מילון מונחים משפטיים בנדל״ן

מזל טוב, החלטתם לקנות דירה. פתאום, אתם מוצאים את עצמכם בתוך בליל של מילים שנשמעות כמו סינית עתיקה: "פרצלציה", "הערת אזהרה", "היוון", "מש"ח". עולם הנדל"ן עמוס במושגים משפטיים, וכשלא מבינים אותם – זה המקום שבו מתחילות הטעויות היקרות.

במשרד עו"ד דבול ושות', אנחנו מאמינים שלקוח שמבין את השפה, הוא לקוח רגוע יותר וחכם יותר. לכן, ריכזנו עבורכם את המילון למונחים משפטיים בנדל״ן. שמרו אותו במועדפים, הוא יעזור לכם לצלוח את העסקה בשלום.

א. תעודת הזהות של הנכס (הבסיס)

1. נסח טאבו "תעודת הזהות" של הדירה. מסמך רשמי המופק בלשכת רישום המקרקעין המפרט מי הבעלים, מה גודל הדירה, והאם יש עליה עיקולים, משכנתאות או הערות אזהרה. הטיפ שלנו: לעולם לא חותמים על חוזה לפני שרואים נסח טאבו עדכני (מאותו יום!).

2. גוש וחלקה  הכתובת ה"משפטית" של הדירה. הטאבו לא מכיר "רחוב הרצל 50", הוא מכיר מספרים. הגוש הוא האזור הגאוגרפי, והחלקה היא הבניין הספציפי (ולעיתים יש גם "תת-חלקה" שזו הדירה הספציפית).

3. בית משותף בניין שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. לבית משותף יש "תקנון" (החוקה של הבניין) ו"תשריט" (מפה שמראה איזה מחסן שייך לאיזו דירה).

4. רכוש משותף כל מה שבבניין ולא שייך לדירה ספציפית: חדר המדרגות, המעלית, הגג, הלובי והגינה. לכל דירה יש "חלק יחסי" ברכוש המשותף.

ב. הבטחת הזכויות (ההגנה שלכם)

5. הערת אזהרה המושג הכי חשוב לקונה. רישום בטאבו שמודיע לכל העולם: "עצור! נעשתה עסקה על הדירה הזו". הערת אזהרה מונעת מבעל הדירה למכור אותה לאדם נוסף ("עסקה נוגדת"). מתי רושמים? מיד לאחר חתימת החוזה (ואפילו לפני העברת התשלום הראשון).

6. ייפוי כוח בלתי חוזר מסמך עליו חותם המוכר, שנותן לעורך הדין של הקונה את הכוח להעביר את הדירה על שם הקונה, גם אם המוכר יתחרט, יעלם, או חלילה ייפטר. "בלתי חוזר" משמעו שאי אפשר לבטל אותו. זהו כלי הביטחון המרכזי בעסקה.

7. משכנתא שעבוד של הנכס לטובת הבנק כבטוחה להחזרת הלוואה. אם הלווה לא משלם, הבנק יכול למכור את הנכס.

8. מכתב כוונות מסמך שמוציא הבנק של המוכר, בו כתוב: "אם תשלמו לנו X שקלים עד תאריך Y, אנחנו נסיר את המשכנתא מהדירה". קריטי לקונים שרוכשים דירה שיש עליה משכנתא קודמת.

ג. המיסים והכסף (החלק הכואב)

9. מס רכישה מס שמשלם הקונה למדינה. גובה המס תלוי בשאלה האם זו "דירה יחידה" (שאז יש פטור עד סכום מסוים ומדרגות נמוכות) או "דירה נוספת" להשקעה (מס גבוה שמתחיל ב-8% מהשקל הראשון).

10. מס שבח מס שמשלם המוכר על הרווח שעשה (הפער בין המחיר שבו קנה את הדירה למחיר שבו מכר אותה). כיום עומד על 25% מהרווח הריאלי, אך ישנם פטורים רבים (כמו פטור לדירה יחידה) שעורך דין טוב יודע לנצל.

11. היטל השבחה מס שמשולם לוועדה המקומית (עירייה), לא למדינה. הוא מוטל כאשר העירייה אישרה תוכנית (תב"ע) שהעלתה את שווי הנכס (למשל: אישור לבנות חדר על הגג). המוכר משלם אותו בדרך כלל בעת המכירה. זהירות: זהו המוקש מספר 1 שמעכב אישורי עירייה לטאבו.

12. אישור עירייה לטאבו מסמך המאשר שאין חובות ארנונה או היטל השבחה על הנכס. בלעדיו אי אפשר להעביר בעלות בטאבו.

ד. תכנון ובנייה (הפן ההנדסי)

13. טופס 4 (אישור אכלוס) אישור שנותנת הרשות המקומית בסיום הבנייה, המאשר שהבניין בטוח וראוי למגורים וניתן לחבר אותו לחשמל ולמים.

14. היתר בנייה הרישיון לבנות. דירה שנבנתה (או הורחבה) ללא היתר היא "חריגת בנייה" ועבירה פלילית. הטיפ שלנו: בדקו בתיק הבניין בעירייה שהדירה תואמת להיתר (שלא הפכו מחסן לדירה).

