בכל עסקת נדל"ן יש שלושה צדדים: המוכר, הקונה, והשותף השקט – רשות המיסים.
השותף הזה לא משקיע בדירה, לא משפץ אותה ולא לוקח עליה משכנתא, אבל הוא מגיע ביום החתימה ודורש את חלקו. וחלקו, למרבה הצער, יכול להיות עצום.
אנשים רבים משקיעים אנרגיה במיקוח על 20,000 שקל במחיר הדירה, אבל מפסידים 200,000 שקל בגלל תכנון מס לקוי.
החדשות הטובות? חוקי המס בישראל מלאים ב"חורים", פטורים, והטבות שנועדו לאפשר לאזרח המתוכנן לשלם פחות. הרבה פחות.
החוכמה היא לדעת לנצל אותם לפני שחותמים על החוזה.
במדריך זה נעשה סדר בבלגן: נבין מי משלם מה, מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה, ואיך הופכים את חוקי המס ליתרון הכלכלי שלכם.
שלושת המוסקטרים: הכירו את המיסים המרכזיים
בגדול, ישנם שלושה מיסים עיקריים ש"תוקפים" עסקאות נדל"ן. חשוב להבדיל ביניהם כי לכל אחד כללים משלו:
1. מס רכישה (המס של הקונים)
זהו מס המוטל על עצם הזכות לקנות נכס בישראל.
-
מי משלם? הקונה בלבד.
-
כמה משלמים? זה תלוי בסטטוס שלכם:
-
דירה יחידה: אם זו הדירה היחידה שלכם, אתם נהנים מפטור מלא על הסכום הראשון (עד כ-1.98 מיליון ₪ נכון ל-2025), ומשלמים מס נמוך מדורג על היתרה.
-
דירה להשקעה (דירה שנייה ומעלה): כאן אין רחמים. המס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון. כלומר, על דירה של 2 מיליון ₪, תשלמו 160,000 ₪ מס עוד לפני שקיבלתם מפתח.
-
2. מס שבח (המס של המוכרים)
זהו למעשה "מס רווח הון" על נדל"ן. המדינה ממסה את הרווח שעשיתם מהנכס.
-
מי משלם? המוכר.
-
כמה משלמים? 25% מהרווח הריאלי (ההפרש בין הקנייה למכירה, בניכוי הוצאות ושינויי מדד).
-
הבשורה הטובה: מוכרי "דירה יחידה" זכאים לרוב לפטור מלא ממס שבח (בכפוף לתקרת פטור ולתנאי החוק).
-
הבשורה למשקיעים: גם אם אין פטור, ניתן להפחית את המס דרך "חישוב ליניארי מוטב" וקיזוז הוצאות אגרסיבי.
-
3. היטל השבחה (המוקש העירוני)
שימו לב – זהו לא מס של רשות המיסים, אלא תשלום לעירייה (לוועדה המקומית).
-
על מה משלמים? על כך שהעירייה אישרה תוכנית (תב"ע) שהעלתה את שווי הנכס שלכם (למשל: אישור לבנות מרפסת, חדר נוסף, או זכויות פינוי-בינוי), גם אם לא ניצלתם אותן בפועל!
-
כמה משלמים? 50% משווי ההשבחה. זה יכול להגיע לסכומים דמיוניים של מאות אלפי שקלים.
טיפ זהב של עו"ד יקיר דבול:
אל תזרקו קבלות! הדרך הטובה ביותר להפחית את מס השבח בעתיד היא לשמור כל קבלה על השבחת הנכס: שיפוץ מטבח, התקנת סורגים, שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, ואפילו הריבית הריאלית על המשכנתא. כל הוצאה כזו מקטינה את הרווח החייב במס וחוסכת לכם 25% משוויה ביום המכירה.
