הקניית בעלות במנהל (רמ"י)

האם ידעתם שגם אם שילמתם מיליונים על הדירה שלכם, מבחינה משפטית אתם לא הבעלים שלה? בישראל, כ-93% מהקרקעות שייכות למדינה (באמצעות רשות מקרקעין ישראל – רמ"י, לשעבר "המינהל"). כשאתם קונים דירה שנבנתה על אדמת מדינה, אתם למעשה הופכים ל"שוכרים לטווח ארוך" (חוכרים) לתקופה של 49 או 98 שנים.

המשמעות היא שאתם כבולים בחבל טבור בירוקרטי למדינה: אתם צריכים לבקש אישור לכל תוספת בנייה, לשלם "דמי הסכמה" במכירה (במקרים מסוימים), ולחדש את החוזה כשהוא נגמר.

אבל יש חדשות טובות: רפורמת הבעלות. רפורמה זו מאפשרת לכם לחתוך את חבל הטבור הזה, לקבל מהמדינה את הבעלות המלאה בקרקע ("הקניית בעלות"), ולהירשם בטאבו כבעלים פרטיים לכל דבר. בחלק גדול מהמקרים – התהליך הוא בחינם.

במדריך זה נסביר מי זכאי להטבה, איך מבצעים את הרישום, ולמה זה הדבר הכי חכם שתוכלו לעשות עבור הנכס שלכם.

חלק א': למה בכלל כדאי לעשות הקניית בעלות במנהל (רמ״י)? (היתרונות)

למה לטרוח לשנות את הרישום מ"חכירה" ל"בעלות"? הרי הדירה ממילא שלכם, לא? ההבדל טמון בחופש הפעולה ובערך הנכס:

1. התנתקות מוחלטת מהבירוקרטיה: ברגע שהבעלות נרשמת על שמכם, אתם נפרדים מרמ"י לשלום. רוצים לסגור מרפסת? לבנות מחסן? להרחיב חדר? אתם צריכים אישור רק מהעירייה (הוועדה לתכנון ובנייה), ואין צורך יותר לקבל את הסכמת המנהל ולשלם לו "דמי היתר".

2. חיסכון כספי אדיר: בעלי זכות חכירה נדרשים לעיתים לשלם לרמ"י תשלומים שונים בעת מכירת הנכס ("דמי הסכמה") או בעת ביצוע שינויים. בעלות פרטית פטורה מכל אלו.

3. עליית ערך הדירה: מבחינה פסיכולוגית ושמאית, נכס ב"בעלות פרטית" (טאבו נקי) נחשב יוקרתי וסחיר יותר מנכס בחכירה. קונים מעדיפים לדעת שהנכס שלהם ב-100%.

4. ביטול "שעון החול": חכירה מוגבלת בזמן (לרוב ל-98 שנה). כשאתם רושמים בעלות, השעון נעצר. הנכס שלכם לנצח נצחים, ללא צורך בהליכי חידוש חוזה מול המדינה בעוד כמה עשורים.

חלק ב': האם אתם זכאים? (תנאי הסף)

הרפורמה מעניקה בעלות מלאה (ללא תמורה או בתמורה מופחתת) לנכסים העומדים בתנאים הבאים:

1. הנכס מהוון: תנאי ברזל. "נכס מהוון" הוא נכס ששולמו עבורו דמי החכירה מראש לכל התקופה (בדרך כלל 91% מערך הקרקע). אם אתם משלמים דמי חכירה שנתיים שוטפים למנהל – הנכס לא מהוון, ותצטרכו קודם לבצע היוון (לשלם סכום חד פעמי) כדי להתקדם לבעלות.

2. סוג הנכס וגודלו: הרפורמה מבחינה בין שני סוגי נכסים עיקריים למגורים:

   • דירה בבניין משותף (רוויה): כל דירה בבניין מגורים (בנייה רוויה) זכאית להקניית בעלות בחינם, ללא קשר לגודל הדירה.

   • צמודי קרקע (וילות/קוטג'ים):

     • עד 1,000 מ"ר (מגרש): זכאים להקניית בעלות ללא תשלום (ברוב האזורים).

     • מעל 1,000 מ"ר: יידרש תשלום עבור החלק העודף.

שימו לב: קיימים חריגים. נכסים במושבים, בקיבוצים, או נכסים עם חריגות בנייה משמעותיות עשויים לדרוש טיפול פרטני ומורכב יותר.

חלק ג': איך זה עובד בפועל? (התהליך)

התהליך משתנה בהתאם לסטטוס הרישום הנוכחי של הנכס.

