהליך עד להנפקת נסח טאבו חדש ונקי על שמכם.
שוק הנדל"ן בנתניה אינו מקשה אחת. לכל שכונה מאפיינים משפטיים, תכנוניים ועסקיים משלה. כעורך דין מקרקעין בנתניה, משרדנו מחזיק בידע ספציפי לגבי כל רובע ושכונה בעיר:
היהלום של הנדל"ן בנתניה. שכונה המאופיינת במגדלי יוקרה, קרבה לים ומרכז קניות מוביל. הדגש המשפטי שלנו: בעיר ימים, רוב העסקאות הן במגדלים חדשים. אנו בודקים בקפידה את סוגיית הרישום (האם הבית המשותף נרשם כבר בטאבו או מתנהל כחברה משכנת?), את תקנון הבית המשותף (דמי ניהול, שימוש במתקנים כמו בריכה וחדר כושר), ומוודאים שאין ליקויי בנייה בבניין שטרם טופלו על ידי היזם.
הסכנה: דמי הניהול ותחזוקת המערכות. בחוזה הרכישה, יש לבדוק בקפידה את תקנון הבית המשותף. האם יש חברת ניהול חיצונית? מהן הסמכויות שלה? האם יש קרן פחת לתיקון המעליות והמשאבות? אנו נתקלים ברוכשים שלא בדקו זאת וגילו שהם מחויבים לשלם אלפי שקלים בחודש לחברת ניהול שאינה מספקת תמורה.
ההזדמנות: רכישה בשלבי "פריסייל" (Pre-Sale). בפרויקטים האחרונים שנבנים בשכונה, ניתן לרכוש דירות "על הנייר" בהנחה. כאן תפקידנו הוא להבטיח בטוחות חזקות (ערבות חוק מכר) ולעגן מפרט טכני עשיר שימנע מכם הוצאות שדרוג בעתיד.
שכונה איכותית ומבוקשת המשלבת בתים צמודי קרקע (הפולג הישנה) ובנייה רוויה חדשה. הדגש המשפטי שלנו: בעסקאות של צמודי קרקע וקוטג'ים ברמת פולג, קיימת חשיבות עליונה לבדיקת חריגות בנייה (פרגולות, סגירת מרפסות, יחידות דיור במרתף). כמו כן, יש לבדוק את סוגיית החכירה מול רמ"י – האם החכירה מהוונת? מתי היא מסתיימת? טיפול נכון ימנע תשלומי דמי הסכמה מיותרים.
השכונה הגדולה והתוססת במזרח העיר, המושכת משפחות צעירות ומשקיעים (בשל הקרבה למכללת נתניה). הדגש המשפטי שלנו: שכונה מודרנית יחסית עם רישום מסודר ברובו. למשקיעים הרוכשים דירות לסטודנטים, אנו מספקים מעטפת הכוללת גם הסכמי שכירות חזקים להגנה על הנכס. כמו כן, אנו בודקים את נושא היטלי ההשבחה באזורים מסוימים בשכונה בהם אושרו זכויות בנייה נוספות.
למשקיעים: אם אתם קונים דירה לחלוקה או להשכרה לסטודנטים, עליכם להיזהר. עיריית נתניה מחמירה מאוד בנושא פיצול דירות לא חוקי. עורך דין מקרקעין חייב לבדוק בתיק הבניין שהדירה אינה מפוצלת בניגוד להיתר, שכן קניית דירה כזו חושפת אתכם לכתב אישום פלילי ולקנסות כבדים.
למשפחות: רבות מהדירות נמכרות עם מחסנים וחניות צמודות. בבדיקת הנסח אנו מוודאים שההצמדות (חניה/מחסן) אכן רשומות על שם המוכר ולא הופקעו או הוצמדו לשכן אחר בטעות היסטורית.
הלב הפועם והוותיק של העיר, העובר תהליכי התחדשות מואצים. הדגש המשפטי שלנו: זהו האזור המורכב ביותר משפטית. בניינים רבים הם ישנים, חלקם ללא רישום בית משותף מסודר, וחלקם מיועדים לפינוי-בינוי. אנו בודקים האם הוכרז הבניין כ"מבנה מסוכן", מהן זכויות הבנייה העתידיות, והאם יש פלישות לשטחים המשותפים. קנייה חכמה במרכז העיר דורשת בדיקה כירורגית.
חריגות בנייה: בבניינים שנבנו בשנות ה-60 וה-70, נפוצה תופעה של סגירת מרפסות "פיראטית" או בניית חדרים על הגג. רכישת נכס כזה ללא הסדרה חושפת את הקונה לתביעות עירייה. אנו מבצעים השוואה מדוקדקת בין תשריט היתר הבנייה המקורי למצב בשטח.
