במאמר זה נבחן את השפעת הריבית על שוק הנדל״ן.
עד לפני מספר שנים, הכסף היה "זול". ריבית בנק ישראל הייתה אפסית, משכנתאות חולקו כמעט בחינם, והציבור הישראלי הסתער על הנדל"ן.
אבל אז הכל השתנה. האינפלציה הרימה ראש, בנק ישראל העלה את הריבית בחדות, והחגיגה נגמרה.
כעורך דין שחי את השטח בנתניה והסביבה, אני רואה את ההשפעה של הריבית משני כיוונים מנוגדים:
מצד אחד, זוגות צעירים שחלום הדירה מתרחק מהם כי המשכנתא התייקרה.
מצד שני, משפחות שכבר קנו דירה, וכעת קורסות תחת נטל ההחזר החודשי שקפץ באלפי שקלים.
במאמר זה נעשה סדר בקשר הישיר בין החלטות בנק ישראל לבין הבית שלכם ובהשפעת הריבית על שוק הנדל״ן, ונבין האם זה הזמן לקנות, למכור, או אולי בכלל לשבת על הגדר.
1. המכה לרוכשים: המשכנתא התייקרה, כוח הקנייה ירד
ההשפעה המיידית ביותר של עליית הריבית היא על ההחזר החודשי.
משפחה שיכלה להרשות לעצמה החזר של 6,000 ₪ בחודש, יכלה בעבר לקחת משכנתא של כ-1.3 מיליון ₪.
כשהריבית עולה, אותו החזר של 6,000 ₪ מכסה משכנתא קטנה הרבה יותר (למשל, רק מיליון ₪).
התוצאה: הרוכשים נאלצים להתפשר. מי שחלם על דירת 4 חדרים חדשה בשרון, נאלץ להסתפק בדירת 3 חדרים יד שנייה, או להתרחק לפריפריה. רבים פשוט מחליטים "לשבת על הגדר" ולחכות, מה שמוביל לירידה בכמות העסקאות בשוק.
2. הלחץ על הקבלנים: מבצעי מימון במקום הורדת מחירים
גם הקבלנים משלמים ריבית. הם לוקחים הלוואות עתק ("ליווי בנקאי") כדי לבנות את המגדלים. כשהריבית עולה, עלויות המימון שלהם מזנקות והם נכנסים ללחץ תזרימי.
אבל קבלנים שונאים להוריד מחירים (כי זה פוגע להם בערך המותג ובדו"חות לבנק).
לכן, במקום להוריד מחיר, הם מציעים "מבצעי מימון": "שלם 20% עכשיו, והשאר במסירה ללא ריבית".
המוקש המשפטי: כעורך דין, אני מזהיר אתכם שמבצעים אלו טומנים בחובם סיכון.
הקבלן בעצם מסבסד לכם את הריבית ("הלוואת קבלן"), אבל המחיר של הדירה נשאר גבוה. בנוסף, אם מדד תשומות הבנייה עולה – אתם עדיין חשופים אליו. חובה לבדוק את האותיות הקטנות בחוזה לפני שמתפתים למבצעים אלו.
3. הזווית של חדלות פירעון: כשחלום הדירה הופך לנטל
זהו הצד הכואב של עליית הריבית, שאני פוגש במחלקת חדלות הפירעון במשרדי.
משפחות שלקחו משכנתא גבולית כשהריבית הייתה נמוכה, מוצאות את עצמן היום עם החזר שקפץ ב-1,000 עד 3,000 ₪ בחודש.
עבור משק בית ממוצע, זהו בור תקציבי שמוביל ללקיחת הלוואות צרכניות ("הלוואות לסגירת המינוס") בריביות רצחניות, ומשם הדרך לקריסה כלכלית קצרה.
הטיפ שלי: אם אתם מרגישים שהמשכנתא חונקת אתכם, אל תיקחו עוד הלוואות. הגיעו לייעוץ משפטי. לעיתים ניתן לבצע "מחזור משכנתא", הסדר חוב מול הבנק, או הליך של חדלות פירעון שיגן על הבית וימחק את החובות האחרים, לפני שיהיה מאוחר מדי.