מסלול 1: רישום יזום על ידי רמ"י (המסלול האוטומטי)

בשנים האחרונות, רמ"י מבצעת מבצעי רישום מרוכזים בטאבו עבור בניינים משותפים. אם קיבלתם הודעה בדואר על "רישום בעלות", סימן שהמדינה עשתה את העבודה בשבילכם. במקרה כזה, הנסח בטאבו יתעדכן אוטומטית מ"חכירה" ל"בעלות".

מסלול 2: בקשה יזומה על ידי בעל הנכס (כשזה לא קורה לבד)

אם הדירה שלכם עדיין רשומה כ"חכירה", עליכם לפעול אקטיבית:

1. בדיקת זכאות: עורך הדין מוציא "אישור זכויות" עדכני מרמ"י ובודק האם הנכס מהוון והאם הוא עומד בתנאי הרפורמה.

2. הגשת בקשה להקניית בעלות: מגישים טופס מקוון לרמ"י בצירוף מסמכים.

3. קבלת "הודעה על הקניית בעלות": רמ"י מאשרת את הבקשה ושולחת שטרות חתומים המאשרים את העברת הבעלות.

4. רישום בטאבו: השלב הקריטי. עם האישור מרמ"י, עורך הדין ניגש לטאבו ומוחק את הערת החכירה ורושם במקומה "בעלות". רק לאחר פעולה זו התהליך הושלם.

חלק ד': כמה זה עולה? (הכסף)

כאן יש בשורה משמחת לרוב הציבור.

• נכסים פטורים מתשלום (0 ש"ח לרמ"י):

  • דירות בבנייה רוויה (בניינים).

  • צמודי קרקע באזורי עדיפות לאומית (קו עימות, פריפריה) עד 3 דונם.

  • צמודי קרקע באזור המרכז בשטח של עד 1,000 מ"ר (ששילמו היוון מלא).

• נכסים חייבים בתשלום:

  • צמודי קרקע באזור המרכז שגודל המגרש שלהם עולה על 1,000 מ"ר. התשלום יחושב כאחוז מסוים מהערך של הקרקע העודפת.

  • נכסים שאינם מהוונים (יש לשלם דמי היוון תחילה).

עלויות נלוות: גם אם רמ"י לא גובה כסף על הקרקע, יש לקחת בחשבון אגרות טאבו ושכר טרחת עורך דין המטפל בבירוקרטיה וברישום.

טבלת השוואה: חכירה מול בעלות – למה זה שווה לכם?

כדי שתבינו במבט חטוף למה כדאי להתאמץ ולבצע את הרישום, הכנו טבלה שמשווה בין המצב הנוכחי למצב הרצוי:

שאלות נפוצות

ש: האם אני חייב עורך דין בשביל זה? ת: טכנית ניתן להגיש בקשה לבד, אך הרישום בטאבו (השלב הסופי) הוא פעולה משפטית מורכבת הדורשת אימות חתימה וניסוח שטרות. טעות ברישום עלולה להשאיר אתכם במצב של "בין לבין" ולתקוע מכירה עתידית. עורך דין מקרקעין יוודא שהתהליך מסתיים בנסח נקי.

ש: יש לי חריגות בנייה בבית. האם זה ימנע ממני לקבל בעלות? ת: זה עלול לעכב. רמ"י עשויה להתנות את העברת הבעלות בהסדרת החריגות או בתשלום קנסות. במקרים כאלו, ליווי משפטי הוא קריטי כדי לנהל מו"מ מול הרשות.

ש: הדירה שלי לא רשומה בטאבו אלא ב"חברה משכנת". מה עושים? ת: במקרה כזה התהליך מורכב יותר. הבעלות תירשם רק כשהבניין כולו יירשם כבית משותף בטאבו. עד אז, הזכויות שלכם מנוהלות ברמ"י ובחברה המשכנת.

סיכום: קחו את מה שמגיע לכם

רפורמת הקניית הבעלות במנהל (רמ״י) היא מתנה מהמדינה שרוב האזרחים לא טורחים לאסוף. היא משדרגת את המעמד המשפטי של הנכס, חוסכת כסף בעתיד ומעלה את ערכו. אם בנסח הטאבו שלכם עדיין כתוב "חכירה", זה הזמן לפנות למשרדנו ולבדוק האם אתם יכולים להפוך לבעלים מלאים – בלחיצת כפתור (וכמעט תמיד בחינם).

רוצים לבדוק זכאות להקניית בעלות? משרד עו"ד דבול ושות' מתמחה בהתנהלות מול רשות מקרקעין ישראל (רמ"י) וישמח ללוות אתכם עד לרישום הבעלות המלא.