"הדירה הזו עושה 5% תשואה בקלות!".
כמה פעמים שמעתם את המשפט הזה ממתווך נלהב או מחבר שקנה דירה להשקעה? המספרים נזרקים לאוויר, החלומות על הכנסה פסיבית מתנפחים, והיד ממהרת לחתום על הצ'ק.
אבל רגע לפני שאתם פותחים שמפניה, חשוב להבין: חישוב תשואה הוא לא סתם תרגיל בחשבון – הוא כלי קבלת ההחלטות החשוב ביותר שלכם. חישוב שגוי יכול להוביל אתכם לעסקה שתראה מצוין באקסל, אבל בפועל תשאיר אתכם עם הפסדים חודשיים.
במדריך זה נצלול אל המספרים האמיתיים. נלמד איך מחשבים תשואה כמו משקיעים מקצועיים, אילו עלויות נסתרות "אוכלות" לכם את הרווח, ואיך ליווי משפטי נכון יכול בפועל להגדיל את התשואה שלכם.
מהי בעצם תשואה ולמה כולם מדברים עליה?
במילים פשוטות, תשואה (Yield) היא היחס באחוזים בין הכסף שהשקעתם (יצא מהכיס) לבין הכסף שקיבלתם בחזרה (נכנס לכיס) לאורך שנה.
התשואה היא המדד היחיד שמאפשר לכם להשוות בין השקעות שונות: דירה בנתניה מול דירה בחיפה, או אפילו נדל"ן מול שוק ההון.
אבל כאן מתחילה הבעיה: יש יותר מדרך אחת לחשב תשואה.
3 סוגי התשואה שאתם חייבים להכיר
1. תשואה גולמית (Gross Yield) – "תשואת המתווכים"
זהו החישוב הבסיסי והנפוץ ביותר, ולרוב גם האופטימי מדי. הוא לוקח את שכר הדירה השנתי ומחלק אותו במחיר הדירה בלבד.
-
הנוסחה: (שכירות חודשית X 12) חלקי (מחיר הדירה) = תשואה.
-
הבעיה: החישוב הזה מתעלם לחלוטין מההוצאות הנלוות (מס רכישה, עו"ד, שיפוץ) ומהוצאות שוטפות. הוא נראה טוב על הנייר, אבל לא בבנק.
2. תשואה נטו (Net Yield) – "התשואה האמיתית"
זהו החישוב שמעניין משקיעים רציניים. כאן אנחנו מחשבים את סך כל העלות (מחיר הדירה + כל ההוצאות הנלוות) ומולו את ההכנסה האמיתית (בניכוי חודשים ריקים ותיקונים).
כאן נכנס הערך של עורך דין מקרקעין: ככל שנפחית את מס הרכישה (באמצעות תכנון מס) ונמנע קנסות והיטלים, כך עלות ההשקעה תרד – והתשואה תעלה.
3. תשואה על ההון (Cash on Cash) – "כוח המינוף"
אם לקחתם משכנתא, זה החישוב הכי חשוב. הוא בודק כמה כסף עשיתם על ההון העצמי שהבאתם מהבית (ה"כסף החי"), ולא על מחיר הדירה המלא. בשימוש נכון במינוף (כסף של הבנק), ניתן להגיע לתשואות דו-ספרתיות על ההון העצמי שלכם.
המדריך המעשי: איך לחשב תשואה נטו ב-3 שלבים
כדי שלא תעבדו "על עיוור", הנה הנוסחה המדויקת שאנחנו ממליצים ללקוחות המשרד ליישם לפני כל עסקה:
שלב 1: חישוב "העלות הכוללת"
מחיר הדירה בחוזה הוא רק ההתחלה. עליכם להוסיף לו:
-
מס רכישה: (8% ומעלה למשקיעים, אם לא תוכנן אחרת).
-
שכר טרחת עו"ד: (השקעה בהגנה משפטית).
-
דמי תיווך: (בדרך כלל 2% + מע"מ).
-
שיפוץ ראשוני: (התאמה לשוכרים).
-
אגרות והוצאות נלוות: (שמאות, פתיחת תיק משכנתא, רישום בטאבו).
שלב 2: חישוב "ההכנסה השנתית הריאלית"
אל תכפילו סתם ב-12 חודשים. היו שמרנים:
-
קחו בחשבון חודש אחד ריק בשנה (חילופי דיירים).