פוטנציאל פינוי-בינוי: רבים קונים כאן דירות ישנות בתקווה להשבחה. אך היזהרו מ"ספקולציות". עורך הדין שלכם צריך לבדוק ברשומות העירייה האם המתחם אכן מוכרז להתחדשות עירונית, האם יש יזם שכבר החתים דיירים, והאם נרשמו הערות אזהרה לפי סעיף 126 לטובת יזם כלשהו – דבר שעלול לכבול אתכם להסכם שלא הייתם שותפים לו.
שכונה חדשה ומתפתחת במערב העיר, המאופיינת בבנייה ירוקה וקרבה לשמורת הטבע. הדגש המשפטי שלנו: בעסקאות "יד שנייה" באגמים, לרוב מדובר בדירות שנמסרו לאחרונה. אנו מוודאים כי זכויות התביעה מול הקבלן (תקופת הבדק והאחריות) עוברות לקונה החדש, וכי אין חובות פתוחים מול החברה המשכנת.
סוגיות ניקוז וקרקע: בחלק מהפרויקטים באזורים הקרובים לשלולית החורף, היו בעבר סוגיות הנדסיות שגררו תביעות ליקויי בנייה מול הקבלנים. בעסקאות יד שנייה בשכונה זו, אנו דורשים מהמוכר גילוי נאות מלא לגבי היסטוריית הליקויים בדירה ובבניין, ומוודאים שזכויות התביעה מול הקבלן המבצע מוסבות אליכם בחוזה.
שכונות ותיקות הנמצאות במוקד העניין של משקיעי נדל"ן בשל פוטנציאל ההתחדשות העירונית העצום. הדגש המשפטי שלנו: זהו גן עדן למשקיעים, אך גם שדה מוקשים. ברכישת דירה להשקעה באזורים אלו, קריטי לבדוק את הסטטוס התכנוני: האם יש יזם שמחתים דיירים? האם יש הערות אזהרה לטובת יזם? מהו הרוב הדרוש שהושג? משרדנו יודע לנתח את כדאיות העסקה לא רק בהיבט המשפטי הנוכחי, אלא גם במבט לעתיד ההתחדשות העירונית.
לכל אזור בעיר יש "מחלה" משפטית אופיינית. ריכזנו בטבלה את המוקשים העיקריים שאנו פוגשים בחוזים לפי אזורים:
| אזור / שכונה בנתניה | המוקש המשפטי העיקרי באזור | הפתרון של משרד עו"ד דבול בחוזה |
| עיר ימים ונתניה 600 (חדשות) | רישום בחברה משכנת: בפרויקטים רבים הרישום בטאבו טרם הסתיים, ויש לבדוק את מצב היזם. | בדיקת עומק של "פנקס הזכויות" בחברה המשכנת ווידוא שאין חסמים לרישום הסופי. |
| מרכז העיר ושכונות ותיקות | בעיית ה"מושע" ופיצולים: דירות שאינן רשומות בנפרד בטאבו, או דירות שפוצלו ללא היתר בנייה. | דרישת תשריט מחייב והסכם שיתוף, והתניית העסקה בהצגת היתר חוקי לפיצול. |
| שכונות התחדשות (דורה, נורדאו) | חוזים כבולים ליזם: המוכר כבר חתם על הסכם פינוי-בינוי ישן ש"תוקע" את הדירה. | בדיקת ההסכם הקיים מול היזם ועיגון הזכויות העתידיות (הדירה החדשה) בחוזה המכר. |
| קריית השרון | ליקויי בנייה מתמשכים: בניינים בני 15-20 שנה שסובלים מבעיות איטום/חיפוי כרוניות. | המלצה חריפה על בדק בית הנדסי והכנסת מנגנון שיפוי בחוזה על ליקויים נסתרים. |
| רמת פולג (צמודי קרקע) | חריגות בנייה והיטלים: תוספות (פרגולות, יחידות דיור) ללא היתר גוררות היטלי השבחה גבוהים. | ביצוע בדיקה מקדמית בעירייה (פרה-רולינג) לחבות היטל השבחה והזמנת מודד. |
המלכודת הגדולה מכולן: זיכרון דברים לקוחות רבים מגיעים למשרדנו כשהם אומרים: "כבר חתמנו על פתק קטן מול המוכר, רק כדי להראות רצינות". בשלב הזה, לעיתים קרובות, הנזק כבר נעשה. הציבור טועה לחשוב שזיכרון דברים הוא מסמך לא מחייב. זוהי טעות קריטית. בתי המשפט בישראל קבעו שוב ושוב: זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. המשמעויות ההרסניות של חתימה ללא עורך דין:
דיווח מס מיידי: מרגע החתימה על הפתק, מתחיל מרוץ הזמנים לדיווח לרשויות המס. איחור בדיווח (כי חיכיתם לחוזה אצל עורך דין) גורר קנסות וכפל קנסות.