4. השוק להשקעה והשכירות
כשהריבית עולה, אלטרנטיבות ההשקעה משתנות.
אם אפשר לקבל בבנק ריבית חסרת סיכון של 4% בפיקדון, למה לקנות דירה להשקעה עם תשואה של 3% וכאב ראש של שוכרים?
משקיעים רבים יוצאים מהשוק, מה שמקטין את היצע הדירות להשכרה – וגורם למחירי השכירות לעלות. זהו מעגל קסמים שבו מי שלא יכול לקנות דירה (בגלל המשכנתא היקרה), נאלץ לשלם יותר בשכירות.
טבלה: איך עליית הריבית משפיעה על הכיס שלכם?
הטבלה הבאה ממחישה את הדרמה הפיננסית של השנים האחרונות (המספרים להמחשה בלבד):
| סכום המשכנתא | ריבית ממוצעת (תקופת ה"כסף הזול") | החזר חודשי (משוער) | ריבית ממוצעת (היום) | החזר חודשי חדש (משוער) | הפער החודשי |
| 1,000,000 ₪ | 2.5% | ~4,500 ₪ | 5.5% | ~6,200 ₪ | +1,700 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | 2.5% | ~6,700 ₪ | 5.5% | ~9,300 ₪ | +2,600 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 2.5% | ~9,000 ₪ | 5.5% | ~12,400 ₪ | +3,400 ₪ |
המשמעות: עלייה של אלפי שקלים שיוצאים נטו מההכנסה הפנויה של המשפחה.
שאלות ותשובות – השפעת הריבית על שוק הנדל״ן
1. האם כדאי לקנות דירה כשהריבית גבוהה או לחכות שהיא תרד?
תשובה: אין נביאים בשוק הנדל"ן. היתרון בקנייה עכשיו הוא שהשוק "קר" – יש פחות תחרות, והמוכרים גמישים יותר במחיר (אפשר להתמקח!). אם תחכו לירידת הריבית, כל הקונים שיושבים על הגדר יחזרו לשוק בבת אחת, והמחירים כנראה יזנקו שוב. אם מצאתם דירה טובה ואתם יכולים לעמוד בהחזר – אל תנסו לתזמן את השוק.
2. הקבלן מציע לי "הלוואת בלון" לשנתיים ללא ריבית. זה משתלם?
תשובה: זה יכול להיות פתרון מצוין, בתנאי שיש לכם וודאות לגבי הכסף שתקבלו בעוד שנתיים (למשל, ממכירת דירה קיימת). הסיכון הוא שאם בעוד שנתיים הריבית עדיין תהיה גבוהה, תצטרכו למחזר את ההלוואה לתנאים יקרים מאוד. חובה להתייעץ עם עורך דין כדי להבין את מנגנון ההצמדה בחוזה כזה.
3. אני לא מצליח לשלם את המשכנתא. האם למכור את הדירה?
תשובה: מכירת דירה בלחץ היא כמעט תמיד טעות כלכלית. לפני שאתם מוכרים את הנכס היחיד שלכם, בואו לבדוק אפשרויות משפטיות אחרות: פריסת חובות, הסדר נושים, או שימוש ב"חוק חדלות פירעון" שמאפשר לעיתים לשמור על הדירה תוך הסדרת החובות האחרים.
סיכום: נדל"ן בעידן של ריבית משתנה
שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח שהוא חזק ויציב, אבל הוא לא חסין מזעזועים. הריבית היא "קבלן הביצוע" של הכלכלה, והיא משנה את כללי המשחק.
בין אם אתם רוכשים שמנסים לנצל את הקיפאון כדי למצוא מציאה, ובין אם אתם בעלי נכסים שמרגישים את הלחץ בבנק – אתם חייבים ליווי משפטי שרואה את התמונה המלאה.
משרד עו"ד יקיר דבול ושות' מעניק מעטפת הגנה כפולה: גם ליווי בעסקת הנדל"ן עצמה (בדיקת חוזים, מיסוי), וגם ייעוץ פיננסי-משפטי למניעת הסתבכות כלכלית.