תכנון מס: ההבדל בין "חכם" ל"צודק"
החוק היבש קובע כמה צריך לשלם. עורך דין מקרקעין חכם יודע איך לנווט בתוך החוק כדי לשלם את המינימום האפשרי. הנה דוגמה להבדל בתשלום בעסקה של מכירת דירה להשקעה:
טבלת השוואה: מכירה ללא תכנון מס מול ליווי משרד דבול ושות'
| פרמטר | מכירה "רגילה" (ללא בדיקת עומק) | מכירה עם תכנון מס אסטרטגי |
| הרווח הגולמי בעסקה | 1,000,000 ₪ | 1,000,000 ₪ |
| ניכוי הוצאות | לא בוצע (אין קבלות / לא ידעו שניתן). | קיזוז שיפוץ, תיווך, עו"ד, וריביות משכנתא (סה"כ כ-200,000 ₪). |
| פיצול שבח (בין בני זוג) | לא בוצע (המס חושב לפי המס השולי הגבוה). | בוצע פיצול מס שבח לניצול מדרגות מס נמוכות ונקודות זיכוי של שני בני הזוג. |
| הרווח החייב במס | 1,000,000 ₪ | כ-600,000 ₪ (אחרי קיזוזים והטבות). |
| המס לתשלום בפועל | 250,000 ₪ (25% מלא) | כ-150,000 ₪ (חיסכון עצום!) |
| התוצאה בכיס | הפסד של 100,000 ₪ לרשות המיסים. | חיסכון נקי של 100,000 ₪ שנשאר אצלכם. |
המלכודות הנפוצות בשנת 2025
1. מלכודת "העברה במתנה" (העברה לקרובים)
רבים חושבים: "אעביר את הדירה לילד במתנה כדי להימנע ממס רכישה על דירה שנייה".
זהו תכנון לגיטימי, אבל מסוכן אם לא נעשה נכון.
-
הילד צריך לעמוד ב"תקופת צינון" לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור ממס (3-4 שנים).
-
אם הילד מתחתן ומתגרש חלילה, הדירה עלולה להיות חלק מהרכוש המשותף.
-
חובה לנסח הסכם מתנה מגן כדי לשמור על השליטה בנכס.
2. מלכודת ה-Airbnb
משקיעים רבים משכירים דירות לטווח קצר ולא מדווחים, מתוך מחשבה ש"זה פטור כמו שכירות רגילה". טעות חמורה. השכרה עסקית חייבת במס מהשקל הראשון, ורשות המיסים מבצעת הצלבות מידע מתוחכמות מול האתרים. תכנון נכון יכול להפוך את הפעילות לחוקית ומשתלמת, במקום להסתכן בהליכים פליליים.
3. אי בדיקת היטל השבחה
חתמתם על חוזה מכירה והתחייבתם לשלם את כל המיסים? מזל טוב, אולי הרגע התחייבתם לשלם לעירייה 150,000 ₪ על תוכנית שאושרה לפני חודש ולא ידעתם עליה. בדיקה מקדימה בעירייה היא חובה!
שאלות ותשובות נפוצות במיסוי מקרקעין
ש: אני מוכר דירה שירשתי. האם יש פטור ממס?
ת: ברוב המקרים כן, אך זה לא אוטומטי. קיים פטור ספציפי (סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין) המעניק פטור מלא למוכר דירת ירושה, בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור אילו היה מוכר אותה בחייו, ובתנאי שאתם צאצאים/בני זוג של המוריש.
ש: האם נכים זכאים להנחה במס רכישה?
ת: בהחלט. נכים ועיוורים זכאים להנחה משמעותית במס רכישה (תשלום של 0.5% בלבד במדרגות מסוימות), גם אם זו דירה להשקעה. זו הטבה ששווה עשרות אלפי שקלים ורבים לא מודעים לה.
ש: קניתי דירה "על הנייר" מקבלן ושילמתי מדד תשומות בנייה. האם המדד חייב במס רכישה?
ת: כן. רשות המיסים רואה בהצמדה למדד חלק ממחיר הדירה. לכן, גובה מס הרכישה הסופי ייקבע רק ביום קבלת המפתח, כשידוע המחיר הסופי כולל המדד.
אל תתנדבו לשלם יותר
מיסוי מקרקעין הוא משחק שחמט. אם תבואו מוכנים, עם האסטרטגיה הנכונה והכלים הנכונים, תוכלו לסיים את המשחק כמנצחים, עם הרבה יותר כסף בכיס.
במשרד דבול ושות', אנחנו לא רק "מדווחים" לרשות המיסים. אנחנו בודקים כל עסקה בזכוכית מגדלת, מריצים סימולציות מס, ובונים את העסקה בצורה שתמזער את חבות המס שלכם למינימום החוקי.
לפני שאתם חותמים על עסקה, בואו נבדוק כמה מס באמת תצטרכו לשלם – ואיך אפשר להקטין אותו.
📞 לייעוץ ותכנון מס מקרקעין: 09-861-3413