קיבוע מחיר ותנאים: אם הסכמתם בזיכרון הדברים על מחיר ומועד פינוי, לא תוכלו לשנות אותם בחוזה הסופי, גם אם תגלו שהבנק לא מאשר לכם משכנתא בזמן הזה.
אין דרך חזרה: גיליתם למחרת שיש רטיבות קשה בדירה? שאין היתר בנייה? אתם בבעיה. ביטול זיכרון דברים נחשב הפרת חוזה ועשוי לחייב אתכם בפיצוי של עשרות אלפי שקלים. הכלל של דבול ושות': לא חותמים על כלום – אפילו לא על מפית – לפני שעורך הדין נתן אור ירוק.
שקיפות היא ערך עליון במשרד דבול ושות'. אנו מאמינים שהלקוח צריך לדעת בדיוק על מה הוא משלם.
שכר טרחת עורך דין: בעסקאות מכר/רכישה (יד שנייה), שכר הטרחה המקובל בשוק נע בין 0.5% ל-1.5% משווי הנכס (בתוספת מע"מ), כתלות במורכבות העסקה, במצבו הרישומי של הנכס ובשווי העסקה. ברכישת דירה מקבלן, שכר הטרחה לרוב קבוע ומוסכם מראש.
למה לא כדאי לחפש את "הזול ביותר"? עסקת נדל"ן היא העסקה היקרה ביותר שתעשו. חיסכון של כמה אלפי שקלים בשכר טרחה עלול לעלות לכם במיליונים אם העסקה תסתבך, אם הרישום לא יושלם, או אם מיסוי המקרקעין לא יחושב נכון. שכר הטרחה במשרדנו משקף את ההשקעה העצומה, הבדיקות הקפדניות והאחריות המקצועית שאנו לוקחים על הנכס שלכם.
הוצאות נלוות לעסקה: מעבר לשכר הטרחה, אנו נכין אתכם להוצאות הנוספות:
אגרות רישום בטאבו / רמ"י.
מס רכישה (לרוכשים) – אנו נבצע עבורכם סימולציה.
מס שבח (למוכרים) – אנו נבדוק זכאות לפטור.
היטל השבחה – בדיקה מול שמאי ועיריית נתניה.
דמי תיווך (במידה ויש).
למה לבחור דווקא בנו לייצג אתכם בעסקה בנתניה?
ביטחון ושקט נפשי: אנו מספקים מעטפת הגנה משפטית מלאה. אצלנו אין "יהיה בסדר". אנחנו בודקים הכל.
יכולת מו"מ עסקית: עו"ד יקיר דבול מביא לשולחן יכולות ניהול משא ומתן חריפות. אנחנו נלחמים כדי שתקבלו את התנאים הטובים ביותר בחוזה.
התמחות כפולה (מקרקעין וחדלות פירעון): הניסיון שלנו בחדלות פירעון והוצאה לפועל מעניק לנו יתרון ייחודי. אנחנו יודעים בדיוק איך נראית "קריסה" של עסקה ואיך לזהות סימני אזהרה אצל הצד השני (מוכר בחובות, קבלן בקשיים) הרבה לפני שזה קורה.
טכנולוגיה ושירות: אנו משתמשים במערכות מתקדמות לניהול התיק, ומקפידים על זמינות גבוהה ותקשורת רציפה. תמיד תדעו באיזה שלב נמצאת העסקה שלכם.
ש: האם אני צריך עורך דין אם אני קונה דירה מקבלן? יש לו כבר עורך דין. ת: חד משמעית כן! עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד. מי ידאג לכם אם הקבלן יאחר במסירה? מי יבדוק שהערבות הבנקאית תקינה? ייצוג משפטי מטעמכם הוא קריטי.
ש: מה זה "זיכרון דברים" והאם כדאי לחתום עליו? ת: המלצתנו החד משמעית: לא לחתום על זיכרון דברים! זהו מסמך משפטי מחייב לכל דבר, הנחתם לרוב בלחץ וללא בדיקות מקדמיות. חתימה עליו עלולה לכבול אתכם לעסקה בעייתית ולגרום ל"תאונת מס". פנו אלינו, ואנו נכין חוזה מסודר תוך זמן קצר.
ש: כמה זמן לוקח לרשום דירה בטאבו בנתניה? ת: משך הזמן משתנה בהתאם לסוג הנכס ומורכבותו. אם כל המסמכים תקינים ואין חובות לעירייה ולמס שבח, הרישום יכול להסתיים תוך מספר חודשים. אנו פועלים ביעילות כדי לקצר את הזמנים למינימום.