15. פרצלציה  תהליך של חלוקת קרקע לחלקות רשומות. בדירות חדשות, לעיתים לוקח שנים עד שמסתיים הליך הפרצלציה וניתן לרשום את הדירה בטאבו.

ה. מושגים שכדאי להיזהר מהם

16. זיכרון דברים מסמך קצר שנחתם לפעמים בלחץ על מפית או נייר מחברת. אזהרה: מבחינה משפטית זהו חוזה מחייב לכל דבר, אבל הוא חסר את ההגנות החשובות. המלצתנו החד משמעית: אל תחתמו על זיכרון דברים!

17. דירה במושע בעלות משותפת בקרקע שלא עברה חלוקה מסודרת. אתה יודע שיש לך 10% מהבניין, אבל לא מוגדר משפטית איזו דירה ספציפית היא שלך. מצב משפטי סבוך שמוריד את ערך הנכס ומקשה על קבלת משכנתא.

18. חברה משכנת כאשר הדירה עדיין לא רשומה בטאבו (בפרויקטים חדשים), הרישום מתנהל זמנית אצל הקבלן או עורך הדין שלו ("חברה משכנת") וברשות מקרקעין ישראל (רמ"י).

שאלות ותשובות מהשטח – מה שהלקוחות באמת שואלים

ריכזתי עבורכם את השאלות הכי נפוצות שאני נשאל בפגישות ייעוץ במשרד, כדי שתוכלו ללמוד מניסיונם של אחרים:

ש: המוכר לוחץ עליי לחתום על "זיכרון דברים" כדי לשריין את הדירה. זה בסדר? ת: חד משמעית לא. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב משפטית, אבל הוא לרוב חסר את ההגנות החשובות שיש בחוזה מלא (כמו בדיקת עיקולים, הסדרת מיסים, ומנגנוני תשלום). חתימה עליו כובלת אתכם לעסקה שטרם נבדקה, וחושפת אתכם לסיכונים אדירים ולקנסות. הסבלנות משתלמת – חכו לחוזה מסודר.

ש: בנסח הטאבו כתוב שהדירה היא "תת חלקה 4", אבל בבניין הדירה היא מספר 2. האם זו טעות? ת: לא בהכרח. ברוב המקרים אין התאמה בין המספור של העירייה (המספר על הדלת) לבין המספור הרישומי בטאבו. הטאבו ממספר את היחידות לפי סדר מסוים (למשל, קודם מחסנים, אחר כך דירות). עם זאת, חובה לבדוק בתשריט הבית המשותף שהמיקום הפיזי של "תת חלקה 4" אכן תואם לדירה שראיתם בעיניים.

ש: מה ההבדל בין "מס שבח" ל"היטל השבחה"? זה נשמע אותו דבר. ת: זה הבלבול הכי נפוץ.

• מס שבח משולם למדינה על עצם הרווח שעשיתם (קניתם במיליון, מכרתם בשני מיליון).

• היטל השבחה משולם לעירייה רק אם היא אישרה תוכנית שהעלתה את שווי הנכס (למשל, אם העירייה אישרה פתאום שניתן לבנות עוד חדר על הגג, הנכס שווה יותר, והעירייה רוצה את החלק שלה).

ש: הדירה שאני רוצה לקנות לא רשומה בטאבו אלא ב"חברה משכנת". זה מסוכן? ת: זה לא מסוכן, אבל דורש בדיקה שונה. בדירות חדשות רבות הרישום בטאבו מתעכב שנים (בגלל הליכי פרצלציה). במקום נסח טאבו, אנו בודקים "אישור זכויות" מהחברה המשכנת ומרשות מקרקעין ישראל (רמ"י). התהליך מעט סבוך יותר בירוקרטית, אבל העסקה בטוחה כשיש עורך דין שמפקח עליה.

ש: האם הערת אזהרה מגנה עליי ב-100%? ת: הערת אזהרה היא הכלי החזק ביותר שיש לנו בשלב הביניים, והיא מונעת מהמוכר למכור את הדירה למישהו אחר. עם זאת, היא לא תחליף לרישום מלא. כל עוד הדירה לא עברה על שמכם בטאבו, אתם חשופים לבירוקרטיה ולנושים של המוכר. המטרה היא תמיד לסיים ברישום בעלות מלא.

שפה קשה, פתרונות פשוטים

הרשימה הזו היא רק קצה הקרחון. כל מושג כאן מכיל עולם ומלואו של חוקים ופסיקה. אתם לא צריכים להיות משפטנים כדי לקנות דירה, אתם רק צריכים עורך דין מקרקעין ש"מדבר נדל"נית" שוטפת, ושיידע לתרגם את המונחים האלו להגנה משפטית הרמטית על הכסף שלכם.

מתכננים עסקה? נתקלתם במושג לא ברור? משרד עו"ד יקיר דבול ושות' כאן כדי לעשות לכם סדר בבלאגן.