-
הפחיתו הוצאות תחזוקה שוטפות (ביטוח דירה, תיקוני אינסטלציה).
שלב 3: הנוסחה
(הכנסה שנתית נטו / עלות כוללת) X 100 = תשואה נטו באחוזים.
טבלת השוואה: תשואת "חלומות" מול תשואת "מציאות"
הנה דוגמה מספרית לדירה בנתניה שנמכרת ב-2,000,000 ₪ ומושכרת ב-6,500 ₪ לחודש. שימו לב להבדל הדרמטי:
| פרמטר | חישוב נאיבי (מה שהמתווך אומר) | חישוב מקצועי (נטו) |
| מחיר הדירה | 2,000,000 ₪ | 2,000,000 ₪ |
| הוצאות נלוות (מס, עו"ד, תיווך, שיפוץ) | 0 ₪ (התעלמות) | כ-230,000 ₪ (הערכה ריאלית) |
| סה"כ השקעה | 2,000,000 ₪ | 2,230,000 ₪ |
| הכנסה שנתית | 78,000 ₪ (12 חודשים מלאים) | 68,500 ₪ (בניכוי חודש ריק ותחזוקה) |
| התשואה הסופית | 3.9% (נראה מצוין!) | 3.07% (המספר האמיתי) |
המסקנה: ההוצאות הנלוות "נגסו" כמעט אחוז שלם מהתשואה. תכנון משפטי נכון שמפחית מיסים או מונע הוצאות מיותרות יכול להחזיר חלק מהאחוז הזה לכיס שלכם.
שאלות ותשובות נפוצות – בנושא תשואה והשקעות
ש: מה נחשבת "תשואה טובה" לדירת מגורים בישראל היום?
ת: נכון לשנת 2025, באזורי ביקוש (כמו נתניה והמרכז), תשואה נטו של 2.8% עד 3.5% נחשבת סבירה וטובה. בפריפריה ניתן להגיע ל-4% ומעלה, אך הסיכון (קושי במציאת שוכרים) עולה בהתאם.
ש: האם עליית ערך הדירה נחשבת כחלק מהתשואה?
ת: בהחלט, וזו לעיתים קרובות ה"בוננזה" האמיתית בישראל. התשואה משכירות היא ה"פירות", אך עליית ערך הנכס לאורך השנים היא ה"הונית" (Capital Gain). משקיעים חכמים מסתכלים על השילוב של השניים.
ש: איך נדל"ן מסחרי משפיע על חישוב התשואה?
ת: בנדל"ן מסחרי (משרדים/חנויות) התשואות גבוהות יותר (6%-8%), אך הסיכון גבוה יותר. בנוסף, יש לקחת בחשבון עלויות מיסוי שונות (מע"מ) ודמי ניהול גבוהים שמשפיעים על שורת הנטו.
ש: איך עורך דין יכול לעזור לי לשפר תשואה?
ת: זה נשמע מוזר, אבל עו"ד טוב חוסך לכם כסף שמשפיע ישירות על התשואה. זה מתבטא ב:
-
תכנון מס: שימוש בפטורים או מדרגות מס נכונות שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים במס רכישה.
-
ניהול מו"מ: הפחתת מחיר הרכישה או הטלת הוצאות מסוימות על המוכר.
-
הגנה מנזקים: מניעת קניית נכס עם חריגות בנייה שיובילו לקנסות וירידת ערך.
על משרד עורכי דין דבול ושות'
משרד עורכי דין דבול ושות', בניהולו של עו"ד יקיר דבול, הוא משרד בוטיק המתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי נדל"ן וליווי משקיעים, עם מיקוד חזק באזור נתניה והשרון.
אנחנו לא רק מנסחים חוזים – אנחנו עוזרים לכם להבין את המספרים שמאחורי העסקה. המומחיות שלנו במיסוי מקרקעין וברגולציה מאפשרת לכם לבנות עסקאות חכמות יותר, בטוחות יותר ורווחיות יותר.
רוצים לוודא שהמספרים שלכם נכונים לפני שאתם חותמים?
בואו נעשה בדיקה מקיפה שתבטיח שההשקעה שלכם היא באמת מה שחשבתם.
📞 צרו קשר לתיאום פגישת ייעוץ אסטרטגית: 09-861-3413