ש: איך בודקים אם יש חריגות בנייה בנכס בנתניה? ת: אנו מזמינים "תיק בניין" ממחלקת ההנדסה של עיריית נתניה ומשווים את היתר הבנייה המקורי למצב בשטח (לעיתים בסיוע שמאי מקרקעין). זוהי בדיקה קריטית למניעת תביעות וצווי הריסה.
ש: המוכר מבקש שחלק מהתשלום יהיה "בשחור" (מתחת לשולחן) כדי להפחית מיסים. מה עושים? ת: בורחים כמו מאש. מעבר לכך שמדובר בעבירה פלילית חמורה של העלמת מס, זוהי התאבדות כלכלית עבור הקונה. ביום שתרצו למכור את הדירה, מס השבח שלכם יחושב לפי המחיר הרשמי (הנמוך) ששילמתם, ואתם תשלמו מס מטורף על הרווח הפיקטיבי. משרדנו לא ייתן יד לעסקאות כאלו בשום אופן.
ש: מה זה "בדק בית" והאם חייבים לעשות אותו? ת: בדק בית הוא בדיקה הנדסית של הנכס על ידי מהנדס מוסמך. בדירה חדשה מקבלן – זה חובה כדי לממש את שנת הבדק. בדירת יד שנייה – זה מומלץ מאוד. המהנדס בודק רטיבויות סמויות (במצלמה תרמית), מערכות חשמל ואינסטלציה. הדו"ח של המהנדס הוא כלי משפטי שאנו משתמשים בו כדי להוריד את מחיר הדירה במו"מ או לחייב את המוכר לתקן את הליקויים לפני המסירה.
ש: אני תושב חוץ. האם אני חייב להגיע לישראל לחתימה? ת: לא בהכרח. אנו מנוסים מאוד בליווי תושבי חוץ. ניתן לחתום על ייפוי כוח קונסולרי בקונסוליה הישראלית במדינת מגוריך (או בפני נוטריון מקומי עם אפוסטיל), ואנו נחתום בשמך בישראל. אנו מנהלים את כל התהליך מרחוק, כולל שיחות וידאו ועדכונים שוטפים, עד שהנכס נרשם על שמך.
המשרד ממוקם בלב נתניה, נגיש לתחבורה ציבורית ועם חניה בשפע וממוקם מול בית המשפט בנתניה ומול הדואר ברחוב רזיאל 1, נתניה בקומת הכניסה.
למגיעים מצפון נתניה (עין התכלת/סוקולוב): נסיעה דרך רחוב הרצל… למגיעים מדרום (עיר ימים/פולג): עליה לכביש החוף וירידה במחלף נתניה…
אל תשאירו את הנכס היקר ביותר שלכם ליד המקרה. הצטרפו למאות לקוחות מרוצים בנתניה והשרון שבחרו במשרד עורכי דין דבול ושות' לליווי עסקת הנדל"ן שלהם.
אנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ ראשונית במשרדנו, בה נבחן את פרטי העסקה, נבצע הערכת סיכונים ראשונית ונתווה את הדרך הבטוחה לחתימה.
דבול ושות' – עורכי דין מקרקעין בנתניה. מקצועיות. אמינות. תוצאות.
תקציר: ירושת נחלה והעברת זכויות בנחלה היא לרוב הליך בירוקרטי ארוך ומתיש מול רמ"י והטאבו. במקרה הזה, הוכחנו שתכנון נכון ועבודה מאומצת יכולים לקצר תהליכים של חודשים – לחודש אחד בלבד. האתגר: ירושת נחלה, 3 חלקות ולחץ כלכלי למשרדנו פנה לקוח, "בן ממשיך" ויורש על פי צוואה בנחלה במושב באזור
השמפניה נפתחה, הידיים נלחצו, והדיו על חוזה המכר כבר יבשה. אבל אז, יום או יומיים (או חודש) אחרי, משהו קורה. אולי הקונה מצא פתאום דירה טובה יותר במחיר זול יותר. אולי המוכר מרגיש שמכר בזול מדי והחליט שהוא רוצה "לחשב מסלול מחדש". בעולם הצרכנות הרגיל, אנחנו רגילים שאפשר להחזיר חולצה
האם ידעתם שגם אם שילמתם מיליונים על הדירה שלכם, מבחינה משפטית אתם לא הבעלים שלה? בישראל, כ-93% מהקרקעות שייכות למדינה (באמצעות רשות מקרקעין ישראל – רמ"י, לשעבר "המינהל"). כשאתם קונים דירה שנבנתה על אדמת מדינה, אתם למעשה הופכים ל"שוכרים לטווח ארוך" (חוכרים) לתקופה של 49 או 98 שנים. המשמעות היא
